0807991-06.2024.8.14.0028

Intimação

TJPA · 1ª Vara Cível e Empresarial de Marabá · Sentença

Poder Judiciário Tribunal de Justiça do Estado do Pará 1ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Marabá Processo n.º 0807991-06.2024.8.14.0028 [Imissão] REQUERENTE: Nome: ARAGUAIA EMPREENDIMENTO INCORPORACAO E IMOBILIARIA LTDA - ME Endereço: Quadra Sete, 01, (Fl.31), Nova Marabá, MARABá - PA - CEP: 68507-590 REQUERIDA(O): Nome: ADEMILTON DA SILVA GREGORIO Endereço: QD 16, LT 16, Folha 32, Quadra 16, Lote 16, Eletronorte, Marabá/, NOVA MARABA, MORADA NOVA (MARABÁ) - PA - CEP: 68514-300 S E N T E N Ç A Vistos. Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com reivindicação/imissão na posse e indenização por perdas e danos, ajuizada por ARAGUAIA EMPREENDIMENTO INCORPORAÇÃO E IMOBILIÁRIA LTDA. – ME em face de ADEMILTON DA SILVA GREGÓRIO. A autora afirma que celebrou com o requerido, em 30 de dezembro de 2015, contrato de promessa de compra e venda do imóvel constituído pelo Lote 02, Quadra 14, do Loteamento Vale do Tocantins, com área de 1.060 m², matriculado sob o nº 23.076 no Cartório de Registro de Imóveis de Marabá, pelo preço de R$ 159.000,00. Alega que, após dois reparcelamentos, o requerido deixou de pagar as prestações a partir da parcela nº 84, permanecendo inadimplente mesmo depois de notificado extrajudicialmente. Requer a resolução do contrato, a retomada do imóvel, a perda integral das quantias pagas e das construções realizadas, o pagamento dos débitos de IPTU e, subsidiariamente, indenização pela privação do uso do bem. A tutela provisória de imissão na posse foi indeferida pela decisão de ID 118183590. O requerido foi citado em 5 de fevereiro de 2025, conforme certidão de ID 136354516, mas não apresentou contestação, como certificado no ID 147054261. A autora requereu o reconhecimento da revelia e o julgamento antecipado do mérito nos IDs 139361260 e 153561248. É o relatório. Decido. O processo comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, II, do Código de Processo Civil, pois o requerido é revel e a controvérsia pode ser solucionada mediante os documentos constantes dos autos. A citação é válida. A oficiala de justiça certificou que o requerido entrou em contato por meio do número telefônico indicado, identificou-se e recebeu, pelo aplicativo WhatsApp, cópia do mandado e dos documentos que o acompanhavam, tomando ciência integral da demanda. Diante da ausência de contestação, decreto a revelia do requerido, na forma do art. 344 do CPC. Seus efeitos, contudo, não conduzem automaticamente à procedência integral dos pedidos, especialmente quando determinadas pretensões contrariam normas cogentes ou não encontram suporte probatório suficiente. O contrato de promessa de compra e venda de ID 115317334 demonstra que o requerido adquiriu o Lote 02, Quadra 14, do Loteamento Vale do Tocantins, pelo preço inicial de R$ 159.000,00, parcelado em 180 prestações. Os aditivos de IDs 115317336 e 115319292 comprovam que as partes realizaram dois reparcelamentos. Por sua vez, o extrato de ID 115319293 evidencia que o requerido efetuou pagamentos até a parcela nº 83 e deixou de adimplir as prestações subsequentes. A mora também foi formalmente comunicada mediante a notificação extrajudicial de ID 115319295. A inadimplência substancial, prolongada e não purgada constitui causa suficiente para a resolução contratual, nos termos dos arts. 474 e 475 do Código Civil. Resolvido o contrato, desaparece o título jurídico que legitimava a posse do requerido. A autora, que permanece como proprietária registral do imóvel, conforme certidão de ID 115319298, tem direito à sua retomada, nos termos do art. 1.228 do Código Civil. Entretanto, não pode ser acolhido o pedido de perda integral das parcelas pagas. As cláusulas sétima e nona do contrato estabelecem que, ocorrendo resolução por culpa do comprador, a vendedora poderá retomar o imóvel e conservar todas as prestações recebidas. Essa estipulação produz vantagem manifestamente excessiva, configurando penalidade desproporcional e enriquecimento sem causa, devendo ser reduzida equitativamente, nos termos dos arts. 413 e 884 do Código Civil. A revelia não torna válida cláusula incompatível com normas de ordem pública. A resolução contratual deve, tanto quanto possível, restabelecer as partes ao estado anterior, admitindo-se a retenção apenas da parcela necessária para compensar despesas administrativas e os prejuízos ordinariamente decorrentes do desfazimento provocado pelo comprador. Considerando a duração do contrato, a inadimplência imputável ao requerido e a necessidade de evitar vantagem excessiva de qualquer das partes, mostra-se proporcional autorizar a retenção de 20% das quantias efetivamente pagas, devendo os 80% restantes ser restituídos ao requerido. A restituição constitui consequência direta da resolução e deverá ser apurada em liquidação, com base nos pagamentos efetivamente comprovados no extrato contratual. Não integram a base de cálculo parcelas apenas projetadas, encargos não pagos ou valores constantes da coluna relativa ao saldo vincendo. Quanto às construções existentes no terreno, a autora não pode obter, nesta ação e apenas em razão da revelia, declaração genérica de perda de toda e qualquer indenização. As fotografias de ID 115319301 demonstram a existência de edificação comercial, mas não permitem estabelecer sua natureza, regularidade, custo, valorização produzida ou