0131310-65.2015.8.06.0001

Intimação

TJCE · 2º Gabinete da 3ª Câmara de Direito Privado

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA GABINETE DESEMBARGADORA CLEIDE ALVES DE AGUIAR NÚMERO ÚNICO: 0131310-65.2015.8.06.0001 TIPO DO PROCESSO: AGRAVOS INTERNOS EM APELAÇÃO CÍVEL ORIGEM: 3ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA AGRAVANTES: EMPREENDIMENTOS QR LTDA. E ÉPOCA ENGENHARIA IMPORTAÇÃO E COMÉRCIO LTDA. AGRAVADOS: EMPREENDIMENTOS QR LTDA. E ÉPOCA ENGENHARIA IMPORTAÇÃO E COMÉRCIO LTDA. ÓRGÃO JULGADOR: TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO RELATORA: DESEMBARGADORA CLEIDE ALVES DE AGUIAR EMENTA: DIREITO CIVIL, EMPRESARIAL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVOS INTERNOS EM APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL. RESOLUÇÃO POR INADIMPLEMENTO DA COMPRADORA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. EFEITO INERENTE À RESOLUÇÃO CONTRATUAL. DESNECESSIDADE DE RECONVENÇÃO. PESSOA JURÍDICA. IMÓVEL ADQUIRIDO PARA INSTALAÇÃO DE ESCRITÓRIO. AUSÊNCIA DE VULNERABILIDADE. CDC INAPLICÁVEL. SÚMULA 543 DO STJ AFASTADA. CLÁUSULAS CONTRATUAIS DE RETENÇÃO. MODERAÇÃO EQUITATIVA. ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL. ADIMPLEMENTO DE MAIS DE 62% DO CONTRATO. RETENÇÃO DE 20%. RESTITUIÇÃO DE 80% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE OCUPAÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVA DA POSSE E FRUIÇÃO DO IMÓVEL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. REDISTRIBUIÇÃO DOS HONORÁRIOS. RECURSO DE ÉPOCA ENGENHARIA PROVIDO. RECURSO DE EMPREENDIMENTOS QR PROVIDO EM PARTE. DECISÃO MONOCRÁTICA REFORMADA. I. CASO EM EXAME 1. Agravos internos interpostos por ambas as partes contra decisão monocrática que, em ação de resolução de promessa de compra e venda de imóvel comercial, reconheceu à compradora o direito à restituição de 80% dos valores pagos. A vendedora questiona a restituição, a incidência do CDC e o percentual de retenção, além de requerer taxa de ocupação. A compradora pretende a redistribuição dos honorários sucumbenciais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Discute-se: (i) se a restituição dos valores pagos dependia de reconvenção; (ii) se a relação entre as pessoas jurídicas está submetida ao CDC; (iii) qual o percentual de retenção aplicável; (iv) se é devida taxa de ocupação; e (v) como devem ser distribuídos os ônus sucumbenciais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O pedido de restituição não constitui inovação recursal. A devolução das parcelas pagas decorre da própria resolução do contrato requerida pela vendedora e acolhida na sentença. Além disso, a compradora formulou expressamente, desde a contestação, pedido de restituição integral dos valores pagos para a hipótese de rescisão. A apelação, portanto, não introduziu pretensão nova, mas impugnou a determinação da sentença de que a restituição fosse discutida em ação autônoma. 4. A relação contratual não se submete ao CDC. A adquirente é pessoa jurídica do ramo de engenharia e celebrou a promessa de compra e venda de imóvel comercial destinado à instalação de seu próprio escritório. O bem foi adquirido para utilização na atividade empresarial, e não como destinatária final econômica. Também não foi demonstrada vulnerabilidade concreta capaz de justificar a aplicação excepcional da legislação consumerista. Afasta-se, por consequência, a incidência da Súmula 543 do STJ. 5. O afastamento do CDC não conduz, contudo, à aplicação integral das retenções previstas no contrato. A resolução ocorreu por inadimplemento da compradora, mas esta havia quitado 50 das 80 parcelas ajustadas, correspondentes a mais de 62% das prestações contratadas. As cláusulas invocadas pela vendedora preveem, de forma cumulativa, deduções relativas a corretagem, publicidade, tributos, condomínio, IPTU, taxa de ocupação e outros encargos, além da retenção incidente sobre o saldo remanescente. A aplicação conjunta dessas previsões, diante do grau de execução do contrato, produziria penalidade excessiva.6. Incide, portanto, o art. 413 do Código Civil, que autoriza a redução equitativa da penalidade quando a obrigação tiver sido cumprida em parte ou quando o montante se revelar manifestamente excessivo. Considerados o adimplemento de mais de 62% das parcelas e a necessidade de preservar parcela razoável em favor da