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0858642-13.2024.8.15.2001
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Intimação
TJPB · 5ª Vara Cível da Capital · Sentença
Poder Judiciário da Paraíba 5ª Vara Cível da Capital Nº do Processo: 0858642-13.2024.8.15.2001 Classe Judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assuntos: [Cobrança de Aluguéis - Sem despejo] AUTOR: SELMA DE LUNA FREIRE CORREIA REU: HOLANDA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, ALISSON ARAUJO DE HOLANDA, RAQUEL FREITAS DE HOLANDA SENTENÇA Vistos, etc. 1. RELATÓRIO. SELMA DE LUNA FREIRE CORREIA propôs ação de cobrança c/c obrigação de fazer em face de NHOLANDA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA., ALISSON ARAÚJO DE HOLANDA e RAQUEL FREITAS DE HOLANDA, alegando o inadimplemento de obrigações assumidas no Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Rural celebrado em 12 de setembro de 2018 e no Termo Aditivo de 19 de agosto de 2020. A autora relatou que vendeu quatro granjas no Loteamento Cidade Recreio Cabo Branco por R$4.650.000,00. Em agosto de 2020, as partes firmaram aditivo que fixou o saldo devedor em R$2.212.500,07, a ser pago em quatro rubricas: entrega da unidade 1302 do Empreendimento Prime View (R$800.000,00), pagamento em dinheiro na data da assinatura das escrituras (R$120.337,87), vinte parcelas mensais de R$33.108,11 (total de R$662.162,20) e parcela final de R$630.000,00, vincenda trinta dias após a desocupação das granjas. Segundo a inicial, os réus deixaram de pagar 14 das 20 parcelas mensais, no valor individual de R$33.108,11, totalizando R$463.513,54, e não pagaram a parcela final de R$630.000,00, cujo vencimento ocorreu após a reintegração de posse das granjas em 25 de junho de 2024. Também não entregaram a unidade autônoma 1302 do Empreendimento Prime View, cujo prazo contratual expirou em 31 de dezembro de 2023, acrescido de 120 dias de tolerância, findos em 29 de abril de 2024. A autora pediu a condenação ao pagamento das parcelas inadimplidas com juros de 1% ao mês, multa de 2% e correção pelo IGP-M, a entrega da unidade 1302 e o pagamento de aluguéis compensatórios de R$2.000,00 mensais desde 29 de abril de 2024. ALISSON ARAÚJO DE HOLANDA e RAQUEL FREITAS DE HOLANDA apresentaram contestação sustentando sua ilegitimidade passiva em relação às obrigações que extrapolam os limites da fiança por eles prestada. Alegaram que não participaram do contrato originário de 2018 e que sua responsabilidade decorre exclusivamente do Termo Aditivo de 2020, no qual figuraram como fiadores da obrigação prevista no item 3.1.3 (20 parcelas de R$33.108,11). Defenderam que a fiança deve ser interpretada restritivamente e que a solidariedade não se presume. NHOLANDA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA., por sua vez, arguiu a exceção do contrato não cumprido, sustentando que a autora descumpriu sua obrigação principal de entregar os imóveis livres e desembaraçados. Afirmou que a posse efetiva das granjas só ocorreu em junho de 2024, mais de cinco anos após o prazo contratual de dezembro de 2018. Alegou ter sofrido prejuízos materiais vultosos e, em reconvenção, pleiteou indenização por lucros cessantes, danos materiais, diferença de área no Lote 05 e danos morais. A autora impugnou as contestações, rejeitando as preliminares e apontando que a reconvenção foi apresentada sem valor da causa e sem recolhimento das custas iniciais. Afirmou que o aditivo de 2020 foi celebrado com plena ciência dos réus acerca da pendência possessória, caracterizando venire contra factum proprium a alegação posterior de inadimplemento. Na fase de saneamento, foi delimitada a perícia contábil e indeferiu a perícia de engenharia. A ré NHolanda pediu reconsideração, que foi indeferida. Irresignada, interpôs Agravo de Instrumento, que não foi conhecido por intempestividade. Intimada reiteradamente a depositar os honorários periciais, a ré quedou-se inerte, o que acarretou a preclusão da prova pericial contábil. É o relatório. Decido. 2. FUNDAMENTAÇÃO. Do julgamento antecipado da lide. O processo, diga-se, comporta o julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto a matéria controvertida é essencialmente de direito, não havendo necessidade da produção de provas em audiência, de modo que as provas documentais constantes dos autos são suficientes para a solução da lide. “Se a questão for exclusivamente de direito, o julgamento antecipado da lide é obrigatório. Não pode o juiz, por sua mera conveniência, relegar para fase ulterior a produção de sentença, se houver absoluta desnecessidade de ser produzida prova em audiência” (RT 621/166). Dessa forma, enaltecem-se os princípios processuais da celeridade e economia. Preliminar. Ilegitimidade passiva e limites da responsabilidade dos fiadores. Alisson Araújo de Holanda e Raquel Freitas de Holanda arguíram sua ilegitimidade passiva, sustentando que não participaram do contrato originário de 2018 e que sua vinculação decorre apenas do Termo Aditivo de 19 de agosto de 2020, no qual figuram como fiadores de obrigação limitada e específica. A preliminar merece acolhimento parcial. É incontroverso que Alisson e Raquel não subscreveram o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de 12 de setembro de 2018. Sua relação jurídica com a autora nasceu exclusivamente do Termo Aditivo firmado em 19 de agosto de 2020, que, na cláusula 5.2, dispôs: "Fica constituída garantia fiduciária dada pelos FIADORES quanto ao cumprimento das obrigações de pagar previstas no item 3.1.3". A cláusula 5.2.1, por sua vez, consignou a renúncia dos fiadores ao benefício de ordem, tornando-os "solidários e principais devedores de todos os débitos indicados no item 5.2". A leitura conjugada das cláusulas 3.1.3 e 5.2 do Termo Aditivo revela que a fiança prestada por Alisson e Raquel tem objeto preciso: garantir o pagamento das vinte parcelas mensais de R$33.108,11 previstas no item 3.1.3. Não alcança a obrigação de entrega da unidade 1302 do Empreendimento Prime View (item 3.1.1), nem o pagamento da parcela final de R$630.000,00 (item 3.1.4), nem os aluguéis compensatórios regulados pela cláusula 4.2.1. O Código Civil estabelece, no artigo 819, que a fiança "não admite interpretação extensiva" . O artigo 823, por sua vez, dispõe que "a fiança pode ser de valor inferior ao da obrigação principal e contraída em condições menos onerosas, e, quando exceder o valor da dívida, ou for mais onerosa que ela, não valerá senão até ao limite da obrigação afiançada" . O artigo 818 define o contrato de fiança como aquele pelo qual "uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra" . A combinação desses dispositivos impõe que o alcance da garantia se confine aos exatos termos do que foi pactuado. A renúncia ao benefício de ordem, prevista na cláusula 5.2.1 e autorizada pelo artigo 828, incisos I e II, do Código Civil , apenas permite que o credor acione diretamente os fiadores, sem antes excutir os bens do devedor principal. Todavia, essa renúncia não transforma a fiança limitada em fiança ilimitada, nem estende o seu objeto a obrigações diversas daquelas expressamente garantidas. O limite quantitativo da garantia permanece incólume. A jurisprudência esclarece que a fiança, por ser contrato benéfico, interpreta-se restritivamente. Vejamos: “RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. FIANÇA LIMITADA. ARTS. 819, 822 E 823 DO CC. EXTENSÃO DA GARANTIA AOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE INTERPRETAÇÃO RESTRITA. RECURSO PROVIDO. 