0010874-19.2015.8.11.0040

Intimação

TJMT · 1ª VARA CÍVEL DE SORRISO · Sentença

ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 1ª VARA CÍVEL DE SORRISO Processo: 0010874-19.2015.8.11.0040. AUTOR(A): TALITA TONINI REU: JOAO DAS DORES BESSA, ANGELICA ALVES FERREIRA Vistos etc. Trata-se de AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO POR TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA proposta por TALITA TONINI em face de JOÃO DAS DORES BESSA E ANGÉLICA ALVES FERREIRA (sucedidos no curso do feito por seus herdeiros em razão do falecimento de ambos), objetivando a condenação dos requeridos ao pagamento de comissão de corretagem imobiliária no patamar de 3% (três por cento) sobre o valor da área rural matriculada sob o nº 46.618 perante o Cartório de Registro de Imóveis de Sorriso/MT, avaliada em R$ 7.500.000,00 (sete milhões e quinhentos mil reais), perfazendo a importância originária de R$ 225.000,00 (duzentos e vinte e cinco mil reais), ou, sucessivamente, a fixação de 10% (dez por cento) com base na tabela do CRECI/MT, aduzindo, em síntese, que, na qualidade de corretora de imóveis inscrita no CRECI sob o nº 6061, realizou a aproximação útil e a intermediação entre os proprietários e a empresa Pôr do Sol Urbanizações Ltda., resultando na celebração de contrato particular de parceria para implantação de empreendimento imobiliário/loteamento na respectiva gleba, sem que houvesse o adimplemento da remuneração devida pela intermediação (ID 59291653 e ID 59291685). Os requeridos ofertaram contestação (ID 59291660 – fls. 01/25), sustentando, preliminarmente e no mérito, a inexistência de contrato de corretagem apto a vincular os proprietários, alegando que a autora atuou na condição de funcionária/consultora de vendas da empresa parceira Pôr do Sol Urbanizações Ltda., desprovida de autonomia profissional e atendendo a ordens de sua empregadora; que não houve contratação de serviços de corretagem pelos alienantes, tampouco compra e venda pura e simples, mas sim contrato de parceria imobiliária para rateio de lotes futuros; que eventual obrigação pelo pagamento de comissão cabia exclusivamente à pessoa jurídica parceira, conforme discutido perante a Justiça do Trabalho; e que, com esteio no Recurso Especial nº 1.288.450/AM, a comissão é encargo exclusivo de quem efetivamente contratou a intermediação, pugnando pela total improcedência dos pedidos e condenação da autora às penas da litigância de má-fé. A autora apresentou impugnação à contestação (ID 59291660 – fls. 200/206), refutando as teses defensivas e asseverando que a aproximação entre as partes contratantes decorreu única e exclusivamente de sua atuação profissional; que os próprios requeridos firmaram declaração expressa, com firma reconhecida em cartório, admitindo a intermediação do negócio sobre o imóvel da matrícula nº 46.618; que o resultado útil se consumou com a formalização da parceria e a outorga da escritura/registro imobiliário; e que, restando afastada a responsabilidade da empresa parceira na esfera trabalhista, subsiste a responsabilidade dos proprietários de honrar os honorários devidos pela aproximação frutífera, pugnando pela procedência dos pedidos inaugurais. No curso do processo, foi designada audiência de instrução e julgamento (ID 59291664, fl. 35). A prova testemunhal requerida pelos requeridos via expedição de carta precatória não foi aperfeiçoada diante da ausência de recolhimento das custas pertinentes e posterior inércia. Diante da notícia do falecimento do requerido João das Dores Bessa e, subsequentemente, da corré Angélica Alves Ferreira, o feito foi suspenso para regularização processual (decisões de ID 101746211, ID 111473415 e ID 115221321). A autora promoveu a indicação dos sucessores legítimos (ID 109758296). Realizada a citação dos herdeiros (Nivaldo Ferreira Bessa, Paula Fuentes Bessa, Lucas Mateus Fuentes Bessa, Eduardo Zordan Bessa, Zilda Bessa e Terezinha Bessa), operou-se o decurso de prazo legal sem qualquer manifestação ou habilitação voluntária (Certidão de ID 236337455). Instada, a parte requerente peticionou