Vício construtivo em apartamento novo: construtora é obrigada a consertar?

A análise depende do tipo de problema, da data em que apareceu e do pedido realizado pelo proprietário.

É importante distinguir situações como:

• defeito aparente
• vício oculto
• problema de acabamento
• infiltração
• falha em impermeabilização
• rachadura
• defeito hidráulico
• problema elétrico
• vício que afeta solidez, segurança ou habitabilidade.

Essa distinção também influencia os prazos aplicáveis.

O Código Civil estabelece, no artigo 618, garantia legal de cinco anos para solidez e segurança em construções consideráveis. O STJ reafirma que esse período é prazo de garantia, e não simplesmente prazo prescricional para qualquer ação.

Não.

Um problema pode decorrer de:

• construção
• desgaste natural
• manutenção inadequada
• reforma realizada pelo proprietário
• intervenção de vizinho
• instalação posterior.

Para responsabilizar a construtora, é importante demonstrar que o defeito possui relação com a obra entregue.

Por isso, em problemas técnicos relevantes, um laudo de engenheiro ou arquiteto pode ser muito importante.

Entre os problemas frequentemente discutidos estão:

• infiltração em paredes
• vazamento
• impermeabilização inadequada
• fissuras e rachaduras
• desprendimento de revestimento
• problemas na cobertura
• falhas em tubulações
• defeitos elétricos
• inclinação inadequada de pisos
• problemas em áreas comuns
• falhas estruturais.

A existência do defeito não define automaticamente quem é responsável. É necessário identificar sua causa.

O artigo 618 do Código Civil prevê que, em contratos de empreitada de edifícios ou construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responde durante cinco anos pela solidez e segurança do trabalho, inclusive em razão dos materiais e do solo.

O STJ entende que essa garantia pode alcançar situações que comprometam as condições de habitabilidade do imóvel, e não apenas risco imediato de desabamento.

Isso não significa, entretanto, que qualquer defeito estético esteja automaticamente submetido à mesma regra de cinco anos.

Não necessariamente.

Essa é uma das confusões mais comuns.

O STJ diferencia:

prazo de garantia

de

prazo para exercer determinada pretensão judicial.

Para problemas relacionados à solidez e segurança cobertos pelo artigo 618, os cinco anos funcionam como período de garantia.

O STJ também possui jurisprudência no sentido de que, constatado o vício dentro desse período, uma pretensão indenizatória decorrente de inadimplemento contratual pode estar submetida ao prazo prescricional de dez anos do artigo 205 do Código Civil.

Por isso, não é correto afirmar:

“Passaram cinco anos da entrega, então qualquer direito acabou automaticamente.”

É necessário saber:

• qual defeito apareceu
• quando apareceu
• qual pedido será feito.

O CDC possui regra própria para vícios em produtos e serviços duráveis.

Para vícios aparentes ou de fácil constatação, o artigo 26 prevê prazo decadencial de 90 dias.

Em vício oculto, o prazo começa quando o defeito fica evidenciado.

O STJ já aplicou essa distinção a problemas construtivos e também diferencia reclamação para correção do vício de pretensões indenizatórias decorrentes dos prejuízos causados.

Isso mostra por que não existe um único prazo chamado:

“prazo para processar a construtora”.

Pode continuar existindo responsabilidade.

Vícios ocultos normalmente só se tornam perceptíveis depois de determinado tempo.

Exemplos:

• impermeabilização inadequada percebida após períodos de chuva
• tubulação com falha interna
• fissura progressiva
• problema de fundação.

A data em que o defeito surgiu ou ficou perceptível deve ser documentada.

A análise se torna mais difícil, especialmente quando a pretensão depende da garantia do artigo 618.

Em decisão recente, o STJ voltou a destacar que o prazo de cinco anos representa garantia pela solidez e segurança da obra e afastou responsabilidade em situação na qual o defeito apenas surgiu muitos anos depois desse período.

Isso não significa que todo problema surgido depois de cinco anos tenha exatamente o mesmo resultado, porque podem existir:

• outras obrigações contratuais
• vícios diferentes
• datas distintas de constatação
• pretensões jurídicas diferentes.

Uma garantia contratual não pode simplesmente eliminar garantias impostas pela legislação.

O contrato pode disciplinar questões específicas, mas não funciona como autorização para afastar direitos obrigatórios do consumidor ou a garantia legal aplicável.

Por isso, a frase:

“a garantia do manual acabou”

não encerra automaticamente a discussão.