vendedora pelos efeitos do desfazimento imputável à compradora, mostra-se adequada a retenção de 20% e a restituição de 80% dos valores pagos. Mantém-se, assim, o resultado econômico da decisão agravada, embora por fundamento exclusivamente civil, e não pela aplicação do CDC ou da Súmula 543 do STJ. 7. A taxa de ocupação de 0,5% ao mês não pode ser reconhecida apenas em razão da resolução do contrato. A indenização pressupõe demonstração de que a compradora efetivamente recebeu a posse ou usufruiu economicamente do imóvel. No caso, a própria contestação negou a posse do bem, e os autos não contêm prova suficiente de sua efetiva utilização. A controvérsia fática não pode ser resolvida, em agravo interno, mediante presunção de ocupação. 8. O resultado final da demanda também exige a redistribuição da sucumbência. A sentença havia atribuído integralmente à compradora os honorários fixados em R$ 14.000,00, porque não reconhecera, naquele momento, o direito à restituição. O posterior acolhimento da pretensão restitutória em 80% altera substancialmente o resultado econômico da causa e configura sucumbência recíproca. Os honorários devem, por isso, ser distribuídos na proporção de 20% a cargo da vendedora e 80% a cargo da compradora, vedada a compensação. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Agravo interno de Empreendimentos QR Ltda. parcialmente provido para afastar a incidência do CDC e da Súmula 543 do STJ, mantida, por fundamento diverso, a restituição de 80% dos valores pagos. Agravo interno de Época Engenharia Importação e Comércio Ltda. provido para redistribuir os honorários sucumbenciais, na proporção de 20% a cargo da vendedora e 80% a cargo da compradora. Tese de julgamento: 1. A resolução contratual produz eficácia restitutória, impondo o retorno das partes ao estado anterior independentemente de reconvenção ou pedido específico. 2. A pessoa jurídica que adquire imóvel destinado diretamente ao exercício de sua atividade empresarial não se qualifica como consumidora sem demonstração concreta de vulnerabilidade. 3. Mesmo em relação contratual não submetida ao CDC, a penalidade decorrente da resolução pode ser equitativamente reduzida quando manifestamente excessiva, nos termos do art. 413 do Código Civil. 4. A indenização pela ocupação do imóvel exige prova de sua efetiva posse ou fruição pelo adquirente. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 182, 413 e 475; Código de Defesa do Consumidor, art. 2º; Código de Processo Civil, arts. 86 e 1.021. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2.045.024/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 18.04.2023; STJ, REsp nº 1.195.642/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 13.11.2012; STJ, REsp nº 2.020.811/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 29.11.2022; STJ, REsp nº 1.008.610/RJ, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, 2ª Seção; STJ, AgRg no REsp nº 1.854.120/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos o recurso, acorda a Terceira Câmara de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Ceará, por unanimidade, em CONHECER E DAR PROVIMENTO AO AGRAVO INTERNO DE ÉPOCA ENGENHARIA, bem como CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO AGRAVO INTERNO DE EMPREENDIMENTOS QR, em conformidade com o voto do Relator. MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADORA CLEIDE ALVES DE AGUIAR Relatora RELATÓRIO Trata-se de dois agravos internos interpostos contra decisão monocrática de fls. 229/243, proferida em sede de Apelação Cível interposta por ÉPOCA ENGENHARIA IMPORTAÇÃO E COMÉRCIO LTDA. em face de sentença do Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, nos autos da Ação Declaratória com Pedido de Antecipação de Tutela ajuizada por EMPREENDIMENTOS QR LTDA. EMPREENDIMENTOS QR LTDA. narrou, na petição inicial, ter celebrado com ÉPOCA ENGENHARIA, em 2006, Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de sala comercial situada na Torre São Mateus, Av. Santos Dumont, unidade 1108, Papicu, Fortaleza/CE, pelo valor de R$ 139.987,50, mediante sinal e 80 (oitenta) parcelas mensais. Alegou que a compradora deixou de honrar os pagamentos a partir de março de 2011, e requereu a rescisão do contrato e a imissão na posse do imóvel, com depósito judicial de eventuais frutos civis. Citada, ÉPOCA ENGENHARIA apresentou