0005308-04.2017.8.19.0006

Intimação

TJRJ · Comarca de Barra do Piraí- Cartório da 1ª Vara · Sentença

Trata-se de ação de cobrança de alugueis e encargos c/c reparação por danos morais e materiais proposta por Gelzira Maria de Paula Lima em face de Gilmara Caetano de Andrade e Deomar Leonardo Zimermann de Souza, na qualidade de fiador. Para tanto, narrou que celebrou contrato de locação em que a ré Gilmara figurava como locatária, e o réu Deomar figurava como fiador, e tendo como objeto seu imóvel situado na Rua Manoel Pereira Lima, nº 62, no Bairro Califórnia, nesta Comarca de Barra do Piraí - RJ, com valor inicial mensal de R$ 700,00 (setecentos reais), reajustados na data contratual para R$ 727,02 (setecentos e vinte e sete reais e dois centavos). Alegou que o contrato de locação foi celebrado com prazo de 30 (trinta) meses de duração, iniciando em 28/02/2014 e com término previsto para 27/08/2016. Acrescentou que, a partir do mês de março de 2015, os réus deixaram de adimplir com suas obrigações contratuais, tendo abandonado o imóvel por volta do dia 15 de julho de 2015. Informou, ainda, que, apenas no dia 22 de julho de 2015 as chaves do imóvel foram devolvidas, porém sem quitação dos alugueis vencidos e demais encargos contratuais. Asseverou que, após a devolução das chaves, a autora e seu representante legal estiveram no imóvel para realizar a vistoria final, o que deveria ter sido feito na presença dos locatários, que não compareceram na ocasião. Pontuou que tentou, sem sucesso, entrar em contato para resolver a questão amigavelmente, o que não foi possível, tendo em vista que os réus teriam passado a não mais atender as ligações que lhes eram direcionadas. Alegou que, além de se recusarem a proceder à pintura do imóvel, os réus danificaram diversos itens, como porta do banheiro, porta da sala, pintura do imóvel, tomadas elétricas e fechadura do portão da varanda. Aduziu que os réus deixaram abandonados no interior do imóvel vasta quantidade de detritos, lixo e restos de móveis, além de supostamente terem realizado queima de materiais dentro da área do imóvel, danificando paredes e instalações de água. Informou que, ao abandonar o imóvel, os réus descumpriram os parágrafos 1º, 3º e 4º da Cláusula Sexta do contrato de locação, pois não efetuaram os reparos necessários no imóvel. Declarou que o fiador DEOMAR LEONARDO ZIMERMANN DE SOUZA também não cumpriu seu papel estabelecido no contrato de locação, visto que também não arcou com os alugueis e encargos pactuados. Juntou, em sua petição inicial, planilhas contendo os valores devidos a título de alugueis em atraso, além de orçamentos para a compra de materiais de construção suficientes para os reparos dos supostos danos causados pelos réus. Assim, requereu a condenação dos réus ao pagamento de R$ 7.080,40 (sete mil e oitenta reais e quarenta centavos), devidamente atualizados, referentes aos alugueis e encargos contratuais em atraso; bem como de R$ 1.255,92 (hum mil duzentos e cinquenta e cinco reais e noventa e dois centavos), a título de danos materiais; além de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de danos morais. Por fim, requer a condenação dos réus em aos honorários de sucumbência no montante de 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa devidamente corrigida. Com a inicial, vieram os seguintes documentos: declaração de Imposto de Renda da autora; contrato de locação; documento de entrega das chaves aos réus; comprovante de vínculo da ré Gilmara com o imóvel; termo de devolução das chaves; planilha com valores dos alugueis em atraso; diversas fotos demonstrando os danos relatados. Contestação apresentada pela ré Gilmara no id. 230. Preliminarmente, requereu gratuidade de justiça, arguindo que estava desempregada, sem auferir renda. Juntou, para tanto, capturas de telas do site da Receita Federal demonstrando que não declara Imposto de Renda. Afirmou que o responsável financeiro por todas as despesas era seu companheiro Deomar, que faleceu em 11/02/2017. No mérito, sustentou a ausência de responsabilidade civil, por falta de ato ilícito, nexo de causalidade e prova do dano. Reforçou que as chaves do imóvel foram entregues ao advogado da autora, dr. Fernando, e que este as recebeu sem consignar qualquer dano causado ao imóvel. Assim, pugnou pela improcedência dos pedidos formulados pela autora. Contestação apresentada pelo espólio de Deomar Leonardo Zimermann, na pessoa da inventariante Gilmara Caetano de Andrade. Preliminarmente, requereu gratuidade de justiça e aduziu sua ilegitimidade passiva para figurar na demanda, afirmando que o espólio não pode ser responsabilizado pelos custos