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0854512-48.2022.8.15.2001
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Intimação
TJPB · 14ª Vara Cível da Capital · Sentença
Poder Judiciário da Paraíba 14ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0854512-48.2022.8.15.2001 [Rescisão / Resolução, Evicção ou Vicio Redibitório] AUTOR: JAN MORTEN PETTERSEN, CARLA LABANCA PETTERSEN REU: FRANCISCA BARBOSA SANTANA DE BRITTO, MARCOS ANTONIO DE BRITTO LYRA SENTENÇA Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. VÍCIOS REDIBITÓRIOS. INFILTRAÇÕES CRÔNICAS. DANOS ESTRUTURAIS. PREEXISTÊNCIA DOS VÍCIOS. CONHECIMENTO DOS ALIENANTES. RESCISÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. RESTITUIÇÃO DO PREÇO E DAS DESPESAS DE TRANSMISSÃO. RISCO À INTEGRIDADE FÍSICA E À SAÚDE DOS ADQUIRENTES. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. PEDIDOS PROCEDENTES. I. CASO EM EXAME Ação de rescisão de instrumento particular de compromisso de venda e compra de imóvel, cumulada com devolução de valores e indenização por danos morais, ajuizada pelos adquirentes em face dos vendedores, em razão da constatação, após a aquisição da unidade autônoma nº 301 do Condomínio Ocean Residence, de infiltrações crônicas, umidade, bolor e graves danos estruturais, inclusive com desabamento de parte do forro de gesso no quarto em que repousava uma das autoras. Os autores alegaram que os vícios eram preexistentes e teriam sido ocultados mediante intervenções superficiais. Requereram a rescisão do contrato, a restituição do preço pago e das despesas de transmissão do imóvel, no total de R$ 296.895,36, além de indenização por danos morais. A perícia judicial confirmou a existência de vícios construtivos e estruturais graves, sua origem sistêmica e fortes indícios de anterioridade à aquisição. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se os vícios construtivos e estruturais constatados no imóvel são ocultos, graves e preexistentes à celebração do negócio, de modo a autorizar a resolução do contrato por vício redibitório; (ii) estabelecer se os alienantes devem restituir o preço pago e as despesas suportadas pelos adquirentes com a transmissão do imóvel; e (iii) determinar se as circunstâncias do caso ultrapassam o mero inadimplemento contratual e configuram dano moral indenizável. III. RAZÕES DE DECIDIR O contrato de compra e venda celebrado entre pessoas físicas é negócio jurídico bilateral, oneroso e comutativo, sujeito à garantia legal contra vícios redibitórios prevista no art. 441 do Código Civil. A prova pericial comprova a existência de infiltrações recorrentes, bolor, degradação acentuada dos revestimentos e queda de forro de gesso em diversos ambientes da unidade, caracterizando vícios construtivos e estruturais graves. A perícia identifica como origem das patologias a deficiência de estanqueidade da envoltória da edificação, especialmente na fachada, nas juntas de dilatação e no sistema de impermeabilização da cobertura das áreas comuns. O histórico de infiltrações crônicas no edifício desde os primeiros anos de sua construção e os indícios técnicos de intervenções anteriores à venda demonstram a preexistência dos vícios em relação à aquisição do imóvel e afastam a alegação de que os danos decorreram exclusivamente de chuvas ou da utilização do apartamento pelos adquirentes. As intervenções realizadas na unidade, consistentes em remoção de reboco, aplicação de argamassa com aditivo impermeabilizante e nova pintura, constituem medidas paliativas que mitigaram ou ocultaram temporariamente os efeitos das infiltrações sem solucionar sua causa estrutural. A ré Francisca Barbosa Santana de Britto, além de ter sido proprietária do imóvel por mais de uma década, exerceu a função de síndica do condomínio até a época da venda, circunstâncias que evidenciam seu conhecimento acerca das deficiências crônicas de impermeabilização da cobertura e da fachada. O art. 443 do Código Civil impõe ao alienante que conhecia o vício o dever de restituir o que recebeu, com perdas e danos, e, mesmo na hipótese de desconhecimento, determina a restituição do valor recebido acrescido das despesas do contrato. A gravidade dos vícios, que comprometeram a salubridade, a segurança e a habitabilidade do imóvel, autoriza a resolução do negócio e a restituição do preço de R$ 280.000,00, acrescido das despesas comprovadamente suportadas com ITBI, escritura pública e registro imobiliário, no montante de R$ 16.895,36. A situação experimentada pelos autores ultrapassa o mero inadimplemento contratual, pois a disseminação de mofo e bolor e o desabamento de parte do forro de gesso durante a noite, diretamente sobre o quarto utilizado por uma das autoras, expuseram