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0076922-15.2019.8.26.0100
Comunicações públicas identificadas no Diário da Justiça Eletrônico Nacional. Esta página não informa resultado, situação processual nem partes envolvidas.
- Tribunal
- TJSP
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- Período
- ago/2026 a set/2026
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Intimação
TJSP · Foro Central Cível - 3ª Vara Cível
Processo 0076922-15.2019.8.26.0100 (processo principal 1079273-17.2014.8.26.0100) - Cumprimento de sentença - Posse - THOR KIM - MARIA DIVINA FONSECA YOKOTA - - FONSECA & YOKOTA S/C LTDA e outro - Trata-se de cumprimento de sentença em que o exequente, Thor Kim, deduziu pretensão executiva contra Maria Divina Fonseca Yokota, Fonseca Yokota S/C Ltda. e Shiuji Yokota. Após o deferimento da constrição dos direitos decorrentes da cessão de direitos hereditários atribuídos à executada Maria Divina Fonseca Yokota sobre fração ideal do imóvel objeto da matrícula nº 29.099 do 14º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, fls 271/272, houve recusa do registro pela serventia extrajudicial em razão da inobservância ao princípio da continuidade registral, expedindo-se a respectiva nota de devolução, fls 312/313. Orientada a parte quanto à via adequada, fls. 320/321, instaurou-se o procedimento de dúvida registral perante o Juízo Corregedor Permanente da 1ª Vara de Registros Públicos da Capital (processo nº 1011357-43.2026.8.26.0100), no qual sobreveio sentença de procedência da dúvida suscitada pelo Oficial Registrador, chancelando a recusa e mantendo o óbice registral, conforme cópia de fls. 349/355. Intimado a esclarecer a existência de inventário ou arrolamento e a juntar certidão de matrícula atualizada, o exequente peticionou pugnando para que este Juízo Cível determine ao Oficial de Registro de Imóveis a superação forçada do princípio da continuidade, averbando a penhora dos direitos e, sucessivamente, deferindo a adjudicação de 51% do imóvel, fls. 346/348. Pois bem. O pedido de imposição judicial direta para superação do princípio da continuidade registral, formulado pelo credor, é juridicamente inviável e não comporta acolhimento, diante do conteúdo e dos limites da sentença administrativa proferida no procedimento de dúvida registral. O procedimento de dúvida registral possui índole puramente administrativa, disciplinado no âmbito da jurisdição voluntária atípica exercida pelo Juízo Corregedor Permanente dos Registros Públicos, com esteio na legislação registral e processual. Ao apreciar a suscitação de dúvida nº 1011357-43.2026.8.26.0100, o magistrado competente da 1ª Vara de Registros Públicos da Capital julgou procedente a dúvida, reconhecendo que o título não preenchia as condições necessárias para ingresso no fólio real pela ausência de prévio encadeamento subjetivo na matrícula nº 29.099, fls. 349/355. Uma vez afirmada a higidez da nota devolutiva pelo juízo materialmente vocacionado para o controle disciplinar e administrativo dos serviços delegados, não cabe a este Juízo Cível expedir ordem substitutiva para desconstituir ou derrogar o óbice mantido na sentença da dúvida, compelindo o Oficial a praticar ato recusado legitimamente na esfera registral. A orientação deste Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo expressa a necessidade de respeito ao procedimento especial registral e à inviabilidade de tutela mandamental direta nos autos da execução: EMENTA: direito civil e processual civil. Agravo de instrumento. Execução. Carta de arrematação. Recusa de registro. Princípio da continuidade registral. Necessidade de procedimento de dúvida registral. Impossibilidade de determinação judicial direta. Recurso desprovido. I. Caso em exame. 2. Agravo de instrumento interposto contra decisão pela qual foi indeferido pedido de registro compulsório de carta de arrematação, com determinação de remessa da parte interessada ao procedimento de dúvida registral. II. Questão em discussão. 2. A questão em discussão consiste em saber se o Juízo da execução pode determinar diretamente o registro da carta de arrematação, afastando exigência do Oficial de Registro de Imóveis fundada no princípio da continuidade registral. III. Razões de decidir. 