1. Consoante dispõe o art. 822 do Código Civil, "não sendo limitada, a fiança compreenderá todos os acessórios da dívida principal, inclusive as despesas judiciais, desde a citação do fiador". Assim, ao assumir a condição de garante da obrigação, o fiador tem a opção de ficar vinculado a limites previamente definidos (CC, art. 823), os quais podem ser parciais, ou até a integralidade da dívida, podendo ainda estabelecer prazo e condições para sua validade e eficácia. 2. Por se tratar de contrato benéfico, as disposições relativas à fiança devem ser interpretadas de forma restritiva (CC, art. 819), ou seja, da maneira mais favorável ao fiador, razão pela qual, no caso, em que a dívida é oriunda de contrato de locação, tendo o recorrente outorgado fiança limitada até R$ 30.000,00 (trinta mil reais), forçoso reconhecer que a sua responsabilidade não pode ultrapassar esse valor. 3. Tratando-se, portanto, de fiança limitada, a interpretação mais consentânea com o sentido teleológico da norma é a que exime o fiador do pagamento das despesas judiciais e, também, dos honorários advocatícios, uma vez que a responsabilidade do garante, que, em regra, é acessória e subsidiária, não pode estender-se senão à concorrência dos precisos limites nela indicados. 4. Embora o art. 20 do CPC/1973 disponha que "a sentença condenará o vencido a pagar ao vencedor as despesas que antecipou e os honorários advocatícios", dando margem ao entendimento de que a verba honorária não estaria inserida no conceito de despesas judiciais, na espécie, a controvérsia deve ser solucionada sob o enfoque do art. 822 do CC, que trata, especificamente, dos efeitos da fiança limitada, o qual deve prevalecer, como regra de interpretação, sob aquele dispositivo processual que regula, apenas de maneira geral, a fixação dos honorários, ante a observância, inclusive, do princípio da especialidade. 5. Recurso especial provido. (REsp n. 1.482.565/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 6/12/2016, DJe de 15/12/2016.) No mesmo sentido, a responsabilidade dos fiadores restringe-se aos termos do que foi pactuado na avença original, com a qual expressamente consentiram. “AGRAVO REGIMENTAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. FIANÇA EM CONTRATO DE FORNECIMENTO DE PRODUTOS DERIVADOS DE PETRÓLEO. ALEGAÇÃO DE QUE O ACÓRDÃO RECORRIDO TERIA DADO INTERPRETAÇÃO EXTENSIVA À GARANTIA. RECURSO ESPECIAL. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA E REEXAME DE PROVAS. DESCABIMENTO. SÚMULAS 5 E 7/STJ. 1.- O contrato de fiança deve ser interpretado restritivamente, nos termos do art. 1.483 do Código Civil de 1916, ou seja, a responsabilidade dos fiadores restringe-se aos termos do pactuado na avença original, com a qual expressamente consentiram. 2.- No caso em análise, todavia, o que o Acórdão recorrido consignou não foi o fato de ter havido a realização de um contrato aditivo entre credor e devedor, do qual não tenha participado o fiador, mas, que por força dos termos da própria carta de fiança contratada, a fiadora, ora agravante, se responsabilizou solidariamente pelo pagamento dos fornecimentos de quaisquer produtos ou materiais feitos pela Petrobrás Distribuidora à empresa afiançada, independentemente de serem as operações realizadas pela matriz ou pela filial. 3.- Nesse contexto, a alegação de que a garantia teria sido dada apenas para o estabelecimento matriz e não para a filial só poderia ter sua procedência verificada mediante interpretação de cláusula do contrato de fiança, bem como do reexame do acervo fático-probatório da causa, o que não se admite em âmbito de Recurso Especial, ante os óbices das Súmulas 5 e 7 deste Tribunal. 4.- Agravo Regimental improvido. (AgRg no REsp n. 1.152.768/MS, relator Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, julgado em 6/8/2013, DJe de 26/8/2013.) Diante desse quadro, impõe-se reconhecer que Alisson Araújo de Holanda e Raquel Freitas de Holanda são partes legítimas para figurar no polo passivo, razão pela qual se rejeita a preliminar de ilegitimidade passiva. Contudo, sua responsabilidade patrimonial é limitada, ou seja, eles respondem, solidariamente com a devedora principal, pelo valor correspondente ao item 3.1.3 do Termo Aditivo. Assim, respondem pelo pagamento das 14 parcelas de R$ 33.108,11 que ficaram inadimplidas, com os respectivos encargos contratuais (juros de 1% ao mês, multa de 2% e correção monetária), proporcionalmente ao montante original de R$ 662.162,20 (vinte parcelas). Não lhes alcança a responsabilidade pela parcela final de R$ 630.000,00 (item 3.1.4), pela obrigação de entrega da unidade 1302 (item 3.1.1) e pelos aluguéis compensatórios (cláusula 4.2.1). Extinção da Reconvenção sem Resolução de Mérito. A autora arguiu, já na impugnação à contestação, a ausência de valor da causa e o não recolhimento das custas iniciais na reconvenção apresentada pela NHolanda Construtora e Incorporadora Ltda. A preliminar é procedente. A reconvenção constitui ação autônoma, ainda que processada nos mesmos autos da ação principal. Como tal, submete-se aos mesmos requisitos formais da petição inicial, entre os quais a indicação do valor da causa, conforme exige o artigo 319, inciso V, do Código de Processo Civil . O artigo 292, §1º, do mesmo diploma complementa que o valor da causa deve corresponder ao conteúdo econômico pretendido . No caso concreto, a NHolanda formulou pedidos reconvencionais de conteúdo econômico expressivo e perfeitamente quantificável: lucros cessantes de R$ 1.824.000,00, danos materiais de R$ 146.420,00 e R$ 100.000,00, diferença de área do Lote 05 de R$ 328.353,11 e danos morais de R$ 20.000,00. A despeito de o valor desses pedidos ser líquido e determinado, a reconvinte não atribuiu valor à causa na reconvenção, tampouco recolheu as custas correspondentes. A NHolanda requereu o benefício da gratuidade de justiça na reconvenção, mas o pedido foi expressamente impugnado pela autora. A construtora não demonstrou os requisitos para a concessão do benefício, limitando-se a alegações genéricas sobre dificuldades financeiras decorrentes da pandemia. Tratando-se de sociedade empresária de porte considerável, que desenvolve empreendimentos imobiliários de alto padrão, a presunção de hipossuficiência não se aplica sem prova robusta, que não foi produzida. A ausência de valor da causa e o não recolhimento de custas constituem vício de pressuposto processual. O artigo 485, inciso IV, do Código de Processo Civil determina a extinção do processo sem resolução de mérito quando o juiz verificar "a ausência de pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo" . Registre-se que, durante a instrução, a parte reconvinte foi instada a se manifestar sobre o ponto, mas quedou-se inerte. A autora, por sua vez, reiterou a preliminar em sucessivas oportunidades, sem que a NHolanda sanasse o vício. Dessa forma, extingo a reconvenção sem resolução de mérito, nos termos do artigo 485, inciso IV, do Código de Processo Civil, sem prejuízo de a parte reconvinte ajuizar ação autônoma, se assim desejar. Do mérito. O inadimplemento contratual dos réus é incontroverso sob dois aspectos. O primeiro diz respeito às 14 parcelas mensais de R$33.108,11 previstas no item 3.1.3 do Termo Aditivo de 19 de agosto de 2020. O aditivo fixou 20 parcelas mensais nesse valor, com vencimento da primeira em 10 de setembro de 2020 e das demais no dia 10 dos meses subsequentes. A própria contranotificação apresentada pela NHolanda admitiu que apenas 6 parcelas foram pagas, restando 14 inadimplidas, no montante original de R$ 463.513,54. O débito é confessado pela devedora, que em sua defesa não nega a ausência de pagamento, limitando-se a justificá-la com base em suposto inadimplemento da autora. O segundo aspecto refere-se à parcela final de R$ 630.000,00, prevista no item 3.1.4 do mesmo aditivo. A cláusula estabeleceu que esse valor venceria "no prazo de 30 (trinta) dias após a resolução do litígio discutido