os adquirentes a risco concreto à integridade física e à saúde. A exposição a risco iminente de lesão física e as consequências decorrentes da ocultação de infiltrações crônicas configuram abalo psicológico, angústia, aflição e insegurança aptos a caracterizar dano moral indenizável, nos termos dos arts. 186 e 927 do Código Civil. A indenização por danos morais deve observar a razoabilidade e a proporcionalidade, considerando a gravidade da conduta, a extensão dos transtornos, a condição econômica das partes e as funções compensatória, pedagógica e preventiva da reparação, sem ensejar enriquecimento sem causa. IV. DISPOSITIVO E TESE Pedidos procedentes. Tese de julgamento: 1. Vícios construtivos e estruturais graves, ocultos e preexistentes à aquisição do imóvel, que o tornam inadequado à utilização residencial e comprometem sua segurança e habitabilidade, autorizam a resolução do negócio jurídico por vício redibitório. 2. O alienante responde pela restituição do preço recebido e das despesas do contrato quando reconhecida a existência de vício redibitório, observada a disciplina do art. 443 do Código Civil. 3. A exposição dos adquirentes a risco concreto à integridade física e à saúde, decorrente de vícios ocultos graves no imóvel, ultrapassa o mero inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável. 4. A indenização por danos morais deve ser arbitrada segundo os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, consideradas a gravidade da conduta e a extensão dos prejuízos extrapatrimoniais. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 186, 422, 441, 443, 406, § 1º, e 927; Lei nº 14.905/2024; Código de Processo Civil, art. 85, § 2º. Jurisprudência relevante citada: Não foram citados precedentes jurisprudenciais específicos. Vistos, etc. Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL, CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, movida por JAN MORTEN PETTERSEN e CARLA LABANCA PETTERSEN em face de FRANCISCA BARBOSA SANTANA DE BRITTO e MARCOS ANTÔNIO DE BRITTO LYRA. Aduziu a parte autora, em síntese, que adquiriu dos promovidos, em 23 de novembro de 2021, a unidade autônoma nº 301 do Condomínio Ocean Residence, situado na Rua Universitária Maria das Graças Ribeiro de Alencar, nº 195, Bessa, nesta Capital, pelo valor pactuado de R$ 280.000,00, quitado integralmente por meio de sinal de R$ 5.000,00 e transferência bancária de R$ 275.000,00. Sustentou que suportou despesas necessárias à escrituração, registro e tributação imobiliária, que totalizaram R$ 16.895,36, discriminadas em R$ 8.400,00 de ITBI (ID 65131555), R$ 5.644,12 de escritura pública (ID 65131552) e R$ 2.851,24 de registro imobiliário (ID 65131556). Narrou que, ao retornar ao imóvel em julho de 2022, deparou-se com graves infiltrações, umidade crônica e bolor disseminados por todos os cômodos, culminando, na madrugada de 11 de julho de 2022, no desabamento de parte da estrutura do forro de gesso no quarto onde dormia a promovente Carla, circunstância que quase causou lesões graves (ID 65130844 e ID 65131558). Argumentou que os vícios redibitórios são estruturais, preexistentes e decorrentes de anos de negligência na manutenção, os quais foram maquiados com pinturas e intervenções superficiais para viabilizar a alienação sem ciência dos compradores. Assim, pediu a procedência dos pedidos, para: a) declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda; b) condenar os réus à restituição da quantia total de R$ 296.895,36, correspondente ao preço pago e despesas acessórias de transmissão; e c) condenar os réus ao pagamento de compensação por danos morais. Pugnou pela concessão da gratuidade. Justiça gratuita deferida parcialmente no ID 65186721. Citados, os réus apresentaram contestação no ID 73425882, oportunidade em que impugnaram a concessão do benefício da gratuidade aos autores e arguiram a ilegitimidade passiva ad causam dos vendedores. Ainda, requereram o chamamento ao processo do Condomínio Ocean Residence, além de postularem para si a justiça gratuita. No mérito, alegou que o apartamento foi alienado em perfeitas condições de conservação e uso, tendo os autores realizado inspeções e vistorias prévias que não constataram anormalidades. Defendeu que as infiltrações decorreram exclusivamente de falta de manutenção das áreas comuns e da cobertura pelo condomínio após a renúncia da ré Francisca ao encargo de síndica em janeiro de 2022, somada a índices pluviométricos extraordinários, inexistindo vício oculto atribuível aos alienantes, dever de rescisão ou fundamento para indenização moral. Réplica no ID 76446366. Intimadas as partes a especificarem provas, os autores pugnaram pela realização de perícia técnica no imóvel e oitiva