0244308-63.2021.8.06.0001

Intimação

TJCE · 34ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza · INTIMAÇÃO DA SENTENÇA

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 34ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA E-mail: for.34civel@tjce.jus.br Telefone: (85) 3108-0830 Número do processo: 0244308-63.2021.8.06.0001 Processo (s) Apenso (s): [] Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Locação de Móvel] AUTOR: F L C DO NASCIMENTO SERVICOS LTDA REU: ML PARTICIPACOES EIRELI SENTENÇA Trata-se de ação de readequação contratual por motivo de força maior c/c pedido de concessão de tutela antecipada de urgência que move Studio Le Couto contra ML Participações Eireli, na qual a parte autora pretende a readequação de contrato de locação comercial em razão da pandemia da COVID-19, com pedido de tutela de urgência. A parte autora afirma que celebrou contrato de locação comercial com vigência de 01/08/2019 a 31/07/2021, mediante aluguel mensal inicialmente fixado em R$ 3.000,00, com desconto de R$ 300,00 nos primeiros 12 meses, além de condomínio no valor de R$ 298,00 e caução de R$ 9.000,00. Sustenta que, em março de 2020, foi compelida a suspender suas atividades comerciais por mais de seis meses, em razão das medidas restritivas adotadas pelo Governo do Estado do Ceará para enfrentamento da pandemia da COVID-19. Afirma que, mesmo durante o período de paralisação, continuou suportando as obrigações contratuais perante a locadora. Narra que, em 05/03/2021, foi determinada nova suspensão das atividades comerciais, que perdurou até 19/04/2021, circunstância que teria esgotado suas reservas financeiras e comprometido sua capacidade de pagamento. Afirma que passou a adimplir apenas parte dos aluguéis, em razão dos prejuízos acumulados durante a primeira paralisação. Alega que a parte ré exigiu o pagamento integral dos aluguéis, com aplicação do reajuste pelo IGP-M, elevando o valor da locação de aproximadamente R$ 3.000,00 para R$ 3.600,00. Sustenta que, diante da impossibilidade de pagamento integral, passou a ser ameaçada de despejo, protesto, inscrição em cadastros de inadimplentes e retenção da caução. Na petição inicial, invoca os arts. 317, 393, 421, 422 e 478 e seguintes do Código Civil, bem como os arts. 300, 536 e 537 do Código de Processo Civil, sustentando a ocorrência de força maior, onerosidade excessiva, quebra da base objetiva do contrato e violação à boa-fé objetiva. Requer, em sede de tutela antecipada de urgência, a redução de 50% dos aluguéis dos meses de abril, maio e junho de 2021, com reconhecimento da quitação dos valores já pagos; a abstenção da ré quanto à cobrança de encargos moratórios, protesto ou inscrição da autora e de sua administradora nos órgãos de restrição ao crédito; e, em caso de não renovação do contrato, a restituição integral da caução. No mérito, pretende a redução de 50% dos aluguéis relativos a determinados períodos da pandemia, o reconhecimento da legitimidade dos pagamentos realizados, a restituição de valores que afirma ter pago a maior, a abstenção da ré quanto à cobrança de encargos e medidas restritivas e a devolução da caução. No Id. 128557202, foi deferida parcialmente a tutela de urgência, para determinar a revisão provisória do contrato de locação, com redução de 50% do aluguel mensal referente aos meses de abril, maio e junho de 2021, bem como para determinar que a ré se abstivesse de inscrever ou mantivesse excluído o nome da autora dos cadastros de inadimplentes por débito incompatível com a revisão provisoriamente determinada, sob pena de multa. A parte ré apresentou contestação com reconvenção, no Id. 128559729. Em contestação, sustenta que a autora já se encontrava inadimplente antes da pandemia, desde agosto de 2019, e que a crise sanitária não teria sido a causa exclusiva dos atrasos. Afirma que os valores pagos pela autora não representariam abatimento legítimo dos aluguéis em razão da pandemia, mas pagamento relacionado à composição de débitos anteriores, inclusive por acordo celebrado em julho de 2020. Defende a legalidade dos reajustes previstos contratualmente, a impossibilidade de concessão de desconto linear de 50%, a legitimidade da cobrança dos valores locatícios remanescentes e a possibilidade de retenção da caução para abatimento dos débitos e dos custos de reparação do imóvel. Em reconvenção, requer o pagamento do saldo apurado em