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0811239-79.2026.8.20.5124
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- set/2026
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Intimação
TJRN · 3º Juizado Especial Cível, Criminal e da Fazenda Pública da Comarca de Parnamirim
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 3º Juizado Especial Cível, Criminal e da Fazenda Pública da Comarca de Parnamirim Rua Suboficial Farias, 280, Monte Castelo, Parnamirim/RN - 59141-010 Processo: 0811239-79.2026.8.20.5124 Autor: NAPOLIAO FIRMINO DOS SANTOS Réu: PLANO PLANEJAMENTO LOTEAMENTO LTDA S E N T E N Ç A I. RELATÓRIO NAPOLIÃO FIRMINO DOS SANTOS ajuizou a presente ação, através de advogado devidamente constituído, em face de PLANO URBANISMO LTDA., na qual alegou, em síntese, que, em 15/01/2020, celebrou contrato particular de promessa de compra e venda do lote nº 107, quadra 08, do loteamento Portal dos Montes, situado no Município de Monte Alegre/RN, pelo valor de R$ 39.999,00, a ser pago em 150 parcelas mensais de R$ 266,66. Relatou que, após o pagamento de 46 parcelas, tornou-se inadimplente a partir de 15/12/2023, em razão de dificuldades financeiras, mas que continuou cuidando do terreno e nele mantendo plantação de árvores frutíferas. Afirmou que, ao comparecer ao loteamento, tomou conhecimento, por meio de um corretor, de que o lote teria sido alienado a terceira pessoa, sem que tivesse recebido prévia notificação. Sustentou que a ré reteve a integralidade das 46 parcelas pagas, no valor de R$ 14.193,10, e que pagou, após a alegada alienação, o IPTU relativo ao exercício de 2025, no valor de R$ 525,36. Por tais motivos, requereu: a) a rescisão contratual por culpa exclusiva da ré, com devolução integral dos valores pagos; b) subsidiariamente, a rescisão com retenção limitada a 10% pela ré; c) a devolução, em dobro, do IPTU do exercício de 2025 (R$ 1.050,72); d) a devolução da taxa de corretagem (R$ 400,00); e e) indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00. Na contestação (id. nº 194795190) a parte ré arguiu, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva e a prescrição trienal da pretensão de restituição da comissão de corretagem. No mérito, sustentou que o contrato foi celebrado sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, aplicando-se o regime do art. 32-A da Lei nº 6.766/79; que a mora do autor restou confessada e regularmente constituída, mediante notificação escrita entregue no endereço do autor; que são legítimas as retenções a título de cláusula penal de 10%, de fruição do imóvel à razão de 0,75% ao mês e de débitos de IPTU vinculados ao período de posse do autor; que é improcedente a pretensão de devolução em dobro do IPTU de 2025, porquanto o tributo foi lançado e cobrado pela Prefeitura Municipal, e não pela ré; que a comissão de corretagem foi paga a corretora diversa, estranha à lide; e que inexiste dano moral indenizável. A parte autora apresentou réplica no id. nº 198030849. É o suficiente relatório. Fundamento e decido. II. FUNDAMENTAÇÃO Diante da desnecessidade de produção de prova em audiência, procedo com o julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, por entender que a prova documental acostada aos autos é suficiente para o deslinde da controvérsia, em consonância com os princípios da celeridade e da simplicidade que regem o microssistema dos Juizados Especiais. Constatada a existência de matéria preliminar, passo à sua análise. II.1. Das questões preliminares II.1.1. Da ilegitimidade passiva ad causam A ré sustenta que o contrato de promessa de compra e venda foi celebrado com pessoa jurídica diversa da contestante, a saber, RIOPLANO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., inscrita sob o CNPJ nº 13.640.044/0001-28, conforme se extrai do quadro-resumo do instrumento (id. nº 190914661) e dos boletos de cobrança quitados pelo autor (id. nº 190914664), nos quais figura como beneficiária a referida sociedade. Não obstante, verifico que o documento de notificação extrajudicial encaminhado ao autor para constituição em mora (id. nº 194795196), conquanto subscrito em nome de RIOPLANO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., indica como canal de atendimento o endereço eletrônico atendimento@planourbanismo.com.br e o mesmo endereço físico da ora contestante — Rua Paulo Barros de Góis, nº 1840, Lagoa Nova, Natal/RN —, ao passo que o extrato de pagamentos apresentado pela própria ré (id. nº 190914665) ostenta, em seu cabeçalho, a identidade visual e a marca comercial Plano Urbanismo. Tais elementos evidenciam que ambas as sociedades operam de forma integrada, sob estrutura comercial, física e de atendimento comuns, perante o consumidor. Nesse contexto, e à luz da teoria da aparência e da responsabilidade solidária dos integrantes da cadeia de fornecimento (art. 7º, parágrafo único, e art. 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor), não se mostra razoável que a sociedade que se apresenta ao consumidor sob marca, endereço e canais de atendimento comuns aos da efetiva contratante possa, posteriormente, eximir-se da responsabilidade advinda dessa mesma relação, invocando em seu favor a autonomia formal das pessoas jurídicas. A confusão gerada quanto à correta identificação da contratante, inclusive quanto ao CNPJ indicado na petição inicial, decorre diretamente da forma como o empreendimento é apresentado ao mercado consumidor, não podendo tal circunstância ser oposta em prejuízo do autor. Acresço que a ré compareceu espontaneamente aos autos, apresentou contestação de mérito pormenorizada, exibiu a integralidade da documentação relativa à relação negocial — contrato, extrato de pagamentos, notificação extrajudicial, termo de distrato e planilha de cálculo — e requereu o julgamento antecipado da lide, postura processual incompatível com a alegação de ser terceira estranha ao negócio, e que não revela qualquer prejuízo ao exercício do contraditório e da ampla defesa. Diante do exposto, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva e determino a retificação do registro do polo passivo para que passe a constar, corretamente, PLANO URBANISMO LTDA., CNPJ nº 02.513.532/0001-58, em substituição à denominação incorretamente indicada na petição inicial. II.1.2. Da prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem A ré arguiu, ainda em sede preliminar, a prescrição trienal da pretensão de restituição da comissão de corretagem, com fundamento no art. 