de testemunhas (ID 76531816, ID 91333612 e ID 91604881), enquanto os promovidos requereram depoimento pessoal dos autores e prova testemunhal (ID 77201360), vindo posteriormente a manifestar expressa concordância com a realização da perícia judicial (ID 92468970). Decisão de saneamento no ID 102432031, oportunidade em que o Juízo rejeitou a impugnação ao desconto de custas dos autores, afastou a preliminar de ilegitimidade passiva, indeferiu o chamamento ao processo do condomínio, indeferiu a gratuidade pleiteada pelos réus por ausência de comprovação de hipossuficiência, fixou os pontos controvertidos e deferiu a produção de prova pericial de engenharia, nomeando perito. Laudo pericial juntado no ID 136691387. Intimadas as partes para que se manifestassem acerca do laudo, os promoventes manifestaram sua integral concordância com o laudo pericial no ID 136898268. Os réus permaneceram inertes. É o que importa relatar. Decido. O ponto nevrálgico da presente demanda é a verificação da existência de vícios redibitórios no imóvel alienado pelos réus aos autores, consubstanciados em infiltrações crônicas e danos estruturais graves, bem como a anterioridade desses defeitos em relação ao negócio jurídico entabulado e à consequente responsabilidade civil pela restituição dos valores despendidos. O contrato de compra e venda celebrado entre pessoas físicas constitui negócio jurídico bilateral, oneroso e comutativo, no qual vigora a garantia legal contra vícios redibitórios, nos termos do artigo 441 do Código Civil. A legislação substantiva assegura que a coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou que lhe diminuam sensivelmente o valor econômico. Essa garantia opera de pleno direito e vincula-se ao dever de lealdade e transparência na formação e execução das avenças, desdobramento indispensável da boa-fé objetiva regida pelo artigo 422 do Código Civil. O acervo probatório demonstra que, em 23 de novembro de 2021, os autores firmaram compromisso de compra e venda para a aquisição da unidade autônoma nº 301 do Condomínio Ocean Residence (ID 65131551 e ID 73425888), procedendo ao pagamento integral do preço ajustado. Restou demonstrado também que os adquirentes arcaram com as despesas tributárias e cartorárias de transmissão, consubstanciadas no pagamento de ITBI, emolumentos da escritura pública e registro imobiliário da compra e venda, perfazendo o montante desembolsado de R$ 296.895,36. A prova pericial técnica, realizada pelo perito do Juízo (ID 136691387), forneceu elementos conclusivos a respeito das manifestações patológicas do imóvel. O laudo pericial atestou a existência de vícios construtivos e estruturais graves, caracterizados por infiltrações recorrentes, bolor, degradação acentuada de revestimentos e queda de forro de gesso em múltiplos ambientes da unidade residencial, notadamente na suíte, no banheiro da suíte, no banheiro social, nos quartos e na varanda. O perito concluiu que as patologias possuem origem sistêmica, decorrendo de deficiência de estanqueidade na envoltória da edificação, notadamente na fachada, nas juntas de dilatação e no sistema de impermeabilização da cobertura da área comum do edifício (ID 136691387, página 5). O laudo pericial foi categórico ao afirmar a existência de histórico de infiltrações crônicas no prédio desde os primeiros anos da construção, datada de 2008, e assentou que há fortes indícios técnicos de anterioridade dos vícios à aquisição do imóvel pelos autores (ID 136691387, páginas 5 e 6). A perícia identificou evidências técnicas de intervenções anteriores à venda, como remoção de reboco, aplicação de argamassa com aditivo impermeabilizante e nova camada de pintura na unidade 301, procedimentos que configuram medidas paliativas destinadas a mitigar ou ocultar temporariamente os efeitos visíveis das infiltrações sem sanar a causa estrutural (ID 136691387, páginas 5 e 6). Essa constatação técnica corrobora o laudo prévio do assistente técnico contratado pelos autores (ID 92225543) e desconstitui os argumentos defensivos de que o imóvel se encontrava hígido ou de que os estragos decorreram unicamente do regime de chuvas ou do uso do apartamento pelos adquirentes. Diante da preexistência dos defeitos estruturais e de sua gravidade, os quais comprometeram a salubridade, a segurança e a habitabilidade do bem residencial, impõe-se a resolução do negócio jurídico por vício redibitório. Conforme preceitua o artigo 443 do Código Civil, “se o alienante conhecia o vício ou defeito da coisa, restituirá o que recebeu com perdas e danos; se o não conhecia, tão-somente restituirá o valor recebido, mais as despesas do contrato”. No caso em tela, além da condição de antiga proprietária por mais de uma