0969386-16.2025.8.19.0001

Intimação

TJRJ · 6ª Vara Cível da Regional do Méier · Decisão

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 6ª Vara Cível da Regional do Méier Rua Aristides Caire, 53, Sala 401, Méier, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: 20775-090 DECISÃO Processo:0969386-16.2025.8.19.0001 Classe:PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: RUBI ENGENHARIA LTDA REQUERIDO: DOMPER INCORPORACAO, EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA, AJZ INCORPORACAO, EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA, MARCOS RUSSO CALIXTO, COMISSÃO DE REPRESENTANTES DO EMPREENDIMENTO "ALL WORK & JOY" Cuida-se de Ação Anulatória de Assembleia de Destituição de Incorporador, com pedido de Tutela de Urgência, ajuizada por RUBI ENGENHARIA LTDA. ("Rubi") em face da COMISSÃO DE REPRESENTANTES DO EMPREENDIMENTO "ALL WORK & JOY", DOMPER INCORPORAÇÃO, AJZ INCORPORAÇÕES e MARCOS RUSSO CALIXTO. A Rubi, incorporadora do empreendimento "All Work & Joy" ("Joy"), alega que a paralisação da obra, que estava com cerca de 50% de execução, foi causada pelo cancelamento abrupto e imotivado de um financiamento de R$ 20 milhões pelo Itaú, além da crise econômica do setor, o que a levou a buscar um Plano de Recuperação Extrajudicial (PRE Rubi) em 2023. Afirma que as requeridas Domper e AJZ, que eram sócias participantes da Sociedade em Conta de Participação (SCP), ajuizaram anteriormente Ação de Dissolução da SCP para reaver integralmente os valores aportados (R$ 5.625.000,00), mesmo após terem recebido unidades do empreendimento em dação em pagamento, as quais teriam sido alienadas, configurando tentativa de enriquecimento sem causa. O cerne da ação anulatória, prossegue a parte autora, reside na alegação de que a "Comissão de Representantes do Empreendimento All Work & Joy" foi constituída de forma irregular e sem amparo legal, tendo deliberado a destituição da Rubi por meio de uma Ata de Assembleia viciada. Argumenta ainda que houve violação dos artigos 43 e 50 da Lei de Incorporações, pois a formação da Comissão e a destituição não tiveram convocação regular, quórum de aprovação por maioria absoluta dos adquirentes, votação formal para a eleição dos membros, nem o registro da ata no Cartório de Títulos e Documentos, irregularidades estas que teriam sido inclusive apontadas pelo 9º Registro Geral de Imóveis (RGI) ao negar o registro do ato. O perigo de dano é justificado pela ameaça iminente de que a destituição irregular retire o único ativo viável da empresa, inviabilizando o PRE Rubi e frustrando os direitos de todos os credores, além de alegar publicidade enganosa e usurpação do empreendimento por parte da empresa Ferrara Gestão & Projetos, ligada a um dos envolvidos na assembleia. Requer, desta forma, seja concedida tutela de urgência para que sejam suspensos a eficácia da Ata de Assembleia e de todos os atos dela decorrentes, a proibição dos requeridos de praticarem atos em nome da Comissão, ofício ao RGI para impedir a averbação da destituição, determinação para que se remova qualquer publicidade enganosa que vincule o Empreendimento aos Requeridos/Ferrara Gestão, e proibição de contato com adquirentes. No mérito, busca a declaração de inexistência e ilegitimidade da Comissão e a nulidade absoluta da assembleia. Deferida tutela de urgência no id 234864889 nos seguintes termos: "1) SUSPENSÃO IMEDIATA DA EFICÁCIA da Ata da Assembleia de Destituição de Incorporador do Empreendimento "All Work & Joy" e de todos os atos dela decorrentes; 2) PROIBIÇÃO dos Requeridos, em especial a "COMISSÃO DE REPRESENTANTES DO EMPREENDIMENTO "ALL WORK & JOY"" e seus membros, de praticarem qualquer ato de gestão, representação ou alienação em nome do Empreendimento, até decisão ulterior; 3) expedição de ofício ao 9º CARTÓRIO DO REGISTRO GERAL DE IMÓVEIS para que se abstenha de proceder a qualquer averbação ou registro da destituição da incorporadora RUBI ENGENHARIA LTDA, relativo ao empreendimento "All Work & Joy", até nova ordem deste Juízo." Contestação conjunta no id 246495724, oportunidade em que os réus suscitaram as seguintes preliminares: 1) Ilegitimidade Ativa Ad Causam: Arguiu-se a carência de ação por ausência