0031017-06.2018.8.16.0001

Intimação

TJPR · 13ª Vara Cível de Curitiba · Conclusão

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA - FORO CENTRAL DE CURITIBA 13ª VARA CÍVEL DE CURITIBA - PROJUDI Rua Mateus Leme, 1142 - 2ª andar - Centro Cívico - Curitiba/PR - CEP: 80.530-010 - Fone: (41) 3254-8334 - E-mail: CTBA-13VJ-E@tjpr.jus.br Autos nº. 0031017-06.2018.8.16.0001 Processo: 0031017-06.2018.8.16.0001 Classe Processual: Embargos de Terceiro Cível Assunto Principal: Antecipação de Tutela / Tutela Específica Valor da Causa: R$294.815,32 Embargante(s): FERNANDA NUNES DE CASTRO (CPF/CNPJ: 025.334.559-62) RUA LUCIANO GUIMARAES DE GARCIA , 297 SOBRADO 04 - CURITIBA/PR PAULO CESAR SCHWARZBACH (CPF/CNPJ: 026.018.649-07) RUA LUCIANO GUIMARAES DE GARCIA , 97 SOBRADO 04 - CURITIBA/PR Embargado(s): ADEMICON ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIOS S/A (CPF/CNPJ: 84.911.098/0001-29) Avenida Sete de Setembro, 5870 - Batel - CURITIBA/PR - CEP: 80.240-001 SOLIDO CONSTRUTORA & ASSESSORIA IMOBILIARIA LTDA (CPF/CNPJ: 80.762.677/0001-04) Rua Almirante Tamandaré, 938 - Alto da Rua XV - CURITIBA/PR - CEP: 80.045-170 Sequencial par: (apenso)14130 SENTENÇA I – RELATÓRIO Trata-se de Embargos de Terceiro Cível com pedido liminar, opostos por PAULO CESAR SCHWARZBACH e FERNANDA NUNES DE CASTRO em face de ADEMICON ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIOS S/A (nova denominação de Ademilar Administradora de Consórcios S/A) e SÓLIDO CONSTRUTORA & ASSESSORIA IMOBILIÁRIA LTDA. Alegam os embargantes, em síntese, que: a) em 06/10/2012, adquiriram da ré Sólido Construtora a unidade nº 04 do Condomínio Paranoá (matrícula nº 51.149 do 1º RI de Curitiba), pelo valor de R$ 269.000,00; b) efetuaram o pagamento de R$ 5.000,00 a título de sinal e R$ 145.000,00 mediante entrega de outro imóvel, restando um saldo de R$ 119.000,00 a ser quitado via financiamento bancário após a entrega dos documentos pela construtora; c) imitiram-se na posse do bem em outubro de 2012, realizando diversas benfeitorias e estabelecendo lá sua residência familiar; d) contudo, a construtora não entregou a documentação necessária para o financiamento e, em 26/11/2012, gravou o imóvel com alienação fiduciária em favor da embargada Ademicon sem a anuência dos compradores; e) em razão do inadimplemento da construtora perante a administradora de consórcio, esta consolidou a propriedade do imóvel e o levou a leilão extrajudicial. Requereram a concessão de liminar para manutenção na posse do bem e, ao final, a procedência dos embargos para afastar a constrição/consolidação sobre o sobrado nº 04. A liminar foi deferida no mov. 27.1, determinando-se a suspensão de medidas constritivas sobre o imóvel e a manutenção provisória dos embargantes na posse. A ré Ademicon apresentou contestação no mov. 43.1. Sustentou, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva. No mérito, alegou que a alienação fiduciária foi celebrada regularmente e registrada antes do registro do contrato particular dos autores, possuindo eficácia contra todos (erga omnes). Afirmou que agiu de boa-fé, que os embargantes foram negligentes ao não registrar a compra e venda e que o saldo devedor do contrato de compra não foi integralmente quitado. Citada por edital, a embargada Sólido Construtora deixou decorrer o prazo sem apresentação de defesa, razão pela qual lhe foi nomeada Curadora Especial a Defensoria Pública do Estado do Paraná, que apresentou contestação por negativa geral (mov. 259.1). Na decisão de saneamento (mov. 263.1), foram afastadas as preliminares e deferida a produção de prova oral. Em audiência de instrução e julgamento (mov. 307.1), foram colhidos os depoimentos do informante Vilson Leite Gomes e da testemunha André Alessi. A parte embargante requereu a dispensa do depoimento pessoal da ré, o que foi homologado. As partes apresentaram suas alegações finais por memoriais (mov. 311.1 e 312.1), reiterando seus posicionamentos. Os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório. II – FUNDAMENTAÇÃO A controvérsia gira em torno da legalidade da consolidação da propriedade fiduciária realizada pela credora fiduciária (Ademicon) sobre a unidade imobiliária (Sobrado nº 04) ocupada pelos embargantes, que a adquiriram da construtora mediante