década, a ré FRANCISCA BARBOSA SANTANA DE BRITTO exerceu o mandato de síndica do condomínio até a data da venda do bem (ID 73425884 e ID 73425889), detendo pleno conhecimento das deficiências crônicas de impermeabilização da cobertura e da fachada do edifício. Assim, sob qualquer ângulo de incidência do artigo 443 do Código Civil, revela-se imperativo o dever dos réus de restituir a totalidade do preço recebido, no valor de R$ 280.000,00, acrescido das despesas do contrato e do registro imobiliário comprovadamente adimplidas pelos adquirentes, no importe de R$ 16.895,36, totalizando o montante de R$ 296.895,36. O pedido indenizatório por danos morais fundamenta-se nas cláusulas gerais de responsabilidade civil previstas nos artigos 186 e 927 do Código Civil, os quais estabelecem que aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, comete ato ilícito e fica obrigado a repará-lo. O caso concreto ultrapassa a barreira do mero inadimplemento contratual ou dissabor cotidiano não indenizável. Os elementos fáticos e probatórios revelam que os autores adquiriram o imóvel com a legítima expectativa de utilizá-lo como residência de lazer e descanso, tendo desembolsado expressiva quantia financeira fruto de economias pessoais . A frustração das legítimas expectativas contratuais veio acompanhada de riscos concretos à integridade física e à saúde dos promoventes. O imóvel apresentou disseminação generalizada de mofo e bolor nocivos à higidez respiratória, culminando com o desabamento noturno de blocos da placa do forro de gesso do quarto principal diretamente sobre o leito e área de circulação, a poucos centímetros da autora enquanto repousava no cômodo (ID 65130844, ID 65131558 e laudo pericial de ID 136691387). A vivência de risco iminente de lesão física dentro do próprio dormitório, decorrente da ocultação deliberada de infiltrações crônicas na laje superior, gera abalo psicológico profundo, angústia, aflição e insegurança intoleráveis, caracterizando dano moral subjetivo passível de reparação pecuniária. No que tange ao arbitramento do valor da compensação moral, o ordenamento jurídico orienta-se pelos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, ponderando-se a gravidade da conduta comissiva e omissiva dos alienantes, a extensão e a natureza dos transtornos suportados pelos demandantes, o porte econômico das partes e o caráter pedagógico e preventivo da sanção, sem descuidar da vedação ao enriquecimento sem causa. Sopesadas tais circunstâncias, fixa-se a indenização por danos morais no montante global de R$ 10.000,00 em favor dos autores, valor adequado para recompor os prejuízos extrapatrimoniais suportados. Ante o exposto, rejeitadas as preliminares, JULGO PROCEDENTES os pedidos constantes na petição inicial, para: a) DECLARAR A RESCISÃO do Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Imóvel Urbano celebrado entre as partes, relativo à unidade autônoma nº 301 do Condomínio Ocean Residence, situado na Rua Universitária Maria das Graças Ribeiro de Alencar, nº 195, Bessa, João Pessoa/PB; b) CONDENAR SOLIDARIAMENTE os réus a restituírem aos autores o montante total de R$ 296.895,36 (duzentos e noventa e seis mil, oitocentos e noventa e cinco reais e trinta e seis centavos), correspondente ao preço pago pelo imóvel (R$ 280.000,00) e aos valores despendidos com ITBI, escritura pública e registro imobiliário (R$ 16.895,36), corrigido monetariamente pelo índice IPCA do IBGE a partir da data de cada desembolso efetivo e acrescido de juros moratórios pela taxa SELIC a contar da citação (13/04/2023), deduzido, quando no mesmo período, o índice de correção monetária estabelecido (IPCA), conforme o art. 406, §1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024; e c) CONDENAR SOLIDARIAMENTE os réus ao pagamento de indenização por danos morais no valor total de R$ 10.000,00 (dez mil reais) em favor dos autores, com correção monetária pelo IPCA do IBGE incidente a partir da publicação desta sentença e juros de mora pela taxa SELIC a partir da citação (13/04/2023), deduzido, quando no mesmo período, o índice de correção monetária estabelecido (IPCA), conforme o art. 406, §1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024. CONDENO os réus ao pagamento da totalidade das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Intime-se. Transitada em julgado, INTIME-SE a parte vencedora para que requeira o que entender de direito, no prazo de 15 dias. Não havendo requerimento de cumprimento de sentença no prazo fixado, arquivem-se os autos. Em caso de requerimento de cumprimento de sentença, EVOLUA-SE DE CLASSE, remetendo-se o feito à Seção Especializada em Execução e Cumprimento de Sentença. João Pessoa, data eletrônica. Alexandre Targino Gomes Falcão Juiz de Direito