planilha, no valor indicado de R$ 12.336,95, composto por diferenças de aluguéis e encargos, custos de reparos no imóvel e compensação da caução contratual. A autora apresentou manifestações posteriores, nas quais reiterou a ocorrência de força maior, a necessidade de readequação dos aluguéis e a impossibilidade de cobrança integral dos valores durante os períodos de restrição. Também formulou pedido relacionado à retirada de protesto e à abstenção de novas medidas restritivas. Nos memoriais finais, a ré reafirma que a autora não demonstrou os requisitos da onerosidade excessiva e insiste na legitimidade da cobrança dos valores apresentados na reconvenção. Sustenta, ainda, que os pagamentos realizados foram insuficientes para quitar os aluguéis e encargos devidos e que a caução deve ser utilizada para abatimento do saldo. É o relatório. Decido. FUNDAMENTAÇÃO A controvérsia consiste em definir se a pandemia da COVID-19 e os decretos estaduais que restringiram o funcionamento das atividades não essenciais alteraram a base econômica do contrato de locação comercial, de forma a autorizar a redução dos aluguéis pretendida pela autora. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de locação de imóvel urbano não residencial e se submete, principalmente, à disciplina da Lei nº 8.245/1991, sem prejuízo da aplicação subsidiária das normas gerais do Código Civil e das normas processuais do Código de Processo Civil. A Lei do Inquilinato estabelece, no art. 23, I, que o locatário deve pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado. O art. 9º, III, prevê que a locação pode ser desfeita em decorrência da falta de pagamento do aluguel e dos demais encargos. A presente demanda não se confunde com a ação renovatória de locação não residencial prevista nos arts. 51 e seguintes da Lei nº 8.245/1991, nem com a ação revisional típica do art. 19 do mesmo diploma, destinada à adequação do aluguel ao preço de mercado após o decurso do período legal de três anos. O art. 68 da Lei nº 8.245/1991 disciplina o procedimento da ação revisional de aluguel. A pretensão deduzida nestes autos, contudo, não está fundada em mera defasagem do valor locatício em relação ao preço de mercado. A autora busca uma revisão extraordinária e temporária em razão de fato superveniente que considera imprevisível e capaz de romper o equilíbrio econômico do contrato. Por essa razão, a análise da pretensão deve ser realizada à luz da Lei do Inquilinato, como norma especial que disciplina a relação locatícia urbana, e, de forma complementar, das disposições gerais do Código Civil, no que couber. A teoria da imprevisão, consubstanciada nos arts. 317 e 478 do Código Civil, não se confunde com a mera dificuldade financeira do devedor. Para que se opere a revisão contratual por onerosidade excessiva, exige-se a presença concomitante de três requisitos: (i) fato superveniente extraordinário e imprevisível; (ii) onerosidade excessiva da prestação para uma das partes, com extrema vantagem para a outra; e (iii) nexo de causalidade entre o fato superveniente e o desequilíbrio contratual. O Código Civil adota, portanto, um modelo que exige prova concreta do desequilíbrio, não se contentando com presunções ou generalizações. A mera alegação de dificuldade financeira, por si só, não autoriza a intervenção judicial. É necessária a demonstração de que o evento superveniente produziu desproporção manifesta entre as prestações ou onerosidade excessiva com extrema vantagem para a contraparte. No caso de locação comercial, o risco do negócio é inerente à atividade empresarial e não pode ser transferido integralmente ao locador, que possui expectativa legítima de receber a contraprestação pactuada. A revisão judicial do aluguel, quando deferida, deve limitar-se ao estritamente necessário para restabelecer o equilíbrio perdido, sem operar verdadeira socialização das perdas em prejuízo do proprietário do imóvel. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao enfrentar a questão da revisão de contratos em decorrência da pandemia da COVID-19, firmou diretrizes que orientam a presente decisão. No julgamento do REsp nº 1.998.206/DF, o STJ estabeleceu que a revisão dos contratos em razão da pandemia não constitui decorrência lógica ou automática, devendo ser analisadas a natureza do contrato e a conduta das partes, especialmente quando o evento superveniente e imprevisível não se encontra no domínio de risco ordinário da atividade. O tribunal ressaltou, ainda, que a intervenção judicial deve ser excepcional e limitada ao estritamente necessário para restabelecer o equilíbrio perdido, sem transferir integralmente o risco do negócio ao locador. No REsp nº 1.984.277/DF, o STJ admitiu a revisão de contrato de locação não residencial com redução proporcional do valor dos aluguéis em razão da pandemia. Contudo, a decisão fundamentou-se em circunstâncias específicas e devidamente comprovadas: a atividade foi diretamente afetada pelas medidas restritivas; a locatária demonstrou adequadamente a queda de receita decorrente dessas limitações; e a manutenção da cobrança integral gerava desequilíbrio estrutural na relação entre as partes. O precedente não estabelece percentual universal de redução, nem dispensa a prova do desequilíbrio no caso concreto. Ao contrário, a decisão valoriza a demonstração específica do impacto econômico, a natureza da atividade e a necessidade de restabelecimento do equilíbrio entre os contratantes. O que se extrai da jurisprudência do STJ é que a revisão contratual por onerosidade excessiva em razão da pandemia é medida excepcional que demanda prova do desequilíbrio econômico-financeiro, não bastando a mera existência de decretos restritivos. No mesmo sentido, o STJ, no julgamento do REsp nº 2.070.354/SP, reconheceu que a pandemia constitui evento imprevisível e extraordinário, apto, em tese, a autorizar a revisão contratual. Todavia, reiterou que a revisão depende da comprovação concreta do desequilíbrio, não se prescindindo da análise das circunstâncias específicas de cada caso, inclusive quanto à efetiva redução de receita experimentada pela parte que invoca a teoria da imprevisão. Aplicados esses parâmetros ao caso dos autos, observa-se que a autora fundamenta seu pedido de redução do aluguel em dois pilares: (i) a ocorrência da pandemia da COVID-19 e (ii) os decretos estaduais que determinaram o fechamento de estabelecimentos de estética. A prova documental confirma que o Governo do Estado do Ceará editou decretos que restringiram o funcionamento das atividades econômicas em diferentes períodos da pandemia. Esse conjunto probatório demonstra a existência de fato extraordinário e a ocorrência de impacto relevante sobre a atividade empresarial. Contudo, a autora não comprovou a extensão concreta da redução de suas receitas. A autora, instada a produzir provas, limitou-se a colacionar o contrato, os decretos estaduais e os comprovantes de pagamento. O art. 373, I, do CPC impõe àquele que alega fato constitutivo de seu direito o ônus de prová-lo. Ausente essa comprovação, a intervenção judicial perde lastro probatório. A ré sustenta que a autora já apresentava débitos locatícios desde agosto de 2019, antes da pandemia. Conforme a documentação juntada, em julho de 2020 as partes celebraram composição referente a débitos anteriores. A autora juntou resposta da ré à notificação apresentada pela autora, datada de 05/04/2021 (Id. 128561500), na qual oferece desconto de 20% sobre o aluguel reajustado. No entanto, não há demonstração de que a autora tenha aceitado a proposta de desconto. Os pagamentos realizados pela autora em valor aproximado de metade do aluguel não produzem quitação além do montante efetivamente pago. No Id. 12857202, foi parcialmente deferida a tutela de urgência para determinar a redução provisória de 50% dos aluguéis. Nos termos do art. 296 do CPC, a tutela provisória pode ser revogada ou modificada a qualquer tempo. Após a cognição exauriente, os elementos produzidos não confirmam o direito definitivo da autora à redução linear. Impõe-se, portanto, sua revogação expressa. A reconvenção é cabível, nos termos do art. 343 do CPC. A ré apresentou planilha indicando débito locatício de R$ 14.683,96. A planilha da ré, confrontada com os comprovantes de pagamento juntados pela autora, demonstra que houve diferenças locatícias remanescentes. O valor final deve ser apurado observando os pagamentos comprovadamente realizados e os efeitos da tutela deferida. A ré pretende incluir despesas de reparação no valor de R$ 1.800,00. O art. 23, III, da Lei nº 8.245/1991 estabelece que o locatário deve restituir o imóvel no estado em que o recebeu. Como não foram produzidas vistorias inicial e final nem prova suficiente do nexo causal, o pedido de ressarcimento das despesas de