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0000815-92.1997.8.11.0010
Comunicações públicas identificadas no Diário da Justiça Eletrônico Nacional. Esta página não informa resultado, situação processual nem partes envolvidas.
- Tribunal
- TJMT
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- ago/2026
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Intimação
TJMT · 2ª VARA DE JACIARA · Decisão
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 2ª VARA DE JACIARA DECISÃO Processo: 0000815-92.1997.8.11.0010. EXEQUENTE: BANCO DO BRASIL S.A. EXECUTADO: ALINDO PEREIRA MARTINS, DORALIS PEREIRA MARTINS Trata-se de Ação de Execução de Título Extrajudicial em que figuram as partes em epígrafe. Colhe-se dos autos que, deferida a renovação da avaliação do imóvel penhorado (matrícula n.º R/7.326 do 1º Serviço Notarial e Registral de Jaciara/MT) ante o decurso de lapso temporal superior a quatro anos desde a última estimativa judicial (art. 873, II, do CPC), a Sra. Oficiala de Justiça restituiu o mandado sem cumprimento integral, certificando que a filha da executada informou que o lote não mais conteria a área total de 400,00 m² tendo os fundos sido supostamente alienados e desmembrados a terceiros, sem que haja elementos fáticos no local para precisar a fração remanescente (ID 234297320). Instada a se manifestar, a instituição financeira exequente postulou a expedição de novo mandado de avaliação sobre a integralidade da área constante no fólio real, haja vista a inexistência de qualquer averbação de desmembramento ou transmissão dominial na matrícula imobiliária, pugnando pela autorização de uso de força policial em caso de recalcitrância e concessão de prazo suplementar para juntada de guia de diligência (ID 235328371). É o necessário. DECIDO. Da higidez do registro imobiliário, da fé pública registral e da inoponibilidade de desmembramentos/alienações fáticas No sistema registral imobiliário pátrio vigora o princípio da fé pública, da publicidade e da continuidade dos registros públicos (arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil c/c Lei n.º 6.015/1973), segundo os quais a propriedade e as modificações qualitativas e quantitativas do imóvel transferem-se e aperfeiçoam-se unicamente mediante o respectivo registro e averbação no Cartório de Registro de Imóveis competente. A certidão de inteiro teor da matrícula n.º R/7.326 encartada aos autos demonstra, de forma estreme de dúvidas, que o bem constrito perfaz um lote urbano com área de 400,00m2 (lote n.º 17, quadra n.º 156), inexistindo qualquer averbação de parcelamento do solo, desmembramento administrativo ou alienação perante o Ofício Imobiliário. Tratando-se de imóvel gravado com garantia real hipotecária e com penhora judicial formalizada e registrada (R-3/7.326), eventuais negócios jurídicos particulares de cessão, promessa de compra e venda ou loteamentos de fato desprovidos de registro (res inter alios acta) revelam-se inoponíveis à execução e à eficácia da constrição judicial. O direito real de garantia confere ao credor a eficácia erga omnes e o direito de sequela (art. 1.419 do Código Civil), de modo que negócios não averbados não afetam a titularidade e a conformação do bem registrado. Nesse sentido é o entendimento consolidado pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. HIPOTECA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. FATO SUPERVENIENTE. ART. 493 DO CPC. INOPONIBILIDADE A TERCEIRO DE BOA-FÉ. COMPETÊNCIA DO JUÍZO DA EXECUÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de Instrumento interposto em virtude decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência para suspender leilão judicial e demais atos expropriatórios incidentes sobre imóvel hipotecado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As controvérsias recursais consistem em: (i) definir se o acórdão que reconheceu saldo devedor decorrente de compromisso de compra e venda constitui fato superveniente apto a influir no julgamento da causa, nos termos do art. 493 do Código de Processo Civil; (ii) estabelecer se esse pronunciamento judicial afasta a prevalência da hipoteca regularmente registrada e transfere ao juízo da recuperação judicial a competência para deliberar sobre os atos expropriatórios incidentes sobre o imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O acórdão invocado como fato superveniente limita-se ao reconhecimento do saldo devedor decorrente da relação obrigacional existente entre os contratantes do compromisso de compra e venda, sem apreciar a eficácia do negócio perante terceiros, a validade da hipoteca ou a competência do juízo recuperacional. 4. O art. 493 do Código de Processo Civil exige que o fato superveniente seja constitutivo, modificativo ou extintivo do direito discutido e possua aptidão para influir no julgamento da causa, requisito não atendido pelo pronunciamento judicial invocado. 