Como regularizar imóvel comprado apenas com contrato particular?

No sistema brasileiro, a propriedade imobiliária é transferida, em regra, com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.

Por isso, é comum encontrar situações em que a pessoa:

• comprou há 5, 10 ou 20 anos
• possui contrato
• terminou de pagar
• paga IPTU
• mora no imóvel
• mas a matrícula continua no nome do vendedor.

Nesses casos, a regularização depende de identificar qual documento existe, quem aparece atualmente na matrícula e se o vendedor ainda pode colaborar com a transferência.

Quando o preço foi pago e o vendedor não outorga o título definitivo, pode existir possibilidade de adjudicação compulsória, inclusive por procedimento extrajudicial em determinadas situações. A Lei de Registros Públicos prevê expressamente essa possibilidade no artigo 216-B.

Antes de tentar regularizar qualquer imóvel, peça uma matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Ela permite verificar:

• proprietário registrado
• descrição do imóvel
• área
• hipotecas
• alienação fiduciária
• penhoras
• indisponibilidades
• usufruto
• outros registros relevantes.

O contrato particular deve ser comparado com essa matrícula.

Essa conferência pode revelar situações muito diferentes.

Situação 1 O vendedor do contrato ainda é o proprietário registrado.

É o cenário mais simples.

Situação 2 O vendedor também comprou por contrato e nunca registrou.

Existe uma cadeia de contratos particulares que precisa ser examinada.

Situação 3 O proprietário registrado morreu.

Pode ser necessário tratar também da sucessão.

Situação 4 O imóvel recebeu penhora ou outra restrição depois da compra.

A regularização pode depender do processo que originou a restrição.

Não.

Quando existe cooperação entre as partes e a documentação permite a transferência, a regularização pode ocorrer sem processo judicial.

O caminho costuma envolver:

1. análise da matrícula;
2. definição do título necessário;
3. pagamento dos tributos aplicáveis;
4. escritura pública, quando exigida;
5. apresentação ao Registro de Imóveis.

Dependendo do tipo de negócio, a própria lei admite instrumentos particulares com força para registro.

Por isso, é importante analisar o contrato específico antes de concluir que sempre será necessária uma nova escritura.

Pode valer como contrato e produzir obrigações entre comprador e vendedor.

Mas isso é diferente de afirmar que ele transferiu a propriedade.

O contrato pode ser utilizado para demonstrar:

• preço
• pagamento
• identificação do imóvel
• obrigação de transferir
• entrega da posse.

Esse documento pode ser justamente a base para obrigar o vendedor a formalizar a transferência.

Se o negócio previa a transferência definitiva e o comprador cumpriu suas obrigações, pode existir direito de exigir a formalização.

Quando o vendedor não coopera, surge a possibilidade de adjudicação compulsória.

O STJ possui entendimento consolidado na Súmula 239:

o direito à adjudicação compulsória não depende do registro prévio do compromisso de compra e venda no Cartório de Imóveis.

Isso é especialmente importante para quem possui apenas um contrato particular antigo que nunca foi levado ao registro.

É o mecanismo utilizado para obter a transferência do imóvel quando alguém assumiu a obrigação de transmitir a propriedade, mas não pratica o ato necessário.

Em termos simples:

o comprador cumpriu aquilo que deveria cumprir, mas o vendedor não assina ou não providencia o título definitivo.

A adjudicação pode substituir essa manifestação, permitindo que o domínio seja registrado nas condições legais.

Não necessariamente.

Desde a Lei nº 14.382/2022, existe adjudicação compulsória extrajudicial diretamente no Registro de Imóveis.

O artigo 216-B da Lei nº 6.015/1973 prevê o procedimento sem prejuízo da possibilidade de utilizar a via judicial.

Essa mudança é especialmente relevante para contratos antigos que ficaram anos sem regularização.

A Lei de Registros Públicos lista documentos específicos.

Entre eles:

• contrato de promessa de compra e venda ou cessão
• prova de que o título definitivo não foi celebrado
• ata notarial
• prova do pagamento
• certidões forenses previstas na lei
• comprovante de ITBI
• procuração com poderes específicos.

O procedimento é realizado com representação por advogado.

O artigo 216-B prevê ainda notificação para que a parte cumpra a obrigação de celebrar o título de transmissão dentro do prazo legal.

Não.

A própria Lei de Registros Públicos determina que o deferimento da adjudicação extrajudicial independe do prévio registro do instrumento de promessa de compra e venda ou cessão.

Isso está em harmonia com a Súmula 239 do STJ.

Portanto, o argumento:

“Seu contrato nunca foi registrado, então não há nada a fazer”

não é correto como regra geral.

Isso não impede automaticamente a regularização.

O procedimento extrajudicial possui mecanismos de notificação.

Dependendo da situação, também pode ser necessária ação judicial.

O fato de o vendedor estar em local desconhecido não transforma o comprador em proprietário automaticamente, mas também não significa necessariamente que o imóvel ficará irregular para sempre.

