0703493-22.2026.8.07.0014

Intimação

TJDFT · Juizado Especial Cível do Guará · Sentença

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS JECIVGUA Juizado Especial Cível do Guará Número do processo: 0703493-22.2026.8.07.0014 Classe judicial: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) REQUERENTE: ADINA ALVES DE OLIVEIRA REQUERIDO: CONDOMINIO PRESTIGE RESIDENCE SENTENÇA Dispensado o relatório, na forma do art. 38 da Lei n. 9.099/95. Decido. Trata-se de ação declaratória de inexigibilidade de obrigações condominiais cumulada com restituição de valores pagos, na qual a autora, proprietária da unidade 1003 do Bloco 2, do tipo cobertura, pretende o afastamento do critério de rateio pela fração ideal previsto na Convenção e a devolução de R$ 14.981,21 referentes ao período de dezembro de 2024 a fevereiro de 2026 (ID 270439629). Rejeito a preliminar de incompetência do Juizado Especial Cível. A complexidade que afasta a competência dos Juizados, na forma do art. 3º da Lei n. 9.099/95, é a que demanda prova pericial ou instrução de difícil realização, e não a que decorre da densidade jurídica da tese. No caso, a controvérsia é predominantemente de direito e está inteiramente documentada: a Convenção registrada define o critério de rateio, o quadro de frações ideais é expresso e os extratos de cobrança foram juntados. A própria autora não requereu prova pericial nem oral, conforme certidão, de modo que o alegado óbice probatório inexiste. Também não se aplica o Enunciado 163 do FONAJE, invocado na contestação, porque não houve pedido de tutela de urgência em caráter antecedente, tanto que os autos registram expressamente a inexistência de pedido liminar. Do mesmo modo, afasta-se o Enunciado 139 do FONAJE: a pretensão é individual e circunscrita à cota da unidade da autora, sem eficácia desconstitutiva erga omnes da norma convencional, o que não converte a lide em demanda de natureza coletiva. Que a solução tenha repercussão econômica reflexa sobre os demais condôminos é consequência natural de qualquer discussão sobre rateio, e não critério de competência. O valor atribuído à causa, ademais, situa-se abaixo do teto legal. O feito comporta julgamento imediato, pois a matéria é de direito e a prova documental produzida é suficiente ao convencimento. Do mérito A questão relevante consiste em definir se o critério de rateio das despesas condominiais pela fração ideal, expressamente previsto na Convenção do Condomínio Prestige Residence, pode ser afastado por decisão judicial, em demanda individual de condômina titular de unidade de cobertura, ao argumento de desproporcionalidade entre o encargo suportado e a fruição dos serviços comuns. Dispõe o art. 1.336, I, do Código Civil que é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. No mesmo sentido, o art. 12, § 1º, da Lei n. 4.591/64 estabelece que, salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade. Extrai-se daí que a fração ideal é, a um só tempo, a regra legal supletiva e o critério que o legislador reputou ordinariamente adequado, podendo a coletividade condominial, e apenas ela, optar por parâmetro diverso no instrumento convencional, na forma do art. 1.334, I, do Código Civil. A Convenção do Condomínio réu não exerceu essa faculdade. A Cláusula Quadragésima Quarta determina que, para o cálculo da cota-parte de cada unidade autônoma, seja aplicado o coeficiente do Anexo 01, coluna "participação nas despesas condominiais", esclarecendo que tal coeficiente serve ao rateio tanto das despesas ordinárias quanto das extraordinárias, e enumerando como encargos comuns o prêmio do seguro, os tributos sobre as partes comuns, o pró-labore do síndico e os salários, as despesas de administração, manutenção e conservação, o consumo de água e energia das áreas comuns e as obras de caráter coletivo. O quadro da Cláusula Segunda atribui à unidade 1003 do Bloco 2 o coeficiente de 0,014950, enquanto as unidades de tipologia padrão gravitam em torno de 0,007865 (ID 270440498). A Convenção foi registrada no Livro n. 3, Registro Auxiliar, sob o n. 7.808, do 4º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, em 29 de agosto de 2024, o que lhe confere eficácia real e a torna oponível a todos os titulares de direitos sobre as unidades, na forma do art. 1.333 do Código Civil. A cobrança impugnada é, portanto, aplicação fiel de norma convencional que reproduz a própria regra legal de regência. O núcleo argumentativo da inicial é o de que a metragem superior não implica maior utilização dos serviços comuns, razão pela qual a cobrança majorada