5. O compromisso de compra e venda não registrado produz apenas efeitos obrigacionais entre as partes contratantes, permanecendo inapto a produzir efeitos perante terceiros de boa-fé, nos termos do regime da publicidade registral. 6. A hipoteca regularmente constituída e registrada confere direito real de garantia dotado de eficácia erga omnes e direito de sequela, não sendo afetada por posterior pronunciamento judicial relativo à relação obrigacional entre alienante e adquirente. 7. O reconhecimento judicial da validade e do adimplemento parcial do compromisso de compra e venda não supre a ausência de registro imobiliário nem altera a titularidade dominial constante da matrícula do imóvel. 8. Permanecem íntegros os fundamentos do precedente anteriormente firmado pela Câmara, segundo os quais o imóvel não integra o acervo patrimonial submetido aos efeitos da recuperação judicial, competindo ao juízo da execução processar os atos expropriatórios, em conformidade com o Verbete Sumular n.º 480 do Superior Tribunal de Justiça. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. O pronunciamento judicial que apenas reconhece saldo devedor decorrente de compromisso de compra e venda não constitui fato superveniente apto a modificar o julgamento da causa para os fins do art. 493 do Código de Processo Civil. 2. O compromisso de compra e venda de imóvel não registrado produz efeitos exclusivamente obrigacionais entre os contratantes e não é oponível ao credor hipotecário de boa-fé. 3. A hipoteca regularmente registrada prevalece perante terceiro adquirente que não promoveu o registro do título aquisitivo. 4. A competência para deliberar sobre atos expropriatórios de imóvel gravado por hipoteca regularmente constituída permanece com o juízo da execução quando o bem não integra o acervo patrimonial submetido à recuperação judicial. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 493, 922, 923 e 1.019, II. CC, arts. 1.245, 1.419 e 1.422. Jurisprudência relevante citada: TJMT, Agravo de Instrumento n.º 1002275-19.2023.8.11.0000, Primeira Câmara de Direito Privado, Rel. Des.ª Nilza Maria Pôssas de Carvalho, j. 28.11.2023. TJMT, N.U. 1010543-57.2026.8.11.0000, Segunda Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Helio Nishiyama, j. 13.05.2026, DJe 18.05.2026. STJ, Verbete Sumular n.º 480. (TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10194866320268110000, Relator: CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Data de Julgamento: 30/07/2026, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/07/2026) Em idêntica diretriz, a Quarta Câmara de Direito Privado do TJMT assentou que a alienação ou posse oriunda de avença particular não levada a registro não afasta a garantia e a penhora regularmente inscritas: EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. POSSE ADVINDO DE CESSÃO PARTICULAR NÃO REGISTRADA. BEM HIPOTECADO. INOPONIBILIDADE AO CREDOR HIPOTECÁRIO. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes embargos de terceiros opostos por particular que alegava posse sobre imóvel objeto de constrição judicial em execução movida por credor hipotecário (PREVI). O embargante sustentava que a posse, adquirida por meio de cessão particular não registrada, seria protegida nos termos da Súmula 84 do STJ, inclusive com possibilidade de usucapião. A sentença rejeitou a pretensão sob o fundamento de que o direito real de garantia, regularmente registrado, prevalece sobre a posse posterior. No apelo, alegou-se: (i) nulidade da sentença por ausência de fundamentação; (ii) proteção possessória conferida pela Súmula 84 do STJ; e (iii) possibilidade de usucapião de bem hipotecado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se o recurso de apelação é tempestivo; (ii) analisar se há ausência de dialeticidade ou inovação recursal; (iii) verificar se a posse alegada pelo embargante é oponível ao credor hipotecário titular de hipoteca regularmente registrada anteriormente à aquisição da posse. III. RAZÕES DE DECIDIR O recurso de apelação é tempestivo, pois foi protocolado em 24/09/2025, conforme data final indicada pelo sistema processual eletrônico, o qual já considera feriados e dias não úteis. A segurança jurídica e o princípio do acesso à justiça recomendam o reconhecimento da tempestividade quando a parte se orienta pelas informações oficiais do sistema. A alegação de ausência de dialeticidade não procede, uma vez que o apelante enfrentou os fundamentos centrais da sentença, ainda que de forma não aprofundada, o que permite a análise do mérito recursal e garante o contraditório. Também não há inovação recursal, pois os argumentos centrais — posse baseada em cessão particular, aplicação da Súmula 84 do STJ e possibilidade de usucapião — já haviam sido apresentados na inicial. A divergência