0135731-62.2020.8.19.0001

Intimação

TJRJ · Comarca da Capital- Cartório da 41ª Vara Cível · Sentença

Tem-se despejo c/c cobrança proposta por ZÉLIA MARIA DE OLIVEIRA E SOUZA DE SAMPAIO em face de CECÍLIA SEGADES ROMEIRO, PAULA SEGADES e SANDRA SEGADES. Narra que locou o imóvel situado na Rua Russel, 450, sala 601 - Rio de Janeiro - Capital à primeira ré em 18/5/2015 para fins não-residenciais. No entanto, a locatária deixou de adimplir suas obrigações contratuais em julho de 2019, de modo que celebraram acordo para sanar a questão, o qual, entretanto, tampouco foi cumprido. Os demais réus foram fiadores. Daí pleitear que a ré purgue a mora ou seja determinada a rescisão contratual com o consequente despejo da locatária. No mais, pede condenação solidária ao pagamento dos alugueres e acessórios da locação vencidos e os vincendos até eventual desocupação do imóvel. Em fls. 77, a parte autora noticiou a desocupação do imóvel locado, de modo que pugnou sua imissão na posse. Assim, houve o deferimento do pedido (fls. 92) e cumprimento em fls. 118 Sandra citada em fls. 106. Paula citada em fls. 131. Cecília citada em fls. 174. Contestação c/c reconvenção do primeira e terceira rés em fls. 176 e ss.. Aduzem que não conseguiram adimplir o pagamento dos alugueres por conta da pandemia da covid-19. No entanto, mesmo que tenham tentado conseguir abatimentos, todas as tentativas de acordo foram infrutíferas. Ademais, pontuam que o imóvel não estava em boas condições, razão pela qual tiveram que fazer obras para utilizá-lo que aderiram ao valor do imóvel. Ou seja, ao fim, apenas o autor se beneficiou das benfeitorias. Mesmo assim, em ato de má-fé, não se propôs a negociar solução, ainda que o preço pago a título de aluguel fosse superior ao mercado. Inclusive, defendem ser necessário rever o valor do aluguel para esta demanda. De mais a mais, a locadora também não resolveu problemas do imóvel que seriam de sua responsabilidade, tais como a necessidade de atualizar o sistema elétrico. Pedem, então, seja reconhecido a existência de débito de apenas R$12.198,14 (doze mil cinto e noventa e oito reais e quatorze centavos), sem contar os encargos do aluguel de junho de 2020 em diante. Isto porque pugna pela revisão do aluguel para R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), deduzidos 30% (trinta por cento) deste valor no período da pandemia. E mais: entendem ser imprescindível o abatimento das benfeitorias. Réplica c/c resposta à reconvenção em fls. 342 e ss.. De saída, defende que a reconvenção deve ser liminarmente rejeitada, na medida em que ela deve observar o mesmo rito do processo principal. Aliás, defende que não só inexiste valor da reconvenção como nem sequer foi formulado pedido. No mérito, defende que a ré é médica, de modo que a locação destinada a escritório de advocacia seria ilícita. Além disso, em que pese a vinculação da inadimplência à pandemia, ela se iniciou antes da crise sanitária. Outrossim, a simples existência de evento global não serve como justificativa para o inadimplemento contratual deliberado, uma vez que legitimaria a violação ao pacta sunt servanda . Afinal, o aluguel foi acordado entre as partes, de modo que houve expressa anuência ao valor. Com relação às benfeitorias, elas não estavam presentes na data da imissão na posse. Assim, ou foram retiradas ou nem sequer realizadas. De qualquer forma, eventuais obras precisariam ser autorizadas pelo locador, do contrário, impossível a restituição de valor, conforme disposição contratual e, consequentemente, exceção do artigo 35 da Lei nº 8.245 de 1991. Emenda à reconvenção em fls. 418. Informado o óbito de Paula às fls. 531. Espólio de Paula se habilitou em fls. 711. Decisão de fl. 732 decretou a revelia da segunda ré. Instadas a se manifestarem, as parte não requereram a produção de novas provas. É o relatório, DECIDO. Inicialmente, houve a perda superveniente do objeto referente ao pedido de despejo da parte ré. Isto porque ela o desocupou voluntariamente, de modo que a autora foi imitida na posse, conforme certificado às fls. 118. Com efeito, JULGO EXTINTO o pedido de despejo, com fulcro no art. 485, IV do C.P.C.. Ultrapassada a questão, passa às pendências. No mérito, o feito está apto para julgamento, havendo elementos suficientes para a prolação de sentença definitiva de mérito, fundada em juízo de certeza, através do exercício de cognição exauriente. Cinge-se a controvérsia à desocupação do imóvel ante o descumprimento contratual pela parte ré, a qual deixou de pagar os alugueres e encargos locatícios. O contrato de locação (fls. 16 -- 23) foi regularmente assinado por ambas