enquadramento como benfeitoria ou acessão. Além disso, o requerido não formulou pretensão indenizatória ou direito de retenção. Assim, a presente sentença não reconhece indenização em seu favor, mas também não declara a perda gratuita e definitiva da construção, matéria que não foi adequadamente delimitada nem instruída nestes autos. A ausência de definição sobre eventual indenização não impede a restituição da posse à proprietária. Em relação ao IPTU, a cláusula segunda do contrato atribuiu ao comprador a responsabilidade pelos tributos incidentes sobre o imóvel enquanto estivesse na posse. O documento de ID 115319296 demonstra a existência, em março de 2024, de débito no valor de R$ 5.078,64, relativo aos exercícios compreendidos no período de ocupação do requerido. O requerido deve, portanto, responder, na relação interna entre as partes, pelos tributos incidentes até a efetiva restituição da posse. Todavia, como não há prova de que a autora tenha quitado o débito perante o Município, a condenação pecuniária em favor dela deverá abranger apenas os valores que comprovar ter desembolsado, sem prejuízo da obrigação do requerido de promover diretamente a quitação dos tributos de sua responsabilidade. O pedido subsidiário de indenização pela privação do uso do imóvel não pode ser acolhido. Embora a autora sustente que o requerido explorava comercialmente a edificação, não foram apresentados contratos de locação, recibos, avaliações ou outros elementos capazes de demonstrar o valor efetivamente auferido ou o aluguel de mercado. A revelia não supre a ausência de prova mínima da extensão do dano, conforme arts. 344 e 373, I, do CPC. Também não há necessidade de imposição de multa diária para a desocupação, pois a ordem de imissão na posse será cumprida por mandado judicial, inclusive mediante medidas executivas adequadas, caso haja resistência. Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS para: DECRETAR a resolução do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda nº 2/1/QD14 LT02, celebrado em 30 de dezembro de 2015, inclusive seus aditivos; RECONHECER o direito da autora à retomada da posse do imóvel constituído pelo Lote 02, Quadra 14, do Loteamento Vale do Tocantins, com área de 1.060 m², objeto da matrícula nº 23.076 do Cartório de Registro de Imóveis de Marabá; DETERMINAR que o requerido desocupe voluntariamente o imóvel no prazo de 30 dias, contado da intimação para cumprimento da sentença após o trânsito em julgado, retirando seus bens móveis e entregando-o livre de pessoas e coisas; Não ocorrendo a desocupação voluntária, EXPEÇA-SE mandado de imissão da autora na posse, autorizando-se ao oficial de justiça, se indispensável, requisitar reforço policial e proceder ao arrombamento, mediante certificação circunstanciada; DECLARAR inválida a cláusula de perda integral das prestações pagas, autorizando a autora a reter 20% dos valores efetivamente adimplidos pelo requerido e condenando-a a restituir os 80% restantes, em montante a ser apurado em liquidação de sentença, com correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso e juros legais a partir do trânsito em julgado, admitida a compensação com créditos líquidos reconhecidos nesta sentença; DECLARAR que o requerido é responsável pelos débitos de IPTU e demais encargos incidentes sobre o imóvel durante o período em que permaneceu na posse, até a efetiva entrega do bem, devendo promover sua quitação ou reembolsar a autora pelos valores que esta comprovar ter desembolsado, a serem apurados em liquidação; INDEFERIR, por ausência de prova da extensão do prejuízo, o pedido de indenização pela privação do uso ou fruição do imóvel; NÃO CONHECER, por ausência de pretensão indenizatória formulada pelo requerido e insuficiência de instrução específica, do pedido destinado à declaração genérica de perda de eventual indenização pelas construções existentes no imóvel, sem prejuízo de discussão própria quanto à sua natureza e aos efeitos patrimoniais correspondentes. Em razão da sucumbência recíproca, distribuo as custas processuais na proporção de 70% para o requerido e 30% para a autora. Condeno o requerido ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono da autora, que fixo em 10% sobre 70% do valor atualizado da causa, considerados a natureza da demanda, o julgamento antecipado e o trabalho realizado, nos termos dos arts. 85, § 2º, e 86 do CPC. Deixo de fixar honorários em favor do requerido, por não estar representado por advogado. Independentemente de nova conclusão, intimem-se as partes. Havendo embargos de declaração, intime-se a parte embargada para manifestação, se o seu eventual acolhimento puder modificar a decisão, nos termos do art. 1.023, § 2º, do CPC, observada a advertência do art. 1.026 do CPC. Interposta apelação, intime-se a parte apelada para contrarrazões, no prazo legal, nos termos do art. 1.010, § 1º, do CPC. Apresentadas contrarrazões ou decorrido o prazo, intime-se o apelante para se manifestar, no prazo legal, sobre eventual recurso adesivo. Após as formalidades, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça. Transitada em julgado, não sendo apresentado eventual requerimento de cumprimento de sentença, arquivem-se. Servirá o presente, mediante cópia, como CARTA / MANDADO / CARTA PRECATÓRIA / OFÍCIO/TERMO DE GUARDA Marabá/PA, data registrada no sistema. JULIANO MIZUMA ANDRADE Juiz de Direito Titular da 1ª Vara Cível e Empresarial de Marabá