reforma deve ser rejeitado. A caução contratual de R$ 9.000,00 constitui garantia do cumprimento das obrigações. Reconhecida a existência de saldo devedor, a caução pode ser utilizada para compensação parcial desse montante. Eventual saldo da caução que exceder o débito final deverá ser restituído à autora. A questão relativa ao índice aplicável aos juros moratórios nas obrigações civis encontra-se definitivamente pacificada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça. Antes mesmo da fixação da tese em sede de recurso repetitivo, a Corte já assentava que a taxa dos juros moratórios a que se refere o art. 406 do Código Civil de 2002 é a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia - SELIC, sendo inviável a sua cumulação com outros índices de atualização monetária (STJ, AgInt no AREsp 1.199.672/PR, Rel. Min. Marco Buzzi, DJe 8/10/2021). Esse entendimento foi consolidado como tese vinculante pela Corte Especial, ao firmar o Tema Repetitivo 1.368: O art. 406 do Código Civil de 2002, antes da entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024, deve ser interpretado no sentido de que é a SELIC a taxa de juros de mora aplicável às dívidas de natureza civil, por ser esta a taxa em vigor para a atualização monetária e a mora no pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional. (STJ, REsp 2.199.164/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Corte Especial, julgado em 15/10/2025, DJEN 20/10/2025). A ratio da tese assenta-se na natureza híbrida da SELIC, que incorpora simultaneamente a componente de remuneração do capital e a componente de reposição do poder aquisitivo da moeda, razão pela qual sua aplicação substitui integralmente a antiga fórmula "1% ao mês acrescido de correção monetária", sendo vedada qualquer cumulação com índices autônomos como IPCA, INPC ou IGP-M, sob pena de bis in idem. O presente processo não se encontra em fase de coisa julgada material, o que impõe a aplicação imediata da tese vinculante, de observância obrigatória por todos os órgãos do Poder Judiciário, nos termos do art. 927, inciso III, do Código de Processo Civil. No que toca à estrutura transicional, a Lei nº 14.905/2024, publicada em 3 de julho de 2024, inseriu o § 1º ao art. 406 do Código Civil, prevendo a incidência da SELIC com dedução do índice de atualização monetária para os períodos a ela posteriores. Para os períodos anteriores a essa data, aplica-se a SELIC em sua forma integral, nos termos da tese repetitiva. DISPOSITIVO Ante o exposto, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, julgo: IMPROCEDENTES os pedidos de mérito formulados por STUDIO LE COUTO na ação principal, especialmente os pedidos de: redução definitiva e linear de 50% dos aluguéis; reconhecimento de quitação integral; restituição do valor de R$ 8.652,00; restituição integral imediata da caução; e proibição de cobrança de encargos; REVOGO EXPRESSAMENTE a tutela de urgência deferida no Id. 12857202, com fundamento no art. 296 do CPC, mas PRESERVO os efeitos jurídicos e materiais produzidos pela tutela durante o período de sua vigência, vedada a cobrança retroativa dos valores submetidos à redução provisória enquanto a ordem judicial esteve vigente; e, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos formulados na reconvenção para reconhecer a existência de saldo locatício remanescente; determinar que o valor do saldo seja apurado mediante atualização da planilha, observando-se os pagamentos comprovados e a composição de débitos anteriores; REJEITAR o pedido de ressarcimento das despesas de reforma do imóvel (R$ 1.800,00) por insuficiência de prova; Autorizar a compensação da caução contratual de R$ 9.000,00, com a atualização legal cabível, apenas com o saldo de aluguéis; e determinar a restituição à autora de eventual saldo remanescente da caução. O saldo locatício remanescente, no valor de R$ 14.683,96, deverá ser atualizado pela taxa SELIC, a contar do vencimento de cada prestação. Diante da sucumbência recíproca, condeno a autora ao pagamento de 70% das custas processuais e honorários, e a ré ao pagamento dos 30% restantes. Fixo os honorários advocatícios em 10% sobre o proveito econômico obtido por cada parte a serem definidos em liquidação de sentença (art. 85, § 2º, do CPC). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, arquivem-se. Fortaleza/CE, 26 de agosto de 2026 JORGE DI CIERO MIRANDA Juiz