Intimação
TJPB · 14ª Vara Cível da Capital · Sentença
Poder Judiciário da Paraíba 14ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0854512-48.2022.8.15.2001 [Rescisão / Resolução, Evicção ou Vicio Redibitório] AUTOR: JAN MORTEN PETTERSEN, CARLA LABANCA PETTERSEN REU: FRANCISCA BARBOSA SANTANA DE BRITTO, MARCOS ANTONIO DE BRITTO LYRA SENTENÇA Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. VÍCIOS REDIBITÓRIOS. INFILTRAÇÕES CRÔNICAS. DANOS ESTRUTURAIS. PREEXISTÊNCIA DOS VÍCIOS. CONHECIMENTO DOS ALIENANTES. RESCISÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. RESTITUIÇÃO DO PREÇO E DAS DESPESAS DE TRANSMISSÃO. RISCO À INTEGRIDADE FÍSICA E À SAÚDE DOS ADQUIRENTES. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. PEDIDOS PROCEDENTES. I. CASO EM EXAME Ação de rescisão de instrumento particular de compromisso de venda e compra de imóvel, cumulada com devolução de valores e indenização por danos morais, ajuizada pelos adquirentes em face dos vendedores, em razão da constatação, após a aquisição da unidade autônoma nº 301 do Condomínio Ocean Residence, de infiltrações crônicas, umidade, bolor e graves danos estruturais, inclusive com desabamento de parte do forro de gesso no quarto em que repousava uma das autoras. Os autores alegaram que os vícios eram preexistentes e teriam sido ocultados mediante intervenções superficiais. Requereram a rescisão do contrato, a restituição do preço pago e das despesas de transmissão do imóvel, no total de R$ 296.895,36, além de indenização por danos morais. A perícia judicial confirmou a existência de vícios construtivos e estruturais graves, sua origem sistêmica e fortes indícios de anterioridade à aquisição. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se os vícios construtivos e estruturais constatados no imóvel são ocultos, graves e preexistentes à celebração do negócio, de modo a autorizar a resolução do contrato por vício redibitório; (ii) estabelecer se os alienantes devem restituir o preço pago e as despesas suportadas pelos adquirentes com a transmissão do imóvel; e (iii) determinar se as circunstâncias do caso ultrapassam o mero inadimplemento contratual e configuram dano moral indenizável. III. RAZÕES DE DECIDIR O contrato de compra e venda celebrado entre pessoas físicas é negócio jurídico bilateral, oneroso e comutativo, sujeito à garantia legal contra vícios redibitórios prevista no art. 441 do Código Civil. A prova pericial comprova a existência de infiltrações recorrentes, bolor, degradação acentuada dos revestimentos e queda de forro de gesso em diversos ambientes da unidade, caracterizando vícios construtivos e estruturais graves. A perícia identifica como origem das patologias a deficiência de estanqueidade da envoltória da edificação, especialmente na fachada, nas juntas de dilatação e no sistema de impermeabilização da cobertura das áreas comuns. O histórico de infiltrações crônicas no edifício desde os primeiros anos de sua construção e os indícios técnicos de intervenções anteriores à venda demonstram a preexistência dos vícios em relação à aquisição do imóvel e afastam a alegação de que os danos decorreram exclusivamente de chuvas ou da utilização do apartamento pelos adquirentes. As intervenções realizadas na unidade, consistentes em remoção de reboco, aplicação de argamassa com aditivo impermeabilizante e nova pintura, constituem medidas paliativas que mitigaram ou ocultaram temporariamente os efeitos das infiltrações sem solucionar sua causa estrutural. A ré Francisca Barbosa Santana de Britto, além de ter sido proprietária do imóvel por mais de uma década, exerceu a função de síndica do condomínio até a época da venda, circunstâncias que evidenciam seu conhecimento acerca das deficiências crônicas de impermeabilização da cobertura e da fachada. O art. 443 do Código Civil impõe ao alienante que conhecia o vício o dever de restituir o que recebeu, com perdas e danos, e, mesmo na hipótese de desconhecimento, determina a restituição do valor recebido acrescido das despesas do contrato. A gravidade dos vícios, que comprometeram a salubridade, a segurança e a habitabilidade do imóvel, autoriza a resolução do negócio e a restituição do preço de R$ 280.000,00, acrescido das despesas comprovadamente suportadas com ITBI, escritura pública e registro imobiliário, no montante de R$ 16.895,36. A situação experimentada pelos autores ultrapassa o mero inadimplemento contratual, pois a disseminação de mofo e bolor e o desabamento de parte do forro de gesso durante a noite, diretamente sobre o quarto utilizado por uma das autoras, expuseram os adquirentes a risco concreto à integridade física e à saúde. A exposição a risco iminente