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0831499-35.2024.8.15.0001
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Intimação
TJPB · 3ª Câmara Cível · Acórdão
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA PARAÍBA TERCEIRA CÂMARA ESPECIALIZADA CÍVEL GABINETE 18 – DES. JOÃO BATISTA BARBOSA ACÓRDÃO EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL N. 0831499-35.2024.8.15.0001 ORIGEM: 9ª Vara Cível de Campina Grande/PB RELATOR: Des. Inácio Jário Queiroz de Albuquerque EMBARGANTE: Loteamento Altiplano Serra Rica Empreendimentos Imobiliários Construção e Serviço SPE Ltda ADVOGADO: Lucas Lima Rodrigues - OAB/GO 38.049 - A EMBARGADO: Sebastião Rodrigues do Nascimento ADVOGADA: Gustavo Bernardo de Queiroz - OAB/PB 28.682 - A Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NÃO REGISTRADA. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO. PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DO MÉRITO. PREQUESTIONAMENTO. EMBARGOS REJEITADOS. I. CASO EM EXAME 1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que deu parcial provimento à apelação do comprador para declarar rescindido contrato de compra e venda de lote urbano, determinar a restituição de 85% dos valores pagos, autorizar a retenção de 15% pela loteadora, afastar indenização por danos morais e reconhecer a inaplicabilidade do regime da Lei nº 9.514/1997 em razão da ausência de registro da alienação fiduciária. A embargante sustenta omissão quanto à incidência do EREsp nº 1.866.844/SP, à aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, à tese de quebra antecipada do contrato e requer o prequestionamento de dispositivos legais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o acórdão incorreu em omissão ao deixar de apreciar a tese firmada pelo STJ no EREsp nº 1.866.844/SP e a incidência dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997; e (ii) estabelecer se os embargos de declaração podem ser utilizados para rediscutir o mérito da decisão e viabilizar o prequestionamento dos dispositivos legais indicados. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O acórdão embargado enfrentou expressamente a controvérsia relativa à ausência de registro da alienação fiduciária e concluiu que, sem a constituição da propriedade fiduciária prevista no art. 23 da Lei nº 9.514/1997, o contrato permanece submetido ao regime obrigacional comum e às normas do Código de Defesa do Consumidor. 4. O precedente firmado no EREsp nº 1.866.844/SP trata de hipótese distinta, relativa ao inadimplemento do devedor fiduciante e à eficácia inter partes da alienação fiduciária não registrada, não se confundindo com a situação de consumidor adimplente que busca a resolução contratual por dificuldades financeiras supervenientes. 5. A aplicação da Súmula 543 do STJ justifica a restituição parcial dos valores pagos, com retenção moderada destinada a compensar despesas da vendedora, sendo abusiva cláusula contratual que prevê retenção excessiva em prejuízo do consumidor. 6. A tese de quebra antecipada do contrato foi implicitamente afastada, pois a ausência de registro impede a incidência do procedimento especial dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, tornando inaplicável o regime próprio da alienação fiduciária. 7. Os embargos de declaração não evidenciam obscuridade, contradição, omissão ou erro material, revelando apenas inconformismo com a solução jurídica adotada, circunstância incompatível com a finalidade do art. 1.022 do CPC. 8. O pedido de prequestionamento é atendido na medida em que os dispositivos legais pertinentes foram apreciados ou considerados na fundamentação, sem que isso imponha alteração do julgamento. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Embargos de declaração rejeitados. Tese de julgamento: 1. A ausência de registro da alienação fiduciária impede a incidência do procedimento especial previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 quando adotado o entendimento de que a garantia real não se constituiu no caso concreto. 2. O precedente do EREsp nº 1.866.844/SP não se aplica automaticamente às hipóteses de resolução contratual promovida por consumidor adimplente, quando presentes distinções fáticas relevantes. 3. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito da decisão, sendo cabíveis apenas para sanar os vícios previstos no art. 1.022 do CPC. 4. O prequestionamento não exige o acolhimento dos embargos quando a matéria jurídica foi suficientemente apreciada pelo acórdão. ____________ Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022 e 489, § 1º; Lei nº 9.514/1997, arts. 23, 26 e 27; Código de Defesa do Consumidor, art. 53; Código Civil, arts. 182, 186, 187, 422, 425, 884 e 927. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, EREsp nº 1.866.844/SP, Segunda Seção, Rel. p/ acórdão Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 27.09.2023; STJ, AgInt no REsp nº 2.106.754/SP, Quarta Turma, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 01.07.2024; STJ, AgInt no AREsp nº 1.502.079/RJ, Terceira Turma, Rel. Min. Daniela Teixeira, j. 29.09.2025; STJ, EDcl no REsp nº 1.908.738/SP, Corte Especial, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 12.11.2024; TJPB, Apelação Cível nº 0801390-88.2022.8.15.0201, 1ª Câmara Cível, Rel. Des. José Ricardo Porto, j. 12.03.2024. VISTOS, relatados e discutidos os presentes autos. ACORDAM os integrantes da Terceira Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Paraíba, à unanimidade, em rejeitar os embargos de declaração, nos termos do voto do relator e da certidão de julgamento. RELATÓRIO Trata-se de embargos de declaração opostos por Loteamento Altiplano Serra