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil e no Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça. Não assiste razão à ré quanto ao prazo prescricional invocado. A tese firmada no Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual o prazo prescricional trienal para a restituição da comissão de corretagem conta-se do efetivo desembolso, foi construída para as hipóteses em que se discute a própria abusividade da cobrança — por exemplo, a ausência de prévia e clara informação ao consumidor quanto ao preço total e ao destaque da comissão —, situação em que a pretensão é autônoma e independe da sorte do contrato principal. No caso dos autos, o autor não impugna a cobrança da comissão de corretagem em si mesma considerada, mas sustenta que a integralidade dos valores pagos, nela incluída a comissão, deve ser restituída em razão da alegada resolução do contrato por culpa exclusiva da ré. Cuida-se, portanto, de pretensão vinculada ao retorno das partes ao estado anterior em decorrência da resolução contratual, e não de impugnação autônoma à cobrança em si, não se subsumindo à hipótese que orientou a fixação do Tema 938. Nessas circunstâncias, incide o prazo prescricional geral de 10 anos previsto no art. 205 do Código Civil, e não o trienal do art. 206, § 3º, inciso IV, do mesmo diploma. Considerando que o contrato foi celebrado em 15/01/2020 e que a presente ação foi ajuizada em 24/06/2026, não decorrido o prazo decenal, rejeito a prejudicial de prescrição. A definição sobre ser devida, ou não, a restituição do valor pago a título de comissão de corretagem constitui questão que se resolve no mérito, a depender diretamente da causa da resolução contratual, para onde remeto sua análise. Superadas as preliminares, presentes os pressupostos de constituição e desenvolvimento válido do processo, passo ao exame do mérito quanto aos pedidos remanescentes. II.2. Do Mérito Cuida-se de típica relação de consumo, na qual a parte autora figura como consumidora final e a parte ré como fornecedora, no mercado imobiliário, de lote integrante de loteamento urbano, nos termos dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, aplicando-se, em conjunto e de forma harmônica, o regime específico da Lei nº 6.766/79, com as alterações introduzidas pela Lei nº 13.786/2018. São fatos incontroversos nos autos: a celebração, em 15/01/2020, do contrato particular de promessa de compra e venda do lote nº 107 do loteamento Portal dos Montes; o pagamento de 46 das 150 parcelas pactuadas; a interrupção dos pagamentos a partir de 15/12/2023, por dificuldades financeiras confessadas pelo próprio autor; e a formalização do distrato pela ré em 01/08/2024. Considerando que o contrato foi celebrado em 15/01/2020, sob a plena vigência da Lei nº 13.786/2018, aplica-se-lhe o regime específico do art. 32-A da Lei nº 6.766/79, que disciplina os valores restituíveis e as deduções autorizadas em caso de resolução contratual por fato imputável ao adquirente, sem prejuízo do controle judicial da abusividade das cláusulas contratuais e das deduções praticadas, à luz da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa, princípios que informam o microssistema consumerista. Quanto à causa da resolução contratual, tenho que a mora do autor restou incontroversa, por confissão expressa na própria petição inicial. Consta, ainda, notificação extrajudicial encaminhada pela ré (id. nº 194795196), com indicação precisa das parcelas inadimplidas e do prazo de 10 dias para purgação. A exigência de intimação por Oficial do Registro de Imóveis, prevista no art. 32, § 1º, da Lei nº 6.766/79, destina-se especificamente a instrumentalizar o cancelamento da averbação de contratos registrados na matrícula do imóvel, conforme se extrai do § 3º do mesmo dispositivo. Não obstante, a falta de registro do compromisso não dispensa a prévia interpelação do devedor para a constituição em mora, consoante a Súmula 76 do Superior Tribunal de Justiça, sendo pacificamente admitida, para tal finalidade, a notificação extrajudicial encaminhada por via diversa da cartorária, inclusive mediante correspondência entregue no endereço indicado no contrato. No caso dos autos, a notificação foi encaminhada e entregue, em 09/07/2024, no mesmo endereço residencial indicado pelo autor na petição inicial e observado para a citação, tendo sido recebida por pessoa identificada como Thiago Silva. A réplica impugna a validade da comunicação por não ter sido recebida e assinada pessoalmente pelo autor. Ocorre que, nos termos do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil, incumbia à ré comprovar a regular constituição em mora, ônus do qual, à vista do conjunto dos autos, tenho por satisfatoriamente desincumbida: a correspondência foi dirigida ao endereço correto e incontroverso do autor, não há nos autos qualquer elemento indicando que o recebedor fosse pessoa estranha ao domicílio ou que a comunicação não tenha efetivamente chegado ao conhecimento do destinatário, e a própria mora, confessada pelo autor desde 15/12/2023, é