0703545-18.2026.8.07.0014

Intimação

TJDFT · Juizado Especial Cível do Guará · Sentença

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS JECIVGUA Juizado Especial Cível do Guará Número do processo: 0703545-18.2026.8.07.0014 Classe judicial: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) AUTOR: EURIPEDES DE SOUZA REU: AGNALDO DOS SANTOS LINS SENTENÇA Cuida-se de ação de cobrança cumulada com indenização por danos materiais e reparação moral, regida pela Lei n. 9.099/1995, ajuizada por Eurípedes de Souza em desfavor de Agnaldo dos Santos Lins, partes qualificadas nos autos. Relata a parte autora, em síntese, que celebrou contrato verbal de locação residencial com o réu pelo período de cerca de seis anos, mediante aluguel mensal de R$ 1.000,00, e que no início de 2026 pactuou novo instrumento escrito para vigência semestral com aluguel de R$ 1.300,00. Alega que o réu desocupou o imóvel sem aviso prévio e sem entrega formal das chaves, deixando inadimplidos aluguéis dos meses de janeiro a março de 2026 no valor de R$ 3.900,00, contas de água e esgoto no importe de R$ 17.565,67, multa contratual de R$ 1.300,00, despesas com reformas e pinturas no importe de R$ 1.705,10, além de ter retirado o motor do portão elétrico e componentes elétricos. Postula a procedência dos pedidos para a condenação do réu ao pagamento do total de R$ 24.470,77 e à restituição do motor e das lâmpadas. Designada audiência de conciliação perante o Centro Judiciário de Solução de Conflitos, a tentativa de composição amigável restou infrutífera (ID 277586050). A parte ré apresentou contestação com pedido contraposto (ID 278900302). Em preliminar, sustentou a inépcia da petição inicial e a carência de ação por falta de interesse de agir em razão da invalidade do contrato escrito não assinado. No mérito, alegou que não anuiu com o aumento unilateral do aluguel para R$ 1.300,00, razão pela qual o instrumento particular é ineficaz, e afirmou que desocupou o imóvel em 12 de fevereiro de 2026, deixando as chaves com o vizinho da frente mediante prévio ajuste com o locador. Sustentou que os débitos exorbitantes de água decorrem de vazamento estrutural sob o piso da área de serviço, comprovado pela ordem de serviço juntada pelo próprio autor, cabendo-lhe responder unicamente pela média de consumo habitual modesto. Afirmou que o motor do portão foi adquirido em copropriedade e que não há laudo de vistoria inicial a demonstrar avarias no bem. Em sede de pedido contraposto, requereu a condenação do autor ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 5.000,00, diante de cobranças intimidatórias e do ajuizamento de ação com valores sabidamente indevidos. Em réplica, a parte autora rebateu os argumentos defensivos, reafirmou a higidez de suas pretensões e pugnou pela integral procedência dos pedidos inaugurais (ID 277751153 e ID 277751154). É o relato do necessário, na forma do artigo 38 da Lei n. 9.099/1995. Decido. Antes de adentrar ao mérito, impõe-se a apreciação das preliminares suscitadas na peça de defesa. A preliminar de inépcia da petição inicial e carência de ação não merece prosperar. A peça introdutória preenche adequadamente os requisitos legais exigidos pelo artigo 319 do Código de Processo Civil, permitindo a exata compreensão da causa de pedir e a formulação lógica dos pedidos correlatos, o que viabilizou o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa pela parte requerida. Ademais, a existência de divergência sobre a eficácia do instrumento contratual e a exigibilidade das obrigações constitui matéria eminentemente meritória, e a necessidade do provimento jurisdicional decorre do próprio conflito material deduzido em juízo, encontrando-se a pretensão amparada pelo princípio da inafastabilidade da jurisdição insculpido no artigo 5º, inciso XXXV, da Constituição Federal. Rejeito as preliminares arguidas. Presentes os pressupostos processuais de constituição e desenvolvimento válido do processo, bem como as condições da ação, passo ao exame do mérito. A matéria controvertida submete-se às disposições gerais do Código Civil e à disciplina específica da Lei n. 8.245/1991. A relação locatícia verbal havida entre as partes por cerca de seis anos e a efetiva ocupação do imóvel pelo requerido constituem fatos incontroversos nos autos. Por outro lado, a