Rica Empreendimentos Imobiliários Construção e Serviço SPE Ltda contra o acórdão de ID 42988925 que, por unanimidade, deu provimento parcial à apelação do comprador Sebastião Rodrigues do Nascimento. O acórdão embargado rejeitou as preliminares de ofensa à dialeticidade recursal e de nulidade por julgamento extra petita, manteve a ilegitimidade passiva da Trinus Co. Participações S.A., e, no mérito, declarou a rescisão do contrato de compra e venda de lote urbano, condenou a loteadora à devolução imediata de 85% dos valores comprovadamente pagos pelo autor, autorizou a retenção de 15% a título de cláusula penal, julgou improcedente o pedido de danos morais e fixou a sucumbência recíproca. Em suas razões (ID 43172192), a embargante aponta omissão no julgado. Sustenta que o acórdão deixou de apreciar a readequação do Tema 1.095 pelo Superior Tribunal de Justiça por meio do EREsp 1.866.844/SP, no qual se consolidou o entendimento de que a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária não retira a eficácia entre os contratantes e não confere ao devedor fiduciante o direito de rescindir a avença por meio diverso do contratualmente previsto. A embargante sustenta que a desistência do adquirente configura quebra antecipada e justifica o repasse dos encargos da rescisão ao consumidor. Requer o prequestionamento dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 e dos arts. 182, 186, 187, 422, 425, 884 e 927 do Código Civil. O embargado apesar de intimado não apresentou contrarrazões. É o relatório. VOTO - Inácio Jário Queiroz de Albuquerque - Relator Conheço dos embargos de declaração, porquanto presentes os requisitos de admissibilidade do art. 1.022 do Código de Processo Civil. Segundo o Código de Processo Civil, cabem os aclaratórios nas hipóteses do art. 1.022, “in verbis”: Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para: I - esclarecer obscuridade ou eliminar contradição; II - suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento; III - corrigir erro material. Parágrafo único. Considera-se omissa a decisão que: I - deixe de se manifestar sobre tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em incidente de assunção de competência aplicável ao caso sob julgamento; II - incorra em qualquer das condutas descritas no art. 489, § 1º. Entretanto, razão não assiste ao embargante. Da alegada omissão quanto ao EREsp 1.866.844/SP e à readequação do Tema 1.095 A embargante sustenta que o acórdão foi omisso por não ter apreciado a "readequação" do Tema 1.095 pelo EREsp 1.866.844/SP, julgado pela Segunda Seção do STJ. Afirma que este precedente teria consolidado o entendimento de que a ausência de registro do contrato não retira a eficácia entre as partes e que o devedor fiduciante não pode rescindir a avença por meio diverso do contratualmente previsto. Não lhe assiste razão. O acórdão embargado enfrentou expressamente a questão do registro da alienação fiduciária, dedicando substancial parcela de sua fundamentação ao tema. O acórdão também citou e aplicou a Súmula 543 do STJ, que rege a resolução de contratos de promessa de compra e venda submetidos ao CDC, e fez expressa referência à jurisprudência consolidada do STJ e do TJPB sobre a matéria. A suposta omissão quanto ao EREsp 1.866.844/SP não se configura, por duas razões fundamentais. Primeiro, porque o acórdão enfrentou a própria essência da controvérsia - a necessidade ou não do registro para a incidência da Lei nº 9.514/1997 - e concluiu, de forma fundamentada, que a ausência de registro impede a constituição da propriedade fiduciária, submetendo o contrato ao regime do CDC. O tribunal não ignorou a existência de entendimento diverso em sede de embargos de divergência no STJ; apenas adotou a orientação que considerou mais adequada ao caso concreto, com base na exegese do art. 23 da Lei nº 9.514/1997 e na jurisprudência consolidada desta Corte estadual. Segundo, o EREsp 1.866.844/SP, citado pela embargante, trata de hipótese fática diversa da que ora se examina. Naquele julgamento, a Segunda Seção do STJ analisava a situação de inadimplemento do devedor fiduciante (aquele que deixa de pagar as prestações) e discutia se, mesmo sem registro, o credor poderia executar a garantia fiduciária. A tese firmada foi a de que a ausência de registro não retira a eficácia inter partes e que o devedor não pode se valer do CDC para evitar o procedimento extrajudicial em caso de inadimplência. A situação dos autos é substancialmente distinta. Aqui, o comprador não está inadimplente: ele adimpliu mais de 60% do preço (R$34.532,74 de R$55.784,62) e, por dificuldades financeiras supervenientes, requereu a rescisão do contrato. Não se trata de devedor que busca escapar da execução da garantia, mas de consumidor que, diante de sua impossibilidade de continuar pagando, pretende o desfazimento do negócio com a restituição proporcional do que pagou, admitindo a retenção de percentual razoável pela vendedora. O acórdão reconheceu essa distinção ao aplicar a Súmula 543 do STJ, que precisamente distingue a hipótese de resolução por culpa do comprador (retenção parcial) da hipótese de resolução por culpa do vendedor (restituição integral). A retenção de 50% prevista em contrato foi considerada abusiva, em linha com o art. 53 do CDC e com a jurisprudência pacífica deste Tribunal, que admite retenção entre 10% e 25% nos casos de desistência do comprador. O que a embargante realmente pretende não é o suprimento de omissão, mas a substituição do entendimento adotado pelo colegiado por aquele que lhe é favorável. Os embargos de declaração, contudo, não são via adequada para esse fim. O inconformismo da parte com a conclusão do