0802657-28.2024.8.14.0048

Intimação

TJPA · Vara Cível e Empresarial da Comarca de Salinópolis

Poder Judiciário TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DA COMARCA DE SALINÓPOLIS/PA Processo nº: 0802657-28.2024.8.14.0048 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: Nome: LUCAS SILVA IBRAHIM SENA Endereço: BR 316, KM 18 - COND. JARDIM MARSELHA, QD 27, LOTE 17, Avenida Atheon Coelho de Santana, Bela Vista, MARITUBA - PA - CEP: 67200-901 REQUERIDO:Nome: PEROLA DO ATLANTICO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Endereço: RODOVIA PA 124, S/N, RAMAL CUIARANA, ZONA RURAL, SALINóPOLIS - PA - CEP: 68721-000 SENTENÇA I – RELATÓRIO LUCAS SILVA IBRAHIM SENA ajuizou ação declaratória de resolução contratual cumulada com restituição de quantias pagas e pedido de tutela provisória em face de PÉROLA DO ATLÂNTICO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Narra que, em março de 2022, celebrou com a requerida dois instrumentos particulares de compromisso de compra e venda de lotes integrantes do empreendimento Residencial Pérola do Atlântico, situado no Município de Salinópolis. O primeiro contrato, identificado pelo nº 1270, teve por objeto o lote nº 34 da quadra nº 26, com área de 250,60 m². O segundo contrato, de nº 1271, referiu-se ao lote nº 4 da quadra nº 2, com área de 242,73 m². Afirma que, depois de iniciar o pagamento das prestações, passou por dificuldades financeiras e não mais conseguiu suportar as obrigações assumidas, razão pela qual perdeu o interesse na manutenção dos negócios. Sustenta possuir direito à resolução dos contratos e à restituição das quantias desembolsadas, admitindo a retenção de 10% pela vendedora para compensação das despesas administrativas decorrentes do desfazimento. Requereu tutela de urgência para suspender a exigibilidade das prestações vencidas e vincendas e impedir a inscrição de seu nome nos cadastros restritivos de crédito. No mérito, pediu a resolução dos contratos e a restituição de 90% dos valores pagos, acrescidos dos consectários legais. A decisão de ID 132524229 determinou que o autor apresentasse documentos destinados à comprovação de sua condição econômica, para análise do pedido de gratuidade da justiça. O demandante juntou declaração de imposto de renda e demais documentos nos IDs 133518124 a 133518128. Pela decisão de ID 154919647, foi recebida a emenda à petição inicial, deferida a inversão do ônus da prova e indeferida a tutela provisória, em razão da ausência, naquele momento processual, de elementos suficientes à demonstração da probabilidade do direito. A requerida foi pessoalmente citada em 16 de janeiro de 2026, na pessoa de Diego Marques Negrão, conforme certidão de ID 166418215. Apesar da regular citação, a empresa não apresentou contestação nem outra manifestação no prazo legal. No ID 171832637, o autor requereu a decretação da revelia e o julgamento antecipado do mérito. É o relatório. Decido. II – FUNDAMENTAÇÃO 1. Julgamento antecipado e revelia O processo comporta julgamento antecipado do mérito, conforme artigo 355, inciso II, do Código de Processo Civil. A requerida foi regularmente citada e deixou transcorrer o prazo sem apresentar contestação. Está, portanto, configurada a revelia prevista no artigo 344 do CPC. A revelia produz presunção relativa de veracidade das alegações de fato formuladas pelo autor. Seus efeitos, contudo, não conduzem automaticamente à procedência integral dos pedidos, pois compete ao Juízo examinar a juridicidade das pretensões e sua compatibilidade com os documentos existentes nos autos. No caso, a celebração dos contratos, a identificação dos lotes, as condições dos negócios e a realização de pagamentos estão demonstradas pelos instrumentos contratuais e pelos extratos financeiros juntados ao processo. A controvérsia é eminentemente documental e não há necessidade de produção de outras provas. 