3. O Oficial de Registro de Imóveis pode recusar o ingresso do título quando verificada violação ao princípio da continuidade registral, nos termos do art. 195 da Lei nº 6.015/1973. 4. A controvérsia acerca da legalidade da exigência registral deve ser resolvida por meio do procedimento de dúvida registral, conforme art. 198 da Lei nº 6.015/1973, submetido ao órgão competente. 5. A natureza originária da arrematação não afasta a necessidade de qualificação registral pelo Oficial, nem impede a incidência dos princípios registrais. 6. Precedentes do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) confirmam a necessidade de utilização do procedimento de dúvida registral em hipóteses semelhantes. IV. Dispositivo e teses. 7. Recurso desprovido. Teses de julgamento: "1. A recusa de registro de carta de arrematação fundada no princípio da continuidade registral deve ser impugnada por meio de dúvida registral. 2. A natureza originária da arrematação não afasta a necessidade de qualificação registral." Dispositivos relevantes citados: Lei nº 6.015/1973, arts. 195 e 198. Jurisprudência relevante citada: TJSP, AI nº 2078153-76.2024.8.26.0000, Rel. Des. Carlos Henrique Miguel Trevisan, 29ª Câmara de Direito Privado, j. 26.06.2024; TJSP, AI nº 2136630-63.2022.8.26.0000, Rel. Des. Walter Exner, 36ª Câmara de Direito Privado, j. 05.04.2023; TJSP, AI nº 2172872-55.2021.8.26.0000, Rel. Des. Lino Machado, 30ª Câmara de Direito Privado, j. 26.08.2021; TJSP, AI nº 2168191-42.2021.8.26.0000, Rel. Des. Fabio Tabosa, 29ª Câmara de Direito Privado, j. 15.10.2021. (TJSP; Agravo de Instrumento 2106615-72.2026.8.26.0000; Relator (a): Adilson de Araujo; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro de Santos - 10ª Vara Cível; Data do Julgamento: 29/05/2026; Data de Registro: 29/05/2026) O sistema imobiliário pátrio erige o princípio da continuidade registral como viga mestra da segurança jurídica e da oponibilidade erga omnes, impedindo que ato de oneração ou alienação incida sobre o bem se o transmitente ou devedor não ostentar titularidade formalmente inscrita na tábua imobiliária. No caso examinado, a executada Maria Divina Fonseca Yokota não figura como titular de domínio na matrícula nº 29.099, mas tão somente como suposta cessionária de direitos hereditários em relação a patrimônio pendente de formalização da partilha e abertura do inventário. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça confirma que a penhora de direitos hereditários incide exclusivamente sobre a cota patrimonial do herdeiro perante o acervo hereditário, mas não autoriza o lançamento de ônus direto sobre o fólio real imobiliário em menoscabo à cadeia de titularidade, tampouco a expropriação forçada de fração física de imóvel sem a formalização do inventário e da partilha: EMENTA: Da irresignação de ROSÁRIA: PROCESSUAL CIVIL E DIREITO REGISTRAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DE ROSÁRIA. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA DE DIREITOS HEREDITÁRIOS. ARREMATAÇÃO. IRRETRATABILIDADE DO ATO APÓS A ASSINATURA DO AUTO (ART. 903 DO CPC). REGISTRO IMOBILIÁRIO. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL (ARTS. 195 E 237 DA LRP). ESCRITURA DE DOAÇÃO NÃO REGISTRADA. INEXISTÊNCIA DE CONTRADIÇÃO INTERNA A ENSEJAR EMBARGOS DE DECLARAÇÃO (ART. 1.022, I, DO CPC). ÓBICES DE ADMISSIBILIDADE NA ORIGEM (SÚMULAS 7, 83 E 211/STJ). AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão do Tribunal estadual, que inadmitiu recurso especial manejado em execução de título extrajudicial, na qual foram penhorados e arrematados direitos hereditários relativos à fração de imóvel rural, havendo posterior indeferimento de registro da carta de arrematação por quebra de continuidade registral. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) há contradição interna no acórdão, a caracterizar violação do art. 1.022, I, do CPC; (ii) a arrematação de direitos hereditários subsiste como ato perfeito, acabado e irretratável, à luz do art. 903 do CPC; (iii) a carta de arrematação pode ingressar no registro sem a prévia regularização da cadeia dominial por sobrepartilha, em contexto de escritura pública de doação não registrada. 