controvérsia reside na validade do contrato escrito para majoração do aluguel, na data efetiva de desocupação do imóvel, na responsabilidade pelo pagamento dos débitos de água e esgoto decorrentes de vazamento, na obrigação de ressarcimento pelo motor do portão elétrico, na exigibilidade da multa rescisória e dos reparos no imóvel, bem como na configuração de dano moral apto a amparar o pedido contraposto. A distribuição do ônus probatório segue a regra geral prevista no artigo 373 do Código de Processo Civil. Incumbe à parte autora comprovar os fatos constitutivos de seu direito, ao passo que à parte ré recai o ônus de demonstrar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito autoral. No tocante ao valor da locação e ao período de inadimplemento, verifica-se que o contrato de locação anexado pelo autor (ID 270600539) não possui qualificação nem assinatura do locatário, tratando-se de documento unilateralmente produzido, o que afasta sua eficácia vinculante quanto ao reajuste do aluguel para R$ 1.300,00. Contudo, em relação ao término da locação, a parte requerida alegou haver desocupado o bem em 12 de fevereiro de 2026, mas não produziu prova documental da entrega formal das chaves ou da ciência inequívoca do locador naquela data. Não se desincumbindo o réu do ônus de comprovar a data da efetiva desocupação, é devido o pagamento dos aluguéis até o mês de março de 2026, pelo valor incontroverso original de R$ 1.000,00 mensais. Tendo o réu comprovado o pagamento da quantia de R$ 1.300,00 via transferência bancária em janeiro de 2026 (ID 270600539), restam inadimplidas as competências de fevereiro e março de 2026, perfazendo o débito locatício total líquido de R$ 2.000,00 (dois mil reais). Quanto à cobrança das faturas de água e esgoto, verifica-se que, embora a parte autora tenha postulado na petição inicial a cobrança genérica de débitos desde janeiro de 2021 até a desocupação do imóvel, o acervo probatório demonstra que apenas restaram efetivamente comprovadas 13 (treze) faturas inadimplidas junto à CAESB, discriminadas expressamente na certidão de débitos emitida pela concessionária (ID 270600539), as quais totalizam o valor nominal histórico de R$ 14.337,18 (quatorze mil, trezentos e trinta e sete reais e dezoito centavos). Por outro lado, a ordem de serviço carreada pelo próprio autor comprova a existência de vazamento estrutural oculto sob o piso da área de serviço (ID 270600539), defeito na tubulação que incumbia exclusivamente ao locador sanar, nos termos do artigo 22, incisos I e IV, da Lei n. 8.245/1991, não podendo o locatário ser responsabilizado pelo consumo extraordinário e desperdício de água dele decorrente. Contudo, para assegurar a liquidez da condenação exigida pelo artigo 38, parágrafo único, da Lei n. 9.099/1995 e prestigiar o princípio que veda o enriquecimento sem causa, cabe à parte ré responder pelo valor correspondente à média do seu consumo regular e habitual durante o período das 13 (treze) faturas comprovadamente inadimplidas. Sopesando o consumo médio confessado e reconhecido nos autos pelo próprio requerido, fixa-se o valor de referência em R$ 100,00 (cem reais) por fatura mensal, perfazendo o montante líquido total devido a esse título de R$ 1.300,00 (mil e trezentos reais), correspondente às treze competências demonstradas na certidão juntada (ID 270600539), afastando-se o excedente cobrado. Em relação ao motor do portão eletrônico, o artigo 6º da Lei n. 9.099/1995 autoriza o julgador a adotar a decisão que reputar mais justa e equânime, atendendo aos fins sociais da lei e às exigências do bem comum. A prova dos autos e as manifestações das partes indicam que o equipamento foi instalado durante a vigência da locação para proveito comum, amparando a tese de aquisição compartilhada. Considerando as regras de experiência comum e o valor médio de mercado de R$ 1.000,00 para motores residenciais da espécie, afigura-se justo e razoável condenar o réu a pagar ao autor a cota-parte correspondente a 50% do valor do equipamento, totalizando a quantia certa de R$ 500,00 (quinhentos reais). De outra ponta, o pedido de cobrança da multa contratual de R$ 1.300,00 deve ser rejeitado. A incidência de cláusula penal de natureza compensatória ou moratória pressupõe convenção formal e inequívoca de vontades, o que não