0803518-80.2025.8.19.0002

Intimação

TJRJ · 9ª Vara Cível da Comarca de Niterói · Sentença

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Niterói 9ª Vara Cível da Comarca de Niterói Rua Visconde de Sepetiba, 519, 9º Andar, Centro, NITERÓI - RJ - CEP: 24020-206 SENTENÇA Processo:0803518-80.2025.8.19.0002 Classe:PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: ELIZABETH AMORIM SCHULZE RÉU: ZENEIDA GOMES CARDOSO, PARES NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA Vistos etc. Ação declaratória de rescisão contratual cumulada com indenizatória por danos materiais e morais, proposta por Elizabeth Amorim Schulze, qualificada nos autos, em face de Zeneida Gomes Cardoso e Pares Negócios Imobiliários Ltda, também qualificadas nos autos. A autora celebrou, em 24 de julho de 2024, promessa de compra e venda de imóvel em Niterói/RJ, no valor de R$ 270.000,00 (duzentos e setenta mil reais), pagando R$ 30.000,00 (trinta mil reais) de sinal. O contrato previa a regularização do imóvel pela vendedora em até 120 dias, mas a obrigação não foi cumprida, impedindo a conclusão da compra e a entrega da posse. Alega que tentou negociar a repactuação ou rescisão do contrato, sem sucesso, e que a imobiliária teria contribuído para os prejuízos ao retirar da versão final do contrato uma cláusula de multa por atraso. Requer o deferimento da gratuidade de justiça;adeclaração derescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes;a condenação da 1ª ré à devolução em dobro do sinal pago (R$ 60.000,00 (sessenta mil reais)), com atualização monetária desde a data do pagamento e juros de mora desde a citação; a condenação de ambas as rés, solidariamente, ao pagamento de R$ 1.296,57 (um mil duzentos e noventa e seis reais e cinquenta e sete centavos), a título de danos materiais; e a condenação de ambas as rés, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais). A inicial veio instruída pelos documentos de ids. 171064690 a 171069105. Em decisão de id. 171834671, foi deferida a gratuidade de justiça. Contestação da1ªré apresentada no id. 180546774. A1ªré sustenta que não teve intenção de prejudicar a parte contrária e que a demora na negociação decorreu da necessidade de regularização do imóvel, cuja averbação dependiade processo judicial antigo. Afirma que a compradora tinha ciência da situação e que foram propostas alternativas para compensar o atraso, mas recusadas. Contestação da2ªré apresentada no id. 185918424, acompanhada dos documentos de ids. 185918443 a 185918450. A2ªré sustenta que não cometeu qualquer ato ilícito, pois apenas intermediou a negociação e informou à autora sobre a necessidade de regularização do imóvel. Afirma que a autora conhecia e aceitou a situação e o prazo de 120 dias, tendo assinado o contrato sem questionar a ausência da cláusula de multa. Alega que não foi responsável pelo atraso na regularização e que não há nexo causal entre sua atuação e os danos alegados. Também impugna a gratuidade de justiça, alegando que a autora possui patrimônio suficiente, e sustenta sua ilegitimidade para responder pela devolução da comissão de corretagem. Réplica apresentada no id. 216411104, em suma, ratificando os argumentos e pedidos da inicial. A1ªré, Zeneida, se manifestou para requererprodução de provas documentais, conforme id. 223173363, junto aos documentos de ids. 223173382 a 223182029. A parte autora se manifestou parainformar que não possui outras provas a produzir no id. 223362972. A2ªré se manifestou para requerer a produção de prova documental e oral, conforme id.224174793. No id.230131594, a parte autora se manifestou contra o pedido da 2ª ré de produção de prova oral, alegando que o requerimento foi apresentado fora do prazo, gerando preclusão. Também sustenta que a prova oral é desnecessária, pois os fatos relevantes já estão comprovados por documentos, especialmente o descumprimento do prazo de regularização do imóvel e as conversas de WhatsApp. Manifestou-se a 2ª ré para rebater os argumentos levantados pela autora, conforme id.236936827. Em despacho de id. 237873855, o juízo determinou a remessa do feito ao CEJUSC para realização de audiência de conciliação. Em petição de id. 265442102, a autora informa que, após a tentativa de conciliação no CEJUSC, não houve acordo entre as partes. Reitera que a prova oral requerida pela 2ª ré é desnecessária, pois a controvérsia é predominantemente documental e os fatos relevantes já estão comprovados nos autos. Assim, requerindeferimento da prova testemunhal e ojulgamento antecipado do mérito. A 1ª ré se manifestou no id. 292428817,alegando inexistência de inadimplemento contratual, pois a entrega do documento necessário à conclusão da compra e venda dependia de decisão judicial, não podendo ser responsabilizada pela demora do processo. Sustentou ainda que a autora desistiu unilateralmente da aquisição do imóvel antes da expedição do documento, não havendo culpa ou conduta ilícita da requerida. Relatados, passo a decidir. Indefiro a produção de prova oral requerida pela 2ª ré. A controvérsia travada nos autos diz respeito ao descumprimento do prazo contratual de regularização do imóvel e ao alegado dever de indenizar, fatos cuja comprovação é predominantemente documental e já instruem satisfatoriamente o caderno processual. O feito prescinde da produção de novas provas, sendo