contestação (fls. 47/57) arguindo, preliminarmente, irregularidade de representação e inépcia da inicial (ante a divergência de valores atribuídos à dívida e a contradição quanto à posse do imóvel). No mérito, negou estar na posse do bem, informou já ter pago 50 (cinquenta) das 80 (oitenta) parcelas ajustadas, impugnou o índice de correção aplicado às parcelas (sustentando incidência do INCC, e não do IGPM+1%, ante a ausência de disponibilização do imóvel), arguiu litigância de má-fé da autora e requereu, para a hipótese de rescisão, a devolução integral e corrigida dos valores pagos. Após réplica (fls. 68/135) e regularização da representação processual da autora, sobreveio sentença (fls. 172/177) que rejeitou as preliminares e julgou parcialmente procedente a ação, para (i) declarar rescindido o contrato por inadimplemento da requerida, (ii) conceder à requerente a imissão na posse do imóvel e (iii) condenar a requerida ao pagamento de honorários sucumbenciais de R$ 14.000,00. O Juízo consignou expressamente que o dever de restituição dos valores pagos pela requerida, embora reconhecido em tese, deveria ser "discutido noutro processo", por entender não configurar objeto da ação. Irresignada quanto a esse último ponto, ÉPOCA ENGENHARIA interpôs apelação (fls. 180/194), sustentando que o pedido de restituição já havia sido formulado em contestação e que a sentença, ao remetê-lo a ação própria, violou a Súmula 543 do STJ, que impõe restituição imediata na hipótese de resolução de compromisso de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor. Requereu a restituição imediata de 90% dos valores pagos, a condenação da apelada à devolução em dobro do valor cobrado a maior (por suposta aplicação indevida do índice IGPM+1% em vez do INCC) e a inversão da sucumbência. Em contrarrazões (fls. 200/207), EMPREENDIMENTOS QR arguiu inovação recursal, sustentando que o pedido de restituição, por ser pedido contraposto do réu sob a vigência do CPC/1973, somente poderia ter sido veiculado por reconvenção autônoma, o que não ocorreu; alertou, ainda, que a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso não havia sido examinada em nenhuma instância. No mérito, pugnou pelo desprovimento do recurso. Distribuído o feito a este Gabinete, sobreveio decisão monocrática (fls. 229/243) que, rejeitando a preliminar de inovação recursal por entender tratar-se de decorrência lógico-sistemática da causa de pedir, conheceu do recurso e deu-lhe parcial provimento, para, aplicando o Código de Defesa do Consumidor e a Súmula 543 do STJ, determinar a restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pela apelante, corrigidos pelo IGPM desde cada desembolso, com juros de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, mantidos os demais termos da sentença e sem honorários recursais. Contra essa decisão, foram interpostos os dois agravos internos ora em exame. Do agravo interno de Empreendimentos QR Ltda. EMPREENDIMENTOS QR requer, preliminarmente, o não conhecimento do recurso de apelação, reiterando que o pedido de restituição configura inovação recursal, por não ter sido veiculado por reconvenção sob o rito do CPC/1973 então vigente à época da contestação, e que seu acolhimento pela via da "interpretação lógico-sistemática" viola o princípio do duplo grau de jurisdição. No mérito, sustenta a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e, por conseguinte, da Súmula 543 do STJ, por ausência de relação de consumo: a compradora teria adquirido o imóvel para fins comerciais (instalação de seu próprio escritório), sendo empresa do ramo da engenharia com notório conhecimento do mercado imobiliário, sem qualquer hipossuficiência que justificasse sua qualificação como consumidora final. Subsidiariamente, requer que a eventual restituição observe as deduções previstas nas cláusulas 5.3 e 5.4 do contrato (corretagem, publicidade, PIS/COFINS, condomínio, IPTU, taxa de ocupação de 0,1% ao mês e demais encargos), limitando a devolução a 70% do saldo remanescente após as deduções contratuais. Ainda subsidiariamente, na hipótese de manutenção do patamar de 80% de restituição, requer o reconhecimento de indenização por taxa de ocupação do imóvel, à razão de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, a ser compensada com os valores devidos à agravada. Do agravo interno de Época Engenharia Importação