0737637-64.2026.8.07.0000

Intimação

TJDFT · 3ª Turma Cível · Decisão

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GDMASS Gabinete da Desa. Marília de Ávila e Silva Sampaio Número do processo: 0737637-64.2026.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CANAA CONSTRUCOES E PARTICIPACOES LTDA AGRAVADO: JOSE NIVALDO LIMA DE MORAES, JADSON CARVALHO DE MORAES, JOICY FERNANDES DE MORAES DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por Canaã Construções e Participações Ltda. contra decisão proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível do Gama nos autos da ação de despejo por descumprimento contratual c/c rescisão contratual, cobrança de aluguéis e acessórios, que indeferiu o pedido liminar de despejo ao fundamento de que o contrato de locação possui garantia fidejussória e não se enquadra na hipótese do art. 59, § 1º, inc. IX, da Lei n. 8.245/1991. A agravante relata que celebrou contrato de locação residencial com o primeiro agravado, tendo os demais agravados figurado como fiadores solidários. Sustenta que houve inadimplemento dos aluguéis referentes aos meses de março a julho de 2026, bem como de parcelas de IPTU/TLP, apesar de prévia notificação extrajudicial. Afirma que, em razão da mora, ajuizou a ação originária postulando, em caráter principal, a concessão de liminar de despejo com fundamento no art. 59, § 1º, inc. IX, da Lei do Inquilinato e, subsidiariamente, tutela de urgência fundada no art. 300 do CPC. Alega, preliminarmente, nulidade da decisão agravada por negativa de prestação jurisdicional, ao argumento de que o magistrado deixou de apreciar o pedido subsidiário de tutela de urgência e a tese de exaurimento da garantia fidejussória, em afronta ao art. 489, § 1º, inc. IV, do CPC. No mérito, sustenta que, embora o contrato conte formalmente com fiança, a garantia tornou-se materialmente insuficiente diante do elevado montante do débito locatício, circunstância que autorizaria sua equiparação a contrato desprovido de garantia eficaz para fins de concessão da liminar de despejo. Afirma que a dívida tem valor substancialmente superior à caução correspondente a três meses de aluguel. Invoca precedentes deste Tribunal que admitem a substituição da caução legal pelo próprio crédito locatício e a concessão do despejo liminar quando a garantia contratual se mostra insuficiente. Aduz que a permanência dos agravados no imóvel sem contraprestação configura enriquecimento sem causa, viola a função social do contrato e ocasiona prejuízo econômico crescente à locadora. Sustenta estarem presentes os requisitos do art. 300 do CPC, diante da comprovação da relação locatícia, da inadimplência e do risco de agravamento contínuo dos prejuízos. Requer a concessão de tutela recursal para determinar a imediata desocupação do imóvel, bem como o provimento do agravo de instrumento para reformar a decisão agravada. Brevemente relatado, decido. Preliminarmente, a agravante sustenta a nulidade da decisão por ausência de fundamentação, ao argumento de que o Juízo de origem não teria apreciado o pedido subsidiário de tutela de urgência, fundado no art. 300 do Código de Processo Civil, nem a tese de exaurimento da garantia fidejussória. A preliminar não prospera. Embora sucinta, a decisão agravada apresentou fundamentação suficiente para justificar o indeferimento da medida postulada, ao consignar que o contrato de locação está garantido por fiança e que os fiadores integram o polo passivo da demanda, circunstâncias que, segundo a conclusão adotada pelo Juízo de origem, afastam a incidência da hipótese prevista no art. 59, § 1º, inc. IX, da Lei nº 8.245/1991. O órgão julgador não está obrigado a rebater, individualmente, todos os argumentos deduzidos pelas partes, desde que apresente fundamentação suficiente para a solução da controvérsia. A nulidade por ausência de fundamentação pressupõe a inexistência ou insuficiência relevante das razões que sustentam o pronunciamento judicial, não se confundindo com eventual desacerto da conclusão adotada. No caso, a decisão recorrida contém fundamento apto a revelar as razões pelas quais a tutela foi indeferida. A alegação de que deveria ter sido conferida interpretação diversa à existência e à eficácia da garantia fidejussória diz respeito ao acerto da decisão, matéria afeta ao mérito recursal, e não à sua validade formal. Rejeito a preliminar de nulidade e passo ao exame do pedido de tutela recursal. Nos termos dos arts. 995, parágrafo único, e 1.019, inc. I, do Código de Processo Civil, a atribuição de efeito suspensivo ao recurso ou a concessão de tutela provisória recursal pressupõe a presença concomitante da probabilidade de provimento do recurso e do risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação. A agravante ajuizou ação de despejo por descumprimento contratual cumulada com rescisão e cobrança de aluguéis e acessórios, na qual postulou a desocupação liminar do imóvel. O pedido foi indeferido porque o contrato de locação está garantido por fiança e os fiadores foram incluídos no polo passivo da demanda. A agravante não nega a existência da garantia fidejussória. Sustenta que o débito locatício acumulado supera significativamente o valor correspondente à caução legal de três meses de aluguel e que, diante dessa circunstância, seria possível substituir a caução pelo próprio crédito locatício e admitir a desocupação liminar, ainda que o contrato conte com fiança. Extrai-se dos autos que o aluguel mensal foi estipulado em R$ 2.200,00, de modo que a caução prevista no art. 59, § 1º, inc. IX, da Lei nº 8.245/1991 corresponderia a R$ 6.600,00. A agravante afirma, por outro lado, que o débito locatício alcança R$ 22.370,61. A controvérsia, portanto, consiste em definir se o fato de o débito locatício superar o valor correspondente