compromisso de compra e venda não registrado, anterior ao registro da garantia fiduciária. A pretensão dos embargantes encontra amparo no artigo 674 do Código de Processo Civil, que assegura ao possuidor de boa-fé o direito de defender sua posse contra atos de apreensão judicial ou execução promovidos por terceiros. Conforme orientação sumulada pelo Superior Tribunal de Justiça na Súmula 84/STJ: "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro." Da análise do conjunto probatório, resta incontroverso que os embargantes firmaram o contrato particular de compra e venda em 06/10/2012 (mov. 1.3), oportunidade em que se imitiram imediatamente na posse do imóvel. A prova oral produzida sob o contraditório confirmou de maneira estreme de dúvidas a posse prolongada, mansa, pacífica e de boa-fé dos embargantes desde o final de 2012. O informante Vilson Leite Gomes declarou que prestou serviços de reforma no sobrado dos autores logo que se mudaram em 2012, detalhando a realização de benfeitorias (cobertura nos fundos, troca de portas, canil). Afirmou, ainda, que os outros três sobrados do conjunto permaneceram desocupados por anos, período em que o autor Paulo cuidava e mantinha a limpeza de toda a área comum. No mesmo sentido, a testemunha André Alessi confirmou ter realizado serviços hidráulicos e de instalação de gás na residência dos autores no meio do ano de 2013, atestando que a família já residia no local e que o autor realizava melhorias estruturais no imóvel. Por outro lado, verifica-se que a alienação fiduciária celebrada entre a construtora Sólido e a administradora Ademicon foi contratada em 17/10/2012 e levada a registro no Cartório de Imóveis apenas em 26/11/2012 (conforme R-2 da Matrícula nº 51.149). Portanto, quando a garantia fiduciária foi registrada, os embargantes já detinham a posse do bem e já haviam adimplido R$ 150.000,00 do valor ajustado (mais da metade do preço total do bem). No tocante ao conflito entre a garantia real firmada pela construtora e os direitos do adquirente de boa-fé, aplica-se, por analogia, a inteligência da Súmula 308 do STJ ("A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior ao celebração do compromisso de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel"). A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná consolidou o entendimento de que a garantia fiduciária prestada pela construtora/incorporadora ao agente financiador do empreendimento não produz efeitos perante o comprador de boa-fé da unidade habitacional, independentemente de a alienação fiduciária ser anterior ou posterior ao contrato de compra e venda. O comprador de unidade residencial não pode ser responsabilizado pelas dívidas contratadas pela construtora para o financiamento global da obra. A credora fiduciária (Ademicon), ao conceder crédito à construtora, assumiu os riscos do negócio, devendo buscar a satisfação de seu crédito contra a devedora fiduciante (Sólido Construtora) sobre outros bens ou pelas vias ordinárias, e não desapossar o adquirente de boa-fé que reside no imóvel com sua família. Nesse sentido, destaca-se o entendimento do Tribunal de Justiça do Paraná: EMBARGOS DE TERCEIRO. ILEGITIMIDADE ATIVA REJEITADA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº. 84 DO STJ. CARÊNCIA DE AÇÃO POR AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL E IMPOSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO AFASTADA. INEFICÁCIA DA HIPOTECA FIRMADA ENTRE A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA E A CONSTRUTORA/INCORPORADORA PERANTE TERCEIROS ADQUIRENTES (PROMITENTES COMPRADORES) DE BOA-FÉ (SÚMULA Nº. 308 DO STJ). DESPROVIMENTO DOS RECURSOS. I - "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro" (Súmula nº 84 do STJ). As alegações de que os embargantes, ora apelados, não lograram êxito em demonstrar sua efetiva posse, esbarra no conjunto probatório encartado nos autos, eis que resta cabalmente demonstrado que os embargantes são possuidores de unidades habitacionais sobre o terreno hipotecado. Preliminar de Ilegitimidade ativa rejeitada. II - Afiguram-se presentes os requisitos do interesse processual de agir, eis que o pleito judicial é necessário, diante da impossibilidade de solução do caso na seara privada, deflagrada pelo ajuizamento da