Sou fiador de aluguel: posso perder minha casa?

Isso torna a fiança muito mais séria do que simplesmente indicar alguém como referência. O fiador assume uma obrigação patrimonial que pode chegar à sua conta bancária, ao carro e até ao imóvel onde mora.

Pode ser.

A regra geral é que o imóvel residencial utilizado pela família possui proteção contra penhora.

O problema é que a própria Lei 8.009/1990 estabelece exceções.

Uma delas envolve obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Sim.

O fato de ser o único imóvel residencial não impede automaticamente a penhora quando a dívida decorre da fiança locatícia.

Esse é justamente um dos pontos que tornam a decisão de ser fiador financeiramente relevante.

Sim.

No Tema 1.127, o Supremo reconheceu a constitucionalidade da penhora do bem de família pertencente ao fiador em contrato de locação, seja residencial ou comercial.

O STJ possui entendimento consolidado sobre o assunto.

No Tema Repetitivo 1.091, a Segunda Seção estabeleceu que é válida a penhora do bem de família do fiador dado em garantia de contrato de locação residencial ou comercial.

A Súmula 549 do STJ também reconhece a validade da penhora do bem de família pertencente a fiador de contrato de locação.

O proprietário ou credor pode buscar o pagamento conforme as obrigações assumidas no contrato.

Dependendo das cláusulas, o fiador pode ser incluído diretamente na cobrança.

Por isso, não espere necessariamente que todos os bens do inquilino sejam perseguidos antes de surgir problema para você.

Isso depende da estrutura da fiança e das cláusulas contratuais.

É comum existir renúncia ao benefício de ordem, situação que pode permitir cobrança mais direta do fiador.

Leia o contrato antes de presumir que o locatário obrigatoriamente será cobrado até o fim primeiro.

Pode.

A existência da exceção relativa ao imóvel não significa que o credor seja obrigado a começar pela casa.

Em uma execução podem ser pesquisados ativos financeiros e outros bens do fiador.

Salário possui proteção própria no Código de Processo Civil, embora a jurisprudência admita relativizações em situações específicas.

Não confunda a possibilidade de penhorar a casa do fiador com autorização automática para retirar integralmente seu salário.

Pode haver penhora de veículo do fiador se ele responder pela dívida e o bem não possuir proteção jurídica específica.

A execução busca patrimônio suficiente para satisfazer a obrigação.

A proteção não muda simplesmente porque o imóvel alugado era uma loja ou escritório.

O Tema 1.091 do STJ e o Tema 1.127 do STF abrangem também locação comercial.

Essa distinção é muito importante.

Fiança e caução não são a mesma garantia.

O STJ já decidiu que a exceção legal relacionada ao bem de família do fiador não pode ser simplesmente ampliada para imóvel residencial oferecido em caução pelo próprio locatário.

Antes de concluir que sua casa pode ser penhorada, identifique exatamente qual garantia consta do contrato.

É necessário verificar se a fiança continuou válida durante o período que gerou a dívida.

Renovação, prorrogação do contrato, exoneração da fiança e alterações contratuais podem ser relevantes.

A responsabilidade do fiador em prorrogações pode depender do contrato e das regras da Lei de Locações.

Não presuma que a simples chegada da data originalmente prevista encerrou automaticamente qualquer obrigação.

A exoneração possui regras próprias e pode não produzir efeitos imediatamente.

É necessário verificar quando houve comunicação e por quanto tempo a responsabilidade permaneceu após ela.

Alterações da obrigação garantida podem gerar discussões específicas sobre a extensão da responsabilidade do fiador.

Será necessário analisar o acordo, o contrato original e se houve participação ou anuência do garantidor.

Não ignore.

Consulte imediatamente o processo e descubra o valor cobrado, quais períodos de aluguel estão incluídos e quais bens o credor já pediu para pesquisar.

Pesquise seus dados nas fontes processuais disponíveis e, se possuir o número CNJ, consulte diretamente a ação.

Procure pelo nome do locador, do inquilino e por termos como execução, cobrança, despejo, fiança e cumprimento de sentença.

A ausência de resultado em uma única fonte pública não prova definitivamente a inexistência de processo.

Consulte a decisão que determinou a medida.

Descubra se você realmente figura como fiador, qual contrato originou a dívida e se a penhora se enquadra na exceção legal.

Não parta da ideia de que toda casa é absolutamente impenhorável.

A venda de patrimônio durante uma execução pode gerar discussão sobre fraude à execução.

Não transfira bens com a finalidade de impedir a satisfação da dívida.

A solução deve ser construída dentro do processo.

O fiador que paga obrigação garantida pode possuir direito de regresso contra o devedor principal.

Na prática, porém, é necessário avaliar se o locatário possui patrimônio e condições de ressarcir o valor.

Imagine que Roberto aceite ser fiador do aluguel de um amigo. O amigo deixa de pagar vários meses e o proprietário inicia execução contra ambos. Roberto possui apenas um apartamento, onde mora com a família. Ele acredita que o imóvel nunca poderá ser atingido porque é seu único bem. Essa conclusão está errada: a fiança locatícia está entre as exceções legais à impenhorabilidade do bem de família.

Localize o contrato de locação e confira exatamente o período da fiança.

Depois consulte o processo para saber se já existe execução, bloqueio de valores ou pedido de penhora do imóvel.

Também verifique se houve acordo, prorrogação ou alteração contratual que possa interferir na extensão da garantia.