anterior e independente da notificação, cuja função é apenas conceder prazo para a purgação. Nessas circunstâncias, tenho por válida e suficiente a comunicação realizada. No tocante à alegação central da inicial, de que o lote teria sido alienado a terceira pessoa sem qualquer notificação prévia, observo que tal narrativa não encontra amparo em nenhum elemento probatório dos autos. Não obstante a petição inicial mencione a existência de gravação telefônica como meio de prova, referido documento não foi efetivamente juntado aos autos, e a réplica tampouco reitera ou desenvolve essa alegação de forma consistente, limitando-se a impugnar a regularidade da notificação e a proporcionalidade das deduções praticadas. A documentação produzida pela ré, por sua vez, revela que a resolução contratual decorreu de distrato formal por inadimplemento, sem qualquer indício de negociação do lote com terceiro. Assim, não comprovada a alienação a terceiro alegada na inicial, reconheço que a resolução contratual decorreu de mora do autor, e não de conduta ilícita da ré. Superada a questão da causa da resolução contratual, e tendo restado definido que o desfazimento do contrato decorreu de mora do próprio autor, e não de conduta ilícita da ré, também o pedido de devolução da comissão de corretagem não merece prosperar. Tratando-se de resolução motivada por fato imputável ao adquirente, aplica-se o disposto no art. 32-A, inciso V, da Lei nº 6.766/79, que autoriza a dedução da comissão de corretagem dos valores a restituir, quando integrada ao preço do lote, tal como ocorre no caso concreto, conforme item 6 do quadro-resumo do contrato (id. nº 190914661). Ademais, a comissão remunera serviço de intermediação imobiliária integralmente prestado por ocasião da celebração do negócio, sendo devida independentemente do posterior desfazimento do contrato por causa atribuível ao comprador. Julgo, pois, improcedente o pedido de devolução da comissão de corretagem. Remanesce a controvérsia quanto à legitimidade e à proporcionalidade das deduções praticadas pela ré sobre os valores pagos pelo autor, as quais, segundo a memória de cálculo apresentada (id. nº 194795200), compreendem: a) cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato, no montante de R$ 6.011,87; b) retenção a título de fruição do imóvel, à razão de 0,75% ao mês por 54 (cinquenta e quatro) meses, no montante de R$ 24.348,06; e c) débitos de IPTU relativos ao período de posse do autor (2020 a julho de 2024), no montante de R$ 3.004,75, resultando, segundo a ré, em saldo devedor de R$ 18.305,55, tomando-se por base o valor pago e atualizado de R$ 15.059,13. A cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato encontra expressa previsão no art. 32-A, inciso II, da Lei nº 6.766/79, corresponde ao teto legal, e está devidamente pactuada no instrumento contratual, não se vislumbrando abusividade em sua incidência isolada. Da mesma forma, a retenção dos débitos de IPTU relativos ao período em que o autor deteve a posse do imóvel encontra amparo no art. 32-A, inciso IV, da Lei nº 6.766/79 e no art. 34 do Código Tributário Nacional, que atribui a condição de contribuinte ao possuidor a qualquer título, sendo tais valores comprovados documentalmente pelo extrato de débitos municipais (id. nº 194795198). Situação diversa, contudo, ocorre quanto à retenção a título de fruição do imóvel. Ainda que o art. 32-A, inciso I, da Lei nº 6.766/79 autorize, em tese, tal dedução, e que o autor tenha confessado a manutenção da posse mansa do lote durante o período contratual, a incidência do percentual de 0,75% ao mês sobre o valor total atualizado do contrato — que já compreende parcelas ainda não vencidas nem pagas pelo autor —, projetada por 54 meses, resulta em quantia superior ao próprio valor pago e atualizado pelo autor (R$ 15.059,13). Somada às demais deduções legítimas, tal retenção conduz não apenas à perda integral das prestações pagas, mas à criação de saldo devedor em desfavor do consumidor, resultado que se revela manifestamente desproporcional e que transforma mecanismo de recomposição patrimonial em instrumento de confisco, em violação à vedação de perda total das prestações pagas (art. 53 do CDC) e à proibição de cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada (art. 51, inciso IV, do CDC), preceitos que devem ser interpretados em harmonia com o regime da Lei nº 6.766/79. Diante disso, afasto a retenção a título de fruição do imóvel, mantendo hígidas as deduções relativas à cláusula penal e aos débitos de IPTU, por se tratarem de encargos certos, determinados e não sujeitos à mesma desproporcionalidade. Assim, sobre o valor pago e atualizado de R$ 15.059,13, incidem as deduções de R$ 6.011,87, a título de cláusula penal, e de R$ 3.004,75 , a título de débitos de IPTU, do que resulta o valor de R$ 6.042,51 a ser restituído ao autor. No que se refere ao pedido de devolução, em dobro, do IPTU relativo ao exercício de 2025, a pretensão comporta acolhimento parcial. O art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor pressupõe cobrança indevida promovida pelo próprio fornecedor, e, no caso, o tributo foi lançado e cobrado pela Prefeitura Municipal de Monte Alegre, terceira estranha à relação processual, e não pela ré, de modo que não há cobrança indevida a ela diretamente imputável, capaz de ensejar a repetição em dobro. Não obstante, o pagamento é indevido em relação ao autor por razão diversa. O IPTU é tributo cujo fato gerador se renova anualmente, tendo em conta a situação de propriedade ou posse do imóvel na data de referência fixada pela legislação municipal, em regra 1º de janeiro de cada exercício. Tendo o distrato sido formalizado em 01/08/2024, o autor não mais detinha a posse do lote a partir dessa