julgamento deve ser veiculado por recurso próprio, jamais por meio de embargos declaratórios. Da alegada omissão quanto à quebra antecipada do contrato e à aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 A embargante também alega omissão por suposta falta de apreciação da quebra antecipada do contrato, sustentando que a desistência do comprador, mesmo que ainda adimplente, configura inadimplemento antecipado e atrairia a incidência dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997. Novamente, não há omissão a suprir. O acórdão examinou integralmente o regime jurídico aplicável à rescisão. A premissa fundamental adotada foi a de que, sem o registro da alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis, o contrato não se reveste da garantia real capaz de submeter a resolução ao procedimento especial dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997. Essa conclusão foi extraída do art. 23 da referida lei, que exige o registro para a constituição da propriedade fiduciária. A tese da quebra antecipada foi, portanto, implicitamente rejeitada pelo acórdão, porquanto o fundamento central da decisão - a inexistência de registro - afasta, por si só, a incidência do regime especial, independentemente de quem deu causa ao desfazimento. A discussão sobre quebra antecipada pressupõe a existência de um contrato de alienação fiduciária válido e eficaz; se o registro não ocorreu, a garantia fiduciária não se constituiu, e a resolução segue o regime obrigacional comum, com a incidência do CDC. Não bastasse, o acórdão enfrentou a natureza da rescisão ao registrar que "a retenção de 15% dos valores adimplidos atende aos princípios da proporcionalidade, da boa-fé objetiva e da função social do contrato, remunerando as despesas administrativas e comerciais suportadas pela vendedora" (ementa, item 10). A jurisprudência do STJ citada pela embargante para sustentar a tese de quebra antecipada (AgInt no AREsp 1.502.079/RJ e AgInt no REsp 2.169.766/SP) trata de contratos com alienação fiduciária regularmente constituída, nos quais o devedor, já em mora ou em situação de inadimplemento, busca a rescisão unilateral pela via consumerista. Não é esse o caso dos autos, em que a garantia fiduciária nunca se constituiu por falta de registro. Nesse sentido, é elucidativa a jurisprudência do STJ: EMENTA: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESCISÃO. PREVALÊNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997. CONTRATO NÃO REGISTRADO. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. 1. Nos casos de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, a rescisão do contrato deve se dar de acordo com os arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, prejudicando o direito do consumidor de rescindir unilateralmente. 2. Conforme jurisprudência consolidada no âmbito desta Corte: "A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros" (EREsp n. 1.866.844/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 27/9/2023, DJe de 9/10/2023). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.106.754/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 1/7/2024, DJe de 3/7/2024.) O precedente acima confirma que a prevalência dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 sobre o CDC pressupõe a existência de contrato com pacto adjeto de alienação fiduciária. No caso concreto, a ausência de registro do contrato no CRI impede o reconhecimento da alienação fiduciária como garantia real, permanecendo o pacto como mera promessa de compra e venda de natureza obrigacional, sujeita ao CDC. O STJ, em julgados recentes da Terceira Turma, igualmente registrou que a tese da quebra antecipada se aplica quando o contrato contém cláusula de alienação fiduciária, sem exigir que o registro já tenha sido efetuado. No entanto, esse entendimento tem sido aplicado em contextos nos quais o contrato foi celebrado no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário ou com instituições financeiras, hipóteses em que a alienação fiduciária é inerente à operação e o registro é providência do credor. Confira-se: EMENTA: DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. AÇÃO RESCISÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESILIÇÃO CONTRATUAL POR DIFICULDADES FINANCEIRAS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DESNCESSIDADE DE MORA. APLICAÇÃO DA LEI Nº 9.514/1997. NÃO PROVIMENTO. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão que conheceu do agravo para dar provimento ao recurso especial, julgando improcedentes os pedidos iniciais e afastando o dever da agravada de restituir 85% dos valores pagos ao agravante em contrato de promessa de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, com base no art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, determinando a aplicação da regra do art. 27, caput e § 4º, da Lei nº 9.514/1997. 2. O agravante alegou que, ao ajuizar a ação de rescisão contratual, encontrava-se adimplente com suas obrigações, sendo irrazoável o leilão do imóvel após a solicitação expressa de rescisão contratual. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se, em contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, a rescisão unilateral pelo adquirente, mesmo sem mora, configura quebra antecipada do contrato e autoriza a aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, afastando a incidência do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor. III. Razões de decidir 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o pedido de resilição do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato, decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97. IV. Dispositivo 5. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.502.079/RJ, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 29/9/2025, DJEN de 2/10/2025.) A hipótese dos autos, contudo, é diversa. Trata-se de contrato de compra e venda de lote urbano em loteamento particular, no qual a alienação fiduciária foi pactuada como cláusula acessória, mas nunca registrada. O comprador, pessoa física consumidora, adimpliu a maior parte do preço e, diante de dificuldades financeiras supervenientes, requereu a rescisão. A inexistência de registro inviabiliza a aplicação do procedimento dos arts. 26 e 27, que pressupõe a constituição prévia da propriedade fiduciária para viabilizar a intimação via cartório, a consolidação e o leilão extrajudicial. Portanto, o acórdão não foi omisso. A questão foi exaustivamente enfrentada à luz dos elementos dos autos, e a conclusão adotada decorre da interpretação sistemática do art. 23 da Lei nº 9.514/1997, do CDC e da Súmula 543 do STJ, com apoio na jurisprudência consolidada deste Tribunal. Da natureza dos embargos e da inexistência de contradição ou obscuridade Os embargos de declaração não revelam qualquer contradição interna no acórdão (entre seus fundamentos ou entre fundamentos e dispositivo), tampouco obscuridade que demande esclarecimento. A decisão é clara, coerente e completa: afastou a aplicação da Lei nº 9.514/1997 por ausência de registro, aplicou o CDC, reduziu a cláusula penal de 50% para 15%, determinou a restituição de 85% dos valores pagos e afastou os danos morais. O que a embargante pretende, em verdade, é a reforma do julgado com base em precedente do STJ que, em sua interpretação, conduziria a resultado diverso. Esse inconformismo, legítimo sob o ângulo processual, não se enquadra nas hipóteses do art. 1.022 do CPC. O recurso adequado para impugnar a conclusão do acórdão seria o recurso especial ou extraordinário, após o esgotamento da via dos embargos de declaração para fins de prequestionamento. A Súmula 98 do STJ reconhece que os embargos de declaração opostos com notório propósito de prequestionamento não têm caráter protelatório. Isso, contudo, não transforma os embargos em instrumento de rejulgamento da causa. Eles servem para viabilizar o acesso às instâncias superiores, e não para substituir o juízo de mérito já proferido. Do prequestionamento A embargante formulou pedido de prequestionamento dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 e dos arts. 182, 186, 187, 422, 425, 884 e 927 do Código Civil. Registre-se que o acórdão embargado examinou expressamente os arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, concluindo pela sua inaplicabilidade ao caso concreto em razão da ausência de registro da alienação fiduciária. Os arts. 182, 186, 187, 884 e 927 do Código Civil (que tratam, respectivamente, de invalidade do negócio jurídico, ato ilícito, abuso de direito, enriquecimento sem causa e indenização) foram considerados na fundamentação, na medida em que o acórdão reconheceu a abusividade da cláusula de retenção de 50% e afastou os danos morais por inexistência de ato ilícito. Os arts. 422 e 425 do Código Civil (boa-fé objetiva e liberdade contratual) são princípios gerais que informaram a decisão, mas não foram objeto de debate específico que demandasse pronunciamento expresso, porquanto o acórdão se apoiou predominantemente nas normas consumeristas. Das razões expostas, percebe-se que o recorrente não concorda com a justeza da decisão, buscando conferir interpretação diversa dos fatos e do direito através do presente aclaratório. Compreendo ser este o meio inadequado à reforma da decisão, conforme orienta o STJ e esta Corte de Justiça: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. RITO DOS REPETITIVOS (TEMA 1.122). OMISSÕES E CONTRADIÇÕES. INEXISTÊNCIA. REJULGAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. MODULAÇÃO DE EFEITOS. DESNECESSIDADE. 1. Ausentes quaisquer dos vícios ensejadores dos declaratórios, afigura-se patente o intuito infringente da presente irresignação, que objetiva não suprimir omissão, afastar obscuridade, eliminar contradição ou corrigir erro material, mas, sim, reformar o julgado por via inadequada. 2. Ante a inexistência de alteração da jurisprudência dominante, a modulação dos efeitos da decisão revela-se desnecessária.3. Embargos de declaração de Concessionárias das Rodovias Ayrton Senna e Carvalho Pinto S/A - Ecopistas e Associação Brasileira de Concessionárias de Rodovias - ABCR rejeitados. (EDcl no REsp n. 1.908.738/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Corte Especial, julgado em 12/11/2024, DJe de 22/11/2024.) EMBARGOS DECLARATÓRIOS. OMISSÃO. INOCORRÊNCIA. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. REJEIÇÃO DA SÚPLICA ACLARATÓRIA. - É de se rejeitar embargos de declaração que visam rediscutir a matéria julgada, quando inexiste qualquer eiva de omissão, obscuridade, contradição ou erro material, porventura apontados. [...] (0801390-88.2022.8.15.0201, Rel. Gabinete 11 - Des. José Ricardo Porto, APELAÇÃO CÍVEL, 1ª Câmara Cível, juntado em 12/03/2024) Revela-se, pois, a intenção do embargante em rediscutir matéria já examinada, finalidade que não se coaduna com a estreita via dos embargos de declaração, sobretudo na ausência de erro material, obscuridade, contradição ou omissão relevante. Assim, inexistindo vício para ser corrigido, impõe-se a rejeição dos embargos, com consequente manutenção do acórdão. DISPOSITIVO Isso posto, VOTO no sentido de que este órgão colegiado conheça dos Embargos de Declaração, REJEITANDO-OS e mantendo íntegros os termos da decisão colegiada. É como voto. João Pessoa, data do registro eletrônico. Inácio Jário Queiroz de Albuquerque Desembargador Substituto