se aperfeiçoou no caso em exame diante da inexistência de contrato escrito assinado pelo requerido (ID 270600539). Da mesma forma, indefere-se o pleito de indenização por despesas com reformas e pinturas no imóvel no valor de R$ 1.705,10. A condenação do locatário ao ressarcimento de danos físicos no imóvel exige a confecção de laudos idôneos de vistoria de entrada e de saída, subscritos por ambas as partes, a fim de demonstrar a efetiva alteração do estado do imóvel para além do desgaste natural decorrente do uso regular ao longo de seis anos, prova que não foi produzida pelo autor, sendo insuficientes os meros orçamentos unilaterais de materiais de construção. Por derradeiro, passo ao exame do pedido contraposto formulado pelo réu, que postula reparação moral no valor de R$ 5.000,00. O dano moral consubstancia lesão aos direitos e atributos da personalidade humana, atingindo bens imateriais como a honra, a intimidade, a imagem, o bom nome e a dignidade da pessoa. Para sua caracterização, exige-se a demonstração cabal de ato ilícito que transborde a esfera do mero aborrecimento e gere sofrimento psíquico ou humilhação de relevo no meio social. No caso vertente, a conduta do autor de promover cobranças e ajuizar ação para persecução de créditos que entendia devidos configura exercício regular de um direito constitucionalmente assegurado pelo artigo 5º, inciso XXXV, da Constituição Federal, inexistindo comprovação de coação ilegal, inscrição indevida em cadastros de inadimplentes ou agressão desmedida que tenha ofendido a honra ou a dignidade do requerido. O mero ajuizamento de demanda judicial com pedidos parcialmente improcedentes ou a frustração decorrente do término conturbado da locação integram as vicissitudes da vida em sociedade e do tráfego negocial comum, não se subsumindo à hipótese de dano moral indenizável. Por tais razões, impõe-se a rejeição do pedido contraposto. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pela parte autora na petição inicial para: a) CONDENAR a parte ré a pagar à parte autora a quantia de R$ 2.000,00 (dois mil reais), referente aos aluguéis inadimplidos dos meses de fevereiro e março de 2026, corrigida monetariamente pelo IPCA desde o vencimento e acrescida de juros de mora à taxa legal (SELIC, deduzido o IPCA), a partir da citação; b) CONDENAR a parte ré a pagar à parte autora a quantia líquida de R$ 1.300,00 (mil e trezentos reais), referente ao valor médio de consumo de água e esgoto correspondente às 13 (treze) faturas comprovadamente inadimplidas discriminadas na certidão da CAESB, corrigida monetariamente pelo IPCA desde o desembolso e acrescida de juros de mora à taxa legal (SELIC, deduzido o IPCA), a partir da citação; c) CONDENAR a parte ré a pagar à parte autora a quantia de R$ 500,00 (quinhentos reais), correspondente a 50% do valor do motor do portão eletrônico arbitrado por equidade, corrigida monetariamente pelo IPCA desde a saída do requerido do imóvel e acrescida de juros de mora à taxa legal (SELIC, deduzido o IPCA), a partir da citação. JULGO IMPROCEDENTES os demais pedidos formulados na petição inicial, concernentes à multa contratual e às despesas com reformas do imóvel. JULGO IMPROCEDENTE o pedido contraposto formulado pela parte ré. Por conseguinte, resolvo o mérito da lide com base no art. 487, inc. I, do Novo Código de Processo Civil. Sem custas e sem honorários (art. 55 da Lei n. 9.099/95). Após o trânsito em julgado, intime-se a parte autora para que informe se tem interesse no cumprimento da sentença e requeira o que entender de direito, no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de arquivamento. Em caso de pagamento voluntário, intime-se a parte autora a dizer se o débito foi satisfeito e a indicar conta de sua titularidade para a transferência respectiva, bem como chave PIX/CPF, se houver. Interposto eventual recurso, dê-se vista à parte contrária, para contrarrazões e, após, encaminhem-se os autos à instância recursal, independentemente de nova conclusão. Transitada em julgado, não havendo novos requerimentos, dê-se baixa e arquivem-se, observadas as normas do Provimento Geral da douta Corregedoria. Sentença registrada eletronicamente. Publique-se. Intimem-se. BRASÍLIA - DF, data e horário conforme assinatura eletrônica. WANNESSA DUTRA CARLOS Juíza de Direito