0702933-80.2026.8.07.0014

Intimação

TJDFT · Juizado Especial Cível do Guará · Sentença

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS JECIVGUA Juizado Especial Cível do Guará Número do processo: 0702933-80.2026.8.07.0014 Classe judicial: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) REQUERENTE: LIANA FERRAZ JANUZZI REQUERIDO: INC09 BRASAL INCORPORACOES LTDA SENTENÇA Cuida-se de ação de indenização por danos materiais e morais, regida pela Lei 9.099/1995 e ajuizada por LIANA FERRAZ JANUZZI em desfavor de INC09 BRASAL INCORPORAÇÕES LTDA., partes qualificadas nos autos. A autora alega que, por meio de instrumento de cessão de direitos (ID 277844845), adquiriu promessa de compra e venda da unidade imobiliária número B503 do empreendimento Auster Guará (ID 269364405). Sustenta que o adimplemento integral do preço foi realizado de forma antecipada, contudo a construtora requerida descumpriu o prazo contratual de entrega, cuja tolerância de cento e oitenta dias expirou em 25 de agosto de 2025. Aduz que o habite-se foi expedido em 27 de agosto de 2025, mas as chaves somente foram disponibilizadas em outubro de 2025, período no qual se configurou a mora contratual. Aduz, ainda, que as áreas comuns foram entregues inacabadas, em condições de canteiro de obras, gerando transtornos graves que violaram sua dignidade. Pugna pela condenação da ré ao pagamento de multa de 1% pro rata die com fulcro na cláusula 9.5.1 do contrato, além de compensação por danos morais. Citada, a requerida apresentou contestação (ID 277838943) arguindo preliminar de incompetência dos Juizados Especiais Cíveis por alta complexidade fática, sob o argumento de que a análise das pendências construtivas nas áreas comuns exige a realização de perícia técnica de engenharia. No mérito, pugnou pela improcedência integral da demanda. Afirmou que a emissão do habite-se em 27 de agosto de 2025 (ID 277844846) caracteriza a regular conclusão da obrigação de construir nos termos da cláusula 9.3 do pacto, resultando em um atraso insignificante de apenas quarenta e oito horas. Argumentou que a entrega posterior das chaves decorreu da regular dinâmica de instalação do condomínio e do agendamento de vistorias, asseverando a inocorrência de qualquer conduta ilícita ou de dano extrapatrimonial passível de indenização. A parte autora ofereceu réplica (ID 278065718) na qual refutou a preliminar de incompetência, ponderando que as provas documentais carreadas são perfeitamente idôneas para o julgamento da causa. No aspecto de fundo, reiterou os termos expostos na exordial, defendendo que a mora da construtora perdura até a efetiva imissão de posse por meio da entrega das chaves e refutando a aplicação da teoria do adimplemento substancial. O relatório é dispensado pelo art. 38 da LJE. DECIDO. Preliminar de incompetência absoluta O microssistema regulado pela Lei 9.099/1995 orienta-se pelos princípios da simplicidade, informalidade e celeridade processual. No que se refere ao caso concreto, a resolução do litígio cinge-se à interpretação de cláusulas contratuais e à análise de prazos e documentos oficiais juntados pelas partes, os quais são plenamente idôneos e suficientes para formar o livre convencimento motivado do julgador, tornando completamente desnecessária e protelatória a dilação probatória pericial, comportamento autorizado pela legislação processual pátria. Rejeito a preliminar. Passo à análise do MÉRITO. No que concerne ao ônus probatório, a questão submete-se aos ditames protetivos do Código de Defesa do Consumidor, haja vista a nítida caracterização da consumidora e da fornecedora no pacto sob análise. Contudo, a aplicação de regras consumeristas não isenta a parte autora de demonstrar minimamente o fato constitutivo de seu direito, restando à ré o ônus de comprovar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo da pretensão veiculada, conforme preceituam as diretrizes processuais civis em vigor. Sob tal prisma de cognição judicial, estabelecem-se como fatos incontroversos a contratação original de promessa de compra e venda (ID 269364405), a posterior cessão de direitos operada com a devida anuência da incorporadora (ID 277844845), a quitação integral do saldo financeiro de forma antecipada no valor de R$1.238.185,00, o encerramento do prazo fatal de tolerância em 25 de agosto de 2025, a concessão da carta de habite-se pela autoridade distrital em 27 de agosto de 2025 (ID 277844846) e a tradição material do imóvel com a respectiva imissão de posse no mês de outubro de 2025. A pretensão de cobrança de multa contratual moratória baseada no atraso da entrega do empreendimento não comporta acolhimento. A análise detida do instrumento contratual subscrito originalmente pelas partes demonstra que a cláusula 9.3 elege, expressamente, a emissão do habite-se como o marco caracterizador da conclusão do empreendimento imobiliário. Trata-se de previsão contratual hígida, estipulada em consonância com a autonomia de vontade e a liberdade contratual das partes, inexistindo vício de consentimento ou abusividade flagrante apta a eivar de nulidade referida disposição. Verifica-se que o prazo contratual de conclusão das obras, com