Intimação
TJPB · 3ª Câmara Cível · Acórdão
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA PARAÍBA TERCEIRA CÂMARA ESPECIALIZADA CÍVEL GABINETE 18 – DES. JOÃO BATISTA BARBOSA ACÓRDÃO EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL N. 0831499-35.2024.8.15.0001 ORIGEM: 9ª Vara Cível de Campina Grande/PB RELATOR: Des. Inácio Jário Queiroz de Albuquerque EMBARGANTE: Loteamento Altiplano Serra Rica Empreendimentos Imobiliários Construção e Serviço SPE Ltda ADVOGADO: Lucas Lima Rodrigues - OAB/GO 38.049 - A EMBARGADO: Sebastião Rodrigues do Nascimento ADVOGADA: Gustavo Bernardo de Queiroz - OAB/PB 28.682 - A Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NÃO REGISTRADA. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO. PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DO MÉRITO. PREQUESTIONAMENTO. EMBARGOS REJEITADOS. I. CASO EM EXAME 1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que deu parcial provimento à apelação do comprador para declarar rescindido contrato de compra e venda de lote urbano, determinar a restituição de 85% dos valores pagos, autorizar a retenção de 15% pela loteadora, afastar indenização por danos morais e reconhecer a inaplicabilidade do regime da Lei nº 9.514/1997 em razão da ausência de registro da alienação fiduciária. A embargante sustenta omissão quanto à incidência do EREsp nº 1.866.844/SP, à aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, à tese de quebra antecipada do contrato e requer o prequestionamento de dispositivos legais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o acórdão incorreu em omissão ao deixar de apreciar a tese firmada pelo STJ no EREsp nº 1.866.844/SP e a incidência dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997; e (ii) estabelecer se os embargos de declaração podem ser utilizados para rediscutir o mérito da decisão e viabilizar o prequestionamento dos dispositivos legais indicados. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O acórdão embargado enfrentou expressamente a controvérsia relativa à ausência de registro da alienação fiduciária e concluiu que, sem a constituição da propriedade fiduciária prevista no art. 23 da Lei nº 9.514/1997, o contrato permanece submetido ao regime obrigacional comum e às normas do Código de Defesa do Consumidor. 4. O precedente firmado no EREsp nº 1.866.844/SP trata de hipótese distinta, relativa ao inadimplemento do devedor fiduciante e à eficácia inter partes da alienação fiduciária não registrada, não se confundindo com a situação de consumidor adimplente que busca a resolução contratual por dificuldades financeiras supervenientes. 5. A aplicação da Súmula 543 do STJ justifica a restituição parcial dos valores pagos, com retenção moderada destinada a compensar despesas da vendedora, sendo abusiva cláusula contratual que prevê retenção excessiva em prejuízo do consumidor. 6. A tese de quebra antecipada do contrato foi implicitamente afastada, pois a ausência de registro impede a incidência do procedimento especial dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, tornando inaplicável o regime próprio da alienação fiduciária. 7. Os embargos de declaração não evidenciam obscuridade, contradição, omissão ou erro material, revelando apenas inconformismo com a solução jurídica adotada, circunstância incompatível com a finalidade do art. 1.022 do CPC. 8. O pedido de prequestionamento é atendido na medida em que os dispositivos legais pertinentes foram apreciados ou considerados na fundamentação, sem que isso imponha alteração do julgamento. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Embargos de declaração rejeitados. Tese de julgamento: 1. A ausência de registro da alienação fiduciária impede a incidência do procedimento especial previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 quando adotado o entendimento de que a garantia real não se constituiu no caso concreto. 2. O precedente do EREsp nº 1.866.844/SP não se aplica automaticamente às hipóteses de resolução contratual promovida por consumidor adimplente, quando presentes distinções fáticas relevantes. 3. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito da decisão, sendo cabíveis apenas para sanar os vícios previstos no art. 1.022 do CPC. 4. O prequestionamento não exige o acolhimento dos embargos quando a matéria jurídica foi suficientemente apreciada pelo acórdão. ____________ Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022 e 489, § 1º; Lei nº 9.514/1997, arts. 23, 26 e 27; Código de Defesa do Consumidor, art. 53; Código Civil, arts. 182, 186, 187, 422, 425, 884 e 927. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, EREsp nº 1.866.844/SP, Segunda Seção, Rel. p/ acórdão Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 27.09.2023; STJ, AgInt no REsp nº 2.106.754/SP, Quarta Turma, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 01.07.2024; STJ, AgInt no AREsp nº 1.502.079/RJ, Terceira Turma, Rel. Min. Daniela Teixeira, j. 29.09.2025; STJ, EDcl no REsp nº 1.908.738/SP, Corte Especial, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 12.11.2024; TJPB, Apelação Cível nº 0801390-88.2022.8.15.0201, 1ª Câmara Cível, Rel. Des. José Ricardo Porto, j. 12.03.2024. VISTOS, relatados e discutidos os presentes autos. ACORDAM os integrantes da Terceira Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Paraíba, à unanimidade, em rejeitar os embargos de declaração, nos termos do voto do relator e da certidão de julgamento. RELATÓRIO Trata-se de embargos de declaração opostos por Loteamento Altiplano Serra Rica Empreendimentos Imobiliários Construção e Serviço SPE Ltda contra o acórdão de ID 42988925 