2. Gratuidade da justiça O autor apresentou declaração de hipossuficiência, declaração de imposto de renda e recibo de entrega, constantes dos IDs 133518124 a 133518128. Os documentos não revelam rendimentos tributáveis ou patrimônio incompatível com a alegada insuficiência de recursos. Conforme artigo 99, §3º, do Código de Processo Civil, presume-se verdadeira a alegação de insuficiência econômica formulada por pessoa natural, salvo quando existirem nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão do benefício. Não havendo prova em sentido contrário, defiro ao autor a gratuidade da justiça, com fundamento nos artigos 98 e 99 do Código de Processo Civil. 3. Legislação aplicável A relação jurídica estabelecida entre as partes possui natureza consumerista. O autor adquiriu os imóveis como destinatário final, enquanto a requerida exerce profissionalmente atividade de loteamento e comercialização de unidades imobiliárias, enquadrando-se as partes nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. Aplicam-se, portanto, os princípios da transparência, da boa-fé objetiva, do equilíbrio contratual e da interpretação mais favorável ao consumidor, previstos nos artigos 4º, inciso III, 6º, inciso V, 47 e 51 do CDC. A incidência da legislação consumerista, entretanto, não exclui a aplicação das normas específicas da Lei nº 6.766/1979, especialmente das disposições introduzidas pela Lei nº 13.786/2018, uma vez que os contratos foram celebrados no ano de 2022. 4. Resolução dos contratos Os documentos juntados aos autos demonstram que o autor celebrou com a requerida dois instrumentos particulares de compromisso de compra e venda. O contrato nº 1270 tem por objeto o lote nº 34 da quadra nº 26 do Residencial Pérola do Atlântico. O contrato nº 1271 refere-se ao lote nº 4 da quadra nº 2 do mesmo empreendimento. O autor reconhece que a impossibilidade de prosseguir com os contratos decorreu de dificuldades financeiras particulares. Não imputa à requerida atraso na implantação do empreendimento, irregularidade dos lotes, descumprimento da oferta ou qualquer outra infração contratual. O desfazimento dos negócios, portanto, decorre de iniciativa e responsabilidade do comprador. Ainda assim, o adquirente pode requerer judicialmente a resolução do compromisso de compra e venda quando não possui mais condições de cumprir as prestações. Não é juridicamente razoável obrigá-lo a permanecer indefinidamente vinculado a negócio que declarou não poder continuar executando. O artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, contudo, considera nula a cláusula que estabeleça a perda total das prestações pagas em benefício do credor que pleitear a resolução do contrato e a retomada do bem. A Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça também reconhece que, na resolução de promessa de compra e venda submetida ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição será parcial quando o comprador tiver dado causa ao desfazimento. Desse modo, os contratos nº 1270 e nº 1271 devem ser resolvidos, com retorno das partes ao estado compatível com o desfazimento dos negócios, observadas as retenções admitidas pela legislação. 5. Percentual de restituição A circunstância de o comprador ter dado causa ao encerramento dos contratos impede a restituição integral das quantias pagas. A retenção de parte dos valores destina-se a compensar as despesas administrativas, operacionais e comerciais suportadas pela vendedora, inclusive aquelas relacionadas à elaboração dos instrumentos, manutenção do empreendimento, organização da carteira de clientes e posterior recolocação das unidades no mercado. O autor admite a retenção de 10%, pretendendo receber os 90% restantes. Esse percentual, contudo, não vincula o Juízo, especialmente porque o próprio demandante reconhece que a resolução decorreu exclusivamente de suas dificuldades financeiras e não de inadimplemento da requerida. A Lei nº 6.766/1979, em seu artigo 32-A, admite, no desfazimento de contrato de aquisição de lote por fato imputável ao adquirente, o desconto da comissão de corretagem e de cláusula penal destinada a compensar as despesas administrativas decorrentes do negócio. As cláusulas dos contratos que determinam a retenção sobre o valor atualizado integral das unidades, entretanto, não podem ser aplicadas de maneira a absorver parte substancial do montante efetivamente desembolsado pelo consumidor. Resultado dessa natureza equivaleria à perda quase total