as partes, motivo pelo qual exsurgem obrigações tanto ao locador (art. 22 da Lei nº 8.245/91) quanto ao locatário (art. 23 da Lei nº 8.245/91). Com efeito, dentre as obrigações de qualquer inquilino, está a de pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado e restituir o imóvel, finda a locação, nos termos dos incisos I e III do art. 23 da Lei 8.245/91. Deste modo, o pagamento de aluguel deve ser feito dentro do prazo estipulado no contrato, caso contrário, ficará evidenciado o descumprimento do contrato, podendo ser aplicadas as sanções cabíveis, dentre elas, a rescisão contratual, conforme preceitua o artigo 9º, II e III da Lei 8.245/91.? Tendo em vista que o inadimplemento contratual é incontroverso, impõe-se a condenação da parte ré ao pagamento dos valores não despendidos. Nada obstante, o pagamento dos alugueres é devido a data do termo de entrega das chaves. Nesse sentido está a jurisprudência do C. STJ: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N . 182 DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. LOCAÇÃO COMERCIAL. DESPEJO . EXTINÇÃO DO CONTRATO. ENTREGA DAS CHAVES. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO . 1. Segundo a jurisprudência desta Corte, a entrega das chaves do imóvel em juízo põe fim à relação locatícia, sendo devido o aluguel referente ao período que antecedeu à referida extinção (AgInt no REsp 1423281/AM, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 21/11/2019, DJe 06/12/2019). 2 . Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo nos próprios autos . (STJ - AgInt no AREsp: 1764164 PA 2020/0246997-2, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 14/06/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2021) Na falta deste documento, o qual concretiza a entrega formal do imóvel, a jurisprudência entende que a cessação da obrigação acontece com a retomada da posse direta do bem pelo locador. A corroborar: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ABANDONO DO IMÓVEL. CONDENAÇÃO DA RÉ AO PAGAMENTO DE ALUGUÉIS E ENCARGOS DEVIDOS ATÉ A EFETIVA IMISSÃO NA POSSE. IRREESIGNAÇÃO DA LOCATÁRIA QUE NÃO PROSPERA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Cuida-se de Recurso de Apelação interposto contra sentença que julgou procedente o pedido de rescisão contratual e condenou a Ré/Locatária ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos até a data da retomada da posse pelo locador. 2. A controvérsia recursal consiste na definição do termo final da obrigação de pagamento dos alugueres, diante da desocupação do imóvel pela ora Apelante sem a entrega formal das chaves ao locador. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A questão em discussão consiste em saber se a obrigação de pagamento dos alugueres e encargos persiste até a data da retomada da posse pelo locador, diante da ciência da desocupação do imóvel pela Locatária sem a entrega formal das chaves ao Locador. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. O contrato de locação prevê expressamente que a obrigação do locatário persiste até a efetiva entrega das chaves ao locador. 5. A desocupação do imóvel sem a entrega formal das chaves caracteriza abandono, não extinguindo as obrigações contratuais do locatário. 6. A posse direta permanece com o locatário até a efetiva restituição ao locador, conforme entendimento consolidado na jurisprudência.7. Não se verifica conduta omissiva ou contrária à boa-fé por parte do Apelado justifique a mitigação da regra supramencionada, certo de que este requereu imediatamente a imissão na posse ao tomar conhecimento da desocupação do bem. 8. Sentença de procedência que não merece retoque. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso conhecido e desprovido . (0039941-33.2013.8.19.0054 - APELAÇÃO. Des(a). LUCIA REGINA ESTEVES DE MAGALHAES - Julgamento: 08/04/2026 - DECIMA OITAVA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 15ª CÂMARA CÍVEL)) No caso, a imissão da posse foi formalizada pelo OJA em 22/4/2021 (fl. 118). Assim, este é o marco interruptivo da obrigação do pagamento dos alugueres. Neste contexto, apesar de não negar o débito, a ré formulou três pedidos distintos em reconvenção: (i) pedido de revisão dos alugueres passados; (ii) adequação do preço do aluguel durante o período pandêmico; e (iii) compensação de valores por força das benfeitorias úteis e necessárias feitas no imóvel. De saída, constata-se que a ação revisional de aluguel tem efeitos ex nunc, o que significa que suas decisões valem daqui para frente ; não retroativamente (ex tunc). Portanto, seus efeitos não se estendem até o período anterior ao ajuizamento da