quanto ao marco temporal da posse configura apenas imprecisão fática, não inovação. A sentença é suficientemente fundamentada e atende ao art. 489, § 1º do CPC, pois enfrentou os pontos jurídicos relevantes, especialmente quanto à prevalência da hipoteca sobre a posse não registrada e adquirida posteriormente. A posse alegada pelo embargante, ainda que anterior à constrição, foi adquirida após a constituição da hipoteca, sem registro do negócio jurídico nem anuência do credor, o que torna inoponível o direito possessório frente ao direito real de garantia, conforme art. 1.419 do CC. A Súmula 84 do STJ, embora reconheça a admissibilidade de embargos de terceiros fundados em posse oriunda de contrato particular não registrado, não afasta o direito de sequela do credor hipotecário, quando a hipoteca é anterior e registrada. A eventual pretensão de usucapião não pode ser analisada nos embargos de terceiro, que têm natureza possessória, não sendo via própria para reconhecimento da aquisição da propriedade. Ademais, há indícios nos autos de que o embargante tinha ciência da hipoteca, o que compromete a boa-fé exigida para a usucapião. A jurisprudência é pacífica no sentido de que negócios particulares celebrados sem anuência do credor hipotecário são inoponíveis a este, prevalecendo o direito real de garantia regularmente constituído. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: O prazo recursal indicado pelo sistema processual eletrônico deve prevalecer, por segurança jurídica, salvo erro evidente. A impugnação ainda que sucinta aos fundamentos da sentença é suficiente para afastar a preliminar de ausência de dialeticidade. Não configura inovação recursal a correção ou complementação de fatos já deduzidos na fase inicial da demanda. A posse oriunda de cessão particular não registrada, adquirida após a constituição de hipoteca regularmente registrada, não é oponível ao credor hipotecário. A possibilidade de usucapião de bem hipotecado não pode ser reconhecida em embargos de terceiro, por demandar ação própria e prova da boa-fé, ausente no caso concreto. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 4º, 224, 489, § 1º, 674, 1.010, II e III, 1.475 e 1.419; CC, art. 1.419. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 84; TJSP, Apelação Cível nº 0004654-78.2015.8.26.0495, Rel. Des. Silveira Paulilo, 21ª Câmara de Direito Privado, j. 16.02.2017, DJESP 23.02.2017 (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 00027172920198110004, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 13/11/2025, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/11/2025) No mesmo sentido caminha a orientação do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual gravames reais previamente inscritos no registro de imóveis prevalecem sobre negociações privadas posteriores desprovidas de registro (STJ, AgInt no REsp 2.125.867/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 13/05/2024; AgInt nos EDcl no REsp 1.875.125/DF, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, DJe 26/11/2021) Portanto, para fins judiciais e de expropriação executiva, prevalece a descrição tabular constante da matrícula, devendo o ato avaliatório recair sobre a totalidade do imóvel e benfeitorias nele edificadas, consoante a sua conformação registral originária. Da renovação da diligência de avaliação e cumprimento do múnus pelo Oficial de Justiça Nos termos do art. 870 do Código de Processo Civil, a avaliação de bens penhorados compete originariamente ao Oficial de Justiça avaliador, a quem incumbe atribuir o valor de mercado ao imóvel no estado em que se encontra, colhendo elementos no local e junto aos corretores da praça imobiliária. A realização de perícia técnica por profissional especializado é medida excepcional (art. 870, parágrafo único, do CPC), revestindo-se o ato do meirinho de presunção de legitimidade: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL PENHORADO. PEDIDO DE NOVA AVALIAÇÃO. EXCESSO DE PENHORA. RECURSO NÃO PROVIDO. I. Caso em exame 1. O recurso. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em execução de título extrajudicial, rejeitou a impugnação ao laudo de avaliação de imóvel rural penhorado e homologou o bem no valor de R$ 6.582.673,83. 2. Fato relevante. Os agravantes sustentam que a avaliação é nula porque foi realizada por oficiala de justiça, sem conhecimento técnico especializado. Alegam subavaliação do imóvel com base em anúncios de mercado e na defasagem temporal da prova emprestada utilizada pelo juízo. Também afirmam haver excesso de penhora, em razão da expressiva diferença entre o valor do bem e o crédito executado, requerendo a realização de nova avaliação por profissional habilitado e o desmembramento da área suficiente para garantir a execução. 