careceria de causa. O argumento parte de premissa equivocada quanto à natureza do instituto. A fração ideal não mede intensidade de uso, tampouco se confunde com metragem privativa. Conforme o art. 1.331, § 3º, do Código Civil, a cada unidade cabe, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, expressa em forma decimal ou ordinária. Trata-se, pois, da medida da copropriedade sobre o terreno e sobre as partes comuns do edifício. Sendo a fração ideal a expressão quantitativa do direito de propriedade sobre o todo condominial, é juridicamente coerente que a ela se vincule a medida do dever de conservá-lo. Quem titulariza parcela maior do bem comum responde proporcionalmente por sua manutenção, do mesmo modo que participaria em maior proporção do produto de eventual alienação, do valor do seguro em caso de sinistro ou da indenização por desapropriação, hipóteses expressamente disciplinadas nas Cláusulas Décima Quinta, Décima Nona e Vigésima da Convenção. A simetria é ainda mais evidente no plano da eficácia dos direitos individuais, sob o prisma político. A Cláusula Quadragésima Primeira da Convenção estabelece que o valor do voto será expresso pela fração ideal de terreno de cada unidade, critério efetivamente empregado na apuração das deliberações da Assembleia Geral Extraordinária de 24/03/2026 (ID 273302472). A autora, portanto, não apenas suporta encargo proporcional à sua fração, como também exerce poder deliberativo na mesma proporção. Pretender o benefício do rateio igualitário sem abrir mão do peso majorado do voto romperia justamente a isonomia que a inicial invoca. Nesse sentido é a orientação do Superior Tribunal de Justiça, firmada em caso de identidade fática com o presente, no qual proprietários de unidade de cobertura postulavam a nulidade da cláusula convencional que lhes impunha cota superior. Assentou-se, então, que a divisão do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer forma diversa, e que as unidades com fração ideal maior pagarão taxa condominial em valor superior às demais unidades com frações menores, salvo previsão contrária na convenção, não havendo ilegalidade no pagamento a maior por apartamentos em cobertura decorrente da fração ideal do imóvel (REsp n. 1.778.522/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 02/06/2020, DJe de 04/06/2020). A ratio do precedente adere integralmente ao caso: em ambos discute-se unidade de cobertura, com fração ideal aproximadamente dobrada em relação às unidades tipo, submetida a convenção que elegeu a fração ideal como base de rateio das despesas ordinárias, e em ambos a causa de pedir é a alegada ausência de correlação entre metragem e fruição dos serviços, somada à invocação do art. 884 do Código Civil. De outro vértice, a Convenção de condomínio regularmente aprovada e registrada possui natureza normativa e força obrigatória, vinculando todos os condôminos, inclusive quanto ao critério de rateio por ela estabelecido. Sua revisão judicial é excepcional e reservada às hipóteses de desconformidade com a lei, vício de consentimento ou manifesta abusividade, não cabendo ao Poder Judiciário substituir a vontade coletiva por mera discordância quanto ao critério adotado. Essa é a diretriz reafirmada em julgado recente do Superior Tribunal de Justiça, no qual se consignou que a convenção deve ser observada e aplicada tal como aprovada, somente admitindo afastamento em hipóteses excepcionais, e que o fato de determinada unidade não usufruir de certos serviços não afasta, por si só, a obrigação de contribuir, sobretudo quando evidenciado o benefício indireto e a inexistência de desproporcionalidade no critério adotado (REsp n. 2.254.123/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 25/05/2026, DJe de 28/05/2026). Nenhuma das hipóteses excepcionais se verifica nestes autos. Não há desconformidade com a lei, pois a cláusula reproduz o art. 1.336, I, do Código Civil. Não há vício de consentimento, pois a Convenção foi instituída pela incorporadora e levada a registro, aderindo a autora ao seu regime por ocasião da aquisição da unidade, que já ostentava a fração ideal ora impugnada. Não há abusividade manifesta, pois o critério é o próprio padrão legal. Cabe registrar, ainda, que a hipótese não se enquadra no art. 1.340 do Código Civil, que individualiza despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo. As rubricas discutidas, portaria, vigilância, limpeza, elevadores, administração e conservação, são de uso comum de todos, sem exclusividade, o que reforça a submissão ao regime geral do art. 1.336, I. Além disso, o