1001116-49.2026.8.13.0301

Intimação

TJMG · 2ª Vara Cível, da Infância e da Juventude e Juizado Especial Criminal da Comarca de Igarapé · Sentença

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 1001116-49.2026.8.13.0301/MG AUTOR: ISAIAS OLIVEIRA PAIVA ADVOGADO(A): MATEUS GOMES MARTINS COELHO (OAB MG205413) RÉU: NG20 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. ADVOGADO(A): CARMEN THATIANA BOM ROCHA (OAB GO039648) RÉU: GRUPO TURISMO BRASILEIRO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES S.A. ADVOGADO(A): CARMEN THATIANA BOM ROCHA (OAB GO039648) RÉU: WAM COMERCIALIZACAO S/A ADVOGADO(A): CARMEN THATIANA BOM ROCHA (OAB GO039648) SENTENÇA Cuida-se de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantias pagas e pedido de tutela de urgência ajuizada por ISAIAS OLIVEIRA PAIVA em face de NG20 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A., WAM COMERCIALIZAÇÃO S.A. e GRUPO TURISMO BRASILEIRO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A., todos qualificados nos autos (Evento 1, INIC1). Narra o autor que, em 01/02/2025, firmou contrato de compra e venda de cota de unidade imobiliária em regime de multipropriedade, referente à cota 10, unidade 003, bloco H, do empreendimento Praias do Lago Eco Resort, em Caldas Novas/GO (Evento 1, CONTR5). O preço foi estipulado em R$ 43.875,93, além de taxa de intermediação de R$ 4.578,41, tendo o autor desembolsado R$ 13.480,44, entre parcelas, corretagem e despesas condominiais (Evento 1, EXTR6). Alegando incapacidade financeira para prosseguir com o contrato e impossibilidade de usufruir adequadamente da fração, requereu a rescisão e a restituição de 80% a 90% dos valores pagos, além da suspensão das cobranças e da proibição de negativação. Após emenda da inicial para comprovação de tentativa extrajudicial (Eventos 13, 19, 26 e 33), a tutela foi indeferida e as rés foram citadas (Evento 37). As requeridas apresentaram contestação conjunta (Evento 52, CONT1), arguindo incompetência territorial, ilegitimidade passiva e ausência de solidariedade. No mérito, concordaram com a rescisão, mas defenderam retenção de 50% dos valores pagos, ou, subsidiariamente, 25%, além de corretagem, taxa de fruição e encargos condominiais e tributários. O autor apresentou réplica (Evento 67, REPLICA1). Intimadas para especificação de provas, requereu julgamento antecipado, enquanto as rés permaneceram silentes (Eventos 58 e 70). Por decisão do Evento 79, foi determinada a observância da tutela recursal concedida no agravo de instrumento, que suspendeu a cobrança das parcelas contratuais e impediu a negativação do autor. Vieram os autos conclusos. É o relatório. Decido. Preliminares A relação jurídica é de consumo, incidindo o Código de Defesa do Consumidor, inclusive por força do artigo 1.358-B do Código Civil. A cláusula de eleição de foro, inserida em contrato de adesão e estabelecendo comarca diversa do domicílio do consumidor, dificulta o acesso à Justiça e coloca o consumidor em desvantagem exagerada, razão pela qual deve ser afastada, nos termos dos artigos 51, IV, e 101, I, do CDC. Comprovado o domicílio do autor em Igarapé/MG (Evento 1, COMPEND4), é competente este Juízo. Também não prosperam as alegações de ilegitimidade passiva e ausência de solidariedade. Pela teoria da asserção, a legitimidade decorre das alegações da inicial e, nas relações de consumo, respondem solidariamente os integrantes da cadeia de fornecimento, nos termos dos artigos 7º, parágrafo único, 14, 25, § 1º, e 34 do CDC. Os documentos demonstram a atuação conjunta das empresas na comercialização e exploração do empreendimento (Eventos 1, 51 e 52), sendo irrelevante, perante o consumidor, a divisão interna de atribuições entre as pessoas jurídicas. Quanto à corretagem, o próprio autor esclareceu que não pretende sua restituição, de modo que a questão não integra o objeto da condenação. Rejeito, portanto, as preliminares. Mérito O julgamento antecipado é cabível, nos termos do artigo 355, I, do CPC, pois a controvérsia