ação. Mais precisamente, a incidência dos novos valores seriam aplicáveis somente a partir da citação (art. 69 da Lei 8.245/91). Considerando que a autora foi imitida na posse do imóvel objeto da lide em abril de 2021 e a reconvenção é datada de abril de 2022, não haveria efeitos práticos ao pedido revisional. No que tange à revisão dos valores pela pandemia, além de ser aplicável a mesma lógica de irretroatividade (art. 478 do C.C.), a ausência de concordância do autor com a redução dos alugueres não é, sob nenhuma ótica, má-fé contratual. A redução da contraprestação durante o período pandêmico foi medida comumente adotada em contratos de locação. Contudo, não se tratou de imposição legal: tratava-se de concessão decorrente do conjunto fático, na tentativa de manter o locatário no imóvel. Em suma, tratou-se de consequência dos próprios vínculos negociais aos quais as partes chegaram consensualmente. No caso, todavia, a parte autora não quis reduzir o valor do pagamento, de maneira a assumir o risco da saída do seu locatário. O contrato previa o pagamento mensal de R$ 3.000,00 (três mil reais), a ser regularmente atualizado pelo IGP-M. Cabia às partes estabelecer qualquer exceção a esta regra. No mais, qualquer disposição em contrário configuraria violação ao pacta sunt servanda . Outrossim, a inadimplência da autora teve início em junho de 2019, ou seja, antes da pandemia. Desse modo, não pode a locatária atribuir sua inadimplência a evento de caso fortuito e força maior posterior. Ainda mais que, na situação em comento, o evento imprevisível também afetou a locadora. Por fim, salienta-se a disposição do art. 35 da Lei 8.245/91: Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção . No entanto, aqui, constata-se a exceção por disposição contratual em contrário, tendo em vista que a cláusula X prevê o seguinte: X. OBRAS PARÁGRAFO 1 - Nenhuma modificação ou obra poderá ser executada no imóvel, salvo se autorizado previamente de forma inequívoca pela LOCADORA. PARÁGRAFO 2 - Caso sejam executadas obras não autorizadas, ao término da locação a LOCATÁRIA deverá repor o imóvel no estado originário, não cabendo direito à indenização, retenção ou compensação. PARÁGRAFO 3 - A LOCATÁRIA exonera expressamente a LOCADORA de imiscuir-se em questões de vizinhança, aceitando empreender, sob sua exclusiva responsabilidade, as reclamações ou ações cabíveis para resguardar sua comodidade. (...) Daí por que não devem ser abatidos os valores despendidos pela locatária na obra, conquanto estejam devidamente comprovados (fls. 319 e ss.). Afinal, não se comprovou, nos autos, autorização das obras pela autora. Consequentemente, impõe-se a aplicação da cláusula X, parágrafo segundo. No mais, o laudo técnico elaborado por engenheiro elétrico (fl. 306), em que pese ter apontado a necessidade revisões pontuais no aterramento da rede elétrica, apontou que: As instalações do quadro geral interno de proteção e distribuição de energia elétrica, bem como os circuitos alimentadores não apresentavam qualquer sinal de deterioração ou falhas e, tampouco, inadequação de capacidade de proteção e/ou interrupção do fornecimento com as bitola dos circuitos protegidos Por conseguinte, a reforma geral no quadro de luz, além de desautorizada, foi feita preventivamente por opção do locatário. Desta maneira, não pode o locador ser obrigado a custeá-la indiretamente. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos autorais para condenar a parte ré, solidariamente, ao pagamento dos alugueres e encargos locatícios, tanto os vencidos quanto os vincendos, corrigidos desde cada vencimento (verbete sumular nº 43 do STJ) e com incidência de juros de mora a contar da citação (art. 405 do C.C). Isto é, sem prejuízo das demais penalidades contratualmente previstas. Condeno a parte ré ao pagamento de custas e honorários sucumbenciais que fixo em 13% (treze por cento) sobre o valor da condenação. No mais, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos reconvencionais. Condeno a parte reconvinte ao pagamento de custas e honorários sucumbências que fixo em 13% (treze por cento) sobre o valor da reconvenção. Salvo pactuação em contrário, para as condenações impostas serão observados os seguintes índices: correção pelo I.P.C.A.- E apurado para o período, nos termos do art. 389, § único do Código Civil; e juros de mora pela taxa legal, a teor do art. 406 do mesmo códex, com a nova redação que lhe deu a Lei nº 14.095/24, observada, ainda, a Resolução C.M.N. nº 5.171. Transitada em julgado, aguarde-se a iniciativa da parte interessada por 15 (quinze) dias. Inerte, certifique-se e, então, ao arquivo. P.I.