de legitimidade da autora (Rubi Engenharia Ltda.). Sustentam os réus que a titularidade do projeto imobiliário e do terreno (Matrícula nº 419.361 do 9º RGI) pertence formalmente à Rubi SPE 8 Empreendimento Imobiliário Ltda., pessoa jurídica distinta, a qual foi expressamente excluída do perímetro da recuperação extrajudicial do grupo econômico, carecendo a autora de pertinência subjetiva para pleitear em nome próprio; 2) Conexão e Prevenção: Alegam a existência de conexão e risco de decisões conflitantes com a Ação de Notificação Judicial nº 0828004-79.2023.8.19.0203, previamente distribuída perante o Juízo da 7ª Vara Cível da Regional da Barra da Tijuca, pleiteando a remessa dos autos ao juízo prevento. Quanto ao mérito, os réus postulam pela improcedência total dos pedidos autorais, sustentando que a edificação do empreendimento comercialAll Work & Joyencontra-se com as obras totalmente paralisadas e o canteiro abandonado há anos pela incorporadora, sem a demonstração de cronograma físico-financeiro exequível ou plano concreto de retomada das edificações. Assinalam que os adquirentes agiram sob o pálio do artigo 43, inciso VI, e do artigo 50 da Lei nº 4.591/1964. Defendem que a constituição da Comissão de Representantes e a deflagração do procedimento de notificação/destituição decorrem do exercício regular de direito outorgado pela lei especial aos compradores diante da inércia do incorporador. Aduzem ainda que a petição inicial veicula alegações genéricas e formais, deixando a parte autora de demonstrar qualquer prejuízo concreto ou vício insanável na convocação ou deliberação dos adquirentes (artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil). Acusam a parte autora de alterar a verdade dos fatos e intentar manobra processual com o fito exclusivo de procrastinar a aplicação da legislação regente das incorporações imobiliárias e perpetuar o estado de abandono do empreendimento. Ao final, pugnam os réus pelo deferimento da gratuidade de justiça; o acolhimento das preliminares de ilegitimidade ativa ou de conexão, extinguindo-se o feito sem resolução de mérito ou determinando-se a remessa dos autos à 7ª Vara Cível da Regional da Barra da Tijuca; a revogação da tutela de urgência anteriormente concedida. No mérito, a improcedência total dos pedidos formulados na petição inicial, reconhecendo-se a higidez da Assembleia Geral e dos atos praticados pela Comissão de Representantes. Subsidiariamente, na remota hipótese de anulação do ato, a determinação de convocação judicial de nova assembleia de adquirentes, para fins de ratificação dos atos ou deliberação sob supervisão do Juízo. Réplica no id 274402670. DECIDO. No caso concreto, os réus afirmam a paralisação e o abandono da obra, circunstância que, em tese, pode assumir relevância para a aplicação do art. 43, VI, da Lei nº 4.591/1964. Todavia, a constatação da paralisação da obra, por si só, não conduz automaticamente à validade da destituição da incorporadora, sendo necessário verificar o cumprimento do procedimento legal, inclusive quanto à notificação, à convocação, ao quórum e à regularidade da deliberação assemblear. Com efeito, o E. TJRJ já reconheceu que o abandono incontroverso da obra pode legitimar a destituição da incorporadora, desde que observada a disciplina legal aplicável. Também há precedente daquela Corte no sentido de que a destituição fundada no art. 43, VI, da Lei nº 4.591/1964 pressupõe notificação judicial para retomada das obras e deliberação pela maioria absoluta dos adquirentes: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ABANDONO DA OBRA PELA INCORPORADORA. DESTITUIÇÃO LEGÍTIMA (ART. 43, VI, DA LEI Nº 4.591/64). EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO (ART. 476 DO CÓDIGO CIVIL). IRREGULARIDADE DOS CÁLCULOS UNILATERAIS DA AUTORA. NECESSIDADE DE LIQUIDAÇÃO COMPLEXA CONFORME DELIBERADO EM ASSEMBLEIA. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO VÁLIDA PARA CONSTITUIÇÃO EM MORA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. DESPROVIMENTO DO RECURSO. I. Caso em exame: Apelação Cível interposta pela incorporadora ECOPE ENGENHARIA LTDA. contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de resolução de contrato, reintegração de posse e indenização, fundamentada no abandono da obra, na destituição da empresa e na imprestabilidade dos cálculos apresentados para comprovar a mora do adquirente. II. Questão em discussão: Definir se a incorporadora destituída possui direito à resolução do contrato quando os cálculos da suposta dívida são unilaterais e contrários ao deliberado em Assembleia de adquirentes, bem como verificar a regularidade da constituição em mora do devedor. III. Razões de decidir: O abandono da obra pela Apelante é fato incontroverso, ensejando sua destituição legítima. Os cálculos apresentados pela Autora (fls. 44) são unilaterais e desconsideram as diretrizes fixadas na Assembleia Geral de adquirentes, que preveem expurgos de juros pós-atraso, reajuste exclusivo pelo INCC e compensação de R$ 1.000,00 mensais a título de aluguel indenizatório. A apuração de eventual saldo devedor exige liquidação complexa e prova pericial, inviabilizando a pretensão resolutória imediata. Ademais, a ausência de notificação válida para constituição em mora, nos termos do art. 63 da Lei nº 4.591 /64 e art. 473 do Código Civil, impede a rescisão contratual pretendida. IV. Dispositivo e Tese: Recurso de apelação conhecido e desprovido. Sentença mantida integralmente, com majoração dos honorários advocatícios para 12% sobre o valor da causa (art. 85, (sec) 11, CPC). Rio de Janeiro, data da assinatura digital. Desembargador CESAR CURY Relator (TJ-RJ - APELAÇÃO: 00250231820208190203, Relator: Des(a). CESAR FELIPE CURY, Data de Julgamento: 19/03/2026, VIGESIMA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 11ª CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 23/03/2026) Apelação cível. Ação de destituição de incorporadora. Incorporação imobiliária regida pela Lei nº 4.591/64. Pretensão de homologação da destituição da incorporadora deliberada em assembleia e de cessão de direitos em relação às unidades anteriormente cedidas para terceiros. Revelia do réu. Sentença de parcial procedência. Manutenção. 1. Mora da incorporadora ré que se mostra incontroversa. Notificação judicial para retomada das obras efetivada pelo autor nos autos do processo nº 0052306-53.2015.8.19.0021. 2. Aplicação do art. 43, VI, da Lei 4.591/64, segundo o qual "desatendida a notificação, poderá o incorporador ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra". 3. Impossibilidade de homologação da cessão de direitos, considerando que o cedente não integra a presente ação. 4. A medida de arresto pretendida pelo Condomínio é incompatível com o princípio da segurança jurídica, tendo em vista que poderia afetar direitos de terceiros de boa-fé. 5. Desprovimento dos recursos. (TJ-RJ - APELAÇÃO: 00577072820188190021 2024001125473, Relator: Des(a). LUCIANO SABOIA RINALDI DE CARVALHO, Data de Julgamento: 12/02/2025, DECIMA NONA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 25ª CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 18/02/2025) Assim, a alegação de abandono não é suficiente, neste momento processual, para afastar as dúvidas existentes quanto à validade da assembleia de 25/03/2023. Ainda, inexistem nos autos comprovação dos requisitos mínimos para a realização da assembleia, tais como a notificação da incorporadora, a efetiva composição do quórum e a forma de convocação (se realizada por edital ou não), ficando autorizada nesta oportunidade a realização de nova assembleia, desde que cumpridos os requisitos previstos no art. 43, VI, da Lei nº 4.591/1964. Fica autorizada, ainda, a intimação da parte autora para fins de suprimento da notificação prevista no dispositivo legal supracitado. Desta forma, ausente elemento novo capaz de afastar, em cognição sumária, a probabilidade do direito anteriormente reconhecida, impõe-se a manutenção da tutela até ulterior deliberação, sem prejuízo de sua reavaliação após a realização de nova assembleia. Isto posto, INDEFIRO o pedido de revogação da tutela de urgência e MANTENHO a decisão que suspendeu os efeitos da Ata da Assembleia Geral de 25/03/2023, bem como as determinações dela decorrentes, até ulterior deliberação. Intimem-se. RIO DE JANEIRO, 20 de agosto de 2026. MARIA APARECIDA SILVEIRA DE ABREU Juiz Titular