a três meses de aluguel permite, por si só, afastar a exigência prevista no art. 59, § 1º, inc. IX, da Lei nº 8.245/1991 e conceder a liminar de desocupação quando o contrato está garantido por fiança. A pretensão da agravante não se mostra compatível, em princípio, com a disciplina específica da Lei nº 8.245/1991. O art. 59, § 1º, inc. IX, do referido diploma autoriza a concessão de liminar para desocupação por falta de pagamento somente quando o contrato estiver desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, seja porque a garantia não foi contratada, seja em razão de sua extinção ou exoneração. No caso, é incontroversa a existência de fiança contratualmente constituída, tendo os fiadores, inclusive, integrado o polo passivo da ação. Não há, até o momento, elemento que evidencie a extinção ou a exoneração da garantia, tampouco circunstância concreta que permita reconhecer sua ineficácia. O fato de o débito locatício ter alcançado valor superior ao correspondente a três meses de aluguel não conduz, por si só, à conclusão de que a garantia fidejussória deixou de produzir efeitos. A existência de débito superior ao valor inicialmente estimado para a garantia não se confunde com a extinção ou a inexistência da própria garantia. Para os fins do art. 59, § 1º, inc. IX, da Lei nº 8.245/1991, é necessário que o contrato esteja efetivamente desprovido de garantia, situação que não se verifica, ao menos em juízo de cognição sumária. A possibilidade de utilização do próprio crédito locatício como caução também não altera essa conclusão. Ainda que o débito de R$ 22.370,61 seja superior ao valor de R$ 6.600,00 correspondente a três meses de aluguel, a caução e a garantia contratual constituem requisitos distintos para a incidência da hipótese excepcional de despejo liminar prevista no art. 59, § 1º, inc. IX, da Lei nº 8.245/1991. O preenchimento de um deles não supre a ausência do outro. A propósito, esta Turma, em julgamento recente, reconheceu a impossibilidade de concessão do despejo liminar quando o contrato está garantido por fiança cuja ineficácia não se encontra demonstrada, por ausência do requisito previsto no art. 59, § 1º, inc. IX, da Lei nº 8.245/1991: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. FALTA DE PAGAMENTO. PEDIDO DE DESPEJO LIMINAR. CONTRATO DE LOCAÇÃO GARANTIDO POR FIANÇA. ART. 59, §1º, IX, DA LEI Nº 8.245/1991. INEFICÁCIA DA GARANTIA NÃO COMPROVADA. TUTELA PROVISÓRIA. REQUISITOS NÃO DEMONSTRADOS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto, em face à decisão que indeferiu pedido liminar em ação de despejo. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se é cabível a concessão de despejo liminar em ação fundada na falta de pagamento quando o contrato de locação está garantido por fiança. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A Lei nº 8.245/1991, como norma especial, estabelece requisitos específicos para o deferimento do despejo liminar, vedando-o nos casos em que o contrato esteja garantido por qualquer das modalidades previstas no art. 37. 4. O art. 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/1991 autoriza o despejo liminar por falta de pagamento apenas quando o contrato estiver desprovido de garantia, seja por não contratação, extinção ou exoneração. 5. No caso, o contrato de locação contém garantia fidejussória válida, com fiador integrado ao polo passivo da ação, inexistindo prova de sua insolvência ou de exoneração da fiança. 6. O simples inadimplemento do fiador, ainda que notificado, não autoriza presumir a ineficácia da garantia, sendo insuficiente para afastar a vedação legal. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “O despejo liminar por falta de pagamento somente é cabível quando o contrato de locação estiver desprovido de garantia, nos termos do art. 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/1991.” (Acórdão 2147239, 0745500-08.2025.8.07.0000, Relator(a): LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA, 3ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 02/07/2026, publicado no DJe: 15/07/2026.) A mesma conclusão se aplica à hipótese dos autos. A agravante não demonstra, neste momento, fato capaz de retirar da fiança sua eficácia jurídica. O valor do débito, embora expressivo e superior à caução de três meses de aluguel, não é suficiente, isoladamente, para transformar o contrato em negócio desprovido de garantia para os fins da norma especial. Eventual discussão acerca da suficiência patrimonial da garantia, da responsabilidade dos fiadores ou dos limites da obrigação fidejussória não se confunde com a inexistência ou a extinção da garantia para os fins do art. 59, § 1º, inc. IX, da Lei nº 8.245/1991. Essas questões podem ser examinadas no curso da demanda, mas não autorizam, na presente fase processual, o afastamento do requisito legal para a concessão da liminar. Também não se evidencia, por fundamento autônomo, a presença dos requisitos do art. 300 do Código de Processo Civil em grau suficiente para autorizar a medida. A existência de inadimplemento e o aumento do débito revelam prejuízo patrimonial à locadora, mas não afastam a disciplina específica estabelecida pela Lei nº 8.245/1991 para a concessão da liminar de despejo. Ausente, portanto, a probabilidade de provimento do recurso, mostra-se desnecessário o exame aprofundado do requisito relativo ao perigo de dano, uma vez que os pressupostos para a concessão da tutela provisória são cumulativos. Ante o exposto, indefiro o pedido de tutela recursal. Comunique-se ao Juízo de origem. Intimem-se os agravados para, querendo, apresentar contrarrazões, no prazo legal, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Após, retornem os autos conclusos. Brasília/DF, 20 de agosto de 2026. Marília de Ávila e Silva Sampaio Relatora