é predominantemente de direito e não houve requerimento de produção de outras provas. As rés não se opõem à rescisão contratual (Evento 52, CONT1), que deve ser, portanto, declarada. A controvérsia principal diz respeito ao percentual de retenção. O contrato foi celebrado sob a vigência da Lei nº 13.786/2018. As rés pretendem reter 50% dos valores pagos, com fundamento no artigo 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, em razão do patrimônio de afetação. O percentual máximo, contudo, não incide automaticamente. A cláusula penal pode ser reduzida equitativamente quando manifestamente excessiva, nos termos do artigo 413 do Código Civil. No caso, o próprio contrato registra que o empreendimento obteve Habite-se em 20/11/2020 (Evento 1, CONTR5), e as rés reconheceram que, quando da contratação, em 2025, o resort já estava concluído e em funcionamento (Evento 52, CONT1). Nesse contexto, não se justifica a retenção excepcional de 50%. Assim, é adequada a retenção de 20% dos valores pagos a título de preço, com restituição de 80% ao autor. A taxa de corretagem de R$ 4.578,41 não integra a base de cálculo, pois o autor não pretende sua restituição. Também é indevida a taxa de fruição de 0,5% ao mês. As rés não comprovaram qualquer utilização da unidade pelo autor, tampouco sua efetiva disponibilização para uso durante período determinado. Ao contrário, as mensagens do Evento 17 indicam tentativa de agendamento sem êxito por falta de disponibilidade. Nesse sentido: [...] A cobrança da taxa de fruição sobre todo o período contratual, sem considerar os dias efetivos de uso, configura enriquecimento ilícito do promitente-vendedor e desrespeita a natureza jurídica da multipropriedade. (REsp n. 2.106.299/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 13/10/2025, DJEN de 20/10/2025). Quanto ao condomínio e ao IPTU, o extrato do Evento 1 (EXTR6) demonstra o pagamento de R$ 2.773,04 em despesas condominiais, e as rés não comprovaram a existência de débitos pendentes. Não há, portanto, valores a deduzir. A restituição deve ocorrer de imediato e em parcela única, conforme a Súmula 543 do STJ. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, resolvendo o mérito na forma do artigo 487, I, do CPC, para: a) CONFIRMAR os efeitos da tutela recursal deferida no agravo de instrumento, reconhecendo a inexigibilidade das parcelas contratuais vencidas e vincendas e dos encargos diretamente vinculados ao contrato, devendo as rés se abster de promover ou manter restrições cadastrais em nome do autor em razão de débitos dele decorrentes; b) DECLARAR RESCINDIDO o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Cota de Unidade Imobiliária em Regime de Multipropriedade firmado em 01/02/2025, referente à cota 10, unidade 003, bloco H, do empreendimento Praias do Lago Eco Resort; c) CONDENAR as rés, solidariamente, a restituírem ao autor, em parcela única, 80% dos valores pagos a título de preço/amortização do imóvel, correspondentes a R$ 6.124,45, assegurada a retenção de 20% desse montante; d) DETERMINAR a correção monetária desde cada desembolso, pelos índices oficiais da Corregedoria-Geral de Justiça de Minas Gerais, e a incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado, pela taxa legal prevista no artigo 406 do Código Civil; e) JULGAR IMPROCEDENTES os pedidos de restituição em percentual superior a 80%, de incidência dos juros desde a citação e de retenção de valores a título de taxa de fruição ou em percentual superior ao estabelecido. Diante da sucumbência recíproca, distribuo as custas e despesas processuais na proporção de 20% para o autor e 80% para as rés, solidariamente, nos termos do artigo 86, caput, do CPC. Fixo os honorários advocatícios em 15% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC. As rés pagarão, solidariamente, 80% desse montante ao advogado do autor, e o autor pagará os 20% restantes aos advogados das rés, vedada a compensação. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Arquive-se oportunamente.