data, de modo que o fato gerador do IPTU relativo ao exercício de 2025 já não lhe era atribuível, mas sim à ré, que, a partir do distrato, permaneceu na titularidade do imóvel. Aliás, a própria memória de cálculo apresentada pela ré (id. nº 194795200) confirma esse marco temporal, ao deduzir do valor a restituir apenas os débitos de IPTU relativos ao período de 2020 a julho de 2024, sem qualquer menção ao exercício de 2025. Assim, ainda que não caiba a repetição em dobro, por ausência de cobrança indevida imputável à ré, o pedido de devolução em dobro compreende, como consequência lógica menor, o pedido de devolução simples, e o pagamento do tributo pelo autor, relativo a período em que já não detinha a posse do imóvel, configura vantagem que reverteu em favor da ré, sob pena de enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil). Imperioso, portanto, a restituição, de forma simples, do valor de R$ 525,36. Quanto ao pedido de indenização por danos morais, tenho que não merece acolhimento. No caso em exame, reconhecida a resolução contratual por mora do próprio autor, e não comprovada a alegação de alienação do lote a terceiro sem notificação, não se vislumbra conduta ilícita da ré apta a configurar lesão a direito da personalidade. A inicial, de resto, não descreve circunstância concreta apta a caracterizar abalo moral indenizável, tal como exposição pública, inscrição indevida em cadastro restritivo ou tratamento vexatório, de modo que julgo improcedente o pedido. Por fim, quanto à alegada perda de plantação de árvores frutíferas, o pedido não veio acompanhado de qualquer elemento de prova apto a demonstrar sua existência, extensão ou valor, tais como fotografias, laudo ou orçamento, ônus que competia à parte autora, nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, circunstância que, por si só, inviabiliza o seu acolhimento. Julgo, portanto, improcedente o pedido de indenização por danos materiais a esse título. III. DISPOSITIVO Ante o exposto, REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam e DETERMINO a retificação do registro do polo passivo para que passe a constar PLANO URBANISMO LTDA., CNPJ nº 02.513.532/0001-58 e REJEITO a prejudicial de prescrição arguida pela ré, por incidir, na espécie, o prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, e não o trienal do art. 206, § 3º, inciso IV, do mesmo diploma. Ainda, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão veiculada na inicial, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR rescindido o contrato particular de promessa de compra e venda do lote nº 107, quadra 08, do loteamento Portal dos Montes, em razão da mora do autor, confirmando a regularidade do distrato já formalizado entre as partes em 01/08/2024; b) DECLARAR indevida a retenção praticada pela ré a título de fruição do imóvel e CONDENAR a parte ré a restituir à parte autora o valor de R$ 6.042,51 (seis mil e quarenta e dois reais e cinquenta e um centavos), acrescido de correção monetária pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), nos termos do art. 389, parágrafo único, do Código Civil, a contar de 01/08/2024, consoante a Súmula 362 do STJ, bem como de juros de mora pela taxa Selic, deduzido o índice de atualização monetária, nos termos do § 1º, do art. 406, do Código Civil, desde a citação, conforme art. 405 do Código Civil e art. 240, caput, do CPC; c) CONDENAR a parte ré a restituir à parte autora, de forma simples, o valor de R$ 525,36 (quinhentos e vinte e cinco reais e trinta e seis centavos), pago a título de IPTU do exercício de 2025, acrescido de correção monetária pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), nos termos do art. 389, parágrafo único, do Código Civil, a contar do desembolso, consoante a Súmula 43 do STJ, bem como de juros de mora pela taxa Selic, deduzido o índice de atualização monetária, nos termos do § 1º, do art. 406, do Código Civil, desde a citação, conforme art. 405 do Código Civil e art. 240, caput, do CPC. Advirto à parte ré que, caso não pague o valor da condenação no prazo de até 15 (quinze) dias contados do trânsito em julgado desta sentença, incorrerá em multa de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 523, §1º, do CPC, excluindo-se os honorários estipulados neste parágrafo, em razão do que disciplina o art. 55 da Lei nº 9.099/95. No caso de pagamento parcial, a multa incidirá sobre o valor remanescente (art. 523, §2º, do CPC). Existindo interesse das partes em recorrer, estas devem fazê-lo por meio de advogado habilitado no sistema, no prazo de 10 (dez) dias a partir da ciência desta sentença. Sem custas e sem honorários, na forma dos arts. 54 e 55 da Lei nº 9.099/95. Realizado o pagamento voluntário da condenação, intime-se a parte autora para, no prazo de 05 (cinco) dias, informar seus dados bancários (tipo de conta, agência, conta e CPF/CNPJ) para a transferência eletrônica do seu crédito via SISCONDJ. Nessa hipótese, fica autorizada a expedição de alvará no referido sistema, sendo devido o posterior arquivamento dos autos. Interposto recurso inominado, intime-se a parte recorrida para, em 10 (dez) dias, apresentar contrarrazões. Em seguida, remetam-se os autos à Turma Recursal. Preclusa a via recursal, certifique-se o trânsito em julgado, e, se nada for requerido, arquivem-se os autos, considerando-se que cabe às partes promoverem a execução da sentença. Publicação e intimação conforme Portaria Conjunta 40/2022-TJ. ANA LUIZA CAVALCANTE NOGUEIRA Juíza Leiga HOMOLOGAÇÃO Com supedâneo no art. 40 da Lei nº 9.099/95, e por nada ter a acrescentar ao entendimento acima exposto, HOMOLOGO na íntegra o projeto de sentença, para que produza seus jurídicos e legais efeitos. Parnamirim/RN, na data do sistema. (assinatura eletrônica na forma da Lei 11.419/06) ANA CLÁUDIA BRAGA DE OLIVEIRA Juíza de Direito