de lesão física e as consequências decorrentes da ocultação de infiltrações crônicas configuram abalo psicológico, angústia, aflição e insegurança aptos a caracterizar dano moral indenizável, nos termos dos arts. 186 e 927 do Código Civil. A indenização por danos morais deve observar a razoabilidade e a proporcionalidade, considerando a gravidade da conduta, a extensão dos transtornos, a condição econômica das partes e as funções compensatória, pedagógica e preventiva da reparação, sem ensejar enriquecimento sem causa. IV. DISPOSITIVO E TESE Pedidos procedentes. Tese de julgamento: 1. Vícios construtivos e estruturais graves, ocultos e preexistentes à aquisição do imóvel, que o tornam inadequado à utilização residencial e comprometem sua segurança e habitabilidade, autorizam a resolução do negócio jurídico por vício redibitório. 2. O alienante responde pela restituição do preço recebido e das despesas do contrato quando reconhecida a existência de vício redibitório, observada a disciplina do art. 443 do Código Civil. 3. A exposição dos adquirentes a risco concreto à integridade física e à saúde, decorrente de vícios ocultos graves no imóvel, ultrapassa o mero inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável. 4. A indenização por danos morais deve ser arbitrada segundo os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, consideradas a gravidade da conduta e a extensão dos prejuízos extrapatrimoniais. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 186, 422, 441, 443, 406, § 1º, e 927; Lei nº 14.905/2024; Código de Processo Civil, art. 85, § 2º. Jurisprudência relevante citada: Não foram citados precedentes jurisprudenciais específicos. Vistos, etc. Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL, CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, movida por JAN MORTEN PETTERSEN e CARLA LABANCA PETTERSEN em face de FRANCISCA BARBOSA SANTANA DE BRITTO e MARCOS ANTÔNIO DE BRITTO LYRA. Aduziu a parte autora, em síntese, que adquiriu dos promovidos, em 23 de novembro de 2021, a unidade autônoma nº 301 do Condomínio Ocean Residence, situado na Rua Universitária Maria das Graças Ribeiro de Alencar, nº 195, Bessa, nesta Capital, pelo valor pactuado de R$ 280.000,00, quitado integralmente por meio de sinal de R$ 5.000,00 e transferência bancária de R$ 275.000,00. Sustentou que suportou despesas necessárias à escrituração, registro e tributação imobiliária, que totalizaram R$ 16.895,36, discriminadas em R$ 8.400,00 de ITBI (ID 65131555), R$ 5.644,12 de escritura pública (ID 65131552) e R$ 2.851,24 de registro imobiliário (ID 65131556). Narrou que, ao retornar ao imóvel em julho de 2022, deparou-se com graves infiltrações, umidade crônica e bolor disseminados por todos os cômodos, culminando, na madrugada de 11 de julho de 2022, no desabamento de parte da estrutura do forro de gesso no quarto onde dormia a promovente Carla, circunstância que quase causou lesões graves (ID 65130844 e ID 65131558). Argumentou que os vícios redibitórios são estruturais, preexistentes e decorrentes de anos de negligência na manutenção, os quais foram maquiados com pinturas e intervenções superficiais para viabilizar a alienação sem ciência dos compradores. Assim, pediu a procedência dos pedidos, para: a) declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda; b) condenar os réus à restituição da quantia total de R$ 296.895,36, correspondente ao preço pago e despesas acessórias de transmissão; e c) condenar os réus ao pagamento de compensação por danos morais. Pugnou pela concessão da gratuidade. Justiça gratuita deferida parcialmente no ID 65186721. Citados, os réus apresentaram contestação no ID 73425882, oportunidade em que impugnaram a concessão do benefício da gratuidade aos autores e arguiram a ilegitimidade passiva ad causam dos vendedores. Ainda, requereram o chamamento ao processo do Condomínio Ocean Residence, além de postularem para si a justiça gratuita. No mérito, alegou que o apartamento foi alienado em perfeitas condições de conservação e uso, tendo os autores realizado inspeções e vistorias prévias que não constataram anormalidades. Defendeu que as infiltrações decorreram exclusivamente de falta de manutenção das áreas comuns e da cobertura pelo condomínio após a renúncia da ré Francisca ao encargo de síndica em janeiro de 2022, somada a índices pluviométricos extraordinários, inexistindo vício oculto atribuível aos alienantes, dever de rescisão ou fundamento para indenização moral. Réplica no ID 76446366. Intimadas as partes a especificarem provas, os autores pugnaram pela realização de perícia técnica no imóvel e oitiva de testemunhas (ID 76531816, ID 91333612 e ID 91604881), enquanto os promovidos requereram