nos autos das ações judiciais de nº 0865338-75.2018.8.15.2001 e 0859569-86.2018.8.15.2001, desocupação e vistoria da granja". A reintegração de posse ocorreu em 25 de junho de 2024, conforme auto lavrado por Oficial de Justiça. Portanto, o prazo de 30 dias expirou em 25 de julho de 2024, e o pagamento não foi realizado. Os réus, tanto as pessoas físicas quanto a construtora, sustentam que a autora descumpriu sua obrigação principal de entregar os imóveis livres e desembaraçados. Invocam a cláusula 2.2 do contrato originário, que fixava a desocupação até 15 de dezembro de 2018, e apontam que a posse efetiva só foi obtida em junho de 2024, após mais de cinco anos. Com base nisso, opõem a exceção do contrato não cumprido, prevista no artigo 476 do Código Civil , e pleiteiam indenização por danos materiais e morais. Essa tese, contudo, não pode prosperar. Em 19 de agosto de 2020, quase dois anos após o prazo original de entrega, as partes firmaram o Termo Aditivo que reestruturou as condições de pagamento do saldo devedor. O instrumento, na cláusula primeira, declarou expressamente que "até a presente data, a posse dos imóveis não foi transmitida de forma útil e plena para o PROMITENTE COMPRADOR em razão dos fatos discutidos nos autos das ações judiciais de nº 0865338-75.2018.8.15.2001 e 0859569-86.2018.8.15.2001". A despeito desse reconhecimento formal, os réus optaram por manter o negócio, repactuando as condições de pagamento e assumindo obrigações adicionais. Alisson e Raquel, inclusive, ingressaram na relação jurídica nesse momento, como fiadores. A NHolanda, por sua vez, comprometeu-se a pagar as parcelas do item 3.1.3 e a parcela final do item 3.1.4, além de entregar a unidade 1302 do Prime View. Ora, se os réus tinham plena ciência de que a posse não havia sido transmitida e, ainda assim, ratificaram o contrato, aceitando todas as suas cláusulas, não podem agora alegar o inadimplemento da autora como defesa para se eximirem das próprias obrigações. Essa conduta configura venire contra factum proprium, instituto que veda o comportamento contraditório e integra o conteúdo da boa-fé objetiva consagrada no artigo 422 do Código Civil . O Superior Tribunal de Justiça tem precedente específico sobre a matéria. A boa-fé objetiva impõe às partes o dever de comportar-se de acordo com padrões éticos de confiança e lealdade, de modo a permitir a concretização das legítimas expectativas que justificaram a celebração do contrato. O ordenamento repele condutas contraditórias que importem em quebra da confiança legitimamente depositada na outra parte da relação contratual. “RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA. PACTO ADJETO. MANEJO FLORESTAL. BOA-FÉ OBJETIVA. ART. 422 DO CC/02. DEVERES ANEXOS. COOPERAÇÃO E LEALDADE. COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. DESCUMPRIMENTO CONFIGURADO. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESOLUÇÃO. FACULDADE DO CONTRATANTE. JULGAMENTO. CORRELAÇÃO COM O PEDIDO. AUSÊNCIA. DECISÃO EXTRA PETITA. DANOS MATERIAIS DEVIDOS. 1. Ação ajuizada em 25/9/2017. Recurso especial interposto em 16/6/2021. Autos conclusos ao Gabinete em 24/6/2021. 2. O propósito recursal consiste em definir se o reconhecimento de violação da boa-fé objetiva durante a execução de contrato de compra e venda de imóvel rural com pacto adjeto de arrendamento e exploração florestal enseja, nas circunstâncias dos autos, a resolução parcial da avença. 3. A boa-fé objetiva, prevista de forma expressa no art. 422 do Código Civil, impõe às partes da relação jurídica o dever de comportar-se de acordo com padrões éticos de confiança e de lealdade, de modo a permitir a concretização das legítimas expectativas que justificaram a celebração do contrato. 4. O ordenamento jurídico, nesse contexto, repele a prática de condutas contraditórias, impregnadas ou não de malícia ou torpeza, que importem em quebra da confiança legitimamente depositada na outra parte da relação contratual. 5. O descumprimento de deveres laterais, decorrentes da incidência do princípio da boa-fé, pode ensejar a resolução do contrato, se for capaz de comprometer o interesse do credor na utilidade da prestação. Doutrina. 6. Na hipótese dos autos, o acórdão recorrido está a merecer reforma, pois, a par de reconhecer o descumprimento culposo da avença em prejuízo dos recorrentes (violação da boa-fé objetiva), decidiu de forma descorrelacionada com o pedido deduzido na inicial e impediu os recorrentes de exercerem a faculdade que lhes assegura expressamente a norma do art. 475 do CC (resolver o contrato). 7. Pedido de resolução parcial do contrato deferido, com condenação ao pagamento de reparação por danos materiais, cujo montante deve ser apurado em liquidação de sentença, por arbitramento. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (REsp n. 1.944.616/MT, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 8/3/2022, DJe de 11/3/2022.) Em outro julgado, o STJ também enfrentou a proibição de comportamento contraditório, assentando que a ninguém é dado vir contra o próprio ato (nemo potest venire contra factum proprium), pois o comportamento inicial da parte gera a expectativa justificada de que ela prosseguirá atuando na mesma direção. “ADMINISTRATIVO. CONTRATO DE GARANTIA CELEBRADO POR PARTES DISTINTAS DAQUELAS QUE AJUSTARAM O CONTRATO PRINCIPAL. COMPORTAMENTO INICIAL QUE VINCULOU O ATUAR NO MESMO SENTIDO OUTRORA APONTADO. QUEBRA DA CONFIANÇA. RESPONSABILIDADE. PROIBIÇÃO DE COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO (NEMO POTEST VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM). 1. Não merece prosperar a alegação da recorrente quanto à apontada contradição no aresto impugnado, porquanto nota-se que a conclusão em favor da sua legitimidade partiu da análise, não meramente das partes que formalmente subscreveram a fiança, mas do que efetivamente consistia o objeto desse negócio jurídico - a garantia quanto ao fornecimento de microcomputadores na concorrência pública que ensejou a contratação entre a recorrida e a IBM WTC. 2. Neste sentido, não há contradição no argumento segundo o qual "não há outra forma, senão através da carta de fiança, para explicar a intervenção da IBM BRASIL como garante" e a tese de que carta de fiança não foi relevante para a prolação do acórdão, pois tal irrelevância foi observada tão só sob o ponto de vista formal, isto é, apenas sob a ótica das partes que subscreveram a mesma carta. 3. Quanto à apontada afronta aos arts. 985 e 1.483 do Código Civil, verifica-se que o aresto objurgado aparentemente admitiu um contrato de fiança verbal entre a recorrente e a Universidade Federal do Paraná, o que, a princípio, afrontaria ao art. 1.483 do Código Civil de 1916. 4. Contudo, o presente caso apresenta uma peculiaridade que não pode ser ignorada. É que, como bem destacado pela Corte a quo, o ajuste entre a recorrente e o Banco Banorte S.A., tinha exatamente por fim dar garantia ao acordo entabulado entre a Universidade Federal do Paraná e a IBM WTC para o fornecimento de microcomputadores. 5. Deste modo, entender pela irresponsabilidade da IBM BRASIL resultaria em desprover de qualquer eficácia o contrato celebrado entre esta e a mencionada instituição bancária. Adotar um entendimento contrário à legitimidade da recorrente levar-nos-ia a uma questão indecifrável, a um verdadeiro paradoxo: para que serviria o contrato de garantia ante o inadimplemento do contrato principal? 