Intimação
TJRN · 3º Juizado Especial Cível, Criminal e da Fazenda Pública da Comarca de Parnamirim
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 3º Juizado Especial Cível, Criminal e da Fazenda Pública da Comarca de Parnamirim Rua Suboficial Farias, 280, Monte Castelo, Parnamirim/RN - 59141-010 Processo: 0811239-79.2026.8.20.5124 Autor: NAPOLIAO FIRMINO DOS SANTOS Réu: PLANO PLANEJAMENTO LOTEAMENTO LTDA S E N T E N Ç A I. RELATÓRIO NAPOLIÃO FIRMINO DOS SANTOS ajuizou a presente ação, através de advogado devidamente constituído, em face de PLANO URBANISMO LTDA., na qual alegou, em síntese, que, em 15/01/2020, celebrou contrato particular de promessa de compra e venda do lote nº 107, quadra 08, do loteamento Portal dos Montes, situado no Município de Monte Alegre/RN, pelo valor de R$ 39.999,00, a ser pago em 150 parcelas mensais de R$ 266,66. Relatou que, após o pagamento de 46 parcelas, tornou-se inadimplente a partir de 15/12/2023, em razão de dificuldades financeiras, mas que continuou cuidando do terreno e nele mantendo plantação de árvores frutíferas. Afirmou que, ao comparecer ao loteamento, tomou conhecimento, por meio de um corretor, de que o lote teria sido alienado a terceira pessoa, sem que tivesse recebido prévia notificação. Sustentou que a ré reteve a integralidade das 46 parcelas pagas, no valor de R$ 14.193,10, e que pagou, após a alegada alienação, o IPTU relativo ao exercício de 2025, no valor de R$ 525,36. Por tais motivos, requereu: a) a rescisão contratual por culpa exclusiva da ré, com devolução integral dos valores pagos; b) subsidiariamente, a rescisão com retenção limitada a 10% pela ré; c) a devolução, em dobro, do IPTU do exercício de 2025 (R$ 1.050,72); d) a devolução da taxa de corretagem (R$ 400,00); e e) indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00. Na contestação (id. nº 194795190) a parte ré arguiu, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva e a prescrição trienal da pretensão de restituição da comissão de corretagem. No mérito, sustentou que o contrato foi celebrado sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, aplicando-se o regime do art. 32-A da Lei nº 6.766/79; que a mora do autor restou confessada e regularmente constituída, mediante notificação escrita entregue no endereço do autor; que são legítimas as retenções a título de cláusula penal de 10%, de fruição do imóvel à razão de 0,75% ao mês e de débitos de IPTU vinculados ao período de posse do autor; que é improcedente a pretensão de devolução em dobro do IPTU de 2025, porquanto o tributo foi lançado e cobrado pela Prefeitura Municipal, e não pela ré; que a comissão de corretagem foi paga a corretora diversa, estranha à lide; e que inexiste dano moral indenizável. A parte autora apresentou réplica no id. nº 198030849. É o suficiente relatório. Fundamento e decido. II. FUNDAMENTAÇÃO Diante da desnecessidade de produção de prova em audiência, procedo com o julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, por entender que a prova documental acostada aos autos é suficiente para o deslinde da controvérsia, em consonância com os princípios da celeridade e da simplicidade que regem o microssistema dos Juizados Especiais. Constatada a existência de matéria preliminar, passo à sua análise. II.1. Das questões preliminares II.1.1. Da ilegitimidade passiva ad causam A ré sustenta que o contrato de promessa de compra e venda foi celebrado com pessoa jurídica diversa da contestante, a saber, RIOPLANO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., inscrita sob o CNPJ nº 13.640.044/0001-28, conforme se extrai do quadro-resumo do instrumento (id. nº 190914661) e dos boletos de cobrança quitados pelo autor (id. nº 190914664), nos quais figura como beneficiária a referida sociedade. Não obstante, verifico que o documento de notificação extrajudicial encaminhado ao autor para constituição em mora (id. nº 194795196), conquanto subscrito em nome de RIOPLANO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., indica como canal de atendimento o endereço eletrônico atendimento@planourbanismo.com.br e o mesmo endereço físico da ora contestante — Rua Paulo Barros de Góis, nº 1840, Lagoa Nova, Natal/RN —, ao passo que o extrato de pagamentos apresentado pela própria ré (id. nº 190914665) ostenta, em seu cabeçalho, a identidade visual e a marca comercial Plano Urbanismo. Tais elementos evidenciam que ambas as sociedades operam de forma integrada, sob estrutura comercial, física e de atendimento comuns, perante o consumidor. Nesse contexto, e à luz da teoria da aparência e da responsabilidade solidária dos integrantes da cadeia de fornecimento (art. 7º, parágrafo único, e art. 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor), não se mostra razoável que a sociedade que se apresenta ao consumidor sob marca, endereço e canais de atendimento comuns aos da efetiva contratante possa, posteriormente, eximir-se da responsabilidade advinda dessa mesma relação, invocando em seu favor a autonomia formal das pessoas jurídicas. A confusão gerada quanto à correta identificação da contratante, inclusive quanto ao CNPJ indicado na petição inicial, decorre diretamente da forma como o empreendimento é apresentado ao mercado consumidor, não podendo tal circunstância ser oposta em prejuízo do autor. Acresço que a ré compareceu espontaneamente aos autos, apresentou contestação de mérito pormenorizada, exibiu a integralidade da documentação relativa à relação negocial — contrato, extrato de pagamentos, notificação extrajudicial, termo de distrato e planilha de cálculo — e requereu o julgamento antecipado da lide, postura processual incompatível com a alegação de ser terceira estranha ao negócio, e que não revela qualquer prejuízo ao exercício do contraditório e da ampla defesa. Diante do exposto, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva e determino a retificação do registro do polo passivo para que passe a constar, corretamente, PLANO URBANISMO LTDA., CNPJ nº 02.513.532/0001-58, em substituição à denominação incorretamente indicada na petição inicial. II.1.2. Da prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem A ré arguiu, ainda em sede preliminar, a prescrição trienal da pretensão de restituição da comissão de corretagem, com fundamento no art. 