em ID 237203611, pugnando pela declaração da regularidade da sucessão no polo passivo, o reconhecimento da preclusão da prova oral pendente por desídia dos sucessores, o encerramento da fase instrutória e o julgamento antecipado do mérito. É o relatório. Decido. De início, com o falecimento dos requeridos primitivos e a citação válida de todos os sucessores/herdeiros nominados nos autos (ID 109758296 e certidões dos mandados), que deixaram transcorrer in albis o prazo para intervenção (Certidão de ID 236337455), resta consolidada a sucessão processual no polo passivo, nos moldes do art. 110 e art. 313, § 2º, I, do Código de Processo Civil. Outrossim, a prova testemunhal pretendida pelos requeridos restou preclusa, ante a ausência de recolhimento de preparo da carta precatória em momento oportuno e a inércia dos sucessores. Assim, estando o acervo probatório suficiente para a formação do livre convencimento motivado, impõe-se o julgamento antecipado do mérito, com esteio no art. 355, inciso I, do CPC e no art. 370, parágrafo único, do mesmo diploma. A controvérsia repousa na verificação da existência de prestação de serviços de corretagem imobiliária pela autora em favor dos requeridos, na consecução do resultado útil da aproximação e na responsabilidade dos proprietários/alienantes pelo pagamento da comissão de corretagem respectiva. O contrato de corretagem é regulado pelos artigos 722 a 729 do Código Civil. Nos termos do artigo 722 do Código Civil, “pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”. Por sua vez, o artigo 725 do mesmo diploma legal dispõe que “a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”. No caso, a prova documental carreada aos autos, em especial a declaração expressa firmada pelo proprietário de cujus acostada com a inicial (ID 59291685), declarando de livre e espontânea vontade que a autora “foi a pessoa que no mês de outubro de 2013 conversou com nós e inclusive intermediou a venda ou uma parceria com a empresa Por Do Sol Urbanizações LTDA de Sorriso - MT da chácara matrícula 46.618 com área de 266.341,96 m² (...) caso fosse feita a venda somente da chácara seria de R$ 7.500.000,00 (sete milhões e quinhentos mil reais), porém se fosse feito um loteamento o valor seria apurado quando da venda dos lotes”. A tese defensiva articulada na contestação, de que a autora agia como mera empregada da loteadora, não encontra respaldo probatório nos autos, cumprindo observar que a atuação da profissional autônoma devidamente credenciada perante o CRECI atendeu a ambas as partes para o atingimento do consenso negocial. Demonstrada a aproximação eficaz e o alcance do resultado útil (conclusão do negócio), exsurge inequívoco o dever dos comitentes/proprietários de remunerar o trabalho de corretagem. O entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é firme no sentido de que a comissão de corretagem é devida no momento em que a aproximação útil resulta na concretização do negócio: “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. APROXIMAÇÃO ÚTIL. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. ÓBICES DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. 1. Recurso especial originado de acórdão que deu provimento à apelação em ação de cobrança, por reconhecer que negócio jurídico firmado em 2019 ocorreu em razão da aproximação útil feita pelo recorrido no ano de 2014.2. Cuida-se de decidir sobre a) a existência de falha na prestação jurisdicional; b) a existência de ilegitimidade passiva; c) a ocorrência de prescrição; e d) a existência da obrigação de pagar a comissão de corretagem.3. O acórdão recorrido abordou, de forma fundamentada, todos os pontos essenciais para o deslinde da controvérsia, razão pela qual não há falar na suscitada ocorrência de violação do art. 1.022 do CPC.4. Rever a conclusão do Tribunal a quo que concluiu pela legitimidade passiva da recorrente encontra óbice nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ. Não houve impugnação quanto à existência de comissionamento. Tampouco pode ser oposta ao corretor que não tem conhecimento da cláusula que transfere