depoimento pessoal dos autores e prova testemunhal (ID 77201360), vindo posteriormente a manifestar expressa concordância com a realização da perícia judicial (ID 92468970). Decisão de saneamento no ID 102432031, oportunidade em que o Juízo rejeitou a impugnação ao desconto de custas dos autores, afastou a preliminar de ilegitimidade passiva, indeferiu o chamamento ao processo do condomínio, indeferiu a gratuidade pleiteada pelos réus por ausência de comprovação de hipossuficiência, fixou os pontos controvertidos e deferiu a produção de prova pericial de engenharia, nomeando perito. Laudo pericial juntado no ID 136691387. Intimadas as partes para que se manifestassem acerca do laudo, os promoventes manifestaram sua integral concordância com o laudo pericial no ID 136898268. Os réus permaneceram inertes. É o que importa relatar. Decido. O ponto nevrálgico da presente demanda é a verificação da existência de vícios redibitórios no imóvel alienado pelos réus aos autores, consubstanciados em infiltrações crônicas e danos estruturais graves, bem como a anterioridade desses defeitos em relação ao negócio jurídico entabulado e à consequente responsabilidade civil pela restituição dos valores despendidos. O contrato de compra e venda celebrado entre pessoas físicas constitui negócio jurídico bilateral, oneroso e comutativo, no qual vigora a garantia legal contra vícios redibitórios, nos termos do artigo 441 do Código Civil. A legislação substantiva assegura que a coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou que lhe diminuam sensivelmente o valor econômico. Essa garantia opera de pleno direito e vincula-se ao dever de lealdade e transparência na formação e execução das avenças, desdobramento indispensável da boa-fé objetiva regida pelo artigo 422 do Código Civil. O acervo probatório demonstra que, em 23 de novembro de 2021, os autores firmaram compromisso de compra e venda para a aquisição da unidade autônoma nº 301 do Condomínio Ocean Residence (ID 65131551 e ID 73425888), procedendo ao pagamento integral do preço ajustado. Restou demonstrado também que os adquirentes arcaram com as despesas tributárias e cartorárias de transmissão, consubstanciadas no pagamento de ITBI, emolumentos da escritura pública e registro imobiliário da compra e venda, perfazendo o montante desembolsado de R$ 296.895,36. A prova pericial técnica, realizada pelo perito do Juízo (ID 136691387), forneceu elementos conclusivos a respeito das manifestações patológicas do imóvel. O laudo pericial atestou a existência de vícios construtivos e estruturais graves, caracterizados por infiltrações recorrentes, bolor, degradação acentuada de revestimentos e queda de forro de gesso em múltiplos ambientes da unidade residencial, notadamente na suíte, no banheiro da suíte, no banheiro social, nos quartos e na varanda. O perito concluiu que as patologias possuem origem sistêmica, decorrendo de deficiência de estanqueidade na envoltória da edificação, notadamente na fachada, nas juntas de dilatação e no sistema de impermeabilização da cobertura da área comum do edifício (ID 136691387, página 5). O laudo pericial foi categórico ao afirmar a existência de histórico de infiltrações crônicas no prédio desde os primeiros anos da construção, datada de 2008, e assentou que há fortes indícios técnicos de anterioridade dos vícios à aquisição do imóvel pelos autores (ID 136691387, páginas 5 e 6). A perícia identificou evidências técnicas de intervenções anteriores à venda, como remoção de reboco, aplicação de argamassa com aditivo impermeabilizante e nova camada de pintura na unidade 301, procedimentos que configuram medidas paliativas destinadas a mitigar ou ocultar temporariamente os efeitos visíveis das infiltrações sem sanar a causa estrutural (ID 136691387, páginas 5 e 6). Essa constatação técnica corrobora o laudo prévio do assistente técnico contratado pelos autores (ID 92225543) e desconstitui os argumentos defensivos de que o imóvel se encontrava hígido ou de que os estragos decorreram unicamente do regime de chuvas ou do uso do apartamento pelos adquirentes. Diante da preexistência dos defeitos estruturais e de sua gravidade, os quais comprometeram a salubridade, a segurança e a habitabilidade do bem residencial, impõe-se a resolução do negócio jurídico por vício redibitório. Conforme preceitua o artigo 443 do Código Civil, “se o alienante conhecia o vício ou defeito da coisa, restituirá o que recebeu com perdas e danos; se o não conhecia, tão-somente restituirá o valor recebido, mais as despesas do contrato”. No caso em tela, além da condição de antiga proprietária por mais de uma década, a ré FRANCISCA BARBOSA SANTANA DE BRITTO exerceu o mandato de síndica do condomínio até