e Comércio Ltda. ÉPOCA ENGENHARIA, por sua vez, não impugna o percentual de restituição fixado, restringindo seu inconformismo à distribuição da verba honorária: sustenta que, tendo obtido parcial provimento expressivo em sua apelação, a manutenção da sucumbência integral fixada na sentença - sem qualquer inversão ou rateio - é incompatível com o resultado do julgamento, requerendo a redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais. Ambos os recursos foram recebidos e as partes contrárias intimadas para manifestação, nos termos do art. 1.021, § 2º, do CPC. É o relatório. Decido. VOTO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE Coexistindo os pressupostos que autorizam a admissibilidade dos recursos, recebo-os e passo a apreciá-los. PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL Não assiste razão à agravante Empreendimentos QR quanto à preliminar de não conhecimento do pedido de restituição por inovação recursal. A restituição das parcelas pagas pelo comprometido comprador não constitui pedido autônomo, mas efeito legal automático da própria resolução contratual, a que a autora, ora agravante, deu causa ao formular pedido de rescisão, que veio a ser acolhido. Nos termos do art. 475 do Código Civil, a resolução do contrato por inadimplemento reconduz as partes à situação anterior à sua celebração, em consonância, quanto aos seus efeitos restitutórios, com o disposto no art. 182 do mesmo diploma acerca da invalidação dos negócios jurídicos: "anulado o negócio jurídico, restituir-se-ão as partes ao estado em que antes dele se achavam". Cuida-se, pois, de consequência necessária do próprio provimento jurisdicional que a agravante buscou e obteve, e não de pretensão estranha aos limites da lide que demandasse veiculação por reconvenção. A esse fundamento, mais direto do que a genérica invocação da interpretação lógico-sistemática da causa de pedir, soma-se a circunstância de que o pedido de devolução dos valores pagos foi expressamente formulado por Época Engenharia já em sua contestação (fls. 47/57), como reconheceu a própria sentença de primeiro grau ao relatar a defesa apresentada. Não há, portanto, surpresa processual ou ampliação objetiva da demanda em segundo grau, pois o pedido sempre esteve presente nos autos, sendo a apelação limitada a impugnar a solução dada pelo Juízo a quo (remessa a ação própria), e não a introduzir pretensão nova. Nessa linha, o Superior Tribunal de Justiça já enfrentou situação assemelhada, na qual o acórdão recorrido havia negado a restituição de valores justamente por ausência de reconvenção, reformando o julgado para assentar que a resolução contratual impõe ao julgador determinar a restituição recíproca das partes ao estado anterior independentemente de reconvenção ou provocação específica nesse sentido, inclusive em sede de liquidação de sentença quando o título for omisso. No precedente, o acórdão de origem havia negado a restituição por falta de reconvenção; a Corte Superior reformou o julgado, assentando que a resolução contratual independentemente de reconvenção ou provocação obriga o retorno das partes ao estado anterior, com a restituição recíproca dos valores necessários a esse fim: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. ARGUIÇÃO DE FALSIDADE DE SUBSTABELECIMENTO. DOCUMENTO QUE NÃO TEM CARGA PROBATÓRIA. ARTS. 430 A 433 DO CPC/2015. APLICAÇÃO POR ANALOGIA. QUESTÃO DE IRREGULARIDADE NA REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL. INCIDÊNCIA DO ART. 76 DO CPC/2015. VÍCIO SANADO COM JUNTADA DE NOVA PROCURAÇÃO. CONTRARRAZÕES NÃO APRESENTADA. ARGUIÇÃO DE FALSIDADE PREJUDICADA. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC/2015. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. CONTRATO EM QUE FOI CELEBRADA A PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. CONSEQUENTE RETORNO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. DETERMINAÇÃO DE RESTITUIÇÃO DA QUANTIA PAGA. POSSIBILIDADE. EFICÁCIA RESTITUTÓRIA. 1. Ação de resolução contratual c/c perdas e danos, ajuizada em 17/3/2017, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 29/4/2021 e concluso ao gabinete em 29/4/2022. 2. O propósito recursal é definir se a resolução judicial do contrato implica, de ofício, a restituição, pelo autor, dos valores pagos pelo réu, independentemente de reconvenção. 