que, por unanimidade, deu provimento parcial à apelação do comprador Sebastião Rodrigues do Nascimento. O acórdão embargado rejeitou as preliminares de ofensa à dialeticidade recursal e de nulidade por julgamento extra petita, manteve a ilegitimidade passiva da Trinus Co. Participações S.A., e, no mérito, declarou a rescisão do contrato de compra e venda de lote urbano, condenou a loteadora à devolução imediata de 85% dos valores comprovadamente pagos pelo autor, autorizou a retenção de 15% a título de cláusula penal, julgou improcedente o pedido de danos morais e fixou a sucumbência recíproca. Em suas razões (ID 43172192), a embargante aponta omissão no julgado. Sustenta que o acórdão deixou de apreciar a readequação do Tema 1.095 pelo Superior Tribunal de Justiça por meio do EREsp 1.866.844/SP, no qual se consolidou o entendimento de que a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária não retira a eficácia entre os contratantes e não confere ao devedor fiduciante o direito de rescindir a avença por meio diverso do contratualmente previsto. A embargante sustenta que a desistência do adquirente configura quebra antecipada e justifica o repasse dos encargos da rescisão ao consumidor. Requer o prequestionamento dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 e dos arts. 182, 186, 187, 422, 425, 884 e 927 do Código Civil. O embargado apesar de intimado não apresentou contrarrazões. É o relatório. VOTO - Inácio Jário Queiroz de Albuquerque - Relator Conheço dos embargos de declaração, porquanto presentes os requisitos de admissibilidade do art. 1.022 do Código de Processo Civil. Segundo o Código de Processo Civil, cabem os aclaratórios nas hipóteses do art. 1.022, “in verbis”: Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para: I - esclarecer obscuridade ou eliminar contradição; II - suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento; III - corrigir erro material. Parágrafo único. Considera-se omissa a decisão que: I - deixe de se manifestar sobre tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em incidente de assunção de competência aplicável ao caso sob julgamento; II - incorra em qualquer das condutas descritas no art. 489, § 1º. Entretanto, razão não assiste ao embargante. Da alegada omissão quanto ao EREsp 1.866.844/SP e à readequação do Tema 1.095 A embargante sustenta que o acórdão foi omisso por não ter apreciado a "readequação" do Tema 1.095 pelo EREsp 1.866.844/SP, julgado pela Segunda Seção do STJ. Afirma que este precedente teria consolidado o entendimento de que a ausência de registro do contrato não retira a eficácia entre as partes e que o devedor fiduciante não pode rescindir a avença por meio diverso do contratualmente previsto. Não lhe assiste razão. O acórdão embargado enfrentou expressamente a questão do registro da alienação fiduciária, dedicando substancial parcela de sua fundamentação ao tema. O acórdão também citou e aplicou a Súmula 543 do STJ, que rege a resolução de contratos de promessa de compra e venda submetidos ao CDC, e fez expressa referência à jurisprudência consolidada do STJ e do TJPB sobre a matéria. A suposta omissão quanto ao EREsp 1.866.844/SP não se configura, por duas razões fundamentais. Primeiro, porque o acórdão enfrentou a própria essência da controvérsia - a necessidade ou não do registro para a incidência da Lei nº 9.514/1997 - e concluiu, de forma fundamentada, que a ausência de registro impede a constituição da propriedade fiduciária, submetendo o contrato ao regime do CDC. O tribunal não ignorou a existência de entendimento diverso em sede de embargos de divergência no STJ; apenas adotou a orientação que considerou mais adequada ao caso concreto, com base na exegese do art. 23 da Lei nº 9.514/1997 e na jurisprudência consolidada desta Corte estadual. Segundo, o EREsp 1.866.844/SP, citado pela embargante, trata de hipótese fática diversa da que ora se examina. Naquele julgamento, a Segunda Seção do STJ analisava a situação de inadimplemento do devedor fiduciante (aquele que deixa de pagar as prestações) e discutia se, mesmo sem registro, o credor poderia executar a garantia fiduciária. A tese firmada foi a de que a ausência de registro não retira a eficácia inter partes e que o devedor não pode se valer do CDC para evitar o procedimento extrajudicial em caso de inadimplência. A situação dos autos é substancialmente distinta. Aqui, o comprador não está inadimplente: ele adimpliu mais de 60% do preço (R$34.532,74 de R$55.784,62) e, por dificuldades financeiras supervenientes, requereu a rescisão do contrato. Não se trata de devedor que busca escapar da execução da garantia, mas de consumidor que, diante de sua impossibilidade de continuar pagando, pretende o desfazimento do negócio com a restituição proporcional do que pagou, admitindo a retenção de percentual razoável pela vendedora. O acórdão reconheceu essa distinção ao aplicar a Súmula 543 do STJ, que precisamente distingue a hipótese de resolução por culpa do comprador (retenção parcial) da hipótese de resolução por culpa do vendedor (restituição integral). A retenção de 50% prevista em contrato foi considerada abusiva, em linha com o art. 53 do CDC e com a jurisprudência pacífica deste Tribunal, que admite retenção entre 10% e 25% nos casos de desistência do comprador. O que a embargante realmente pretende não é o suprimento de omissão, mas a substituição do entendimento adotado pelo colegiado por aquele que lhe é favorável. Os embargos de declaração, contudo, não são via adequada para esse fim. O inconformismo da parte com a conclusão do julgamento deve ser veiculado por recurso próprio, jamais por meio de embargos declaratórios. Da