Nesse caso, é necessário identificar:

• se existe inventário
• quem são os sucessores
• se a obrigação de transferência pode ser cumprida
• quais documentos existem.

A adjudicação compulsória também pode ser discutida diante dos sucessores, conforme as circunstâncias.

Não é recomendável começar um novo inventário do imóvel como se ele simplesmente pertencesse ao vendedor sem antes analisar o contrato já quitado.

Esse é outro cenário comum em loteamentos e empreendimentos antigos.

O encerramento da empresa não elimina automaticamente os direitos decorrentes de contratos celebrados anteriormente.

Será necessário analisar:

• situação societária
• matrícula
• contrato
• pagamento
• existência de sucessores ou representantes
• possibilidade de adjudicação.

A falta de um recibo específico não significa necessariamente que seja impossível demonstrar pagamento.

Podem existir outras provas:

• contrato indicando quitação
• transferências
• cheques
• declarações
• recibos parciais
• documentos posteriores do vendedor.

Na adjudicação extrajudicial, a ata notarial também desempenha papel importante na comprovação do pagamento e da situação contratual.

A qualidade do documento precisa ser analisada.

Um recibo pode não possuir todos os elementos necessários para registro direto.

É importante verificar se ele identifica adequadamente:

• comprador
• vendedor
• imóvel
• preço
• negócio realizado.

Dependendo do conteúdo, pode servir como elemento de prova para outra medida de regularização.

Esse é um dos casos mais complexos.

Pode existir uma cadeia:

proprietário registrado → comprador A → comprador B → você.

Se nenhuma transferência intermediária foi registrada, será necessário analisar os contratos sucessivos.

O artigo 216-B admite adjudicação compulsória também por:

• cessionários
• promitentes cessionários
• sucessores,

nas condições previstas em lei.

Isso pode ajudar em cadeias de cessões, mas os documentos precisam ser suficientes para demonstrar a sequência.

Em algumas situações, pode existir discussão sobre usucapião.

Mas os institutos têm fundamentos diferentes.

Adjudicação compulsória Existe uma relação contratual de compra e obrigação de transferir.

Usucapião A aquisição decorre da posse qualificada pelo período e demais requisitos legais.

Se existe contrato de compra e venda quitado e claramente identificável, a adjudicação pode ser uma via muito mais coerente do que tentar transformar qualquer compra antiga em usucapião.

A escolha depende do caso concreto.

A adjudicação não elimina automaticamente o imposto de transmissão.

Na adjudicação compulsória extrajudicial, o artigo 216-B lista expressamente o comprovante de pagamento do ITBI entre os documentos necessários.

O cálculo e as regras devem ser verificados no município competente.

A transferência da titularidade e a regularização da construção são questões que podem se acumular.

Pode ser necessário resolver:

• propriedade
• construção
• habite-se
• averbação
• cadastro municipal.

Colocar o terreno no nome do comprador não significa necessariamente que uma casa construída irregularmente ficou automaticamente regular.

Nesse caso, descubra:

• data da compra
• data da penhora
• data do eventual registro
• processo de origem
• situação do vendedor.

A existência de contrato anterior pode ser juridicamente relevante, mas a solução depende de fatos e datas.

Pode ser necessário atuar também no processo responsável pela restrição.

Comece por estes documentos:

1. Matrícula atualizada Para saber a situação registral atual.

2. Contrato O instrumento que demonstra a compra.

3. Pagamentos Recibos, transferências ou quitação.

4. Documentos das partes Inclusive certidões relacionadas a mudanças de nome, casamento ou falecimento.

5. Situação municipal IPTU, cadastro e regularidade da construção.

6. Processos existentes Penhoras, inventários ou ações envolvendo o imóvel ou o vendedor.

Não escolha a solução antes de montar esse diagnóstico.

Quem possui apenas contrato particular deve evitar duas conclusões extremas:

“o contrato não vale nada”

e

“como paguei tudo, o imóvel já está automaticamente no meu nome.”

Nenhuma das duas é correta como regra geral.

O contrato pode gerar direitos relevantes e até fundamentar adjudicação compulsória. Mas a propriedade imobiliária precisa ser regularizada perante o Registro de Imóveis.

O caminho começa pela matrícula atualizada e pela reconstrução completa da cadeia documental.

Este conteúdo é informativo e não substitui análise jurídica ou registral individual.

Fontes oficiais

Lei nº 6.015/1973 — artigo 216-B, adjudicação compulsória extrajudicial:

https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm

Superior Tribunal de Justiça — Súmula 239:

https://arquivocidadao.stj.jus.br/index.php/sumula-239-2

Superior Tribunal de Justiça — decisão de 20/07/2026 sobre adjudicação compulsória:

https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2026/20072026-Indenizacao-decorrente-da-impossibilidade-de-adjudicacao-compulsoria-e-imprescritivel.aspx