do comitente para terceiro a obrigação de pagar a corretagem.5. Aplica-se o prazo quinquenal de prescrição (art. 206, § 5º, do CC)à pretensão do corretor de receber a comissão de corretagem.6. O contrato de corretagem é típico e nominado por ser regulado nos arts. 722 a 729 do Código Civil. Além disso, é oneroso, por exigir uma prestação de ambas as partes, e aleatório, pois o pagamento da comissão de corretagem dependerá de evento futuro e incerto. Por meio do contrato de corretagem, o comitente (contratante) contrata um corretor (corretor) para que este obtenha um ou mais negócios, de acordo com as instruções recebidas (art. 722 /CC).7. A comissão de corretagem é devida quando houver aproximação das partes por meio do corretor e a conclusão do negócio jurídico comissionado.8. Rever aspectos quanto à aproximação promovida pelo recorrido, à eventual influência de amizade pré-existente entre os donos das empresas compradora e vendedora e à complexidade do negócio jurídico intermediado pelo recorrido somente seria possível mediante o necessário reexame de matéria fático-probatória e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ.Recurso parcialmente conhecido e, nessa extensão, improvido, com majoração de honorários. (STJ - REsp: 00000000000002269970 SP 2025/0437197-7, Relator: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 08/06/2026, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 11/06/2026). Esse entendimento é rigorosamente perfilhado pelo Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso (TJMT): “DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO VERBAL. INTERMEDIAÇÃO EXITOSA. COMISSÃO DEVIDA. AUSÊNCIA DE AJUSTE ESCRITO QUANTO AO PERCENTUAL. ARBITRAMENTO JUDICIAL. ART. 724 DO CÓDIGO CIVIL. REDUÇÃO EQUITATIVA DA COMISSÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame Apelação interposta contra sentença que julgou procedente ação de cobrança de comissão de corretagem. II. Questão em discussão Discute-se: (i) a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem diante da ausência de prova de quitação por terceiro; e (ii) a possibilidade de redução do percentual da comissão, ante a inexistência de ajuste escrito. III. Razões de decidir (i) Comprovada a intermediação exitosa, é devida a comissão de corretagem, nos termos do art. 725 do Código Civil; (ii) A ausência de contrato escrito quanto ao percentual da corretagem autoriza o arbitramento judicial da remuneração, conforme art. 724 do Código Civil, observados os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade; (iii) Diante das peculiaridades do caso, mostra-se adequada a redução equitativa da comissão para 3% (três por cento) sobre o valor da venda do imóvel. IV. Dispositivo e tese Recurso parcialmente provido. Teses de julgamento: “1. A intermediação exitosa do negócio imobiliário assegura ao corretor o direito à comissão, ainda que inexistente contrato escrito; 2. Inexistente prova do pagamento da comissão por terceiro, subsiste a responsabilidade do vendedor pelo adimplemento; 3. Na ausência de ajuste expresso, admite-se a redução equitativa da comissão de corretagem, nos termos do art. 724 do Código Civil”. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10115463820238110037, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 21/01/2026, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/01/2026). Restou incontroverso que os requeridos não mantinham contato prévio com a loteadora e que a aproximação se deu por meio da autora, viabilizando a assinatura do "Contrato Particular de Parceria de Loteamento" (ID 59291685 – págs. 6/16) e a transferência da propriedade do bem (ID 59291685 – págs. 4/5), gerando aos proprietários proveito econômico substancial, o que impõe a justa remuneração sob pena de enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil). No tocante ao arbitramento da verba, acolhe-se o percentual principal postulado de 3% (três por cento), pactuado verbalmente e admitido no contexto negocial, incidindo sobre o valor atribuído ao imóvel pelos contratantes no instrumento declaratório (R$ 7.500.000,00). Afastam-se