Privacidade e documentos
Dívida de condomínio pode levar apartamento a leilão? Mesmo sendo único imóvel?
Dívida de condomínio pode levar apartamento a leilão? Mesmo sendo único imóvel: confira a resposta prática, os documentos relevantes e os cuidados antes de agir
Uma pessoa deve R$ 15 mil de condomínio.
O apartamento vale R$ 300 mil.
É o único imóvel da família.
Pode realmente perder o apartamento por causa da dívida?
Sim, existe esse risco.
Dívida condominial é uma das situações mais perigosas para quem acredita que o único imóvel residencial nunca pode ser penhorado.
A jurisprudência reconhece que as cotas de condomínio possuem natureza ligada ao próprio imóvel, conhecida juridicamente como obrigação propter rem.
Por isso, a proteção normal do bem de família possui exceção relevante quando a dívida decorre das despesas condominiais da própria unidade.
Minha única casa pode ser penhorada por condomínio?
Pode.
A Lei do Bem de Família protege a residência em muitas dívidas.
Mas existem exceções.
A jurisprudência do STJ reconhece a possibilidade de penhora do imóvel residencial para pagamento das despesas condominiais.
Isso ocorre porque o condomínio precisa das contribuições para manter:
- elevadores
- limpeza
- segurança
- funcionários
- manutenção
- água comum
- estrutura do prédio.
Se uma unidade não paga, a despesa acaba sendo suportada pelos demais moradores.
Então qualquer atraso já leva a leilão?
Não.
Existe um caminho processual.
Normalmente haverá cobrança e execução.
A pessoa poderá ser chamada a:
- pagar
- apresentar defesa
- negociar
- indicar questões sobre o cálculo.
A penhora e eventual leilão aparecem quando a dívida não é solucionada.
Por isso, receber uma citação de condomínio não deve ser ignorado.
Consulte se o condomínio já entrou com processo
Consulta rápida
Descubra processos vinculados ao seu CPF, CNPJ ou número do processo.
Consulte informações processuais de forma rápida, organizada e segura.
- Prévia a partir de R$ 11,90
- Pagamento único no Pix
- Documento sempre mascarado
Procure pelo nome do condomínio e pelo seu CPF.
Veja se aparecem movimentações como:
- execução de título extrajudicial
- citação
- penhora
- avaliação do imóvel
- leilão
- praça
- arrematação.
Quanto mais avançada a fase, mais urgente é compreender a situação.
Condomínio precisa esperar anos para entrar com processo?
Não.
As cotas condominiais podem ser cobradas judicialmente conforme vencem.
Não existe obrigação de o condomínio esperar a dívida atingir determinado valor mínimo.
Alguns condomínios tentam acordo antes.
Outros encaminham rapidamente para cobrança.
Meu apartamento é financiado. Mesmo assim pode ser penhorado?
Esse é um dos pontos mais importantes da jurisprudência recente.
O STJ reconhece que, em execução de dívida condominial, pode ser possível a penhora do próprio imóvel mesmo quando ele está alienado fiduciariamente, desde que o credor fiduciário seja chamado para participar da execução.
Ou seja:
“O apartamento ainda é financiado”
não é garantia absoluta contra a execução do condomínio.
Mas o apartamento juridicamente é do banco
Na alienação fiduciária, a estrutura da propriedade é diferente de uma compra já quitada.
Ainda assim, o STJ tem destacado a natureza propter rem da dívida condominial.
A lógica é que a obrigação acompanha o próprio imóvel.
Por isso, o credor fiduciário também precisa ser citado no processo quando a penhora da unidade é pretendida.
Comprei apartamento com condomínio atrasado do antigo dono
Muito cuidado.
A dívida condominial está ligada ao imóvel.
O Código Civil prevê que o adquirente responde por débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros.
Por isso, antes de comprar um apartamento usado, peça:
certidão ou declaração de quitação condominial.
Não confie apenas na afirmação do vendedor.
Já comprei e descobri dívida antiga
Reúna:
- contrato
- escritura
- data da posse
- boletos
- declaração apresentada pelo vendedor
- informações do condomínio.
Pode existir discussão entre comprador e vendedor sobre quem deverá suportar economicamente o prejuízo.
Mas, perante o condomínio, a natureza da obrigação pode atingir a própria unidade.
Fiz acordo com o condomínio
Leia cuidadosamente.
Veja:
- valor total
- entrada
- parcelas
- juros
- honorários
- consequência do atraso.
Muitos acordos possuem cláusula de vencimento antecipado.
Isso significa que atrasar uma parcela pode tornar todo o restante imediatamente exigível.
Posso pagar o condomínio do mês e deixar o antigo para depois?
Pode ser útil evitar o aumento contínuo da dívida, mas a forma de imputação do pagamento precisa ser clara.
Negocie com o condomínio.
Não faça pagamentos sem identificar a qual competência correspondem.
Guarde recibos.
O condomínio está cobrando juros muito altos
Peça uma planilha.
Confira:
- mensalidades
- multa
- juros
- correção
- honorários
- despesas.
A convenção e a legislação precisam ser consideradas.
Se houver processo, o cálculo poderá ser questionado pelos meios adequados.
Podem bloquear minha conta antes de leiloar o imóvel?
Uma execução pode buscar diferentes meios de satisfação.
Dinheiro possui posição privilegiada na ordem de penhora.
Por isso, pode haver tentativa de localizar valores antes ou juntamente com outras medidas.
Não pense que dívida de condomínio necessariamente começa diretamente com leilão.
Já marcaram leilão. Ainda posso pagar?
Existem possibilidades de pagamento e acordo em diferentes etapas, mas o cenário se torna progressivamente mais complexo.
Depois de determinadas fases, podem existir:
- custos
- comissão
- honorários
- atos processuais já consolidados.
Por isso, não espere o dia do leilão para procurar solução.
Imóvel vale muito mais do que a dívida
Isso não significa necessariamente que a penhora seja impossível.
Se o imóvel for vendido judicialmente e houver saldo depois do pagamento das obrigações e despesas cabíveis, o restante seguirá o tratamento definido no processo.
O ponto é que uma dívida relativamente pequena pode colocar um patrimônio muito maior em risco.
Posso pedir parcelamento?
Existem mecanismos processuais e possibilidades de acordo.
O condomínio também pode aceitar negociação.
Mas não há garantia de que o credor seja obrigado a aceitar qualquer proposta informal escolhida pelo devedor.
Quanto antes a negociação começar, maior costuma ser a margem prática.
Posso perder meu único apartamento por condomínio?+
Sim. A proteção do bem de família possui exceção para obrigações relacionadas ao próprio imóvel, e a jurisprudência admite penhora por dívida condominial.
Apartamento financiado pode ser penhorado?+
O STJ admite a penhora do próprio imóvel alienado fiduciariamente em dívida condominial, observada a participação do credor fiduciário.
Dívida do antigo dono passa para mim?+
O adquirente pode responder pelas despesas condominiais vinculadas à unidade.
O condomínio pode bloquear minha conta?+
Em processo de execução, podem ser buscados ativos financeiros conforme decisão judicial.
Já existe processo. O que faço?+
Consulte imediatamente a fase da ação e verifique se já houve penhora, avaliação ou leilão.
Este conteúdo é informativo e não substitui orientação jurídica individualizada.
Consulta rápida
Pesquise CPF, CNPJ ou número do processo
Consulte informações processuais de forma rápida, organizada e segura.
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- Documento sempre mascarado