a data da venda do bem (ID 73425884 e ID 73425889), detendo pleno conhecimento das deficiências crônicas de impermeabilização da cobertura e da fachada do edifício. Assim, sob qualquer ângulo de incidência do artigo 443 do Código Civil, revela-se imperativo o dever dos réus de restituir a totalidade do preço recebido, no valor de R$ 280.000,00, acrescido das despesas do contrato e do registro imobiliário comprovadamente adimplidas pelos adquirentes, no importe de R$ 16.895,36, totalizando o montante de R$ 296.895,36. O pedido indenizatório por danos morais fundamenta-se nas cláusulas gerais de responsabilidade civil previstas nos artigos 186 e 927 do Código Civil, os quais estabelecem que aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, comete ato ilícito e fica obrigado a repará-lo. O caso concreto ultrapassa a barreira do mero inadimplemento contratual ou dissabor cotidiano não indenizável. Os elementos fáticos e probatórios revelam que os autores adquiriram o imóvel com a legítima expectativa de utilizá-lo como residência de lazer e descanso, tendo desembolsado expressiva quantia financeira fruto de economias pessoais . A frustração das legítimas expectativas contratuais veio acompanhada de riscos concretos à integridade física e à saúde dos promoventes. O imóvel apresentou disseminação generalizada de mofo e bolor nocivos à higidez respiratória, culminando com o desabamento noturno de blocos da placa do forro de gesso do quarto principal diretamente sobre o leito e área de circulação, a poucos centímetros da autora enquanto repousava no cômodo (ID 65130844, ID 65131558 e laudo pericial de ID 136691387). A vivência de risco iminente de lesão física dentro do próprio dormitório, decorrente da ocultação deliberada de infiltrações crônicas na laje superior, gera abalo psicológico profundo, angústia, aflição e insegurança intoleráveis, caracterizando dano moral subjetivo passível de reparação pecuniária. No que tange ao arbitramento do valor da compensação moral, o ordenamento jurídico orienta-se pelos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, ponderando-se a gravidade da conduta comissiva e omissiva dos alienantes, a extensão e a natureza dos transtornos suportados pelos demandantes, o porte econômico das partes e o caráter pedagógico e preventivo da sanção, sem descuidar da vedação ao enriquecimento sem causa. Sopesadas tais circunstâncias, fixa-se a indenização por danos morais no montante global de R$ 10.000,00 em favor dos autores, valor adequado para recompor os prejuízos extrapatrimoniais suportados. Ante o exposto, rejeitadas as preliminares, JULGO PROCEDENTES os pedidos constantes na petição inicial, para: a) DECLARAR A RESCISÃO do Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Imóvel Urbano celebrado entre as partes, relativo à unidade autônoma nº 301 do Condomínio Ocean Residence, situado na Rua Universitária Maria das Graças Ribeiro de Alencar, nº 195, Bessa, João Pessoa/PB; b) CONDENAR SOLIDARIAMENTE os réus a restituírem aos autores o montante total de R$ 296.895,36 (duzentos e noventa e seis mil, oitocentos e noventa e cinco reais e trinta e seis centavos), correspondente ao preço pago pelo imóvel (R$ 280.000,00) e aos valores despendidos com ITBI, escritura pública e registro imobiliário (R$ 16.895,36), corrigido monetariamente pelo índice IPCA do IBGE a partir da data de cada desembolso efetivo e acrescido de juros moratórios pela taxa SELIC a contar da citação (13/04/2023), deduzido, quando no mesmo período, o índice de correção monetária estabelecido (IPCA), conforme o art. 406, §1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024; e c) CONDENAR SOLIDARIAMENTE os réus ao pagamento de indenização por danos morais no valor total de R$ 10.000,00 (dez mil reais) em favor dos autores, com correção monetária pelo IPCA do IBGE incidente a partir da publicação desta sentença e juros de mora pela taxa SELIC a partir da citação (13/04/2023), deduzido, quando no mesmo período, o índice de correção monetária estabelecido (IPCA), conforme o art. 406, §1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024. CONDENO os réus ao pagamento da totalidade das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Intime-se. Transitada em julgado, INTIME-SE a parte vencedora para que requeira o que entender de direito, no prazo de 15 dias. Não havendo requerimento de cumprimento de sentença no prazo fixado, arquivem-se os autos. Em caso de requerimento de cumprimento de sentença, EVOLUA-SE DE CLASSE, remetendo-se o feito à Seção Especializada em Execução e Cumprimento de Sentença. João Pessoa, data eletrônica. Alexandre Targino Gomes Falcão Juiz de Direito
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