art. 884 do Código Civil exige, como pressuposto o enriquecimento à custa de outrem sem justa causa. A causa jurídica, aqui, existe e é dupla: a lei e a Convenção registrada, que entre as partes ostenta eficácia normativa. A alegação de enriquecimento sem causa, tal como deduzida, é meramente conceitual: extrai-se da premissa de que o rateio "justo" seria o igualitário, para daí concluir que tudo o que exceda esse parâmetro constituiria vantagem indevida. O raciocínio é circular, pois pressupõe demonstrado exatamente aquilo que deveria ser provado. A discussão sobre a justiça do critério de rateio não é, por si só, apta a configurar enriquecimento sem causa. Relevante pontuar ainda que o condomínio não é beneficiário de lucro. Ele arrecada para custear despesas previamente orçadas e aprovadas em assembleia, sendo importante notar que, na Assembleia Geral Extraordinária de 24/03/2026, a proposta de reajuste de 7,55% foi rejeitada, mantendo-se a taxa ordinária no patamar então vigente (ID 273302472). Não há, portanto, acúmulo patrimonial injustificado na entidade ré. A autora apresentou cálculo unilateral, o qual apura a suposta diferença mediante simples aplicação de um coeficiente hipotético, expressamente rotulado como "Valor Unid. Padrão (Estimado)", sem qualquer demonstração contábil. Não há nos autos balancete, previsão orçamentária ou memória de cálculo que permita aferir a composição das despesas, a proporção entre rubricas de fruição uniforme e rubricas de consumo ou de capital, ou o custo efetivamente imputado à unidade da autora. Tampouco se impugnou a regularidade técnica do quadro de frações do Anexo 01 da Convenção, cuja eventual incorreção seria o único caminho idôneo para questionar o coeficiente aplicado. A tese de desproporção permaneceu, assim, no plano da afirmação. E o vazio probatório é imputável exclusivamente à autora, a ensejar a improcedência do pedido sob os mais diversos ângulos jurídicos Ainda que se admitisse, em tese, a conveniência de critério híbrido ou igualitário, a via para sua adoção não é a jurisdicional individual. A modificação do critério de rateio implica alteração da Convenção e depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, nos termos do art. 1.351 do Código Civil e do preâmbulo da própria Convenção do Prestige Residence, seguida de registro imobiliário. Acolher o pedido significaria, por via oblíqua, promover alteração convencional sem o quórum legal e sem a participação dos demais condôminos, que sequer integram a lide e sobre os quais recairia, necessariamente, o acréscimo correspondente à redução da cota da autora. A pretensão esbarra, pois, não apenas no mérito, mas na própria arquitetura institucional do condomínio edilício. Rejeitada a tese principal, cai por terra o pedido consequencial de restituição. A repetição pressupõe pagamento indevido, e os valores foram pagos em cumprimento de obrigação existente, líquida e fundada em título convencional válido. Igualmente improcede o pedido subsidiário de eficácia prospectiva, que pressupõe o mesmo juízo de invalidade ora afastado. Para finalizar, não se configura a litigância de má-fé postulada na contestação. A autora deduziu pretensão fundada em interpretação jurídica plausível e ancorada em precedentes isolados de tribunais estaduais, ainda que minoritários e não acolhidos por este juízo, no exercício regular do direito constitucional de ação. Não se divisa dolo processual, alteração da verdade dos fatos ou resistência injustificada, elementos exigidos pelo art. 80 do Código de Processo Civil. Síntese O critério de rateio pela fração ideal adotado pelo condomínio réu reproduz a regra legal supletiva, consta de Convenção regularmente registrada e dotada de força normativa, guarda coerência sistêmica com a medida da copropriedade e com o peso do voto nas assembleias, e não foi infirmado por prova de desproporção concreta. Sua eventual alteração compete à assembleia, pelo quórum qualificado do art. 1.351 do Código Civil, e não ao Poder Judiciário em demanda individual. Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos, principais e subsidiários, resolvendo o mérito na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil. Indefiro o pedido de condenação da autora por litigância de má-fé. Sem custas e sem honorários advocatícios nesta instância, nos termos do art. 55 da Lei n. 9.099/95. Publique-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, arquivem-se com as cautelas de praxe. Julio Roberto dos Reis Juiz de Direito Titular da 25ª Vara Cível em auxílio ao Núcleo de Justiça 4.0