1001494-14.2024.8.11.0080

Intimação

TJMT · VARA ÚNICA DE QUERÊNCIA · Sentença

ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO VARA ÚNICA DE QUERÊNCIA SENTENÇA PROCESSO N. 1001494-14.2024.8.11.0080. PARTE AUTORA: DAVI GOMES DE SOUSA PARTE RÉ: SPE RESIDENCIAL VISTA ALEGRE LOTEADORA LTDA e outros Vistos. Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por DAVI GOMES DE SOUSA em face de SPE RESIDENCIAL VISTA ALEGRE LOTEADORA LTDA., AGX PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA. e AGUINALDO JOSÉ ANACLETO, todos qualificados nos autos. Narra o autor que, em 19/04/2021, celebrou compromisso de compra e venda de lote integrante do empreendimento Residencial Vista Alegre, registrado no Cartório de Registro de Imóveis de Querência/MT, sob a matrícula n. 4431, pelo valor de R$ 51.117,50, mediante pagamento de entrada e parcelamento do saldo em 180 prestações. Sustenta que os requeridos assumiram a obrigação de implantar a infraestrutura do loteamento, com previsão de conclusão até 30/03/2023, admitida prorrogação por seis meses, mas as obras não teriam sido integralmente executadas, especialmente quanto à rede de energia elétrica, iluminação pública e abastecimento de água, circunstância que impediria a utilização do imóvel. Requereu, em síntese, a concessão de tutela de urgência para suspensão das parcelas vencidas e vincendas e proibição de negativação; a conclusão das obras de infraestrutura, sob pena de multa diária; a aplicação, em seu favor, da cláusula penal prevista contratualmente para o inadimplemento do adquirente; a incidência de multa moratória em razão do atraso dos requeridos; indenização de R$ 16.000,00 por lucros cessantes e R$ 10.000,00 por danos morais, além da inversão do ônus da prova e responsabilização dos demandados. A tutela de urgência foi deferida, suspendendo-se a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas e determinando-se que os requeridos se abstivessem de negativar o nome do autor em razão dos débitos relacionados ao contrato discutido. Apresentada contestação, a defesa suscitou nulidade da citação e, no mérito, controverteu a responsabilidade pela infraestrutura, insurgiu-se contra a inversão da cláusula penal e sustentou a inexistência de prova dos danos materiais e morais. Subsidiariamente, requereu que eventual penalidade contratual observasse os parâmetros efetivamente previstos no instrumento. Requereu, ainda, produção de provas documental e testemunhal. Em impugnação, o autor sustentou a validade da citação e a intempestividade da contestação, reiterando que a implantação da infraestrutura constitui obrigação contratualmente assumida pelos requeridos, bem como os pedidos formulados na inicial. Posteriormente, os patronos dos requeridos renunciaram ao mandato, tendo o autor reiterado os pedidos de reconhecimento da revelia, julgamento antecipado e procedência da demanda. É o relatório. Fundamento. Decido. A controvérsia comporta julgamento antecipado, pois os elementos necessários à solução da demanda são essencialmente documentais. A prova testemunhal genericamente requerida pela defesa não se mostra necessária à elucidação do conteúdo do contrato, do prazo nele estabelecido e do cumprimento das obrigações assumidas. Indefiro, portanto, a produção de prova oral e passo ao julgamento do mérito. A preliminar de nulidade da citação não merece acolhimento. Os elementos constantes dos autos demonstram que a comunicação atingiu sua finalidade, inclusive com confirmação de recebimento, inexistindo demonstração de prejuízo concreto ao exercício do contraditório, tanto que houve posterior apresentação de defesa. Quanto à alegada intempestividade da contestação, ainda que reconhecida a revelia, seus efeitos materiais não conduzem automaticamente à procedência da demanda. A presunção decorrente da revelia é relativa e deve ser confrontada com o conjunto probatório, permanecendo com o autor o encargo de demonstrar os fatos constitutivos de seu direito, especialmente quanto aos danos cuja indenização pretende. A relação jurídica possui natureza consumerista, pois o autor figura como destinatário final do imóvel e as pessoas jurídicas demandadas integram a cadeia de fornecimento do empreendimento. O núcleo da controvérsia consiste em verificar se houve inadimplemento da obrigação relativa à implantação da infraestrutura do Residencial Vista Alegre no prazo contratualmente estabelecido e, em caso positivo, definir as consequências jurídicas daí decorrentes. O compromisso de compra e venda demonstra que a implantação da infraestrutura integrava as obrigações relacionadas ao empreendimento, não constituindo mera expectativa do adquirente. A documentação apresentada pela própria defesa, inclusive projetos e memorial descritivo, igualmente demonstra a previsão de obras e equipamentos urbanos no Residencial Vista Alegre. De outro lado, os elementos produzidos não demonstram a conclusão integral da infraestrutura dentro do prazo contratualmente estipulado. As fotografias apresentadas pelo autor indicam a existência de obras ainda pendentes, enquanto os projetos e memoriais apresentados pelos requeridos comprovam essencialmente o planejamento da infraestrutura, mas não sua execução integral e tempestiva. Está, portanto, caracterizado o inadimplemento contratual. E não se está