3. Não se caracteriza contradição interna sanável por embargos de declaração quando o acórdão, de forma coerente, distingue a validade processual da arrematação (art. 903 do CPC) da exigência material e registral de prévia regularização da cadeia dominial (arts. 195 e 237 da LRP), especialmente diante de escritura de doação não registrada, cuja existência obsta o ingresso imediato da carta no fólio real e pode ser debatida nas vias próprias, inclusive por sobrepartilha ou ação autônoma (art. 903, § 4º, do CPC). 5. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido e não provido. Da irresignação de FLÁVIO: PROCESSUAL CIVIL. DIREITO REGISTRAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DE FLÁVIO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA DE DIREITOS HEREDITÁRIOS. ARREMATAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA (ARTS. 489, § 1º, IV, E 1.022, II, CPC). COISA JULGADA. EMBARGOS DE TERCEIRO. EXTINÇÃO SEM JULGAMENTO DE MÉRITO. NÃO OCORRÊNCIA DE ALCANCE MATERIAL (ARTS. 502, 507 E 508, CPC). PREMISSA QUE DESAFIA SÚMULA 7/STJ. IRRETRATABILIDADE DA ARREMATAÇÃO (ART. 903, CPC) E CONTINUIDADE REGISTRAL. NECESSIDADE DE REGULARIZAÇÃO DOMINIAL. ÓBICE DA SÚMULA 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. Agravo em recurso especial contra decisões que inadmitiram recurso especial interposto em face de acórdão que, em agravo de instrumento, manteve a validade da arrematação de direitos hereditários, mas condicionou o registro da carta à prévia regularização da cadeia dominial por sobrepartilha ou pelo registro de doação não levada ao fólio real. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) há negativa de prestação jurisdicional por não enfrentamento de questões relevantes (arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, II, do CPC); (ii) a decisão que extinguiu embargos de terceiro por intempestividade produz coisa julgada material apta a impedir reexame da validade da expropriação (arts. 502, 507 e 508 do CPC); e (iii) a irretratabilidade da arrematação (art. 903 do CPC) assegura registro imediato, afastando o princípio da continuidade registral, ou se a revisão do acórdão demanda reexame de fatos e provas (Súmula 7/STJ). 3. A rejeição dos embargos de declaração não configura negativa de prestação jurisdicional quando as questões essenciais são enfrentadas de modo suficiente, ainda que contrariamente à tese do recorrente, atendendo ao dever de fundamentação e à delimitação do objeto controvertido. 4. A extinção de embargos de terceiro por intempestividade, por não adentrar o mérito, em princípio, forma coisa julgada formal, não material, não impedindo a ulterior análise, em outro processo, da regularização dominial e dos efeitos registrários decorrentes da expropriação. 5. A proteção conferida pelo art. 903 do CPC não derroga, por si só, normas de ordem pública da Lei de Registros Públicos, impondo ao arrematante a regularização da continuidade registral quando a expropriação recai sobre direitos hereditários; a infirmar a conclusão de que houve arrematação de mera expectativa de direito seria necessário reexame do conjunto fático-probatório, o que encontra óbice na Súmula 7/STJ. 6. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido. (AREsp n. 2.864.667/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 15/12/2025.) Em consonância com esse entendimento, este Tribunal de Justiça consolida a preservação da continuidade tabular: EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL. INSUFICIÊNCIA DA CADEIA REGISTRAL. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL. SENTENÇA MANTIDA. 1. A QUESTÃO EM DISCUSSÃO CONSISTE EM VERIFICAR A EXISTÊNCIA DE CADEIA REGISTRAL SUFICIENTE PARA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DO IMÓVEL. 2. A CADEIA REGISTRAL DO IMÓVEL NÃO AUTORIZA A PROCEDÊNCIA DA PRETENSÃO AUTORAL, POIS SE ENCERRA SEM CONTINUIDADE REGISTRAL PARA A APELANTE OU SEU EX-COMPANHEIRO. 3. O PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL IMPEDE O RECONHECIMENTO DO DIREITO À ADJUDICAÇÃO, POIS O REGISTRO PÚBLICO É O ÚNICO MEIO EFICAZ PARA CONFERIR VALIDADE À TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. 4. RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; APELAÇÃO CÍVEL 0109913-65.2007.8.26.0229; RELATOR (A): ADEMIR MODESTO DE SOUZA; ÓRGÃO JULGADOR: 7ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO; FORO DE HORTOLÂNDIA - 3ª VARA CÍVEL; DATA DO JULGAMENTO: 27/06/2025; DATA DE REGISTRO: 27/06/2025) Por conseguinte, a constrição alcança unicamente os direitos subjetivos patrimoniais que a devedora detém no monte partilhável, subsistindo a penhora unicamente no plano obrigacional e processual destes autos, sendo vedada a ordem judicial direcionada a dispensar a prévia transmissão dominial. No mesmo sentido, este Tribunal de Justiça reitera que a constrição sobre direitos aquisitivos não autoriza afastar a continuidade registral nem suprimir as exigências da qualificação do fólio real: EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS. IMÓVEL OBJETO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL. NECESSIDADE DE PRÉVIA REGULARIZAÇÃO DA MATRÍCULA. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em cumprimento de sentença que determinou à exequente a regularização da matrícula do imóvel para viabilizar a averbação da penhora efetivada nos autos. A agravante sustenta não possuir legitimidade nem poderes para promover o registro do contrato originário de compra e venda firmado entre a loteadora e a executada, bem como defende que a averbação da penhora independe do prévio registro do referido contrato. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em definir se a averbação da penhora sobre imóvel objeto de compromisso de compra e venda não registrado pode ser realizada independentemente da prévia regularização registral e da vinculação formal dos direitos aquisitivos à matrícula imobiliária. III. RAZÕES DE DECIDIR O art. 835, XII, do CPC admite a penhora de direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda, mas não afasta a observância das normas e princípios do sistema registral imobiliário. A averbação da penhora exige que os direitos aquisitivos do executado estejam formalmente refletidos na matrícula do imóvel, conferindo publicidade e eficácia perante terceiros. Enquanto não registrado o título translativo, o alienante permanece considerado proprietário do imóvel, nos termos do art. 1.245, § 1º, do Código Civil. O contrato particular de compra e venda não registrado produz efeitos apenas entre as partes contratantes, não sendo oponível a terceiros nem apto a justificar, por si só, a averbação da constrição judicial. O princípio da continuidade registral impõe correspondência entre o titular constante da matrícula e o sujeito atingido pelo ato registral, inviabilizando a averbação da penhora sem prévia regularização da cadeia dominial. Incumbe ao interessado na efetivação da averbação adotar as medidas necessárias à regularização registral, não sendo possível transferir tal ônus ao registro imobiliário ou afastar as exigências decorrentes da qualificação registral. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A penhora de direitos aquisitivos derivados de compromisso de compra e venda exige observância das regras do sistema registral imobiliário. A averbação da penhora depende da prévia vinculação dos direitos aquisitivos do executado à matrícula do imóvel mediante o respectivo registro. O contrato particular de compra e venda não registrado não produz efeitos perante terceiros nem afasta a incidência do princípio da continuidade registral. Incumbe ao interessado promover a regularização da matrícula para viabilizar a averbação da penhora. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 835, XII, e art. 1.026, § 2º; CC, art. 1.245, § 1º; Lei nº 6.015/1973, art. 172. Jurisprudência relevante citada: TJSP, Agravo de Instrumento nº 2297523-23.2025.8.26.0000, Rel. Des. L. G. Costa Wagner, 34ª Câmara de Direito Privado, j. 09.04.2026, reg. 20.04.2026; TJSP, Agravo de Instrumento nº 2026489-35.2026.8.26.0000, Rel. Des. Walter Fonseca, 11ª Câmara de Direito Privado, j. 27.04.2026, reg. 27.04.2026. (TJSP; Agravo de Instrumento 2201484-61.2025.8.26.0000; Relator (a): Hertha Helena de Oliveira; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Foro de Votorantim - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 22/07/2026; Data de Registro: 22/07/2026) De igual forma, resta prejudicado o pedido de adjudicação direta de 51% do imóvel da matrícula nº 29.099 pelo valor de avaliação de R$ 381.903,81 (fls. 358/360). Não se pode transferir ao patrimônio do exequente direito de propriedade sobre bem imóvel que jamais ingressou formalmente no domínio da executada, sob pena de vulneração aos direitos de terceiros coerdeiros e coproprietários tabulares, bem como da universalidade indivisa do espólio. Para que a constrição atinja utilidade expropriatória plena com repercussão imobiliária, impõe-se a regular tramitação do processo sucessório, com apuração de quinhões e registro do respectivo título translativo, providência que incumbe ao credor impulsionar pelas vias ordinárias e processuais cabíveis. Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça assenta a inviabilidade da adjudicação direta com base em cessão de direitos hereditários desacompanhada da regular partilha: EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IRRESIGNAÇÃO SUJEITA ÀS NORMAS DO NCPC. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. BEM IMÓVEL ADQUIRIDO POR CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. Não ficou configurada a prolação de decisão surpresa, pois o "fundamento" ao qual se refere o art. 10 do CPC é o jurídico (circunstância de fato qualificada pelo direito), e não o legal (dispositivo de lei). Entendimento do acórdão estadual em consonância com a jurisprudência do STJ. Incidência da Súmula nº 83/STJ. 3. O Tribunal concluiu que o documento de formal de partilha seria indispensável para a concessão do pedido deduzido na petição inicial, pois as duas sucessivas cessões de direitos hereditários não podem servir como base para a pretensão de adjudicação compulsória, porquanto elas não comprovam a efetiva aquisição do imóvel, mas, tão somente, a aquisição de direitos sobre a totalidade de uma herança. 3.1. Alterar o entendimento da Corte local, a respeito da ausência de elementos aptos a indicar a efetiva aquisição do imóvel sub judice pelos recorrentes, demanda a incursão na seara fático-probatória, medida vedada pela Súmula nº 7/STJ. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.955.484/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 14/12/2022.) Ante o exposto, indefiro o pedido de expedição de ordem judicial para superação forçada do princípio da continuidade registral perante o 14º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, restando mantida a constrição restrita aos direitos hereditários da devedora no plano meramente pessoal e processual. Indefiro, também, o pedido de adjudicação direta da fração ideal de 51% do imóvel objeto da matrícula nº 29.099 do 14º Registro de Imóveis da Capital. Manifeste-se a parte exequente, no prazo de 10 dias para que requeira o que entender de direito em termos de efetivo e regular prosseguimento da execução, inclusive apontando outros bens penhoráveis ou comprovando providências voltadas à abertura ou andamento do competente inventário/arrolamento dos bens deixados pelo titular tabular. Decorrido, aguarde-se provocação dos autos em arquivo. - ADV: ROBERTO GUASTELLI TESTASECCA (OAB 147070/SP), SÉRGIO REIS GUSMÃO ROCHA (OAB 178236/SP), SÉRGIO REIS GUSMÃO ROCHA (OAB 178236/SP)
Intimação
TJSP · Foro Central Cível - 3ª Vara Cível
Processo 0076922-15.2019.8.26.0100 (processo principal 1079273-17.2014.8.26.0100) - Cumprimento de sentença - Posse - THOR KIM - MARIA DIVINA FONSECA YOKOTA - - FONSECA & YOKOTA S/C LTDA e outro - Vistos. Fls. 346/348: diante do contido na sentença proferida na dúvida suscitada pelo 14º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, fls.349/355, informe o exequente se houve abertura de inventário ou arrolamento de bens, bem como traga aos autos a matrícula atualizada do imóvel objeto da matrícula nº 29.099, no prazo de 15 dias. Intime-se. - ADV: ROBERTO GUASTELLI TESTASECCA (OAB 147070/SP), SÉRGIO REIS GUSMÃO ROCHA (OAB 178236/SP), SÉRGIO REIS GUSMÃO ROCHA (OAB 178236/SP)
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