6. Deve-se, portanto, atribuir função econômico-individual ao ajuste, sobretudo diante da redação do art. 422 e do parágrafo único do art. 2.035 do Código Civil de 2002, os quais impõe aos negócios jurídicos - mesmo àqueles constituídos antes da entrada em vigor deste diploma, a obediência à cláusula geral de ordem pública da boa-fé objetiva, a qual, por sua vez, sujeita ambos os contratantes à recíproca cooperação a fim de alcançar o efeito prático que justifica a própria existência do contrato. Sobretudo, também, porque a ninguém é dado vir contra o próprio ato, proibindo-se o comportamento contraditório (nemo potest venire contra factum proprium). 7. De fato, o nemo potest venire contra factum proprium "veda que alguém pratique uma conduta em contradição com sua conduta anterior, lesando a legítima confiança de quem acreditara na preservação daquele comportamento inicial" (TEPEDINO, Gustado; BARBOZA, Heloisa Helena; e MORAES, Maria Celina Bodin de. Código Civil interpretado conforme a Constituição da República. vol. II. Rio de Janeiro: Renovar, 2006, p. 20) e, na presente hipótese, o comportamento inicial da recorrente (celebração do contrato de garantia quanto ao cumprimento do contratado de fornecimento de microcomputadores) gerou a expectativa justificada da recorrida de que aquela prosseguiria atuando na direção outrora apontada. 8. Recurso especial conhecido e não provido. (REsp n. 1.217.951/PR, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 17/2/2011, DJe de 10/3/2011.) No caso em julgamento, a tentativa dos réus de se eximirem de suas obrigações contratuais, invocando o inadimplemento da autora que já havia sido expressamente reconhecido e superado pelo aditivo de 2020, viola a boa-fé objetiva e configura comportamento contraditório. Os réus assumiram voluntariamente os riscos da demora na desocupação ao celebrarem o aditivo, e agora pretendem usar essa mesma circunstância como escudo para seu próprio inadimplemento. Some-se a isso o fato de que a autora agiu com diligência para reaver a posse dos imóveis, tendo ajuizado as ações possessórias necessárias. O auto de reintegração de posse revela que a diligência foi acompanhada pelo próprio advogado dos réus, o que demonstra cooperação e ciência inequívoca de todo o contexto. Rejeita-se, portanto, a exceção do contrato não cumprido. O inadimplemento dos réus quanto às 14 parcelas do item 3.1.3 e à parcela final do item 3.1.4 está configurado, sendo exigível o pagamento com os acréscimos contratuais. Da obrigação de entrega da unidade 1302 e aluguéis compensatórios. A cláusula 3.1.1 do Termo Aditivo estabeleceu que a NHolanda pagaria R$800.000,00 do saldo devedor mediante a entrega da unidade autônoma nº 1302 do Empreendimento Prime View, situado na Rua da Aurora, 235, Miramar, João Pessoa/PB, "até 31/12/2023, data esta que é aquela inserida em todos os contratos de promessa de compra e venda entre o Incorporador e seus clientes". A cláusula 4.2 do mesmo instrumento concedeu tolerância de 120 dias, sem penalidade. Ultrapassado esse prazo, a cláusula 4.2.1 determinou que a construtora pagasse à autora R$2.000,00 mensais a título compensatório. O prazo de tolerância de 120 dias, contado de 31 de dezembro de 2023, expirou em 29 de abril de 2024. A unidade 1302 não foi entregue até a presente data. O fato é incontroverso: a própria NHolanda, em sua contestação, admite que a obra ainda não foi concluída. Os réus justificam o atraso com base na pandemia de COVID-19 e na descapitalização da construtora, que teria sido agravada pelo inadimplemento da autora na entrega das granjas. A justificativa é frágil. A pandemia afetou a cadeia produtiva da construção civil, mas as restrições sanitárias mais severas cessaram, no Estado da Paraíba, ainda no curso de 2022. A ré é construtora profissional e deveria ter reprogramado suas atividades para cumprir o contrato, cujo prazo original de entrega era 31 de dezembro de 2023, ou seja, já distante do período crítico da pandemia. Quanto à alegação de descapitalização, ela está diretamente vinculada à tese de inadimplemento da autora, que já foi rejeitada no tópico anterior. Os réus assumiram os riscos do negócio ao celebrar o aditivo de 2020 e não podem agora transferir à autora as consequências de suas próprias escolhas empresariais. As melhorias alegadas no empreendimento Prime View, como a ampliação da área privativa da unidade e a criação de novos espaços de lazer, beneficiaram a própria construtora, valorizando o empreendimento como um todo. Não justificam o inadimplemento perante a autora, que tem direito à entrega da unidade nos termos contratados. Os aluguéis compensatórios são devidos desde 29 de abril de 2024, conforme a cláusula 4.2.1 do aditivo. Entre essa data e a presente data (29 de julho de 2026), transcorreram 27 meses, totalizando R$ 54.000,00 (R$2.000,00 multiplicado por 27). Esse valor deve ser pago pela NHolanda, prosseguindo-se o pagamento mensal de R$ 2.000,00 até a efetiva entrega da unidade 1302. Configurada a mora da construtora, é procedente o pedido de entrega da unidade autônoma nº 1302 do Empreendimento Prime View, bem como o pagamento dos aluguéis compensatórios vencidos e vincendos. A NHolanda é a única responsável por essas obrigações, que não se estendem aos fiadores, conforme já delimitado na preliminar. 3. DISPOSITIVO. Ante o exposto, com fundamento nos artigos 485, IV, e 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO EXTINTA SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO a reconvenção apresentada por NHolanda Construtora e Incorporadora Ltda., nos termos do artigo 485, inciso IV, do Código de Processo Civil, em razão da ausência de pressupostos processuais de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo. Ademais, JULGO PROCEDENTE EM PARTE a ação principal, para condenar a NHolanda Construtora e Incorporadora Ltda. ao pagamento dos valores correspondentes às 14 parcelas inadimplidas do item 3.1.3 do Termo Aditivo, à parcela final do item 3.1.4 e aos aluguéis compensatórios previstos na cláusula 4.2.1, com os encargos contratuais (juros de 1% ao mês, multa de 2% e correção monetária pelo IGP-M), a serem apurados em liquidação de sentença. Condeno solidariamente Alisson Araújo de Holanda e Raquel Freitas de Holanda, nos limites da fiança por eles prestada, ao pagamento do valor correspondente às 14 parcelas inadimplidas do item 3.1.3 do Termo Aditivo, com os respectivos encargos contratuais (juros de 1% ao mês, multa de 2% e correção monetária pelo IGP-M), na proporção de 14/20 avos do total original de R$662.162,20, a ser apurado em liquidação de sentença; Condeno a NHolanda Construtora e Incorporadora Ltda. na obrigação de fazer consistente em entregar à autora a unidade autônoma nº 1302 do Empreendimento Prime View, situado na Rua da Aurora, 235, Miramar, João Pessoa/PB, no prazo de 60 (sessenta) dias, sob pena de multa diária (astreintes) de R$500,00 (quinhentos reais), limitada a R$100.000,00 (cem mil reais), nos termos do artigo 537 do Código de Processo Civil. Condeno, ainda, os réus, na proporção de suas responsabilidades, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios devidos ao patrono da autora, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação de cada réu, a ser apurado em liquidação de sentença, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil. Condeno a NHolanda Construtora e Incorporadora Ltda. ao pagamento de honorários advocatícios de R$ 3.000,00 (três mil reais) em favor do patrono da autora, em razão da reconvenção extinta sem resolução de mérito, nos termos do artigo 85, §8º, do Código de Processo Civil. Sobre os valores das condenações incidirão correção monetária pelo IGP-M e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, conforme contratualmente estipulado, a serem considerados na liquidação de sentença. Sentença publicada eletronicamente. Intimem-se as partes. Após o trânsito em julgado, certifique-se e arquivem-se os autos, com as cautelas de estilo. João Pessoa/PB, data e assinatura eletrônicas. Isabelle de Freitas Batista Araújo JUIZ(A) DE DIREITO