supostamente devidos após a efetiva entrega das chaves do imóvel à locadora. Argumentou que a obrigação do fiador limita-se ao prazo da locação e, em caso de morte, transmite-se apenas até a data do óbito, não podendo seus herdeiros ou o espólio responderem por encargos posteriores, especialmente quando já cessada a posse direta do locatário. No mérito, informou que a entrega das chaves ocorreu na presença e com recebimento pelo advogado da autora, ocasião em que poderia ter sido realizada vistoria e apontados eventuais danos, o que não ocorreu. Sustentou que as supostas avarias não foram registradas em termo de entrega de chaves e não contam com prova robusta de que tenham sido causadas pelo locatário ou pelo fiador e que, por esse motivo, débitos posteriores não podem ser imputados ao de cujus ou ao seu espólio. Ademais, pontuou que não há comprovação documental idônea de que o de cujus tenha sido regularmente constituído em mora ou que lhe tenha sido oportunizada a quitação dos débitos antes de seu falecimento. Acrescentou que a parte autora não comprovou que os danos apontados decorreram de conduta do locatário ou do fiador, e não de desgaste natural ou de ocupantes posteriores. Por fim, sustentou que o mero inadimplemento contratual, por si só, não é capaz de gerar dano moral. Requereu a improcedência dos pedidos formulados na inicial. Manifestação de ambos os réus acerca das provas a serem produzidas em id. 358 e 363. Intimada, a demandante não manifestou em réplica, nem especificou provas, conforme certificado em id. 367. Decisão saneadora em id. 369, ocasião em que foram fixados os pontos controvertidos e deferida a produção de depoimento pessoal da autora, prova testemunhal, bem como prova documental suplementar, desde que limitada a fatos controvertidos e observadas as regras do CPC para juntada superveniente (art. 435), evitando-se inovação indevida, nos termos requeridos pela ré. Assentada da audiência realizada em 05/05/2026, em que foi colhido o depoimento pessoal da parte autora (id. 388). Na oportunidade, ao ser perguntada sobre como se deu a devolução das chaves, informou que o responsável pela locação da casa foi dr. Fernando (seu advogado). Aduziu que, quando da devolução das chaves, foi comunicado à ré que seria realizada uma vistoria na casa, porém Gilmara não compareceu. Acrescentou que a casa apresentava diversos danos nas portas, nas fechaduras, na pintura, além de ter verificado a presença de destroços que pareciam ferro-velho na garagem e sujeiras no quintal. Afirmou que não se recorda por quanto tempo a ré viveu no imóvel. Reiterou que as chaves foram entregues por Gelzira diretamente ao dr. Fernando, que, na ocasião, marcou uma data para a vistoria, à qual Gelzira não compareceu. Informou que, antes de Gelzira residir no imóvel, os itens mencionados não estavam danificados, pois foram arrumados pela autora e seu marido. Posteriormente, informou que não foi possível encontrar Gelzira para tratar sobre o assunto, visto que seu paradeiro era desconhecido. Reforçou que o contrato de locação foi firmado com o dr. Fernando e que não participou das tratativas, tendo apenas assinado o contrato. Pontuou que os pagamentos eram realizados por Gilmara diretamente ao dr. Fernando, que então repassava os valores para a autora. Relatou que não se recorda onde estão os recibos repassados por dr. Fernando. Asseverou que a ré estava devendo alguns meses de aluguel e que a própria entrou em contato com dr. Fernando informando que iria devolver as chaves e sair do imóvel. Afirmou que não se recorda da data em que foi realizada a vistoria após a saída de Gilmara do imóvel, reiterando que Gilmara não compareceu. Declarou que, apesar de saber posteriormente quem era a mãe de Gilmara, não buscou procurá-la para saber o paradeiro de Gilmara, acrescentando que essa incumbência era do dr. Fernando. Por fim, sustentou não saber o motivo da ação ter sido ajuizada dois anos após os fatos, isto é, a saída de Gilmara do imóvel. Alegações finais da parte autora em id. 394, e da parte ré em id. 402. Relatados. Decido. Em atenção ao disposto no art. 489, II do CPC, bem como no art. 93, IX da Constituição da República Federativa do Brasil e, portanto, às exigências do devido processo legal e do Estado Democrático de Direito, exponho os fatores que contribuíram para a convicção deste juízo, a partir do trinômio de questões que englobam a atividade cognitiva do magistrado e passo ao julgamento do feito. DAS PRELIMINARES Defiro a gratuidade de justiça, tendo em vista os documentos em id. 16 e 17, apresentados pela autora, bem como documento de id. 241, apresentado pela ré. Acerca