execução por parte do Banco; a via utilizada é adequada, por se enquadrar na hipótese do art. 1046 do CPC; e o pedido é, sem dúvida, útil à tutela pretendida. Preliminar rejeitada. III - "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posteriormente à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula nº. 308 do STJ). IV- Irrelevante o fato de os adquirentes/promitentes compradores não terem comprovado a quitação dos financiamentos, posto que a posse, do mesmo modo, resta presente e ameaçada. V - Prequestionamento dos dispositivos legais citados no recurso. (TJPR - 13ª Câmara Cível - AC - 410173-9 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR FERNANDO PAULINO DA SILVA WOLFF FILHO - J. 09.04.2008) Quanto ao saldo devedor remanescente do contrato de compra e venda (R$ 119.000,00), a ausência de quitação por parte dos embargantes justificou-se pela exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil), tendo em vista que a construtora deixou de fornecer as certidões e documentos livres de ônus necessários para a obtenção do financiamento bancário. Ressalta-se que a ineficácia da consolidação da propriedade perante os embargantes não extingue a obrigação contratual destes de pagar o saldo devedor à construtora (ou a quem de direito), direito este que deve ser perseguido em ação própria ou por meio de acerto de contas entre as partes, não impedindo, todavia, a procedência dos presentes embargos de terceiro para a proteção da posse e do domínio do imóvel. Sendo assim, demonstrada a posse justa e de boa-fé dos embargantes, a procedência dos embargos é medida que se impõe para confirmar a liminar e afastar os efeitos da consolidação da propriedade fiduciária em relação ao Sobrado nº 04. III – DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados nestes Embargos de Terceiro, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para o fim de: a) CONFIRMAR a medida liminar deferida no mov. 27.1, mantendo definitivamente os embargantes na posse da Unidade nº 04 do Condomínio Paranoá (Rua Luciano Guimarães de Gracia, 297, Curitiba/PR - Matrícula nº 51.149 do 1º Registro de Imóveis de Curitiba); b) DECLARAR A INEFICÁCIA, perante os embargantes, da alienação fiduciária (R-2/51.149) e da subsequente consolidação da propriedade e atos dela decorrentes (AV-6/51.149 e AV-7/51.149) gravados sobre a Unidade Autônoma nº 04 do referido imóvel em favor de ADEMICON ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIOS S/A. Oficie-se ao 1º Registro de Imóveis da Comarca de Curitiba para averbação da ineficácia dos referidos registros exclusivamente em relação à Unidade 04 do empreendimento. Em razão da sucumbência e pelo princípio da causalidade, condeno as embargadas, solidariamente, ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios em favor do patrono dos embargantes, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC. Para fins de atualização do valor da causa incidente sobre a verba honorária, incidirá correção monetária pelo IPCA (IBGE) desde o ajuizamento da ação até a data do pagamento, e juros de mora legais nos termos do art. 406 do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024 (Taxa Selic deduzida do IPCA, ou o índice oficial aplicável a partir de sua vigência). Os honorários devidos pela embargada Sólido Construtora, representada pela Defensoria Pública na condição de Curadora Especial, deverão ser revertidos em favor do FUNDEP - Fundo da Defensoria Pública do Estado do Paraná (art. 230, II, da LC Estadual nº 136/2011). Desde já, em havendo interposição de recurso de apelação, intime-se a parte recorrida para apresentar as contrarrazões no prazo legal, nos termos do artigo 1.010, § 1°, do Código de Processo Civil. Após, encaminhem-se os presentes autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, mediante as cautelas de estilo e com nossas homenagens, considerando o disposto no § 3° do artigo mencionado. Sentença publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se. Cumpram-se, no que for pertinente, as disposições do Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça deste Tribunal. Oportunamente, arquivem-se os autos, com as devidas baixas e anotações Curitiba, data da inserção no sistema. JULIANA OLANDOSKI BARBOZA Juíza de Direito Substituta