Intimação
TJPB · 5ª Vara Cível da Capital · Sentença
Poder Judiciário da Paraíba 5ª Vara Cível da Capital Nº do Processo: 0858642-13.2024.8.15.2001 Classe Judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assuntos: [Cobrança de Aluguéis - Sem despejo] AUTOR: SELMA DE LUNA FREIRE CORREIA REU: HOLANDA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, ALISSON ARAUJO DE HOLANDA, RAQUEL FREITAS DE HOLANDA SENTENÇA Vistos, etc. 1. RELATÓRIO. SELMA DE LUNA FREIRE CORREIA propôs ação de cobrança c/c obrigação de fazer em face de NHOLANDA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA., ALISSON ARAÚJO DE HOLANDA e RAQUEL FREITAS DE HOLANDA, alegando o inadimplemento de obrigações assumidas no Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Rural celebrado em 12 de setembro de 2018 e no Termo Aditivo de 19 de agosto de 2020. A autora relatou que vendeu quatro granjas no Loteamento Cidade Recreio Cabo Branco por R$4.650.000,00. Em agosto de 2020, as partes firmaram aditivo que fixou o saldo devedor em R$2.212.500,07, a ser pago em quatro rubricas: entrega da unidade 1302 do Empreendimento Prime View (R$800.000,00), pagamento em dinheiro na data da assinatura das escrituras (R$120.337,87), vinte parcelas mensais de R$33.108,11 (total de R$662.162,20) e parcela final de R$630.000,00, vincenda trinta dias após a desocupação das granjas. Segundo a inicial, os réus deixaram de pagar 14 das 20 parcelas mensais, no valor individual de R$33.108,11, totalizando R$463.513,54, e não pagaram a parcela final de R$630.000,00, cujo vencimento ocorreu após a reintegração de posse das granjas em 25 de junho de 2024. Também não entregaram a unidade autônoma 1302 do Empreendimento Prime View, cujo prazo contratual expirou em 31 de dezembro de 2023, acrescido de 120 dias de tolerância, findos em 29 de abril de 2024. A autora pediu a condenação ao pagamento das parcelas inadimplidas com juros de 1% ao mês, multa de 2% e correção pelo IGP-M, a entrega da unidade 1302 e o pagamento de aluguéis compensatórios de R$2.000,00 mensais desde 29 de abril de 2024. ALISSON ARAÚJO DE HOLANDA e RAQUEL FREITAS DE HOLANDA apresentaram contestação sustentando sua ilegitimidade passiva em relação às obrigações que extrapolam os limites da fiança por eles prestada. Alegaram que não participaram do contrato originário de 2018 e que sua responsabilidade decorre exclusivamente do Termo Aditivo de 2020, no qual figuraram como fiadores da obrigação prevista no item 3.1.3 (20 parcelas de R$33.108,11). Defenderam que a fiança deve ser interpretada restritivamente e que a solidariedade não se presume. NHOLANDA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA., por sua vez, arguiu a exceção do contrato não cumprido, sustentando que a autora descumpriu sua obrigação principal de entregar os imóveis livres e desembaraçados. Afirmou que a posse efetiva das granjas só ocorreu em junho de 2024, mais de cinco anos após o prazo contratual de dezembro de 2018. Alegou ter sofrido prejuízos materiais vultosos e, em reconvenção, pleiteou indenização por lucros cessantes, danos materiais, diferença de área no Lote 05 e danos morais. A autora impugnou as contestações, rejeitando as preliminares e apontando que a reconvenção foi apresentada sem valor da causa e sem recolhimento das custas iniciais. Afirmou que o aditivo de 2020 foi celebrado com plena ciência dos réus acerca da pendência possessória, caracterizando venire contra factum proprium a alegação posterior de inadimplemento. Na fase de saneamento, foi delimitada a perícia contábil e indeferiu a perícia de engenharia. A ré NHolanda pediu reconsideração, que foi indeferida. Irresignada, interpôs Agravo de Instrumento, que não foi conhecido por intempestividade. Intimada reiteradamente a depositar os honorários periciais, a ré quedou-se inerte, o que acarretou a preclusão da prova pericial contábil. É o relatório. Decido. 2. FUNDAMENTAÇÃO. Do julgamento antecipado da lide. O processo, diga-se, comporta o julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto a matéria controvertida é essencialmente de direito, não havendo necessidade da produção de provas em audiência, de modo que as provas documentais constantes dos autos são suficientes para a solução da lide. “Se a questão for exclusivamente de direito, o julgamento antecipado da lide é obrigatório. Não pode o juiz, por sua mera conveniência, relegar para fase ulterior a produção de sentença, se houver absoluta desnecessidade de ser produzida prova em audiência” (RT 621/166). Dessa forma, enaltecem-se os princípios processuais da celeridade e economia. Preliminar. Ilegitimidade passiva e limites da responsabilidade dos fiadores. Alisson Araújo de Holanda e Raquel Freitas de Holanda arguíram sua ilegitimidade passiva, sustentando que não participaram do contrato originário de 2018 e que sua vinculação decorre apenas do Termo Aditivo de 19 de agosto de 2020, no qual figuram como fiadores de obrigação limitada e específica. A preliminar merece acolhimento parcial. É incontroverso que Alisson e Raquel não subscreveram o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de 12 de setembro de 2018. Sua relação jurídica com a autora nasceu exclusivamente do Termo Aditivo firmado em 19 de agosto de 2020, que, na cláusula 5.2, dispôs: "Fica constituída garantia fiduciária dada pelos FIADORES quanto ao cumprimento das obrigações de pagar previstas no item 3.1.3". A cláusula 5.2.1, por sua vez, consignou a renúncia dos fiadores ao benefício de ordem, tornando-os "solidários e principais devedores de todos os débitos indicados no item 5.2". A leitura conjugada das cláusulas 3.1.3 e 5.2 do Termo Aditivo revela que a fiança prestada por Alisson e Raquel tem objeto preciso: garantir o pagamento das vinte parcelas mensais de R$33.108,11 previstas no item 3.1.3. Não alcança a obrigação de entrega da unidade 1302 do Empreendimento Prime View (item 3.1.1), nem o pagamento da parcela final de R$630.000,00 (item 3.1.4), nem os aluguéis compensatórios regulados pela cláusula 4.2.1. O Código Civil estabelece, no artigo 819, que a fiança "não admite interpretação extensiva" . O artigo 823, por sua vez, dispõe que "a fiança pode ser de valor inferior ao da obrigação principal e contraída em condições menos onerosas, e, quando exceder o valor da dívida, ou for mais onerosa que ela, não valerá senão até ao limite da obrigação afiançada" . O artigo 818 define o contrato de fiança como aquele pelo qual "uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra" . A combinação desses dispositivos impõe que o alcance da garantia se confine aos exatos termos do que foi pactuado. A renúncia ao benefício de ordem, prevista na cláusula 5.2.1 e autorizada pelo artigo 828, incisos I e II, do Código Civil , apenas permite que o credor acione diretamente os fiadores, sem antes excutir os bens do devedor principal. Todavia, essa renúncia não transforma a fiança limitada em fiança ilimitada, nem estende o seu objeto a obrigações diversas daquelas expressamente garantidas. O limite quantitativo da garantia permanece incólume. A jurisprudência esclarece que a fiança, por ser contrato benéfico, interpreta-se restritivamente. Vejamos: “RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. FIANÇA LIMITADA. ARTS. 819, 822 E 823 DO CC. EXTENSÃO DA GARANTIA AOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE INTERPRETAÇÃO RESTRITA. RECURSO PROVIDO. 1. Consoante dispõe o art. 822 do Código Civil, "não sendo limitada, a fiança compreenderá todos os acessórios da dívida principal, inclusive as despesas judiciais, desde a citação do fiador". Assim, ao assumir a condição de garante da obrigação, o fiador tem a opção de ficar vinculado a limites previamente definidos (CC, art. 823), os quais podem ser parciais, ou até a integralidade da dívida, podendo ainda estabelecer prazo e condições para sua validade e eficácia. 