diante de atraso pontual ou de pequena expressão. A infraestrutura deveria ter sido concluída até 30/03/2023, admitida contratualmente prorrogação por seis meses. Transcorreu, portanto, período consideravelmente superior ao prazo estabelecido pelas próprias partes sem demonstração do integral cumprimento da obrigação assumida pelos requeridos. Além disso, a implantação da infraestrutura de um loteamento não depende de providência simples e imediata. Sua conclusão demanda uma série de medidas materiais, técnicas e administrativas, algumas delas sujeitas, inclusive, à participação, autorização ou aprovação de terceiros e órgãos públicos. O tempo já transcorrido, associado à natureza e à extensão das providências ainda necessárias, demonstra que não se está diante de situação na qual seja razoável simplesmente conceder novo e sucessivo prazo aos fornecedores, mantendo o consumidor indefinidamente vinculado ao negócio. Nesse contexto, tampouco se mostra adequada a simples manutenção da tutela anteriormente concedida como solução definitiva para a controvérsia. Reconhecer o inadimplemento dos fornecedores e, simultaneamente, conservar o vínculo contratual por prazo indeterminado, mantendo apenas suspensa a exigibilidade das prestações do consumidor enquanto se aguarda eventual e incerta conclusão da infraestrutura, conduziria à perpetuação de uma relação contratual sem perspectiva objetiva de normalização. O contrato não pode permanecer suspenso ad eternum. A tutela jurisdicional deve conferir solução efetiva e definitiva ao conflito, sobretudo quando já transcorrido prazo mais do que suficiente para que os fornecedores cumprissem obrigação essencial assumida no negócio e, ainda assim, não o fizeram. A resolução contratual apresenta-se, nesse cenário, como consequência lógica do inadimplemento reconhecido e da impossibilidade de perpetuação do estado de suspensão do vínculo. Não se está atribuindo a qualquer mora contratual efeito resolutivo automático. O que se reconhece é que, diante do tempo já transcorrido, da essencialidade da infraestrutura prometida, da impossibilidade de plena utilização do imóvel e da ausência de perspectiva concreta de cumprimento em prazo razoável, o inadimplemento assumiu caráter suficiente para inviabilizar a preservação útil da relação contratual. Não seria razoável exigir que o consumidor permanecesse indefinidamente vinculado a contrato cuja prestação essencial dos fornecedores não foi satisfeita, tampouco conservar artificialmente relação jurídica na qual o adquirente não pode ser compelido ao pagamento das parcelas, mas também não recebe integralmente a utilidade econômica que justificou a contratação. Impõe-se, portanto, reconhecer a resolução do compromisso de compra e venda por inadimplemento imputável aos requeridos, com o consequente retorno das partes, tanto quanto possível, à situação patrimonial anterior à contratação. Como consequência da resolução por inadimplemento dos fornecedores, o autor faz jus à restituição integral dos valores efetivamente pagos em decorrência do negócio. Não há fundamento para retenção de qualquer parcela em favor dos requeridos, pois a extinção do vínculo não decorre de desistência imotivada do adquirente ou de inadimplemento a ele imputável, mas do descumprimento de obrigação essencial assumida pelos próprios fornecedores. A restituição deverá, portanto, compreender a integralidade das quantias efetivamente desembolsadas pelo autor em decorrência do contrato, corrigidas monetariamente desde cada desembolso e acrescidas de juros de mora. Também merece acolhimento a pretensão de utilização da cláusula penal contratualmente estabelecida como parâmetro para indenização decorrente do inadimplemento dos requeridos. O contrato estabelece penalidade para o inadimplemento imputável ao adquirente, sem estabelecer consequência equivalente para o descumprimento das obrigações assumidas pelos fornecedores. Em contratos dessa natureza, submetidos à legislação consumerista, a estipulação unilateral de cláusula penal em desfavor do consumidor não impede sua utilização como parâmetro objetivo para quantificação da indenização decorrente do inadimplemento imputável ao fornecedor, preservando-se o equilíbrio contratual. Não se trata de criar judicialmente nova penalidade nem de promover inversão automática e literal de todas as disposições contratuais estabelecidas contra o adquirente. Trata-se de utilizar os critérios econômicos estipulados pelos próprios fornecedores para dimensionar as consequências patrimoniais de seu inadimplemento. Assim, além da restituição integral dos valores pagos, os requeridos deverão indenizar o autor pelo inadimplemento contratual, tomando-se como parâmetro a cláusula penal prevista no contrato para o inadimplemento do adquirente, observados, naquilo que forem compatíveis com a obrigação inadimplida, sua base de cálculo, percentual e limites. A quantificação poderá ser realizada mediante simples cálculo aritmético ou, caso necessário, em liquidação de sentença. Diversamente, não merece acolhimento o pedido específico de aplicação autônoma de multa moratória. A utilização da cláusula penal contratualmente estabelecida como parâmetro indenizatório não autoriza a transposição automática e indistinta de todos os encargos previstos para a mora do