3. Incidente de falsidade de substabelecimento. A arguição de falsidade regulamentada pelos arts. 430 a 433 do CPC/2015 diz respeito à eventual falsidade de documento com conteúdo probatório. Por outro lado, a questão referente à irregularidade na representação processual da parte é regulamentada, precipuamente, pelo art. 76 do CPC/2015. Assim, na hipótese de alegação de falsidade de procuração ou substabelecimento, deve-se observar o art. 76 do CPC/2015, aplicando-se, apenas no que couber, os arts. 430 a 433 do CPC/2015, por analogia. 4. Na espécie, a consequência do reconhecimento da falsidade seria o desentranhamento das contrarrazões ao agravo (art. 76, § 2º, II, do CPC/2015), mas estas nem sequer foram apresentadas, de modo que restaria apenas a irregularidade na representação processual do recorrido, o que, de qualquer forma, já foi sanado, mediante a juntada de nova procuração. Portanto, fica prejudicada a falsidade arguida pelo recorrente. 5. A resolução judicial do contrato implica, de ofício, a restituição das partes ao estado anterior (eficácia restituitória contida no provimento jurisdicional). 6. Assim, uma vez decretada a resolução do contrato, deve o Juiz, independentemente de reconvenção ou provocação, determinar a restituição recíproca de todos os valores necessários para que as partes retornem ao estado anterior à avença - o que pode ser pleiteado em sede de liquidação de sentença, quando esta for omissa. Precedentes. 7. Hipótese em que foi declarada a resolução do contrato, mas o acórdão recorrido decidiu pela impossibilidade de restituição dos valores pagos, em razão da ausência de reconvenção. 8. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido, para determinar, como consequência da resolução do contrato, o retorno das partes ao estado anterior, inclusive com a restituição dos valores pagos pelo recorrente, em quantia a ser apurada em liquidação de sentença, observado, se aplicável, o art. 509, § 2º, do CPC/2015. (REsp n. 2.045.024/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/4/2023, DJe de 20/4/2023.) (G.N) Rejeito, pois, a preliminar. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E DA SÚMULA 543/STJ Assiste razão à agravante quanto à inaplicabilidade do microssistema consumerista à relação jurídica em exame. A qualificação da pessoa jurídica como consumidora, para os fins do art. 2º do Código de Defesa do Consumidor, pressupõe, à luz da teoria finalista, que o bem ou serviço adquirido seja destinado a uso próprio, sem vinculação à atividade profissional ou empresarial, ressalvada a possibilidade de mitigação desse entendimento quando concretamente demonstrada a vulnerabilidade técnica, jurídica, informacional ou econômica perante o fornecedor. Na espécie, é incontroverso, por ter sido expressamente reconhecido pela própria compradora em sua contestação, que a sala comercial foi adquirida para a instalação do escritório da agravada, destinando-se, portanto, diretamente ao exercício de sua atividade empresarial. É pacífico na jurisprudência do STJ que a mitigação da teoria finalista e, consequentemente, a aplicação da tutela consumerista à pessoa jurídica que não seja destinatária final do bem dependem da demonstração concreta de sua vulnerabilidade técnica, jurídica, econômica ou informacional perante o fornecedor, não sendo suficiente a mera invocação da condição de destinatária fática ou a presunção genérica de fragilidade. "A jurisprudência do STJ se encontra consolidada no sentido de que a determinação da qualidade de consumidor deve, em regra, ser feita mediante aplicação da teoria finalista" [...] mitigada apenas quando comprovada, no caso concreto, a vulnerabilidade da pessoa jurídica perante o fornecedor (REsp 1.195.642/RJ, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/11/2012, DJe 21/11/2012). No mesmo sentido, mais recentemente: a mera condição de destinatária do bem não basta, sendo indispensável a prova de vulnerabilidade técnica, jurídica, fática ou informacional (REsp 2.020.811/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 29/11/2022, DJe de 01/12/2022)." Situação bem diversa da presente é aquela em que o próprio STJ reconhece a incidência da teoria finalista mitigada: quando o adquirente de imóvel comprova desconhecimento do mercado imobiliário e ausência de expertise em incorporação, construção e venda (vide AgInt no AREsp 