2. Por se tratar de contrato benéfico, as disposições relativas à fiança devem ser interpretadas de forma restritiva (CC, art. 819), ou seja, da maneira mais favorável ao fiador, razão pela qual, no caso, em que a dívida é oriunda de contrato de locação, tendo o recorrente outorgado fiança limitada até R$ 30.000,00 (trinta mil reais), forçoso reconhecer que a sua responsabilidade não pode ultrapassar esse valor. 3. Tratando-se, portanto, de fiança limitada, a interpretação mais consentânea com o sentido teleológico da norma é a que exime o fiador do pagamento das despesas judiciais e, também, dos honorários advocatícios, uma vez que a responsabilidade do garante, que, em regra, é acessória e subsidiária, não pode estender-se senão à concorrência dos precisos limites nela indicados. 4. Embora o art. 20 do CPC/1973 disponha que "a sentença condenará o vencido a pagar ao vencedor as despesas que antecipou e os honorários advocatícios", dando margem ao entendimento de que a verba honorária não estaria inserida no conceito de despesas judiciais, na espécie, a controvérsia deve ser solucionada sob o enfoque do art. 822 do CC, que trata, especificamente, dos efeitos da fiança limitada, o qual deve prevalecer, como regra de interpretação, sob aquele dispositivo processual que regula, apenas de maneira geral, a fixação dos honorários, ante a observância, inclusive, do princípio da especialidade. 5. Recurso especial provido. (REsp n. 1.482.565/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 6/12/2016, DJe de 15/12/2016.) No mesmo sentido, a responsabilidade dos fiadores restringe-se aos termos do que foi pactuado na avença original, com a qual expressamente consentiram. “AGRAVO REGIMENTAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. FIANÇA EM CONTRATO DE FORNECIMENTO DE PRODUTOS DERIVADOS DE PETRÓLEO. ALEGAÇÃO DE QUE O ACÓRDÃO RECORRIDO TERIA DADO INTERPRETAÇÃO EXTENSIVA À GARANTIA. RECURSO ESPECIAL. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA E REEXAME DE PROVAS. DESCABIMENTO. SÚMULAS 5 E 7/STJ. 1.- O contrato de fiança deve ser interpretado restritivamente, nos termos do art. 1.483 do Código Civil de 1916, ou seja, a responsabilidade dos fiadores restringe-se aos termos do pactuado na avença original, com a qual expressamente consentiram. 2.- No caso em análise, todavia, o que o Acórdão recorrido consignou não foi o fato de ter havido a realização de um contrato aditivo entre credor e devedor, do qual não tenha participado o fiador, mas, que por força dos termos da própria carta de fiança contratada, a fiadora, ora agravante, se responsabilizou solidariamente pelo pagamento dos fornecimentos de quaisquer produtos ou materiais feitos pela Petrobrás Distribuidora à empresa afiançada, independentemente de serem as operações realizadas pela matriz ou pela filial. 3.- Nesse contexto, a alegação de que a garantia teria sido dada apenas para o estabelecimento matriz e não para a filial só poderia ter sua procedência verificada mediante interpretação de cláusula do contrato de fiança, bem como do reexame do acervo fático-probatório da causa, o que não se admite em âmbito de Recurso Especial, ante os óbices das Súmulas 5 e 7 deste Tribunal. 4.- Agravo Regimental improvido. (AgRg no REsp n. 1.152.768/MS, relator Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, julgado em 6/8/2013, DJe de 26/8/2013.) Diante desse quadro, impõe-se reconhecer que Alisson Araújo de Holanda e Raquel Freitas de Holanda são partes legítimas para figurar no polo passivo, razão pela qual se rejeita a preliminar de ilegitimidade passiva. Contudo, sua responsabilidade patrimonial é limitada, ou seja, eles respondem, solidariamente com a devedora principal, pelo valor correspondente ao item 3.1.3 do Termo Aditivo. Assim, respondem pelo pagamento das 14 parcelas de R$ 33.108,11 que ficaram inadimplidas, com os respectivos encargos contratuais (juros de 1% ao mês, multa de 2% e correção monetária), proporcionalmente ao montante original de R$ 662.162,20 (vinte parcelas). Não lhes alcança a responsabilidade pela parcela final de R$ 630.000,00 (item 3.1.4), pela obrigação de entrega da unidade 1302 (item 3.1.1) e pelos aluguéis compensatórios (cláusula 4.2.1). Extinção da Reconvenção sem Resolução de Mérito. A autora arguiu, já na impugnação à contestação, a ausência de valor da causa e o não recolhimento das custas iniciais na reconvenção apresentada pela NHolanda Construtora e Incorporadora Ltda. A preliminar é procedente. A reconvenção constitui ação autônoma, ainda que processada nos mesmos autos da ação principal. Como tal, submete-se aos mesmos requisitos formais da petição inicial, entre os quais a indicação do valor da causa, conforme exige o artigo 319, inciso V, do Código de Processo Civil . O artigo 292, §1º, do mesmo diploma complementa que o valor da causa deve corresponder ao conteúdo econômico pretendido . No caso concreto, a NHolanda formulou pedidos reconvencionais de conteúdo econômico expressivo e perfeitamente quantificável: lucros cessantes de R$ 1.824.000,00, danos materiais de R$ 146.420,00 e R$ 100.000,00, diferença de área do Lote 05 de R$ 328.353,11 e danos morais de R$ 20.000,00. A despeito de o valor desses pedidos ser líquido e determinado, a reconvinte não atribuiu valor à causa na reconvenção, tampouco recolheu as custas correspondentes. A NHolanda requereu o benefício da gratuidade de justiça na reconvenção, mas o pedido foi expressamente impugnado pela autora. A construtora não demonstrou os requisitos para a concessão do benefício, limitando-se a alegações genéricas sobre dificuldades financeiras decorrentes da pandemia. Tratando-se de sociedade empresária de porte considerável, que desenvolve empreendimentos imobiliários de alto padrão, a presunção de hipossuficiência não se aplica sem prova robusta, que não foi produzida. A ausência de valor da causa e o não recolhimento de custas constituem vício de pressuposto processual. O artigo 485, inciso IV, do Código de Processo Civil determina a extinção do processo sem resolução de mérito quando o juiz verificar "a ausência de pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo" . Registre-se que, durante a instrução, a parte reconvinte foi instada a se manifestar sobre o ponto, mas quedou-se inerte. A autora, por sua vez, reiterou a preliminar em sucessivas oportunidades, sem que a NHolanda sanasse o vício. Dessa forma, extingo a reconvenção sem resolução de mérito, nos termos do artigo 485, inciso IV, do Código de Processo Civil, sem prejuízo de a parte reconvinte ajuizar ação autônoma, se assim desejar. Do mérito. O inadimplemento contratual dos réus é incontroverso sob dois aspectos. O primeiro diz respeito às 14 parcelas mensais de R$33.108,11 previstas no item 3.1.3 do Termo Aditivo de 19 de agosto de 2020. O aditivo fixou 20 parcelas mensais nesse valor, com vencimento da primeira em 10 de setembro de 2020 e das demais no dia 10 dos meses subsequentes. A própria contranotificação apresentada pela NHolanda admitiu que apenas 6 parcelas foram pagas, restando 14 inadimplidas, no montante original de R$ 463.513,54. O débito é confessado pela devedora, que em sua defesa não nega a ausência de pagamento, limitando-se a justificá-la com base em suposto inadimplemento da autora. O segundo aspecto refere-se à parcela final de R$ 630.000,00, prevista no item 3.1.4 do mesmo aditivo. A cláusula estabeleceu que esse valor venceria "no prazo de 30 (trinta) dias após a resolução do litígio discutido nos autos das ações judiciais de nº 0865338-75.2018.8.15.2001 e 0859569-86.2018.8.15.2001, desocupação