comprador. Além disso, uma vez reconhecida a resolução do contrato e asseguradas tanto a restituição integral das quantias desembolsadas quanto a indenização parametrizada pela cláusula penal, a instituição judicial de penalidade moratória autônoma, sem previsão específica em favor do adquirente, representaria sobreposição indevida de consequências decorrentes do mesmo inadimplemento. Desse modo, rejeito o pedido autônomo de incidência de multa moratória contra os requeridos. O pedido de indenização de R$ 16.000,00 a título de lucros cessantes igualmente não merece acolhimento. Os lucros cessantes correspondem àquilo que o credor razoavelmente deixou de auferir em consequência direta do inadimplemento, não sendo suficiente a mera possibilidade abstrata de obtenção de vantagem econômica. No caso, não foram apresentados elementos concretos que demonstrem renda efetivamente frustrada, exploração econômica programada do imóvel ou outra perda patrimonial objetivamente mensurável decorrente da mora dos requeridos. A impossibilidade temporária de utilização do lote, isoladamente considerada, não permite presumir lucro cessante no valor pretendido. Ausente prova do efetivo prejuízo, o pedido deve ser rejeitado. Também não comporta acolhimento o pedido de R$ 10.000,00 a título de danos morais. O inadimplemento contratual, ainda que prolongado, não configura automaticamente dano extrapatrimonial. A indenização pressupõe circunstâncias concretas capazes de demonstrar lesão relevante aos direitos da personalidade, para além dos transtornos, frustrações e repercussões patrimoniais inerentes ao descumprimento do negócio. Embora o autor alegue que pretendia utilizar o imóvel para construção residencial, não há elementos suficientes para demonstrar repercussão excepcional sobre sua esfera pessoal apta a caracterizar dano moral indenizável. A situação encontra adequada resposta nas consequências contratuais e patrimoniais reconhecidas nesta sentença, inexistindo fundamento probatório para reparação extrapatrimonial. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para RECONHECER o inadimplemento contratual imputável aos requeridos quanto à implantação da infraestrutura do empreendimento e, diante do caráter substancial e prolongado desse inadimplemento e da inviabilidade de manutenção indefinida do vínculo, DECLARAR RESOLVIDO o compromisso de compra e venda celebrado entre as partes. Em consequência, CONDENO os requeridos, solidariamente, a restituírem ao autor a integralidade dos valores por ele efetivamente pagos em decorrência do contrato, sem qualquer retenção, acrescidos de correção monetária desde cada desembolso e juros de mora, a serem apurados mediante simples cálculo aritmético ou, se necessário, em liquidação de sentença. CONDENO, ainda, os requeridos, solidariamente, ao pagamento de indenização decorrente do inadimplemento contratual, utilizando-se como parâmetro objetivo a cláusula penal estabelecida no contrato para o inadimplemento do adquirente, observados, naquilo que forem compatíveis com a obrigação inadimplida, sua base de cálculo, percentual e limites, acrescida de correção monetária e juros de mora, cujo montante será apurado mediante simples cálculo aritmético ou, se necessário, em liquidação de sentença. Em razão da resolução do contrato, DECLARO definitivamente inexigíveis as parcelas vencidas e vincendas ainda não pagas pelo autor, ficando igualmente afastados os encargos decorrentes de eventual mora do adquirente relativamente a essas prestações. DETERMINO que os requeridos se abstenham de promover qualquer cobrança ou inscrição do nome do autor em cadastros de inadimplentes fundada nas obrigações decorrentes do contrato ora resolvido, devendo promover a exclusão de eventual apontamento existente. JULGO IMPROCEDENTE o pedido autônomo de aplicação de multa moratória em desfavor dos requeridos. JULGO IMPROCEDENTE o pedido de indenização de R$ 16.000,00 (dezesseis mil reais) a título de lucros cessantes. JULGO IMPROCEDENTE o pedido de indenização de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais. Considerando que o autor obteve êxito quanto ao núcleo substancial da controvérsia, com o reconhecimento do inadimplemento dos requeridos, resolução do contrato, restituição integral das quantias pagas, inexigibilidade das parcelas remanescentes e indenização parametrizada pela cláusula penal, tendo sucumbido apenas quanto às pretensões indenizatórias autônomas e à multa moratória, reconheço a sucumbência recíproca, em proporção substancialmente superior aos requeridos. Distribuo, assim, as custas e despesas processuais na proporção de 20% para o autor e 80% para os requeridos. Condeno as partes ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos da parte adversa, observada a mesma proporção da sucumbência, fixados em 10% sobre o proveito econômico correspondente à parcela em que cada qual restou vencida, vedada a compensação. O autor não é beneficiário da gratuidade da justiça, tendo sido deferido apenas o parcelamento das custas processuais. Após o trânsito em julgado e cumpridas as providências pertinentes, arquivem-se. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Cumpra-se. Querência/MT, data da assinatura digital. (assinado eletronicamente) Thalles Nóbrega Miranda Rezende de Britto Juiz de Direito