da ilegitimidade passiva do espólio de Deomar Leonardo Zimermann, a alegação não deve prosperar, tendo em vista que, no momento do fim da relação contratual (entrega das chaves), o fiador Deomar ainda era vivo. Nesse sentido, a responsabilidade da fiança se limita ao tempo decorrido até a morte do fiador, que, neste caso, ocorreu em 2017, e não pode ultrapassar as forças da herança. No caso em tela, verifica-se que o fiador Deomar ainda figurava como responsável pelas obrigações contratuais, na qualidade de fiador, até o fim do contrato de locação, que se deu em 22 de julho de 2015, tendo em vista que sua morte ocorreu apenas em 11/02/2017. Observa-se que o art. 836, do Código Civil, trata do tema: A obrigação do fiador passa aos herdeiros; mas a responsabilidade da fiança se limita ao tempo decorrido até a morte do fiador, e não pode ultrapassar as forças da herança. DO MÉRITO A controvérsia reside em determinar i) a existência e extensão do inadimplemento de aluguéis e encargos no período indicado; ii) a ocorrência de danos no imóvel e o nexo causal com conduta imputável à parte ré; iii) eventual constituição em mora e seus efeitos; iv) a responsabilidade da parte ré pelos valores postulados, inclusive quanto à delimitação temporal das obrigações locatícias após a entrega das chaves (conforme tese defensiva). Em relação aos valores de alugueis vencidos e não pagos apontados pela autora, observa-se que a ré não foi capaz de apresentar qualquer fato impeditivo, modificativo ou extintivo em sua defesa. Nesse sentido, o art. 23, inciso I, da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) informa que incumbe ao locatário pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato. Por outro lado, em relação aos argumentos da autora sobre os danos supostamente causados ao imóvel pelos réus, é necessário reconhecer que assiste razão à parte ré quanto à ausência de nexo de causalidade. Isto é, não há comprovação nos autos de que os danos foram causados pelos réus durante o período de locação do imóvel. De fato, analisando-se minuciosamente o conjunto probatório produzido, forçoso reconhecer que não restou devidamente comprovado pela autora que os danos existentes no imóvel foram causados pelos réus, sendo certo a apresentação de fotos, por si só, não possui tal força probatória. Ressalte-se que, mesmo intimada, a autora permaneceu inerte em momentos processuais importantes, e, dessa forma, não produziu qualquer prova capaz de comprovar a existência de nexo causal entre os danos apresentados na inicial e suposto ato ilícito praticado pelos réus. No mesmo sentido, no tocante ao pleito de indenização por danos materiais, a demandante apenas apresenta fotos dos danos e planilhas contendo orçamentos para eventual reparo. No entanto, como se sabe, os danos materiais não se presumem e devem ser comprovados. Na hipótese, fato é que a autora não logrou comprovar os danos decorrentes dos fatos narrados e não requereu a produção de qualquer outro meio de prova. Ademais, conforme se observa no Termo de Devolução de Chaves, a ré realizou a devolução das chaves ao advogado da autora, sem que este fizesse constar no Termo qualquer pendência referente ao estado de conservação do imóvel, ressaltando apenas que a devolução das chaves não caracteriza a quitação dos débitos anteriores. Dessa forma, pela análise do conjunto probatório, entendo que o único pedido autoral que merece prosperar é o referente aos valores dos alugueis devidos e não pagos até a data de devolução das chaves. E isso porque a parte autora não logrou demonstrar os fatos constitutivos do seu direito referente aos demais pedidos, ônus que lhe competia a teor do art. 373, I do CPC e do qual não se desincumbiu a contento. DISPOSITIVO Pelo exposto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE a pretensão autoral, na forma do art. 487, I, do CPC, para condenar os réus ao pagamento dos valores referentes a alugueis vencidos e não pagos, corrigidos monetariamente desde a data de cada vencimento e acrescidos de juros legais a contar da citação. Diante da sucumbência recíproca, condeno cada uma das partes ao pagamento de metade das custas do processo, respeitada a gratuidade de justiça deferida às partes. Nada obstante, condeno os réus ao pagamento de honorários advocatícios, os quais fixo 10% sobre o valor da condenação. Outrossim, condeno a autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono da ré, fixados em 10% sobre a diferença entre o valor da causa e o valor da condenação, respeitada a gratuidade de justiça outrora deferida. Transitada em julgado e, nada mais sendo requerido, dê-se baixa e arquive-se. P.I.