e vistoria da granja". A reintegração de posse ocorreu em 25 de junho de 2024, conforme auto lavrado por Oficial de Justiça. Portanto, o prazo de 30 dias expirou em 25 de julho de 2024, e o pagamento não foi realizado. Os réus, tanto as pessoas físicas quanto a construtora, sustentam que a autora descumpriu sua obrigação principal de entregar os imóveis livres e desembaraçados. Invocam a cláusula 2.2 do contrato originário, que fixava a desocupação até 15 de dezembro de 2018, e apontam que a posse efetiva só foi obtida em junho de 2024, após mais de cinco anos. Com base nisso, opõem a exceção do contrato não cumprido, prevista no artigo 476 do Código Civil , e pleiteiam indenização por danos materiais e morais. Essa tese, contudo, não pode prosperar. Em 19 de agosto de 2020, quase dois anos após o prazo original de entrega, as partes firmaram o Termo Aditivo que reestruturou as condições de pagamento do saldo devedor. O instrumento, na cláusula primeira, declarou expressamente que "até a presente data, a posse dos imóveis não foi transmitida de forma útil e plena para o PROMITENTE COMPRADOR em razão dos fatos discutidos nos autos das ações judiciais de nº 0865338-75.2018.8.15.2001 e 0859569-86.2018.8.15.2001". A despeito desse reconhecimento formal, os réus optaram por manter o negócio, repactuando as condições de pagamento e assumindo obrigações adicionais. Alisson e Raquel, inclusive, ingressaram na relação jurídica nesse momento, como fiadores. A NHolanda, por sua vez, comprometeu-se a pagar as parcelas do item 3.1.3 e a parcela final do item 3.1.4, além de entregar a unidade 1302 do Prime View. Ora, se os réus tinham plena ciência de que a posse não havia sido transmitida e, ainda assim, ratificaram o contrato, aceitando todas as suas cláusulas, não podem agora alegar o inadimplemento da autora como defesa para se eximirem das próprias obrigações. Essa conduta configura venire contra factum proprium, instituto que veda o comportamento contraditório e integra o conteúdo da boa-fé objetiva consagrada no artigo 422 do Código Civil . O Superior Tribunal de Justiça tem precedente específico sobre a matéria. A boa-fé objetiva impõe às partes o dever de comportar-se de acordo com padrões éticos de confiança e lealdade, de modo a permitir a concretização das legítimas expectativas que justificaram a celebração do contrato. O ordenamento repele condutas contraditórias que importem em quebra da confiança legitimamente depositada na outra parte da relação contratual. “RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA. PACTO ADJETO. MANEJO FLORESTAL. BOA-FÉ OBJETIVA. ART. 422 DO CC/02. DEVERES ANEXOS. COOPERAÇÃO E LEALDADE. COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. DESCUMPRIMENTO CONFIGURADO. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESOLUÇÃO. FACULDADE DO CONTRATANTE. JULGAMENTO. CORRELAÇÃO COM O PEDIDO. AUSÊNCIA. DECISÃO EXTRA PETITA. DANOS MATERIAIS DEVIDOS. 1. Ação ajuizada em 25/9/2017. Recurso especial interposto em 16/6/2021. Autos conclusos ao Gabinete em 24/6/2021. 2. O propósito recursal consiste em definir se o reconhecimento de violação da boa-fé objetiva durante a execução de contrato de compra e venda de imóvel rural com pacto adjeto de arrendamento e exploração florestal enseja, nas circunstâncias dos autos, a resolução parcial da avença. 3. A boa-fé objetiva, prevista de forma expressa no art. 422 do Código Civil, impõe às partes da relação jurídica o dever de comportar-se de acordo com padrões éticos de confiança e de lealdade, de modo a permitir a concretização das legítimas expectativas que justificaram a celebração do contrato. 4. O ordenamento jurídico, nesse contexto, repele a prática de condutas contraditórias, impregnadas ou não de malícia ou torpeza, que importem em quebra da confiança legitimamente depositada na outra parte da relação contratual. 5. O descumprimento de deveres laterais, decorrentes da incidência do princípio da boa-fé, pode ensejar a resolução do contrato, se for capaz de comprometer o interesse do credor na utilidade da prestação. Doutrina. 6. Na hipótese dos autos, o acórdão recorrido está a merecer reforma, pois, a par de reconhecer o descumprimento culposo da avença em prejuízo dos recorrentes (violação da boa-fé objetiva), decidiu de forma descorrelacionada com o pedido deduzido na inicial e impediu os recorrentes de exercerem a faculdade que lhes assegura expressamente a norma do art. 475 do CC (resolver o contrato). 7. Pedido de resolução parcial do contrato deferido, com condenação ao pagamento de reparação por danos materiais, cujo montante deve ser apurado em liquidação de sentença, por arbitramento. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (REsp n. 1.944.616/MT, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 8/3/2022, DJe de 11/3/2022.) Em outro julgado, o STJ também enfrentou a proibição de comportamento contraditório, assentando que a ninguém é dado vir contra o próprio ato (nemo potest venire contra factum proprium), pois o comportamento inicial da parte gera a expectativa justificada de que ela prosseguirá atuando na mesma direção. “ADMINISTRATIVO. CONTRATO DE GARANTIA CELEBRADO POR PARTES DISTINTAS DAQUELAS QUE AJUSTARAM O CONTRATO PRINCIPAL. COMPORTAMENTO INICIAL QUE VINCULOU O ATUAR NO MESMO SENTIDO OUTRORA APONTADO. QUEBRA DA CONFIANÇA. RESPONSABILIDADE. PROIBIÇÃO DE COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO (NEMO POTEST VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM). 1. Não merece prosperar a alegação da recorrente quanto à apontada contradição no aresto impugnado, porquanto nota-se que a conclusão em favor da sua legitimidade partiu da análise, não meramente das partes que formalmente subscreveram a fiança, mas do que efetivamente consistia o objeto desse negócio jurídico - a garantia quanto ao fornecimento de microcomputadores na concorrência pública que ensejou a contratação entre a recorrida e a IBM WTC. 2. Neste sentido, não há contradição no argumento segundo o qual "não há outra forma, senão através da carta de fiança, para explicar a intervenção da IBM BRASIL como garante" e a tese de que carta de fiança não foi relevante para a prolação do acórdão, pois tal irrelevância foi observada tão só sob o ponto de vista formal, isto é, apenas sob a ótica das partes que subscreveram a mesma carta. 3. Quanto à apontada afronta aos arts. 985 e 1.483 do Código Civil, verifica-se que o aresto objurgado aparentemente admitiu um contrato de fiança verbal entre a recorrente e a Universidade Federal do Paraná, o que, a princípio, afrontaria ao art. 1.483 do Código Civil de 1916. 4. Contudo, o presente caso apresenta uma peculiaridade que não pode ser ignorada. É que, como bem destacado pela Corte a quo, o ajuste entre a recorrente e o Banco Banorte S.A., tinha exatamente por fim dar garantia ao acordo entabulado entre a Universidade Federal do Paraná e a IBM WTC para o fornecimento de microcomputadores. 5. Deste modo, entender pela irresponsabilidade da IBM BRASIL resultaria em desprover de qualquer eficácia o contrato celebrado entre esta e a mencionada instituição bancária. Adotar um entendimento contrário à legitimidade da recorrente levar-nos-ia a uma questão indecifrável, a um verdadeiro paradoxo: para que serviria o contrato de garantia ante o inadimplemento do contrato principal? 6. Deve-se, portanto, atribuir função econômico-individual ao ajuste, sobretudo diante da redação do art. 422 e do parágrafo único do art. 2.035 do Código Civil de 2002, os quais impõe aos negócios jurídicos - mesmo àqueles constituídos antes da entrada em vigor deste diploma, a obediência à cláusula geral de ordem pública da boa-fé objetiva, a qual, por sua vez, sujeita ambos os contratantes à recíproca cooperação a fim de alcançar o efeito prático que justifica a própria existência do contrato. Sobretudo, também, porque a ninguém é dado vir contra o próprio ato, proibindo-se o comportamento contraditório (nemo potest venire contra factum proprium). 