1.755.516/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 19/4/2021, DJe de 22/4/2021). Não é o que se verifica no caso dos autos. Ao longo de mais de uma década de tramitação processual, nenhuma das manifestações de Época Engenharia apresentou elemento fático concreto capaz de evidenciar situação de vulnerabilidade. A agravada sequer desenvolveu tese específica nesse sentido, limitando-se, em sua apelação, a invocar a Súmula 543 do STJ, sem indicar circunstância apta a demonstrar sua condição de destinatária final vulnerável. Isso ocorreu mesmo após ter sido expressamente suscitado, nas contrarrazões recursais de Empreendimentos QR (fls. 200/207), que a incidência do Código de Defesa do Consumidor constituía questão controvertida e ainda pendente de exame. Ao contrário, a própria réplica da autora descreve a ré como empresa de engenharia habituada à comercialização de imóveis e familiarizada com as condições de mercado, circunstância que não se compatibiliza, no caso concreto, com a situação de vulnerabilidade necessária à aplicação do microssistema consumerista. Afastada a relação de consumo, não incide a Súmula 543 do STJ, que pressupõe expressamente contrato submetido ao Código de Defesa do Consumidor, tampouco a faixa de retenção de 10% a 25% dos valores pagos consolidada na jurisprudência sob esse mesmo fundamento consumerista. REGIME DE RESTITUIÇÃO E PERCENTUAL DE RETENÇÃO Afastado o fundamento consumerista, a restituição dos valores pagos pela compradora inadimplente passa a ser regida pelo direito civil comum e pelas disposições contratuais aplicáveis à espécie - no caso, as cláusulas 5.3 e 5.4 do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, que prevêem a dedução de despesas de corretagem e publicidade (10% do valor da unidade), tributos incidentes sobre os valores recebidos, encargos condominiais e tributários, taxa de ocupação e demais verbas, com devolução de apenas 70% do saldo remanescente. Entre partes empresariais, em contrato paritariamente negociado, a cláusula contratual de retenção é, em princípio, válida e prevalece sobre o arbitramento judicial discricionário de percentual. Todavia, mesmo fora do âmbito de incidência do Código de Defesa do Consumidor, remanesce ao Judiciário o poder-dever de moderar equitativamente cláusula que, na sua aplicação cumulativa, assuma feição de cláusula penal manifestamente excessiva, nos termos do art. 413 do Código Civil - de aplicação geral aos contratos civis e empresariais, independentemente de relação de consumo. Essa possibilidade de revisão judicial da cláusula penal fixada para a hipótese de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do comprador está consolidada na jurisprudência do STJ desde o julgamento, pela Segunda Seção, do REsp 1.008.610/RJ (Rel. Ministro Aldir Passarinho Junior, DJe de 03/09/2008), que assentou a possibilidade de revisão equitativa da penalidade contratual pactuada para essas hipóteses, sem prejuízo de posterior evolução jurisprudencial específica no âmbito consumerista, aqui não aplicável. No caso concreto, a compradora adimpliu 50 (cinquenta) das 80 (oitenta) parcelas contratadas, mais de 62% do preço ajustado, ao longo de vários anos de execução substancial do contrato, circunstância que, agregada às deduções cumulativas previstas nas cláusulas 5.3 e 5.4 (corretagem de 10%, mais publicidade, tributos, encargos condominiais e taxa de ocupação, com devolução de apenas 70% do saldo residual), pode resultar, na prática, em retenção substancialmente superior a 20%-30% do total pago, patamar que a jurisprudência, mesmo em relações não regidas pelo Código de Defesa do Consumidor, reputa proporcional para hipóteses assemelhadas de resolução contratual por inadimplemento do comprador. Assim, embora afastado o fundamento consumerista adotado na decisão agravada, mantenho, por fundamento diverso, o patamar de retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos, com restituição dos 80% (oitenta por cento) restantes, mediante moderação equitativa da penalidade contratual, nos termos do art. 413 do Código Civil, considerando o grau de adimplemento já alcançado pela compradora. Preserva-se, desse modo, a solução adotada na decisão agravada, sem necessidade de reabertura da instrução probatória nesta fase recursal para a apuração individualizada de cada dedução contratual, ficando