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil e no Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça. Não assiste razão à ré quanto ao prazo prescricional invocado. A tese firmada no Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual o prazo prescricional trienal para a restituição da comissão de corretagem conta-se do efetivo desembolso, foi construída para as hipóteses em que se discute a própria abusividade da cobrança — por exemplo, a ausência de prévia e clara informação ao consumidor quanto ao preço total e ao destaque da comissão —, situação em que a pretensão é autônoma e independe da sorte do contrato principal. No caso dos autos, o autor não impugna a cobrança da comissão de corretagem em si mesma considerada, mas sustenta que a integralidade dos valores pagos, nela incluída a comissão, deve ser restituída em razão da alegada resolução do contrato por culpa exclusiva da ré. Cuida-se, portanto, de pretensão vinculada ao retorno das partes ao estado anterior em decorrência da resolução contratual, e não de impugnação autônoma à cobrança em si, não se subsumindo à hipótese que orientou a fixação do Tema 938. Nessas circunstâncias, incide o prazo prescricional geral de 10 anos previsto no art. 205 do Código Civil, e não o trienal do art. 206, § 3º, inciso IV, do mesmo diploma. Considerando que o contrato foi celebrado em 15/01/2020 e que a presente ação foi ajuizada em 24/06/2026, não decorrido o prazo decenal, rejeito a prejudicial de prescrição. A definição sobre ser devida, ou não, a restituição do valor pago a título de comissão de corretagem constitui questão que se resolve no mérito, a depender diretamente da causa da resolução contratual, para onde remeto sua análise. Superadas as preliminares, presentes os pressupostos de constituição e desenvolvimento válido do processo, passo ao exame do mérito quanto aos pedidos remanescentes. II.2. Do Mérito Cuida-se de típica relação de consumo, na qual a parte autora figura como consumidora final e a parte ré como fornecedora, no mercado imobiliário, de lote integrante de loteamento urbano, nos termos dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, aplicando-se, em conjunto e de forma harmônica, o regime específico da Lei nº 6.766/79, com as alterações introduzidas pela Lei nº 13.786/2018. São fatos incontroversos nos autos: a celebração, em 15/01/2020, do contrato particular de promessa de compra e venda do lote nº 107 do loteamento Portal dos Montes; o pagamento de 46 das 150 parcelas pactuadas; a interrupção dos pagamentos a partir de 15/12/2023, por dificuldades financeiras confessadas pelo próprio autor; e a formalização do distrato pela ré em 01/08/2024. Considerando que o contrato foi celebrado em 15/01/2020, sob a plena vigência da Lei nº 13.786/2018, aplica-se-lhe o regime específico do art. 32-A da Lei nº 6.766/79, que disciplina os valores restituíveis e as deduções autorizadas em caso de resolução contratual por fato imputável ao adquirente, sem prejuízo do controle judicial da abusividade das cláusulas contratuais e das deduções praticadas, à luz da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa, princípios que informam o microssistema consumerista. Quanto à causa da resolução contratual, tenho que a mora do autor restou incontroversa, por confissão expressa na própria petição inicial. Consta, ainda, notificação extrajudicial encaminhada pela ré (id. nº 194795196), com indicação precisa das parcelas inadimplidas e do prazo de 10 dias para purgação. A exigência de intimação por Oficial do Registro de Imóveis, prevista no art. 32, § 1º, da Lei nº 6.766/79, destina-se especificamente a instrumentalizar o cancelamento da averbação de contratos registrados na matrícula do imóvel, conforme se extrai do § 3º do mesmo dispositivo. Não obstante, a falta de registro do compromisso não dispensa a prévia interpelação do devedor para a constituição em mora, consoante a Súmula 76 do Superior Tribunal de Justiça, sendo pacificamente admitida, para tal finalidade, a notificação extrajudicial encaminhada por via diversa da cartorária, inclusive mediante correspondência entregue no endereço indicado no contrato. No caso dos autos, a notificação foi encaminhada e entregue, em 09/07/2024, no mesmo endereço residencial indicado pelo autor na petição inicial e observado para a citação, tendo sido recebida por pessoa identificada como Thiago Silva. A réplica impugna a validade da comunicação por não ter sido recebida e assinada pessoalmente pelo autor. Ocorre que, nos termos do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil, incumbia à ré comprovar a regular constituição em mora, ônus do qual, à vista do conjunto dos autos, tenho por satisfatoriamente desincumbida: a correspondência foi dirigida ao endereço correto e incontroverso do autor, não há nos autos qualquer elemento indicando que o recebedor fosse pessoa estranha ao domicílio ou que a comunicação não tenha efetivamente chegado ao conhecimento do destinatário, e a própria mora, confessada pelo autor desde 15/12/2023, é anterior e independente da notificação, cuja função é apenas conceder prazo para a purgação. Nessas circunstâncias, tenho