0805348-25.2026.8.10.0058

Intimação

TJMA · 2ª Vara Cível de São José de Ribamar

ESTADO DO MARANHÃO PODER JUDICIÁRIO - COMARCA DA ILHA DE SÃO LUÍS TERMO JUDICIÁRIO DE SÃO JOSÉ DE RIBAMAR/MA 2ª VARA CÍVEL Processo nº. 0805348-25.2026.8.10.0058 DÚVIDA (100) Autor(a/es): JOSE ROBERTO MOREIRA DOS SANTOS Ré/u(s): 2ª VARA CÍVEL DO TERMO JUDICIÁRIO DE SÃO JOSÉ DE RIBAMAR DA COMARCA DA ILHA DO ESTADO DO MARANHÃO SENTENÇA Vistos etc. Trata-se de procedimento de SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA, formulado por JOSÉ ROBERTO MOREIRA DOS SANTOS, em razão de nota devolutiva expedida pela Serventia Extrajudicial do 1º Ofício de São José de Ribamar/MA, referente ao protocolo nº 201.812, relacionado ao imóvel objeto da matrícula nº 60.232. Informa a Serventia que, após análise da cadeia sucessória do imóvel, foram constatadas diversas inconsistências registrais pretéritas, relacionadas ao registro originário constante do Livro de Registro Diversos nº 4-B, ordem nº 455, bem como às matrículas que posteriormente deram origem ao Loteamento Turiúba, circunstâncias que, segundo o Oficial, impediriam a prática do ato requerido. A Nota Devolutiva nº 1.489/2026 identifica o ato pretendido como “averbação de baixa de hipoteca”, relativamente à matrícula nº 60.232. Consta dos autos, contudo, que o gravame efetivamente existente na matrícula consiste em alienação fiduciária, constituída no R.05 em favor da Caixa Econômica Federal, em garantia das obrigações assumidas por ANTONIO CARLOS SILVA no contrato nº 171001006354. Foi juntada, ainda, Declaração de Quitação emitida pela Caixa Econômica Federal, referente ao mesmo contrato, informando que a obrigação se encontra quitada e que o termo próprio para liberação da garantia está disponível ao Registro de Imóveis em repositório eletrônico. O Ministério Público manifestou-se pela ausência de interesse que justificasse sua intervenção no feito. Após, vieram-me os autos conclusos. É o relatório. DECIDO. A dúvida registral constitui procedimento destinado ao controle judicial da qualificação negativa realizada pelo Oficial do Registro de Imóveis, cabendo ao Juízo verificar a legalidade e a pertinência das exigências formuladas para a prática do ato pretendido. Inicialmente, algumas inconsistências materiais constantes dos documentos encaminhados pela Serventia devem ser esclarecidas. A matrícula efetivamente relacionada ao pedido é a de nº 60.232, e não a de nº 62.232, mencionada na declaração de dúvida. Com efeito, a própria ficha registral juntada aos autos identifica a matrícula nº 60.232, correspondente ao lote nº 16, Quadra nº 02, do Loteamento Turiúba I, situado neste Município, com área total de 128,00 m². Consta, ainda, como registro anterior a matrícula nº 59.744. A própria matrícula contém precedente erro de numeração, pois a AV.02 foi lançada com referência à matrícula nº 61.232, equívoco posteriormente corrigido pela AV.03 – RERRATIFICAÇÃO, que consignou expressamente ser correta a matrícula nº 60.232. Da mesma forma, embora a Nota Devolutiva nº 1.489/2026 faça referência à “baixa de hipoteca”, verifica-se que o gravame cuja baixa se pretende consiste, tecnicamente, em alienação fiduciária. Com efeito, pelo R.04 da matrícula nº 60.232, ANTONIO CARLOS SILVA adquiriu o imóvel do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, mediante Contrato por Instrumento Particular de Venda e Compra Direta de Imóvel Residencial com Parcelamento e Alienação Fiduciária no Programa Minha Casa, Minha Vida, contrato nº 171001006354. Na sequência, por meio do R.05, Antonio Carlos Silva alienou fiduciariamente o imóvel à Caixa Econômica Federal, em garantia da dívida decorrente do financiamento e das demais obrigações contratuais. Portanto, superadas as inexatidões terminológicas e numéricas, o objeto do procedimento consiste no cancelamento da alienação fiduciária constante do R.05 da matrícula nº 60.232. E, quanto ao mérito, entendo que a exigência formulada pela Serventia não deve prevalecer. A documentação juntada aos autos demonstra que a obrigação garantida pela alienação fiduciária foi integralmente quitada. A Caixa