eventuais divergências quanto aos cálculos reservadas à fase de cumprimento de sentença. TAXA DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL Não comporta acolhimento o pedido subsidiário de indenização por taxa de ocupação, à razão de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato. O pleito pressupõe fato específico - a posse e a fruição efetivas do imóvel pela compradora - que é expressamente controvertido nos autos desde a contestação, na qual Época Engenharia nega categoricamente ter tomado posse da sala comercial, invocando, inclusive, decisão proferida em outro processo (nº 0046152-64.2015.8.06.0220, 22ª Unidade Judiciária Especial Cível e Criminal de Fortaleza) em sentido que lhe seria favorável quanto a esse ponto específico. A própria agravante, em sua réplica de 2016, tratou o tema de forma hipotética e condicional ("caso existam proveitos oriundos de sua posse, estes deverão ser revertidos"), sem apresentar, em nenhum momento da longa tramitação processual, prova da data em que o imóvel teria sido disponibilizado à compradora ou de uso efetivo por esta. Não desconheço que o Superior Tribunal de Justiça reconhece, como regra geral, que o adquirente não fica dispensado do pagamento de indenização pelo tempo em que efetivamente ocupou imóvel alheio, ainda que titular de direito de retenção por benfeitorias (AgRg no REsp 1.854.120/PR, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 09/02/2021). Esse entendimento, contudo, pressupõe a prova do uso efetivo do bem. Exatamente o elemento que, no caso concreto, permanece controvertido e não instruído, o que impede seu acolhimento nesta via recursal. Nesse contexto, o acolhimento do pedido, tal como formulado, demandaria reexame de matéria fática não instruída nos autos, o que é incompatível com a natureza do agravo interno. Fica ressalvada a possibilidade de a matéria ser oportunamente reexaminada em fase própria, caso sobrevenham elementos de prova concretos, o que não é o caso nesta sede. SUCUMBÊNCIA Assiste razão à agravante Época Engenharia quanto à necessidade de redistribuição dos ônus sucumbenciais. A sentença de primeiro grau condenou a então requerida, integralmente, ao pagamento dos honorários advocatícios fixados em R$ 14.000,00, sob a premissa de sucumbência total desta. Todavia, o parcial provimento conferido à apelação, com o reconhecimento do direito à restituição de 80% dos valores pagos, providência anteriormente negada na origem, configura sucumbência recíproca superveniente, a impor a redistribuição proporcional da verba honorária, nos termos do art. 86 do Código de Processo Civil, e não a manutenção da condenação exclusiva da compradora. Verificada a sucumbência recíproca, os honorários advocatícios devem ser proporcionalmente distribuídos entre os litigantes, sendo vedada a simples compensação entre os valores devidos a cada parte, nos termos do art. 86 do CPC Dou provimento ao agravo interno de Época Engenharia, para determinar que os honorários sucumbenciais fixados na sentença sejam redistribuídos proporcionalmente entre as partes, à razão de 20% a cargo de Empreendimentos QR e 80% a cargo de Época Engenharia, refletindo a proporção em que cada parte decaiu de sua pretensão original ao final do julgamento da apelação, mantidos os demais parâmetros de cálculo (base de cálculo, correção monetária e juros) fixados na sentença. DISPOSITIVO Ante o exposto, CONHEÇO de ambos os agravos internos e: (a) DOU PARCIAL PROVIMENTO ao agravo interno nº 0131310-65.2015.8.06.0001/50000 (Empreendimentos QR Ltda.), apenas para afastar a incidência do Código de Defesa do Consumidor e da Súmula 543 do STJ, mantendo, por fundamento diverso - moderação equitativa do art. 413 do Código Civil -, o percentual de restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos por Época Engenharia; nego provimento aos pedidos subsidiários relativos à aplicação das deduções contratuais das cláusulas 5.3/5.4 no patamar de 70% e à indenização por taxa de ocupação; (b) DOU PROVIMENTO ao agravo interno nº 0131310-65.2015.8.06.0001/50001 (Época Engenharia Importação e Comércio Ltda.), para redistribuir os honorários sucumbenciais fixados na sentença na proporção de 20% a cargo de Empreendimentos QR e 80% a cargo de Época Engenharia. É como voto. Fortaleza, data e hora do sistema. DESEMBARGADORA CLEIDE ALVES DE AGUIAR Relatora A2