por válida e suficiente a comunicação realizada. No tocante à alegação central da inicial, de que o lote teria sido alienado a terceira pessoa sem qualquer notificação prévia, observo que tal narrativa não encontra amparo em nenhum elemento probatório dos autos. Não obstante a petição inicial mencione a existência de gravação telefônica como meio de prova, referido documento não foi efetivamente juntado aos autos, e a réplica tampouco reitera ou desenvolve essa alegação de forma consistente, limitando-se a impugnar a regularidade da notificação e a proporcionalidade das deduções praticadas. A documentação produzida pela ré, por sua vez, revela que a resolução contratual decorreu de distrato formal por inadimplemento, sem qualquer indício de negociação do lote com terceiro. Assim, não comprovada a alienação a terceiro alegada na inicial, reconheço que a resolução contratual decorreu de mora do autor, e não de conduta ilícita da ré. Superada a questão da causa da resolução contratual, e tendo restado definido que o desfazimento do contrato decorreu de mora do próprio autor, e não de conduta ilícita da ré, também o pedido de devolução da comissão de corretagem não merece prosperar. Tratando-se de resolução motivada por fato imputável ao adquirente, aplica-se o disposto no art. 32-A, inciso V, da Lei nº 6.766/79, que autoriza a dedução da comissão de corretagem dos valores a restituir, quando integrada ao preço do lote, tal como ocorre no caso concreto, conforme item 6 do quadro-resumo do contrato (id. nº 190914661). Ademais, a comissão remunera serviço de intermediação imobiliária integralmente prestado por ocasião da celebração do negócio, sendo devida independentemente do posterior desfazimento do contrato por causa atribuível ao comprador. Julgo, pois, improcedente o pedido de devolução da comissão de corretagem. Remanesce a controvérsia quanto à legitimidade e à proporcionalidade das deduções praticadas pela ré sobre os valores pagos pelo autor, as quais, segundo a memória de cálculo apresentada (id. nº 194795200), compreendem: a) cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato, no montante de R$ 6.011,87; b) retenção a título de fruição do imóvel, à razão de 0,75% ao mês por 54 (cinquenta e quatro) meses, no montante de R$ 24.348,06; e c) débitos de IPTU relativos ao período de posse do autor (2020 a julho de 2024), no montante de R$ 3.004,75, resultando, segundo a ré, em saldo devedor de R$ 18.305,55, tomando-se por base o valor pago e atualizado de R$ 15.059,13. A cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato encontra expressa previsão no art. 32-A, inciso II, da Lei nº 6.766/79, corresponde ao teto legal, e está devidamente pactuada no instrumento contratual, não se vislumbrando abusividade em sua incidência isolada. Da mesma forma, a retenção dos débitos de IPTU relativos ao período em que o autor deteve a posse do imóvel encontra amparo no art. 32-A, inciso IV, da Lei nº 6.766/79 e no art. 34 do Código Tributário Nacional, que atribui a condição de contribuinte ao possuidor a qualquer título, sendo tais valores comprovados documentalmente pelo extrato de débitos municipais (id. nº 194795198). Situação diversa, contudo, ocorre quanto à retenção a título de fruição do imóvel. Ainda que o art. 32-A, inciso I, da Lei nº 6.766/79 autorize, em tese, tal dedução, e que o autor tenha confessado a manutenção da posse mansa do lote durante o período contratual, a incidência do percentual de 0,75% ao mês sobre o valor total atualizado do contrato — que já compreende parcelas ainda não vencidas nem pagas pelo autor —, projetada por 54 meses, resulta em quantia superior ao próprio valor pago e atualizado pelo autor (R$ 15.059,13). Somada às demais deduções legítimas, tal retenção conduz não apenas à perda integral das prestações pagas, mas à criação de saldo devedor em desfavor do consumidor, resultado que se revela manifestamente desproporcional e que transforma mecanismo de recomposição patrimonial em instrumento de confisco, em violação à vedação de perda total das prestações pagas (art. 53 do CDC) e à proibição de cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada (art. 51, inciso IV, do CDC), preceitos que devem ser interpretados em harmonia com o regime da Lei nº 6.766/79. Diante disso, afasto a retenção a título de fruição do imóvel, mantendo hígidas as deduções relativas à cláusula penal e aos débitos de IPTU, por se tratarem de encargos certos, determinados e não sujeitos à mesma desproporcionalidade. Assim, sobre o valor pago e atualizado de R$ 15.059,13, incidem as deduções de R$ 6.011,87, a título de cláusula penal, e de R$ 3.004,75 , a título de débitos de IPTU, do que resulta o valor de R$ 6.042,51 a ser restituído ao autor. No que se refere ao pedido de devolução, em dobro, do IPTU relativo ao exercício de 2025, a pretensão comporta acolhimento parcial. O art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor pressupõe cobrança indevida promovida pelo próprio fornecedor, e, no caso, o tributo foi lançado e cobrado pela Prefeitura Municipal de Monte Alegre, terceira estranha à relação processual, e não pela ré, de modo que não há cobrança indevida a ela diretamente imputável, capaz de ensejar a repetição em dobro. Não obstante, o pagamento é indevido em relação ao autor por razão diversa. O IPTU é tributo cujo fato gerador se renova anualmente, tendo em conta a situação de propriedade ou posse do imóvel na data de referência fixada pela legislação municipal, em regra 1º de janeiro de cada exercício. Tendo o distrato sido formalizado em 01/08/2024, o autor não mais detinha a posse do lote a partir dessa data, de modo que o fato gerador do IPTU relativo ao exercício de 2025 já não lhe era atribuível, mas sim à ré, que, a