das prestações pagas, contrariando os artigos 51, inciso IV, e 53 do Código de Defesa do Consumidor. A requerida permaneceu revel e não comprovou despesas administrativas extraordinárias, tributos em aberto, danos aos lotes ou qualquer outro prejuízo concreto capaz de justificar retenção mais elevada. Por outro lado, não se pode ignorar que os dois contratos foram regularmente celebrados e permaneceram vigentes durante determinado período, sendo desfeitos unicamente porque o comprador não conseguiu continuar adimplindo as prestações. Considerando a origem do desfazimento, o número de contratos celebrados, o período durante o qual permaneceram vigentes, a inexistência de culpa da requerida e a necessidade de evitar tanto o enriquecimento sem causa da vendedora quanto a imposição de penalidade excessiva ao consumidor, mostra-se razoável a retenção de 15% sobre os valores comprovadamente pagos em amortização do preço. A requerida deverá, por consequência, restituir ao autor 85% das quantias destinadas à amortização dos dois contratos. A base de cálculo deve abranger apenas os valores efetivamente empregados na amortização do preço dos lotes. Os encargos moratórios pagos em decorrência de atrasos imputáveis ao próprio comprador não representam amortização do preço e não são restituíveis. Não se mostra necessário estabelecer na sentença quantia nominal, pois a condenação foi definida mediante percentual incidente sobre os pagamentos comprovados e os valores serão devidamente atualizados na forma estabelecida neste julgamento. 6. Comissão de corretagem Os quadros-resumo dos contratos informam de maneira expressa e destacada a existência da comissão de corretagem, com indicação de seus valores separadamente do preço dos imóveis. A validade da transferência da comissão de corretagem ao adquirente foi reconhecida pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo nº 938, desde que o consumidor seja previamente informado do preço total da aquisição e do valor destinado à remuneração do intermediador. No caso, os instrumentos contratuais identificam a comissão de maneira individualizada, não havendo demonstração de ocultação do encargo ou de cobrança em desconformidade com a oferta. A comissão remunera o serviço de aproximação e intermediação que resultou na efetiva celebração dos contratos. O serviço foi prestado e sua finalidade alcançada, não sendo desconstituído pelo posterior desfazimento dos negócios por iniciativa do comprador. O artigo 32-A, inciso I, da Lei nº 6.766/1979 autoriza expressamente o desconto da comissão de corretagem no caso de resolução contratual imputável ao adquirente. Consequentemente, os valores pagos a título de comissão de corretagem deverão permanecer com a requerida e não integrarão a base de cálculo da restituição devida ao autor. 7. Taxa de fruição, tributos e outras deduções Os contratos estabelecem a possibilidade de dedução de taxa de fruição, tributos e outros encargos relacionados aos imóveis. A taxa de fruição pressupõe que o comprador tenha exercido a posse ou obtido proveito econômico decorrente da utilização do bem. Embora os instrumentos contenham previsão de taxa de fruição, não há prova de que o autor tenha edificado, explorado economicamente, alugado ou utilizado os lotes de forma capaz de lhe proporcionar vantagem patrimonial. A mera disponibilidade jurídica de lote não edificado não comprova, por si só, a existência de fruição econômica indenizável. A requerida também não demonstrou a existência de IPTU, taxas associativas, encargos condominiais ou outras obrigações vinculadas aos lotes que tenham sido inadimplidas pelo autor. A revelia não impede a consideração de fatos comprovados nos autos, mas não autoriza o reconhecimento de créditos ou deduções sem suporte probatório. Não haverá, portanto, dedução de taxa de fruição, tributos ou outras despesas não comprovadas, além da retenção de 15%, dos encargos moratórios e da comissão de corretagem expressamente reconhecidos nesta sentença. 