É recomendável comunicar formalmente o defeito.

Isso ajuda a demonstrar:

• quando o problema foi identificado
• o que foi informado
• oportunidade de inspeção
• resposta fornecida
• eventual recusa.

Guarde:

• protocolo
• email
• WhatsApp
• ordem de serviço
• vistoria realizada.

Dependendo do tipo de pretensão, datas de reclamação também podem ter relevância para os prazos.

Pode ser possível buscar ressarcimento, mas agir sem qualquer documentação pode dificultar a prova.

Antes de eliminar completamente o defeito, registre:

• fotografias
• vídeos
• laudo
• orçamento
• comunicação à construtora.

Se houver urgência, como vazamento que está destruindo o apartamento, naturalmente pode ser necessário realizar intervenção imediata.

Mesmo assim, preserve a situação anterior na medida do possível.

Nem todo caso exige laudo particular prévio.

Mas ele pode ser extremamente útil quando existe discussão sobre:

• origem da infiltração
• falha estrutural
• responsabilidade do condomínio
• reforma do proprietário
• impermeabilização
• material utilizado.

Em processo judicial também pode ser realizada perícia de engenharia.

Depende da origem.

Defeito dentro da unidade causado pela construção

Pode haver responsabilidade da construtora.

Problema originado em área comum

O condomínio pode precisar realizar intervenção, sem prejuízo de eventual cobrança posterior da construtora se houver vício original da obra.

Problema causado por apartamento vizinho

Pode haver responsabilidade do proprietário da unidade de origem.

A causa precisa ser identificada antes de definir quem deverá pagar.

A existência de proprietário anterior não elimina automaticamente toda responsabilidade construtiva.

É preciso verificar:

• idade da obra
• natureza do defeito
• garantia
• cadeia contratual
• origem do vício.

O fato de não ter comprado diretamente no lançamento não significa, por si só, que qualquer defeito original da obra passe a ser responsabilidade exclusiva do antigo proprietário.

Em regra, não apenas por ter intermediado a venda.

Em janeiro de 2026, o STJ, no Tema Repetitivo 1.173, consolidou que o corretor não responde, em regra, pelo descumprimento de obrigações da construtora ou incorporadora relacionadas ao empreendimento.

A responsabilização pode ocorrer em situações específicas, como envolvimento direto na incorporação ou construção, integração no mesmo grupo econômico ou hipóteses de confusão ou desvio patrimonial.

Separe:

• contrato de compra
• memorial descritivo
• termo de entrega das chaves
• manual do proprietário
• fotografias
• vídeos
• protocolos
• laudo técnico
• orçamentos
• notas fiscais de reparos
• atas de condomínio, se o problema atingir outras unidades.

Se vários apartamentos apresentam exatamente o mesmo defeito, isso pode ser relevante para demonstrar que não se trata de problema isolado de manutenção.

Dependendo do caso, podem existir pedidos relacionados a:

• reparação do defeito
• ressarcimento de despesas
• abatimento
• indenização por prejuízos materiais
• outras consequências contratuais.

A pretensão deve ser definida conforme a gravidade e a natureza do problema.

Não.

A existência de vício construtivo não cria automaticamente direito a indenização moral.

É necessário analisar a repercussão concreta.

Um pequeno defeito corrigido rapidamente e uma situação que torna o imóvel inabitável durante meses são casos muito diferentes.

Procure no andamento:

• vício construtivo
• obrigação de fazer
• perícia
• nomeação de perito
• laudo pericial
• danos materiais
• artigo 618
• CDC.

Em muitas ações, a perícia será determinante para estabelecer origem, extensão e custo do reparo.

Em vício construtivo, o aspecto mais importante é identificar qual é o defeito, de onde ele veio e quando apareceu.

Essas três informações ajudam a definir:

• responsável
• garantia
• prazo
• prova necessária.

Por isso, antes de realizar um reparo definitivo, documente o problema e comunique formalmente a construtora sempre que possível.

Este conteúdo é informativo e não substitui avaliação jurídica ou técnica individual.

Fontes oficiais

Código Civil — artigo 618:

https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm

Código de Defesa do Consumidor — artigo 26:

https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078compilado.htm

Superior Tribunal de Justiça — Tema Repetitivo 1.173:

https://www.stj.jus.br/sites/portalp/paginas/comunicacao/noticias/2026/26012026-em-regra--corretor-de-imoveis-nao-responde-por-descumprimento-de-obrigacoes-da-construtora.aspx