as alegações de litigância de má-fé da autora, por inocorrência de qualquer das hipóteses do art. 80 do CPC. Registre-se, por derradeiro, que a condenação dos herdeiros e sucessores processuais citados se submete à eficácia restrita às forças da herança deixada pelos requeridos falecidos, consoante o disposto no artigo 1.792 do Código Civil e no artigo 796 do Código de Processo Civil. A jurisprudência recente do Superior Tribunal de Justiça é uníssona em fixar que os sucessores respondem pelas dívidas do falecido nos limites das forças da herança deixada: “PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALEGAÇÃO DE VÍCIOS DE FUNDAMENTAÇÃO. INOCORRÊNCIA. ARTS. 1.022 E 489 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. RESPONSABILIDADE DOS HERDEIROS LIMITADA ÀS FORÇAS DA HERANÇA. ARTS. 796 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, 1.784 E 1.997 DO CÓDIGO CIVIL. ACÓRDÃO RECORRIDO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ, TAMBÉM QUANDO O RECURSO ESPECIAL SE FUNDA NA ALÍNEA A DO INCISO III DO ART. 105 DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Agravo interno interposto contra decisão que conheceu do agravo para negar provimento ao recurso especial. A parte agravante sustenta vícios de fundamentação no acórdão recorrido e a inaplicabilidade da Súmula n. 83/STJ. 2. Não há falha na prestação jurisdicional quando o Tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão e resolve a controvérsia com fundamentação suficiente, ainda que em desacordo com a expectativa da parte. 3. O acórdão recorrido, ao limitar a responsabilidade do sucessor às forças da herança, alinhou-se aos arts. 796 do Código de Processo Civil ("o espólio responde pelas dívidas do falecido, mas, feita a partilha, cada herdeiro responde por elas dentro das forças da herança e na proporção da parte que lhe coube") e 1.997 do Código Civil ("a herança responde pelo pagamento das dívidas do falecido;mas, feita a partilha, só respondem os herdeiros, cada qual em proporção da parte que na herança lhe coube"), bem como ao princípio da saisine do art. 1.784 do Código Civil, fixando que o teto de responsabilidade corresponde à herança transmitida no óbito, e não à soma de inventários sucessivos. 4. Incide a Súmula n. 83/STJ: "[n]ão se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida". O enunciado é aplicável também aos recursos especiais fundados na alínea a do inciso III do art. 105 da Constituição Federal. 5. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 00000000000003007540 RJ 2025/0292282-6, Relator: Ministro TEODORO SILVA SANTOS, Data de Julgamento: 11/03/2026, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJEN 17/03/2026). Posto isso, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial para o fim de condenar os requeridos (representados por seus espólios/sucessores habilitados, na proporção de seus quinhões e estritamente até o limite das forças da herança) ao pagamento da importância de R$ 225.000,00 (duzentos e vinte e cinco mil reais) em favor da autora, acrescida de correção monetária pelo índice INPC a partir da data da declaração do negócio (09/05/2014) até a entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024, passando a incidir a partir de então o IPCA (art. 389, parágrafo único, do CC); e de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação inicial válida ocorrida nos autos originários (art. 240 do CPC e art. 405 do CC) até a entrada em vigor da Lei n. 14.905/2024, momento a partir do qual incidirá a Taxa Selic deduzida do índice de atualização (IPCA), nos termos do art. 406 do CC. Condeno a parte requerida ao pagamento integral das custas, despesas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais em favor dos patronos da autora, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, observando-se igualmente a limitação às forças da herança quanto aos herdeiros. Transitada em julgado a sentença e nada mais sendo requerido, arquivem-se os autos com as baixas de estilo. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Sorriso/MT, datado e assinado digitalmente.