Fui fiador de aluguel: posso perder minha única casa?

Isso não significa que o imóvel desaparece no primeiro mês de atraso do inquilino. É preciso existir cobrança e procedimento judicial, mas o argumento de que se trata da única casa não impede, sozinho, a penhora.

A Lei 8.009/1990 estabelece a impenhorabilidade do bem de família, mas contém exceções.

Uma delas está relacionada à obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

A constitucionalidade dessa regra foi reconhecida pelos tribunais superiores.

Sim.

A possibilidade de penhora já era consolidada em contratos residenciais.

Também.

Essa foi uma das grandes discussões resolvidas pelo STF no Tema 1127.

A tese afirma que a penhora é constitucional tanto na locação residencial quanto comercial.

Sim.

Em julgamento repetitivo, o STJ também confirmou a validade da penhora do bem de família dado pelo fiador como garantia de locação comercial ou residencial.

Porque a função da fiança é justamente garantir a obrigação de outra pessoa.

Dependendo do contrato, o credor pode cobrar do fiador quando o locatário não paga.

Leia as cláusulas que você assinou.

A resposta depende da estrutura contratual, eventual benefício de ordem e renúncias previstas na fiança.

Muitos contratos contêm cláusulas que ampliam a responsabilidade do fiador.

Não presuma que o credor seja obrigado a esgotar todos os bens do locatário antes de chegar até você.

Isso não elimina automaticamente a obrigação.

Fiança possui consequências patrimoniais relevantes e deve ser examinada pelo documento efetivamente assinado.

A outorga conjugal pode ser juridicamente relevante conforme o regime de bens e as circunstâncias.

O STJ possui entendimento consolidado sobre fiança prestada sem autorização do cônjuge em hipóteses nas quais ela é exigida.

Portanto, confira quem assinou e qual era o regime matrimonial.

As regras de autorização conjugal possuem exceções conforme o regime.

Não aplique automaticamente a mesma conclusão para todos os casamentos.

Veja duração da garantia e eventuais cláusulas de prorrogação.

Contratos de locação podem continuar após o prazo inicial, e a responsabilidade do fiador depende das regras legais, contratuais e de eventual exoneração.

Esse é um tema que exige leitura das cláusulas e da forma de prorrogação.

Também é importante saber se houve alteração relevante do contrato sem sua anuência.

Existem mecanismos de exoneração da fiança em determinadas situações.

A exoneração não significa necessariamente que toda responsabilidade desaparece no mesmo instante da comunicação.

A Lei do Inquilinato possui regras sobre continuidade temporária da garantia em determinadas hipóteses.

Ainda podem existir aluguéis, encargos, danos ou outras obrigações referentes ao período garantido.

Verifique a entrega das chaves e a extensão da fiança.

Peça a memória de cálculo.

Compare aluguéis, condomínio, multas, juros e demais encargos com o contrato e o processo.

Ser fiador não significa aceitar qualquer número apresentado sem conferência.

Consulte imediatamente o processo.

Veja se a dívida realmente decorre da fiança locatícia, se o contrato abrange o período cobrado e se existem outras questões capazes de limitar a execução.

Não baseie a defesa apenas na condição de único imóvel.

Não.

A penhora é uma etapa da execução.

Alienação judicial, leilão e transferência dependem de outros atos.

Mas uma penhora válida sobre o imóvel exige atenção imediata.

Quem paga dívida garantida pode possuir direito de regresso contra o devedor principal conforme as regras da fiança.

Isso significa que a relação entre fiador e inquilino não desaparece porque o locador conseguiu receber.

Esse é justamente um dos riscos econômicos assumidos pelo fiador.

A ausência de patrimônio do locatário pode fazer com que o credor concentre a execução na garantia.

Pesquise pelos seus dados e verifique eventual citação.

No processo podem aparecer termos como execução, cobrança de aluguel, contrato de locação, fiador, penhora e leilão.

Imagine uma pessoa que aceita ser fiadora da loja de um amigo e oferece sua confiança pessoal como garantia. O negócio fecha e deixa vários meses de aluguel. O fiador possui apenas o apartamento onde vive com a família e acredita que ele jamais poderá ser tocado. Essa conclusão é incorreta: o Tema 1127 do STF reconhece a constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador inclusive em locação comercial.

Localize contrato, aditivos e processo judicial.

Identifique exatamente o período cobrado e até quando sua fiança estava vigente.

Confira também assinatura do cônjuge quando juridicamente relevante e a memória de cálculo.

Se já existe penhora ou leilão, não deixe a análise para depois.