suficiente a documental já produzida, restando pendente questão unicamente de direito, razão pela qual se impõe o pronto julgamento, a teor do que dispõe o art. 355, I, do Código de Processo Civil. De acordo com o disposto no art. 98 do Código de Processo Civil, "a pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios tem direito à gratuidade da justiça, na forma da lei", em relação a todo o processo ou a atos nele praticados. Para tanto, confere a Lei Processual Civil a presunção de veracidade à "alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural", o que significa dizer que, a princípio, se mostra suficiente a afirmação firmada pelo próprio interessado, de acordo com o (sec)3º do art. 99 do mesmo Codex. Porém, em se tratando de presunção relativa, dita declaração pode ser cotejada com outros elementos do processo e, ante prova em contrário, ser o benefício cassado. No entanto, estabeleceu o legislador que o indeferimento - e, por conseguinte, a cassação - dependerá da existência, no feito, de "elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade", de acordo com o (sec)2º do art. 99, também do Código de Processo Civil. Assim, compete à parte que impugna a gratuidade o ônus da comprovação de que a parte contrária possua, de fato, meios para o pagamento das custas sem prejuízo de sua subsistência, trazendo ao Juízo elementos concretos, não sendo bastante meras alegações ou presunções. No caso do feito, não apresentam os argumentos da parte ré força suficiente para contrariar a presunção conferida pela Lei Processual à declaração prestada pela parte autora, razão pela qual rejeito a impugnação e mantenho a gratuidade de justiça concedida. É de se observar que, para análise da legitimidade processual, adota-se a teoria da asserção, segundo a qual as condições da ação devem ser aferidas abstratamente, a partir do alegado pela parte autora na petição inicial, sem ingressar na análise do caso, sob pena de apreciação de mérito. Neste sentido, preciosa a lição trazida por Humberto Theodoro Junior, em seu Curso de Direito Processual Civil, vol. I, Gen/Forense, 61ª ed., p. 170: "Se a lide tem existência própria e é uma situação que justifica o processo, ainda que injurídica seja a pretensão do contendor, e que pode existir em situações que visam mesmo negar 'in totum' a existência de qualquer relação jurídica material, é melhor caracterizar a legitimação para o processo com base nos elementos da lide do que nos do direito debatido em juízo. Destarte, legitimados ao processo são os sujeitos da lide, isto é, os titulares dos interesses em conflito. A legitimação ativa caberá ao titular do interesse afirmado na pretensão, e a passiva ao titular do interesse que se opõe ou resiste à pretensão. Essa legitimação, que corresponde à regra geral do processo civil, recebe da doutrina a doutrinação de 'legitimação ordinária'. Sua característica básica é a coincidência da titularidade processual com a titularidade hipotética dos direitos e das obrigações em disputa no plano do direito material." Em assim considerando, a fundamentação calcada em matéria de fundo não pode ser aceita a título de preliminar. Rejeito, portanto, a preliminar de ilegitimidade passiva. Cinge-se a controvérsia em analisar se houve descumprimento contratual por parte da primeira ré (vendedora) quanto à obrigação de regularizar o imóvel no prazo pactuado; se a segunda ré (imobiliária) incorreu em falha na prestação dos serviços de intermediação; e se tais condutas ensejam a rescisão do negócio, a devolução em dobro do sinal e o pagamento de indenizações por danos materiais e morais. Quanto à relação estabelecida entre a parte autora e a 2ª ré (Pares Negócios Imobiliários Ltda.), o caso apresenta uma relação consumerista, nos termos dos arts. 2º e 3º do CDC, sendo direito da autora a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos (art. 6º, VI, do CDC). Nessa esteira, a responsabilidade é aferida de forma objetiva, fundamentada na teoria do risco do empreendimento, segundo a qual deve o empreendedor suportar os ônus decorrentes de sua atividade, tal como dela aufere os lucros. A regra dos incisos I e II, parágrafo terceiro, do art. 14 do CDC dispõe que o fornecedor de serviços somente não será responsabilizado se provar que não prestou serviço defeituoso ou se o defeito decorre de culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro. Já a relação jurídica entabulada entre a autora e a 1ª ré (Zeneida Gomes Cardoso) é regida pelo Código Civil, tratando-se de promessa de compra e venda imobiliária celebrada entre particulares. Restou incontroverso que a autora e a primeira ré celebraram promessa de compra e venda de imóvel em 24 de julho de 2024, pelo valor de R$ 270.000,00, com pagamento de R$ 30.000,00 a título de sinal. No instrumento, a vendedora (1ª ré) assumiu expressamente a obrigação de regularizar a documentação do bem no prazo de 120 dias. Transcorrido o lapso temporal, a obrigação não foi cumprida. A alegação da 1ª ré de que o atraso decorreu de pendência perante o Poder Judiciário em processo antigo não a exime da responsabilidade. Percalços burocráticos e judiciais inserem-se no risco do negócio (fortuito interno), descabendo transferi-los à compradora. Caracterizado o inadimplemento da vendedora, opera-se a rescisão do contrato por sua culpa exclusiva (art. 475 do Código Civil). Com a rescisão por culpa do vendedor, aplica-se a regra do art. 418 do Código Civil, impondo-se a devolução do sinal em dobro. Por outro lado, em relação à segunda ré (imobiliária), a prova dos autos demonstra que sua atuação se restringiu à intermediação do negócio. A autora teve prévio acesso à minuta contratual, estando ciente do prazo de 120 dias e anuindo com os seus termos. A ausência de cláusula penal por atraso não constitui ato ilícito da intermediadora, tampouco restou demonstrado conluio ou falha na prestação do serviço que guarde nexo causal com a inexecução do contrato pela vendedora. Assim, impõe-se a improcedência dos pedidos formulados em face da imobiliária. Quanto aos danos materiais pleiteados em face da 1ª ré, restaram devidamente comprovados pelos documentos juntados à exordial os gastos de R$ 1.296,57 suportados pela autora com certidões e despesas inerentes à negociação frustrada, cabendo o seu integral ressarcimento. No tocante ao dano moral sofrido pela autora em razão do descumprimento da primeira ré, o dano moral se verifica, ensejando-se a devida reparação, a teor do que dispõem os arts. 186 e 927 do Código Civil: "Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito." "Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo." Verificados os elementos do dever de indenizar, passa-se, então, à fixação do quantum, lembrando que, na fixação da indenização, à falta de parâmetros legais objetivos, deve-se ter em mente a sua natureza dúplice de fator de compensação da dor íntima experimentada pelo ofendido, ao mesmo tempo em que ostenta caráter pedagógico, visando inibir a reiteração da conduta do ofensor e de seus pares. Deve-se, então, levar em consideração a situação econômica das partes, a gravidade da ofensa perpetrada, o bem jurídico ofendido e o grau do sofrimento psíquico gerado. Nesse sentido, a lição de Zely Fernanda de Toledo Pennacchi Machado e Renata de Carvalho Morishita, in Dano Moral e sua Quantificação, 2ª ed., Plenum, p. 260: "O quantum pleiteado, a título de indenização por dano moral, pela lesão sofrida, serve de consolo para reduzir o irreparable ou minorar a extensão do mal que padeceu. A reparabilidade do dano moral não apaga o sofrimento do lesado, mas tem, assim, duplo escopo: em relação à vítima, subjetivamente pode amenizar tal sofrimento, na medida em que o fato tenha reconhecimento judicial, servindo assim de resposta ao seu desalento; em relação ao causador do fato, serve como freio visando que a conduta não se repita." Levando-se em conta os aspectos objetivos e subjetivos envolvidos na demanda, verifico ser adequada a quantia de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a qual não se mostra exorbitante nem capaz de gerar enriquecimento, ao mesmo tempo em que não se revela ínfima. Não se pode perder de vista que a fixação de indenização em valor irrisório representa, infelizmente, um involuntário estímulo à reiteração da conduta lesiva. Ante o exposto, julgo IMPROCEDENTES OS PEDIDOS formulados em face da segunda ré, PARES NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Resolvo o mérito na forma do art. 487, I, do CPC. Ante o exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS formulados em face da primeira ré, ZENEIDA GOMES CARDOSO, para: DECLARAR a rescisão do contrato de promessa de compra e venda do imóvel celebrado entre as partes em 24 de julho de 2024; CONDENAR a primeira ré à devolução em dobro do sinal pago pela autora, no valor de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais); CONDENAR a primeira ré ao pagamento de R$ 1.296,57 (um mil duzentos e noventa e seis reais e cinquenta e sete centavos) a título de indenização por danos materiais; CONDENAR a primeira ré ao pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de indenização por danos morais. Resolvo o mérito na forma do art. 487, I, do CPC. Sobre os valores das condenações por danos materiais e devolução das arras incidirá correção monetária pelo IPCA desde a data de cada desembolso, acrescido de juros legais contados da citação, calculados pela taxa Selic, com dedução do IPCA. Sobre a condenação por dano moral incidirá correção monetária pelo IPCA a contar desta data, acrescido de juros legais contados da citação, calculados pela taxa Selic, com dedução do IPCA. Condeno a parte autora ao pagamento das despesas processuais e dos honorários sucumbenciais em favor do patrono da segunda ré, estes no percentual de 10% sobre o valor atualizado da causa, observada a gratuidade de justiça concedida à autora. Os ônus sucumbenciais em relação à primeira ré devem ser integralmente suportados por esta, nos termos da Súmula nº 326 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual "na ação de indenização por dano moral, a condenação em montante inferior ao postulado na inicial não implica sucumbência recíproca". Condeno a primeira ré ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios que ora fixo em quinze por cento sobre o valor da condenação. Sentença registrada eletronicamente. Publique-se e intimem-se. Interposta apelação, intime-se a parte contrária a, querendo, apresentar contrarrazões, no prazo de quinze dias, remetendo-se, após, ao Eg. Tribunal de Justiça, com as nossas homenagens. NITERÓI, 26 de agosto de 2026. ANDREA GONCALVES DUARTE JOANES Juiz Titular