Econômica Federal expediu declaração relativa ao contrato nº 171001006354, em nome de Antonio Carlos Silva, informando expressamente que o contrato se encontra quitado. O documento informa, ainda, que o termo de quitação destinado à averbação da liberação da garantia está disponível ao cartório no respectivo repositório eletrônico. Há, portanto, correspondência entre o devedor fiduciante, o contrato indicado na matrícula, o gravame constituído e o documento comprobatório da extinção da obrigação. Embora a Serventia tenha apontado irregularidades históricas existentes na cadeia dominial antecedente, tais circunstâncias não se mostram suficientes para impedir, especificamente, o cancelamento da garantia fiduciária. O ato ora pretendido não constitui nova transmissão dominial, não introduz novo proprietário na cadeia registral, não importa desmembramento ou unificação do imóvel, tampouco constitui novo direito real em favor de terceiro. Trata-se apenas de fazer constar no fólio real a extinção de garantia anteriormente constituída, cuja obrigação subjacente foi declarada quitada pelo próprio credor. As irregularidades antecedentes apontadas pela Serventia poderão ser relevantes para a qualificação de futuros títulos que impliquem transmissão, constituição ou modificação de direitos reais sobre o imóvel. Não guardam, entretanto, pertinência suficiente para justificar a permanência de alienação fiduciária cuja obrigação garantida já foi extinta. Ademais, a própria Serventia procedeu anteriormente ao registro da aquisição de Antonio Carlos Silva e à constituição da alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal. Nesse contexto, impedir o cancelamento do gravame com fundamento em irregularidades históricas anteriores à sua própria constituição acarretaria a manutenção, no fólio real, de ônus que não mais corresponde à realidade jurídica demonstrada nos autos. Ressalte-se que o cancelamento da alienação fiduciária não implica convalidação das irregularidades pretéritas eventualmente existentes na cadeia dominial, nem reconhecimento da regularidade dos registros antecedentes. Eventuais vícios históricos poderão ser objeto de saneamento pela via própria e considerados pela Serventia quando da qualificação de futuros títulos. Não podem, contudo, impedir a baixa de garantia cuja obrigação foi declarada integralmente quitada. Assim, mostra-se indevida a exigência formulada pela Serventia. DISPOSITIVO Ante o exposto, na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTE A DÚVIDA, afastando a exigência formulada pela Serventia Extrajudicial do 1º Ofício de São José de Ribamar/MA. Em consequência, DETERMINO à Serventia Extrajudicial do 1º Ofício de São José de Ribamar/MA que proceda ao cancelamento da alienação fiduciária objeto do R.05 da matrícula nº 60.232, diante da comprovação da quitação da obrigação garantida, utilizando-se, se necessário, do termo de quitação disponibilizado pela Caixa Econômica Federal no repositório eletrônico indicado na documentação apresentada. RECONHEÇO, para os fins deste procedimento, que a referência à matrícula nº 62.232 constante da declaração de dúvida constitui erro material, sendo a matrícula correta a de nº 60.232, bem como que o gravame objeto do pedido corresponde à alienação fiduciária registrada no R.05, e não a hipoteca. Ressalvo que a presente decisão se limita ao cancelamento da garantia fiduciária e não importa reconhecimento ou convalidação da regularidade integral da cadeia dominial antecedente, tampouco impede a Serventia de formular as exigências legalmente pertinentes quando da futura apresentação de título que implique transmissão, constituição ou modificação de direitos reais sobre o imóvel. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, comunique-se à Serventia Extrajudicial do 1º Ofício de São José de Ribamar/MA para cumprimento. A seguir, dê-se baixa e encaminhem-se os autos ao arquivo, independentemente de novo despacho. SÃO JOSÉ DE RIBAMAR, data e hora da assinatura digital. Juiz LÚCIO PAULO FERNANDES SOARES Respondendo pela 2ª Vara Cível de São José de Ribamar (MA) Portaria-CGJ nº 20282024