alegada omissão quanto à quebra antecipada do contrato e à aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 A embargante também alega omissão por suposta falta de apreciação da quebra antecipada do contrato, sustentando que a desistência do comprador, mesmo que ainda adimplente, configura inadimplemento antecipado e atrairia a incidência dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997. Novamente, não há omissão a suprir. O acórdão examinou integralmente o regime jurídico aplicável à rescisão. A premissa fundamental adotada foi a de que, sem o registro da alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis, o contrato não se reveste da garantia real capaz de submeter a resolução ao procedimento especial dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997. Essa conclusão foi extraída do art. 23 da referida lei, que exige o registro para a constituição da propriedade fiduciária. A tese da quebra antecipada foi, portanto, implicitamente rejeitada pelo acórdão, porquanto o fundamento central da decisão - a inexistência de registro - afasta, por si só, a incidência do regime especial, independentemente de quem deu causa ao desfazimento. A discussão sobre quebra antecipada pressupõe a existência de um contrato de alienação fiduciária válido e eficaz; se o registro não ocorreu, a garantia fiduciária não se constituiu, e a resolução segue o regime obrigacional comum, com a incidência do CDC. Não bastasse, o acórdão enfrentou a natureza da rescisão ao registrar que "a retenção de 15% dos valores adimplidos atende aos princípios da proporcionalidade, da boa-fé objetiva e da função social do contrato, remunerando as despesas administrativas e comerciais suportadas pela vendedora" (ementa, item 10). A jurisprudência do STJ citada pela embargante para sustentar a tese de quebra antecipada (AgInt no AREsp 1.502.079/RJ e AgInt no REsp 2.169.766/SP) trata de contratos com alienação fiduciária regularmente constituída, nos quais o devedor, já em mora ou em situação de inadimplemento, busca a rescisão unilateral pela via consumerista. Não é esse o caso dos autos, em que a garantia fiduciária nunca se constituiu por falta de registro. Nesse sentido, é elucidativa a jurisprudência do STJ: EMENTA: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESCISÃO. PREVALÊNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997. CONTRATO NÃO REGISTRADO. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. 1. Nos casos de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, a rescisão do contrato deve se dar de acordo com os arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, prejudicando o direito do consumidor de rescindir unilateralmente. 2. Conforme jurisprudência consolidada no âmbito desta Corte: "A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros" (EREsp n. 1.866.844/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 27/9/2023, DJe de 9/10/2023). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.106.754/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 1/7/2024, DJe de 3/7/2024.) O precedente acima confirma que a prevalência dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 sobre o CDC pressupõe a existência de contrato com pacto adjeto de alienação fiduciária. No caso concreto, a ausência de registro do contrato no CRI impede o reconhecimento da alienação fiduciária como garantia real, permanecendo o pacto como mera promessa de compra e venda de natureza obrigacional, sujeita ao CDC. O STJ, em julgados recentes da Terceira Turma, igualmente registrou que a tese da quebra antecipada se aplica quando o contrato contém cláusula de alienação fiduciária, sem exigir que o registro já tenha sido efetuado. No entanto, esse entendimento tem sido aplicado em contextos nos quais o contrato foi celebrado no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário ou com instituições financeiras, hipóteses em que a alienação fiduciária é inerente à operação e o registro é providência do credor. Confira-se: EMENTA: DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. AÇÃO RESCISÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESILIÇÃO CONTRATUAL POR DIFICULDADES FINANCEIRAS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DESNCESSIDADE DE MORA. APLICAÇÃO DA LEI Nº 9.514/1997. NÃO PROVIMENTO. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão que conheceu do agravo para dar provimento ao recurso especial, julgando improcedentes os pedidos iniciais e afastando o dever da agravada de restituir 85% dos valores pagos ao agravante em contrato de promessa de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, com base no art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, determinando a aplicação da regra do art. 27, caput e § 4º, da Lei nº 9.514/1997. 2. O agravante alegou que, ao ajuizar a ação de rescisão contratual, encontrava-se adimplente com suas obrigações, sendo irrazoável o leilão do imóvel após a solicitação expressa de rescisão contratual. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se, em contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, a rescisão unilateral pelo adquirente, mesmo sem mora, configura quebra antecipada do contrato e autoriza a aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, afastando a incidência do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor. III. Razões de decidir 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o pedido de resilição do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato, decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97. IV. Dispositivo 5. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.502.079/RJ, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 29/9/2025, DJEN de 2/10/2025.) A hipótese dos autos, contudo, é diversa. Trata-se de contrato de compra e venda de lote urbano em loteamento particular, no qual a alienação fiduciária foi pactuada como cláusula acessória, mas nunca registrada. O comprador, pessoa física consumidora, adimpliu a maior parte do preço e, diante de dificuldades financeiras supervenientes, requereu a rescisão. A inexistência de registro inviabiliza a aplicação do procedimento dos arts. 26 e 27, que pressupõe a constituição prévia da propriedade fiduciária para viabilizar a intimação via cartório, a consolidação e o leilão extrajudicial. Portanto, o acórdão não foi omisso. A questão foi exaustivamente enfrentada à luz dos elementos dos autos, e a conclusão adotada decorre da interpretação sistemática do art. 23 da Lei nº 9.514/1997, do CDC e da Súmula 543 do STJ, com apoio na jurisprudência consolidada deste Tribunal. Da natureza dos embargos e da inexistência de contradição ou obscuridade Os embargos de declaração não revelam qualquer contradição interna no acórdão (entre seus fundamentos ou entre fundamentos e dispositivo), tampouco obscuridade que demande esclarecimento. A decisão é clara, coerente e completa: afastou a aplicação da Lei nº 9.514/1997 por ausência de registro, aplicou o CDC, reduziu a cláusula penal de 50% para 15%, determinou a restituição de 85% dos valores pagos e afastou os danos morais. O que a embargante pretende, em verdade, é a reforma do julgado com base em precedente do STJ que, em sua interpretação, conduziria a resultado diverso. Esse inconformismo, legítimo sob o ângulo processual, não se enquadra nas hipóteses do art. 1.022 do CPC. O recurso adequado para impugnar a conclusão do acórdão seria o recurso especial ou extraordinário, após o esgotamento da via dos embargos de declaração para fins de prequestionamento. A Súmula 98 do STJ reconhece que os embargos de declaração opostos com notório propósito de prequestionamento não têm caráter protelatório. Isso, contudo, não transforma os embargos em instrumento de rejulgamento da causa. Eles servem para viabilizar o acesso às instâncias superiores, e não para substituir o juízo de mérito já proferido. Do prequestionamento A embargante formulou pedido de prequestionamento dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 e dos arts. 182, 186, 187, 422, 425, 884 e 927 do Código Civil. Registre-se que o acórdão embargado examinou expressamente os arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, concluindo pela sua inaplicabilidade ao caso concreto em razão da ausência de registro da alienação fiduciária. Os arts. 182, 186, 187, 884 e 927 do Código Civil (que tratam, respectivamente, de invalidade do negócio jurídico, ato ilícito, abuso de direito, enriquecimento sem causa e indenização) foram considerados na fundamentação, na medida em que o acórdão reconheceu a abusividade da cláusula de retenção de 50% e afastou os danos morais por inexistência de ato ilícito. Os arts. 422 e 425 do Código Civil (boa-fé objetiva e liberdade contratual) são princípios gerais que informaram a decisão, mas não foram objeto de debate específico que demandasse pronunciamento expresso, porquanto o acórdão se apoiou predominantemente nas normas consumeristas. Das razões expostas, percebe-se que o recorrente não concorda com a justeza da decisão, buscando conferir interpretação diversa dos fatos e do direito através do presente aclaratório. Compreendo ser este o meio inadequado à reforma da decisão, conforme orienta o STJ e esta Corte de Justiça: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. RITO DOS REPETITIVOS (TEMA 1.122). OMISSÕES E CONTRADIÇÕES. INEXISTÊNCIA. REJULGAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. MODULAÇÃO DE EFEITOS. DESNECESSIDADE. 1. Ausentes quaisquer dos vícios ensejadores dos declaratórios, afigura-se patente o intuito infringente da presente irresignação, que objetiva não suprimir omissão, afastar obscuridade, eliminar contradição ou corrigir erro material, mas, sim, reformar o julgado por via inadequada. 2. Ante a inexistência de alteração da jurisprudência dominante, a modulação dos efeitos da decisão revela-se desnecessária.3. Embargos de declaração de Concessionárias das Rodovias Ayrton Senna e Carvalho Pinto S/A - Ecopistas e Associação Brasileira de Concessionárias de Rodovias - ABCR rejeitados. (EDcl no REsp n. 1.908.738/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Corte Especial, julgado em 12/11/2024, DJe de 22/11/2024.) EMBARGOS DECLARATÓRIOS. OMISSÃO. INOCORRÊNCIA. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. REJEIÇÃO DA SÚPLICA ACLARATÓRIA. - É de se rejeitar embargos de declaração que visam rediscutir a matéria julgada, quando inexiste qualquer eiva de omissão, obscuridade, contradição ou erro material, porventura apontados. [...] (0801390-88.2022.8.15.0201, Rel. Gabinete 11 - Des. José Ricardo Porto, APELAÇÃO CÍVEL, 1ª Câmara Cível, juntado em 12/03/2024) Revela-se, pois, a intenção do embargante em rediscutir matéria já examinada, finalidade que não se coaduna com a estreita via dos embargos de declaração, sobretudo na ausência de erro material, obscuridade, contradição ou omissão relevante. Assim, inexistindo vício para ser corrigido, impõe-se a rejeição dos embargos, com consequente manutenção do acórdão. DISPOSITIVO Isso posto, VOTO no sentido de que este órgão colegiado conheça dos Embargos de Declaração, REJEITANDO-OS e mantendo íntegros os termos da decisão colegiada. É como voto. João Pessoa, data do registro eletrônico. Inácio Jário Queiroz de Albuquerque Desembargador Substituto
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