partir do distrato, permaneceu na titularidade do imóvel. Aliás, a própria memória de cálculo apresentada pela ré (id. nº 194795200) confirma esse marco temporal, ao deduzir do valor a restituir apenas os débitos de IPTU relativos ao período de 2020 a julho de 2024, sem qualquer menção ao exercício de 2025. Assim, ainda que não caiba a repetição em dobro, por ausência de cobrança indevida imputável à ré, o pedido de devolução em dobro compreende, como consequência lógica menor, o pedido de devolução simples, e o pagamento do tributo pelo autor, relativo a período em que já não detinha a posse do imóvel, configura vantagem que reverteu em favor da ré, sob pena de enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil). Imperioso, portanto, a restituição, de forma simples, do valor de R$ 525,36. Quanto ao pedido de indenização por danos morais, tenho que não merece acolhimento. No caso em exame, reconhecida a resolução contratual por mora do próprio autor, e não comprovada a alegação de alienação do lote a terceiro sem notificação, não se vislumbra conduta ilícita da ré apta a configurar lesão a direito da personalidade. A inicial, de resto, não descreve circunstância concreta apta a caracterizar abalo moral indenizável, tal como exposição pública, inscrição indevida em cadastro restritivo ou tratamento vexatório, de modo que julgo improcedente o pedido. Por fim, quanto à alegada perda de plantação de árvores frutíferas, o pedido não veio acompanhado de qualquer elemento de prova apto a demonstrar sua existência, extensão ou valor, tais como fotografias, laudo ou orçamento, ônus que competia à parte autora, nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, circunstância que, por si só, inviabiliza o seu acolhimento. Julgo, portanto, improcedente o pedido de indenização por danos materiais a esse título. III. DISPOSITIVO Ante o exposto, REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam e DETERMINO a retificação do registro do polo passivo para que passe a constar PLANO URBANISMO LTDA., CNPJ nº 02.513.532/0001-58 e REJEITO a prejudicial de prescrição arguida pela ré, por incidir, na espécie, o prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, e não o trienal do art. 206, § 3º, inciso IV, do mesmo diploma. Ainda, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão veiculada na inicial, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR rescindido o contrato particular de promessa de compra e venda do lote nº 107, quadra 08, do loteamento Portal dos Montes, em razão da mora do autor, confirmando a regularidade do distrato já formalizado entre as partes em 01/08/2024; b) DECLARAR indevida a retenção praticada pela ré a título de fruição do imóvel e CONDENAR a parte ré a restituir à parte autora o valor de R$ 6.042,51 (seis mil e quarenta e dois reais e cinquenta e um centavos), acrescido de correção monetária pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), nos termos do art. 389, parágrafo único, do Código Civil, a contar de 01/08/2024, consoante a Súmula 362 do STJ, bem como de juros de mora pela taxa Selic, deduzido o índice de atualização monetária, nos termos do § 1º, do art. 406, do Código Civil, desde a citação, conforme art. 405 do Código Civil e art. 240, caput, do CPC; c) CONDENAR a parte ré a restituir à parte autora, de forma simples, o valor de R$ 525,36 (quinhentos e vinte e cinco reais e trinta e seis centavos), pago a título de IPTU do exercício de 2025, acrescido de correção monetária pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), nos termos do art. 389, parágrafo único, do Código Civil, a contar do desembolso, consoante a Súmula 43 do STJ, bem como de juros de mora pela taxa Selic, deduzido o índice de atualização monetária, nos termos do § 1º, do art. 406, do Código Civil, desde a citação, conforme art. 405 do Código Civil e art. 240, caput, do CPC. Advirto à parte ré que, caso não pague o valor da condenação no prazo de até 15 (quinze) dias contados do trânsito em julgado desta sentença, incorrerá em multa de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 523, §1º, do CPC, excluindo-se os honorários estipulados neste parágrafo, em razão do que disciplina o art. 55 da Lei nº 9.099/95. No caso de pagamento parcial, a multa incidirá sobre o valor remanescente (art. 523, §2º, do CPC). Existindo interesse das partes em recorrer, estas devem fazê-lo por meio de advogado habilitado no sistema, no prazo de 10 (dez) dias a partir da ciência desta sentença. Sem custas e sem honorários, na forma dos arts. 54 e 55 da Lei nº 9.099/95. Realizado o pagamento voluntário da condenação, intime-se a parte autora para, no prazo de 05 (cinco) dias, informar seus dados bancários (tipo de conta, agência, conta e CPF/CNPJ) para a transferência eletrônica do seu crédito via SISCONDJ. Nessa hipótese, fica autorizada a expedição de alvará no referido sistema, sendo devido o posterior arquivamento dos autos. Interposto recurso inominado, intime-se a parte recorrida para, em 10 (dez) dias, apresentar contrarrazões. Em seguida, remetam-se os autos à Turma Recursal. Preclusa a via recursal, certifique-se o trânsito em julgado, e, se nada for requerido, arquivem-se os autos, considerando-se que cabe às partes promoverem a execução da sentença. Publicação e intimação conforme Portaria Conjunta 40/2022-TJ. ANA LUIZA CAVALCANTE NOGUEIRA Juíza Leiga HOMOLOGAÇÃO Com supedâneo no art. 40 da Lei nº 9.099/95, e por nada ter a acrescentar ao entendimento acima exposto, HOMOLOGO na íntegra o projeto de sentença, para que produza seus jurídicos e legais efeitos. Parnamirim/RN, na data do sistema. (assinatura eletrônica na forma da Lei 11.419/06) ANA CLÁUDIA BRAGA DE OLIVEIRA Juíza de Direito
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