Fiz obra em imóvel alugado: proprietário precisa devolver o dinheiro?

Troca piso.

Constrói paredes.

Melhora instalações.

Faz uma cobertura.

Depois de alguns anos, o contrato termina.

Surge então uma dúvida comum:

“Tudo isso ficou no imóvel. O proprietário precisa me devolver o dinheiro?”

A resposta depende principalmente do contrato e do tipo de obra realizada.

Em agosto de 2026, o Superior Tribunal de Justiça voltou a destacar o tema ao analisar uma locação comercial em que o locatário havia construído estruturas no imóvel, mas o contrato previa expressamente renúncia à indenização por benfeitorias.

O STJ entendeu que, naquele contexto, a cláusula também abrangia construções e outras intervenções realizadas no bem.

A decisão reforça uma regra prática:

antes de investir muito dinheiro em imóvel alugado, leia a cláusula sobre benfeitorias.

Benfeitorias são melhorias realizadas no imóvel.

Tradicionalmente, elas podem ser classificadas como:

Necessárias

Servem para conservar o imóvel ou evitar sua deterioração.

Exemplo:

conserto urgente de um telhado com vazamento grave.

Úteis

Aumentam ou facilitam o uso do bem.

Exemplo:

instalação que melhora a utilização do imóvel.

Voluptuárias

São relacionadas principalmente ao conforto ou embelezamento.

Essa classificação pode influenciar direitos do locatário.

Mas o contrato também é extremamente importante.

Não é seguro responder sem consultar o contrato e as circunstâncias.

A Lei de Locações possui regras sobre indenização de benfeitorias.

Porém, o STJ já possui entendimento consolidado admitindo cláusula contratual de renúncia à indenização e ao direito de retenção por benfeitorias.

Isso significa que o inquilino pode ter assinado um contrato no qual concordou previamente em não receber pelos investimentos feitos.

O caso envolvia uma locação comercial.

O locatário alugou um terreno vazio e sabia desde o início que teria de realizar construções para exercer sua atividade empresarial.

O contrato dizia que ele não teria direito a indenização ou retenção pelas benfeitorias.

Quando o contrato terminou, surgiu uma discussão sobre as construções realizadas.

O argumento era que algumas delas seriam tecnicamente “acessões”, e não simples benfeitorias.

O STJ entendeu que, no contexto daquele contrato, a cláusula de renúncia abrangia as obras e construções feitas no imóvel.

A decisão específica tratava de locação comercial e possuía características próprias.

Não é correto copiar automaticamente o resultado para qualquer aluguel residencial.

Mas existe um ponto que vale para todos:

leia o contrato.

Procure cláusulas como:

“As benfeitorias realizadas não serão indenizadas.”

“O locatário renuncia ao direito de retenção.”

“Todas as melhorias incorporar-se-ão ao imóvel.”

Essas frases podem ter consequências financeiras relevantes.

Guarde a conversa.

A autorização pode ser importante.

Mas autorização para realizar a obra não significa necessariamente promessa de pagamento.

É diferente escrever:

“Pode reformar.”

de:

“Autorizo a reforma e reembolsarei os valores apresentados.”

Não confunda as duas coisas.

Conflitos envolvendo aluguel frequentemente chegam ao Judiciário.

Procure processos de:

• despejo
• cobrança de aluguel
• indenização
• execução
• renovatória
• rescisão contratual.

Se já existe processo, acompanhe as decisões antes de retirar estruturas ou parar de pagar aluguel.

Esse é o chamado direito de retenção em determinadas hipóteses.

Porém, se o contrato possui cláusula válida de renúncia, esse direito pode estar afastado.

Não permaneça no imóvel depois do término contratual acreditando automaticamente que pode “compensar” o valor da reforma.

Isso pode gerar cobrança de aluguéis e despejo.

Não faça isso unilateralmente sem base contratual ou acordo.

Imagine que o aluguel seja R$ 2 mil e o inquilino gaste R$ 8 mil em uma reforma.

Ele não pode simplesmente concluir:

“Então vou passar quatro meses sem pagar.”

Para existir compensação, é necessário verificar autorização e acordo entre as partes.

Guarde tudo por escrito.

Essa situação merece análise diferente.

Se existe defeito que compete ao proprietário corrigir e o locatário precisou arcar com despesas, podem surgir direitos específicos.

Documente:

• problema
• aviso ao proprietário
• orçamento
• urgência
• notas fiscais
• fotos antes e depois.

Não faça uma grande obra sem comunicar o proprietário, salvo situações excepcionais de urgência real.

Construções de maior porte aumentam muito o risco financeiro.

Antes de construir:

• peça autorização escrita
• confira licenças
• defina quem será dono da construção ao fim
• estabeleça se haverá indenização
• determine como será calculada
• defina o que acontece se o contrato terminar antes.

Um acordo verbal pode ser difícil de provar anos depois.

O valor elevado da obra não torna automaticamente a cláusula inválida.

No caso analisado pelo STJ, justamente havia investimentos relevantes feitos pelo locatário.

O Tribunal valorizou o fato de que a empresa conhecia as condições desde a contratação.

Por isso, o momento correto para negociar esse ponto é antes da reforma.

Depende do tipo de item e de como ele foi incorporado ao imóvel.

Alguns equipamentos podem ser retirados sem dano.

Outras construções passam a integrar fisicamente o bem.

Não destrua parte do imóvel para retirar material sem verificar o contrato.

Isso pode gerar responsabilidade por danos.

A análise passa a depender mais diretamente das regras legais, do tipo de obra, da autorização e das circunstâncias.

Guarde provas de todos os gastos.

A possibilidade de encerramento da locação depende das regras contratuais e legais.

Ter realizado obra não cria automaticamente um contrato eterno.

Porém, dependendo do caso, podem existir questões sobre prazo, renovação e indenizações.