a regular inclusão do período de tolerância automática de cento e oitenta dias corridos, encerrava-se em 25 de agosto de 2025. A expedição da carta de habite-se número 1092/2025 pela Secretaria de Estado de Desenvolvimento Urbano e Habitação do Distrito Federal (ID 277844846) ocorreu em 27 de agosto de 2025, o que evidencia que a mora na conclusão da construção limitou-se ao lapso temporal exíguo. Para uma obra de grande envergadura física e de acentuada complexidade técnica, cuja execução e cronograma estenderam-se por um interregno de aproximadamente mil e trezentos dias, a dilação de quarenta e oito horas configura desvio temporal irrisório e sem qualquer repercussão prática sobre a utilidade da prestação devida pela devedora. Impor à incorporadora a incidência da multa moratória pretendida em razão desse lapso ínfimo violaria frontalmente os princípios gerais de direito da boa-fé objetiva, da função social do contrato, da proporcionalidade e da vedação ao enriquecimento sem causa, amplamente assegurados nos artigos 421, 422 e 884 do Código Civil, bem como no artigo 8º do Código de Processo Civil. Aplica-se ao caso sob exame, de forma equitativa e por analogia, a teoria do adimplemento substancial, de sólida recepção no direito civil pátrio. Referida doutrina prega a impossibilidade de cominação de sanções excessivas ou rescisões quando a prestação devida pelo obrigado foi realizada em patamar extremamente próximo de sua totalidade hígida. Constatada a execução de mais de noventa e nove por cento da obrigação temporal de construir dentro do limite ajustado, o atraso de poucas horas deve ser juridicamente classificado como insignificante, afastando-se o dever de pagar multa moratória por conta da imperfeição puramente temporal e secundária, preservando-se o equilíbrio que deve nortear as relações sinalagmáticas de consumo. Noutro giro, é razoável inferir-se que a efetiva entrega das chaves da unidade, em 23 de outubro de 2025, decorre da dinâmica própria da instalação do condomínio, a entrega das áreas comuns e a convocação escalonada dos adquirentes. O termo de vistoria foi assinado sem nenhuma irregularidade. Esses procedimentos de coordenação logística, instalação condominial, vistorias técnicas e agendamentos operacionais conjuntos representam etapas normais, razoáveis e previsíveis na transmissão de posse direta de condomínios edilícios de grande porte. Não havendo demonstração nos autos de recusa arbitrária ou injustificada da vendedora na realização desse fluxo operacional, o decurso do tempo necessário para a efetiva entrega física do imóvel não pode ser imputado como mora culposa da incorporadora, restando inviável a aplicação de encargos moratórios sobre esse período de transição. No que se refere ao pedido de indenização por danos morais fundado no atraso e nas alegadas precariedades das áreas comuns, este tampouco merece guarida judicial. A jurisprudência consolidada dos tribunais superiores, inclusive do Superior Tribunal de Justiça, assevera que o mero descumprimento de prazos contratuais não possui o condão de, isoladamente, caracterizar lesão de cunho extrapatrimonial ou violação aos direitos da personalidade dos consumidores. O atraso de 48 horas na expedição do habite-se amolda-se à esfera dos transtornos e dissabores toleráveis decorrentes da vida moderna em sociedade, incapaz de gerar lesão íntima, angústia profunda ou abalo de dignidade aptos a justificar compensação pecuniária. Da mesma forma, as inconformidades parciais de acabamento relatadas em sede de áreas comuns, conquanto geradoras de incômodos passageiros decorrentes da fase de instalação pós-obra, foram recebidas regularmente pela administração condominial (ID 277844849), inexistindo perigo à segurança ou à incolumidade física que pudesse macular a dignidade e a honra da autora. Não foi relatado nenhum perigo concreto para a parte autora, tampouco algum incidente específico com a parte autora que importe em violação à sua incolumidade física ou psíquica. Impõe-se, por conseguinte, o julgamento de improcedência de todas as pretensões formuladas. Ante o exposto, com fundamento na fundamentação jurídica e legal externada, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial Por conseguinte, resolvo o mérito da lide com base no art. 487, inc. I, do Novo Código de Processo Civil. Sem custas e sem honorários (art. 55 da Lei n. 9.099/95). Deixo de conhecer eventual pedido de gratuidade de justiça, tendo em vista o disposto no artigo 55 da Lei 9099/95. Logo, em caso de recurso inominado, deverá a parte interessada submeter referido pedido à e. Turma Recursal, na forma do artigo 115 do Regimento Interno das Turmas Recursais do e. TJDFT. Interposto eventual recurso, dê-se vista à parte contrária, para contrarrazões e, após, encaminhem-se os autos à instância recursal, independentemente de nova conclusão. Transitada em julgado, não havendo novos requerimentos, dê-se baixa e arquivem-se, observadas as normas do Provimento Geral da douta Corregedoria. Sentença registrada eletronicamente. Publique-se. Intimem-se. BRASÍLIA - DF, data e horário conforme assinatura eletrônica. WANNESSA DUTRA CARLOS Juíza de Direito