8. Atualização das quantias restituíveis Os valores objeto de restituição deverão ser corrigidos monetariamente desde cada desembolso, pois a atualização monetária apenas recompõe a perda do poder aquisitivo da moeda. Os juros moratórios incidirão a partir da citação, ocorrida em 16 de janeiro de 2026, momento em que a requerida foi formalmente constituída em mora quanto à pretensão restitutória, conforme artigo 405 do Código Civil. 9. Cobranças posteriores e registros restritivos Reconhecida a resolução dos contratos, não subsiste fundamento para a cobrança das prestações vencidas e vincendas vinculadas aos negócios desfeitos. A requerida deverá cessar as cobranças relacionadas aos contratos nº 1270 e nº 1271, ressalvadas exclusivamente as deduções reconhecidas nesta sentença. Também deverá abster-se de inserir ou manter o nome do autor em cadastros de inadimplentes em razão das obrigações decorrentes dos contratos resolvidos. Caso exista anotação restritiva fundada exclusivamente nesses negócios, a requerida deverá providenciar sua exclusão, pois a resolução contratual afasta a exigibilidade das prestações futuras e encerra a relação obrigacional, ressalvados os efeitos patrimoniais estabelecidos neste julgamento. O pedido de tutela provisória fica superado pelo julgamento definitivo do mérito. III – DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por LUCAS SILVA IBRAHIM SENA em face de PÉROLA DO ATLÂNTICO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., para: a) declarar resolvidos os instrumentos particulares de compromisso de compra e venda nº 1270, referente ao lote nº 34 da quadra nº 26, e nº 1271, relativo ao lote nº 4 da quadra nº 2, ambos integrantes do Residencial Pérola do Atlântico; b) condenar a requerida a restituir ao autor 85% dos valores comprovadamente pagos em amortização do preço dos imóveis, autorizada a retenção dos 15% restantes em favor da vendedora para compensação das despesas administrativas, operacionais e comerciais decorrentes da celebração e do desfazimento dos negócios; c) declarar que os encargos moratórios decorrentes do atraso imputável ao comprador não integram a base de cálculo da restituição; d) declarar que os valores pagos a título de comissão de corretagem deverão permanecer com a requerida e não integrarão a base de cálculo da restituição; e) determinar que os valores restituíveis sejam corrigidos monetariamente pela taxa SELIC, a partir desta sentença; f) determinar que a requerida cesse as cobranças das parcelas vencidas e vincendas dos contratos resolvidos e se abstenha de incluir ou manter o nome do autor em cadastros restritivos exclusivamente em razão das obrigações deles decorrentes; g) determinar que, caso exista anotação restritiva fundada exclusivamente nos contratos nº 1270 ou nº 1271, a requerida providencie sua exclusão no prazo de cinco dias, contado de sua intimação; e Confirmo, em caráter definitivo, a cessação da exigibilidade das parcelas posteriores à resolução dos contratos e a proibição de inscrição ou manutenção do nome do autor em cadastros restritivos em razão das obrigações ora desconstituídas. Embora a procedência não tenha sido integral, o autor decaiu de parcela reduzida de sua pretensão, pois obteve a resolução dos dois contratos e a restituição da maior parte dos valores pagos. Aplica-se, portanto, o artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Condeno a requerida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil. Defiro ao autor os benefícios da gratuidade da justiça, conforme fundamentação. Fica prejudicado o agravo de instrumento interposto contra a decisão que indeferiu a tutela provisória, diante do julgamento definitivo do mérito. Comunique-se a prolação desta sentença nos autos do Agravo de Instrumento nº 0802273-44.2026.8.14.0000. Havendo apelação, intime-se a parte contrária para apresentar contrarrazões no prazo legal. Após, remetam-se os autos ao Tribunal de Justiça do Estado do Pará, independentemente de juízo de admissibilidade, conforme artigo 1.010, §§1º e 3º, do Código de Processo Civil. Após o trânsito em julgado e inexistindo requerimentos pendentes, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Salinópolis-PA, datado e assinado eletronicamente. ANTONIO CARLOS DE SOUZA MOITTA KOURY Juiz de Direito, Titular da Vara Cível e Empresarial da Comarca de Salinópolis