3. A decisão recorrida. O juízo de origem concluiu que a avaliação observou o método comparativo, com vistoria no local e pesquisa de mercado, não havendo demonstração de erro, dolo ou outra hipótese prevista no art. 873 do CPC que justificasse nova avaliação, razão pela qual homologou o laudo. II. Questão em discussão 4. Há duas questões em discussão: (i) saber se a avaliação realizada por oficiala de justiça é inválida por exigir conhecimentos técnicos especializados ou por apresentar subavaliação do imóvel; e (ii) saber se o alegado excesso de penhora autoriza o desmembramento do imóvel rural para satisfação parcial da execução. III. Razões de decidir 5. A avaliação de imóvel pode ser realizada por oficial de justiça, nos termos do art. 870, parágrafo único, do CPC, salvo quando demonstrada a necessidade de conhecimentos técnicos especializados. No caso, o laudo foi elaborado mediante vistoria in loco, método comparativo e pesquisa de mercado, sem evidência de complexidade que justificasse a nomeação de perito. 6. A realização de nova avaliação é medida excepcional e depende da comprovação das hipóteses previstas no art. 873 do CPC. A mera discordância da parte, amparada em anúncios de venda e sem laudo técnico idôneo, não afasta a presunção relativa de legitimidade da avaliação oficial. 7. A prova emprestada referente a imóvel contíguo corroborou a compatibilidade do valor apurado com o mercado local, inexistindo demonstração concreta de erro ou subavaliação. 8. O princípio da menor onerosidade da execução não prevalece sobre o interesse do credor quando inexistir prova de que o desmembramento do imóvel preserva sua liquidez e assegura a satisfação do crédito. A fragmentação de imóvel rural de grande extensão, sem demonstração de viabilidade econômica, pode comprometer a alienação judicial. IV. Dispositivo e tese 9. Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. A avaliação realizada por oficial de justiça somente deve ser substituída quando demonstradas as hipóteses previstas no art. 873 do CPC ou a necessidade de conhecimentos técnicos especializados. 2. A mera discordância quanto ao valor atribuído ao imóvel, desacompanhada de prova técnica idônea, não justifica a realização de nova avaliação. 3. O excesso de penhora não autoriza o desmembramento de imóvel rural sem demonstração de viabilidade econômica da alienação parcial e preservação da efetividade da execução.” Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 797, 870, parágrafo único, e 873. (TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10147994320268110000, Relator: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 24/06/2026, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/06/2026) A mera alegação verbal de terceiros ou herdeiros acerca de alteração fática da área ocupada ou suposta alienação informal não constitui óbice idôneo ao cumprimento da ordem judicial. Compete ao meirinho vistoriar o bem, descrever minuciosamente o terreno, as benfeitorias existentes, o estado de conservação e, caso constate ocupação fática parcial por terceiros, ressalvar circunstanciadamente tal fato no laudo, sem deixar de estimar o valor global do imóvel correspondente à integralidade da matrícula. DISPOSITIVO Ante o exposto: DEFIRO o pleito da parte exequente e DETERMINO a expedição de novo MANDADO DE AVALIAÇÃO do imóvel matriculado sob o n.º R/7.326 do 1º Serviço Notarial e Registral de Jaciara/MT (Lote n.º 17, Quadra n.º 156, Rua Irahy, área de 400,00m²), devendo o(a) Sr.(a) Oficial(a) de Justiça Avaliador(a) proceder à avaliação da integralidade do bem e de suas acessões/benfeitorias, elaborando laudo circunstanciado na forma dos artigos 870 e 872 do Código de Processo Civil, certificando as condições fáticas de ocupação do lote sem prejuízo da apuração do valor global da área tabular. CONCEDO à parte exequente o prazo de 10 (dez) dias para juntar aos autos o comprovante de recolhimento da diligência do Oficial de Justiça (ou comprovar a vinculação de guia já recolhida). Comprovado o preparo da diligência, EXPEÇA-SE o mandado com urgência. Fica desde logo autorizado o uso de força policial e arrombamento, se estritamente necessários, caso haja oposição injustificada de moradores ou ocupantes ao livre acesso do meirinho para a vistoria e avaliação do imóvel (art. 846, caput e §§ 1º e 2º, do CPC), devendo o Oficial certificar minuciosamente os atos praticados. Juntado o laudo de avaliação, INTIMEM-SE as partes para manifestação no prazo comum de 10 (dez) dias (art. 872, § 2º, do CPC). Cumpra-se, com as cautelas de estilo. Jaciara/MT, data registrada no sistema. Fernanda Mayumi Kobayashi Juíza de Direito
Intimação
TJMT · 2ª VARA DE JACIARA
CERTIFICO E DOU FÉ que, nesta data faço expedir intimação do advogado da parte exequente via sistema , para no prazo legal efetuar o depósito da diligência do Oficial de Justiça
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