7. De fato, o nemo potest venire contra factum proprium "veda que alguém pratique uma conduta em contradição com sua conduta anterior, lesando a legítima confiança de quem acreditara na preservação daquele comportamento inicial" (TEPEDINO, Gustado; BARBOZA, Heloisa Helena; e MORAES, Maria Celina Bodin de. Código Civil interpretado conforme a Constituição da República. vol. II. Rio de Janeiro: Renovar, 2006, p. 20) e, na presente hipótese, o comportamento inicial da recorrente (celebração do contrato de garantia quanto ao cumprimento do contratado de fornecimento de microcomputadores) gerou a expectativa justificada da recorrida de que aquela prosseguiria atuando na direção outrora apontada. 8. Recurso especial conhecido e não provido. (REsp n. 1.217.951/PR, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 17/2/2011, DJe de 10/3/2011.) No caso em julgamento, a tentativa dos réus de se eximirem de suas obrigações contratuais, invocando o inadimplemento da autora que já havia sido expressamente reconhecido e superado pelo aditivo de 2020, viola a boa-fé objetiva e configura comportamento contraditório. Os réus assumiram voluntariamente os riscos da demora na desocupação ao celebrarem o aditivo, e agora pretendem usar essa mesma circunstância como escudo para seu próprio inadimplemento. Some-se a isso o fato de que a autora agiu com diligência para reaver a posse dos imóveis, tendo ajuizado as ações possessórias necessárias. O auto de reintegração de posse revela que a diligência foi acompanhada pelo próprio advogado dos réus, o que demonstra cooperação e ciência inequívoca de todo o contexto. Rejeita-se, portanto, a exceção do contrato não cumprido. O inadimplemento dos réus quanto às 14 parcelas do item 3.1.3 e à parcela final do item 3.1.4 está configurado, sendo exigível o pagamento com os acréscimos contratuais. Da obrigação de entrega da unidade 1302 e aluguéis compensatórios. A cláusula 3.1.1 do Termo Aditivo estabeleceu que a NHolanda pagaria R$800.000,00 do saldo devedor mediante a entrega da unidade autônoma nº 1302 do Empreendimento Prime View, situado na Rua da Aurora, 235, Miramar, João Pessoa/PB, "até 31/12/2023, data esta que é aquela inserida em todos os contratos de promessa de compra e venda entre o Incorporador e seus clientes". A cláusula 4.2 do mesmo instrumento concedeu tolerância de 120 dias, sem penalidade. Ultrapassado esse prazo, a cláusula 4.2.1 determinou que a construtora pagasse à autora R$2.000,00 mensais a título compensatório. O prazo de tolerância de 120 dias, contado de 31 de dezembro de 2023, expirou em 29 de abril de 2024. A unidade 1302 não foi entregue até a presente data. O fato é incontroverso: a própria NHolanda, em sua contestação, admite que a obra ainda não foi concluída. Os réus justificam o atraso com base na pandemia de COVID-19 e na descapitalização da construtora, que teria sido agravada pelo inadimplemento da autora na entrega das granjas. A justificativa é frágil. A pandemia afetou a cadeia produtiva da construção civil, mas as restrições sanitárias mais severas cessaram, no Estado da Paraíba, ainda no curso de 2022. A ré é construtora profissional e deveria ter reprogramado suas atividades para cumprir o contrato, cujo prazo original de entrega era 31 de dezembro de 2023, ou seja, já distante do período crítico da pandemia. Quanto à alegação de descapitalização, ela está diretamente vinculada à tese de inadimplemento da autora, que já foi rejeitada no tópico anterior. Os réus assumiram os riscos do negócio ao celebrar o aditivo de 2020 e não podem agora transferir à autora as consequências de suas próprias escolhas empresariais. As melhorias alegadas no empreendimento Prime View, como a ampliação da área privativa da unidade e a criação de novos espaços de lazer, beneficiaram a própria construtora, valorizando o empreendimento como um todo. Não justificam o inadimplemento perante a autora, que tem direito à entrega da unidade nos termos contratados. Os aluguéis compensatórios são devidos desde 29 de abril de 2024, conforme a cláusula 4.2.1 do aditivo. Entre essa data e a presente data (29 de julho de 2026), transcorreram 27 meses, totalizando R$ 54.000,00 (R$2.000,00 multiplicado por 27). Esse valor deve ser pago pela NHolanda, prosseguindo-se o pagamento mensal de R$ 2.000,00 até a efetiva entrega da unidade 1302. Configurada a mora da construtora, é procedente o pedido de entrega da unidade autônoma nº 1302 do Empreendimento Prime View, bem como o pagamento dos aluguéis compensatórios vencidos e vincendos. A NHolanda é a única responsável por essas obrigações, que não se estendem aos fiadores, conforme já delimitado na preliminar. 3. DISPOSITIVO. Ante o exposto, com fundamento nos artigos 485, IV, e 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO EXTINTA SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO a reconvenção apresentada por NHolanda Construtora e Incorporadora Ltda., nos termos do artigo 485, inciso IV, do Código de Processo Civil, em razão da ausência de pressupostos processuais de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo. Ademais, JULGO PROCEDENTE EM PARTE a ação principal, para condenar a NHolanda Construtora e Incorporadora Ltda. ao pagamento dos valores correspondentes às 14 parcelas inadimplidas do item 3.1.3 do Termo Aditivo, à parcela final do item 3.1.4 e aos aluguéis compensatórios previstos na cláusula 4.2.1, com os encargos contratuais (juros de 1% ao mês, multa de 2% e correção monetária pelo IGP-M), a serem apurados em liquidação de sentença. Condeno solidariamente Alisson Araújo de Holanda e Raquel Freitas de Holanda, nos limites da fiança por eles prestada, ao pagamento do valor correspondente às 14 parcelas inadimplidas do item 3.1.3 do Termo Aditivo, com os respectivos encargos contratuais (juros de 1% ao mês, multa de 2% e correção monetária pelo IGP-M), na proporção de 14/20 avos do total original de R$662.162,20, a ser apurado em liquidação de sentença; Condeno a NHolanda Construtora e Incorporadora Ltda. na obrigação de fazer consistente em entregar à autora a unidade autônoma nº 1302 do Empreendimento Prime View, situado na Rua da Aurora, 235, Miramar, João Pessoa/PB, no prazo de 60 (sessenta) dias, sob pena de multa diária (astreintes) de R$500,00 (quinhentos reais), limitada a R$100.000,00 (cem mil reais), nos termos do artigo 537 do Código de Processo Civil. Condeno, ainda, os réus, na proporção de suas responsabilidades, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios devidos ao patrono da autora, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação de cada réu, a ser apurado em liquidação de sentença, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil. Condeno a NHolanda Construtora e Incorporadora Ltda. ao pagamento de honorários advocatícios de R$ 3.000,00 (três mil reais) em favor do patrono da autora, em razão da reconvenção extinta sem resolução de mérito, nos termos do artigo 85, §8º, do Código de Processo Civil. Sobre os valores das condenações incidirão correção monetária pelo IGP-M e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, conforme contratualmente estipulado, a serem considerados na liquidação de sentença. Sentença publicada eletronicamente. Intimem-se as partes. Após o trânsito em julgado, certifique-se e arquivem-se os autos, com as cautelas de estilo. João Pessoa/PB, data e assinatura eletrônicas. Isabelle de Freitas Batista Araújo JUIZ(A) DE DIREITO
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