Construtora atrasou a entrega do imóvel: posso cancelar e receber tudo de volta?

Para contratos submetidos à disciplina introduzida pela Lei nº 13.786/2018, o artigo 43-A da Lei de Incorporações admite cláusula de tolerância de até 180 dias corridos, desde que ela tenha sido pactuada de forma expressa, clara e destacada.

Se a entrega ultrapassar esse prazo, o comprador que não provocou o atraso pode pedir a resolução do contrato, com devolução integral dos valores pagos e aplicação da multa contratual correspondente, nas condições da lei.

O comprador também pode optar por manter o contrato. Nesse caso, a legislação estabelece outra consequência financeira para a mora da incorporadora.

Por isso, o primeiro passo é verificar:

• data de entrega
• existência da cláusula de tolerância
• duração do atraso
• data do contrato.

Não.

A Lei nº 4.591/1964, com a alteração da Lei nº 13.786/2018, admite entrega em até 180 dias além da data prevista quando esse período de tolerância tiver sido expressamente pactuado, de forma clara e destacada.

Portanto, não é correto simplesmente acrescentar seis meses a qualquer contrato independentemente do que foi assinado.

Verifique o quadro-resumo e as cláusulas relativas à entrega.

Se a cláusula é válida e o atraso permanece dentro do período de tolerância contratado, a lei estabelece que esse atraso, por si só, não gera:

• resolução do contrato
• penalidade contra o incorporador,

na forma do artigo 43-A.

Isso é diferente de uma construtora ultrapassar também o prazo de tolerância.

Se existe cláusula válida de 180 dias, o marco deve considerar esse período.

É depois do prazo contratual mais a tolerância válida que surge a mora relevante para as consequências previstas no artigo 43-A.

O STJ também considera o período de tolerância nas teses do Tema Repetitivo 996 sobre atraso na entrega de unidades abrangidas pelo julgamento.

Se a entrega ultrapassar o prazo válido e o adquirente não tiver dado causa ao atraso, o §1º do artigo 43-A prevê a possibilidade de resolução contratual.

Nesse caso, a legislação prevê:

• restituição integral dos valores pagos
• multa estabelecida
• devolução em até 60 dias corridos contados da resolução
• correção monetária conforme a regra aplicável.

É importante verificar a redação específica do contrato e a data em que ele foi celebrado.

Não se deve confundir duas situações completamente diferentes.

Comprador simplesmente resolve abandonar o negócio Podem incidir regras de distrato por iniciativa ou inadimplemento do comprador.

Comprador encerra porque a incorporadora descumpriu a obrigação de entregar A lógica é diferente.

A Súmula 543 do STJ estabelece que, em contratos submetidos ao CDC, a restituição deve ser integral quando o desfazimento decorre de culpa exclusiva do vendedor ou construtor.

Em junho de 2026, o STJ voltou a aplicar essa orientação no REsp 2.054.215/SP, envolvendo atraso na entrega e culpa exclusiva da vendedora.

É preciso distinguir o regime jurídico aplicável ao contrato.

A Súmula 543 utiliza a expressão imediata restituição quando a culpa é exclusiva do vendedor/construtor em relações submetidas ao CDC.

Já a disciplina específica introduzida pela Lei nº 13.786/2018 estabelece, no artigo 43-A, §1º, para os contratos abrangidos, restituição em até 60 dias corridos da resolução.

Por isso, a data do contrato e o regime aplicável precisam ser considerados.

Sim.

O comprador não precisa necessariamente cancelar.

Se ele mantém o contrato após o atraso superior ao prazo de tolerância, o §2º do artigo 43-A prevê indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora por mês de atraso, calculada proporcionalmente por dia, com correção monetária pelo índice contratual, paga por ocasião da entrega.

Essa regra específica é muito importante nos contratos abrangidos pela Lei do Distrato.

A própria lei impede a cumulação das multas previstas no §1º e no §2º do artigo 43-A.

Ou seja:

• uma consequência está relacionada à resolução
• outra à manutenção do contrato diante da mora.

Não se pode simplesmente somar automaticamente as duas penalidades.

Esse tema possui jurisprudência relevante do STJ.

No Tema 996, o STJ firmou, no âmbito específico do Programa Minha Casa, Minha Vida analisado no repetitivo, que o atraso além do prazo, incluída a tolerância, gera prejuízo presumido pela privação injusta do uso da unidade, permitindo indenização baseada no valor locatício de imóvel semelhante.

A jurisprudência também se consolidou de forma mais ampla em casos envolvendo imóveis edificados.

Em junho de 2026, no REsp 2.054.215/SP, a Terceira Turma reafirmou a presunção de prejuízo decorrente do atraso na entrega de imóvel e admitiu, naquele caso, a cumulação da resolução contratual com lucros cessantes.

É importante não transformar o percentual utilizado em um processo específico em tabela obrigatória para todos os casos.

Não.

Essa ressalva ficou especialmente clara em decisão divulgada no Informativo 892 do STJ, de junho de 2026.

O tribunal diferenciou:

Imóvel edificado A privação do uso permite, em regra, visualizar prejuízo relacionado ao valor locatício.

Lote ou terreno não edificado O lucro cessante não deve ser automaticamente presumido em toda situação; pode ser necessário demonstrar concretamente o prejuízo.

Portanto, uma página sobre atraso de apartamento não deve copiar automaticamente sua conclusão para atraso de infraestrutura de loteamento.

Nem sempre para imóveis edificados dentro da linha jurisprudencial do STJ sobre privação do uso.

O prejuízo pode ser reconhecido pelo fato de o comprador ter ficado injustamente sem utilizar o imóvel.

Isso não significa que qualquer despesa adicional seja automaticamente indenizada.

Se o comprador pretende cobrar gastos específicos, como:

• mudança remarcada
• armazenamento
• hospedagem
• custos excepcionais,

a documentação desses prejuízos continua sendo importante.

Não.

Atraso de obra não deve ser tratado automaticamente como dano moral indenizável em qualquer situação.

É necessário analisar:

• duração
• consequências
• circunstâncias extraordinárias
• repercussão concreta.

A restituição de valores e os lucros cessantes são discussões distintas da indenização moral.

Não basta utilizar expressões genéricas como:

• chuva
• falta de mão de obra
• problema com fornecedor.

O risco normal da atividade empresarial costuma fazer parte do próprio negócio.

Uma justificativa excepcional precisa ser analisada concretamente.

A existência da cláusula de tolerância já funciona justamente para absorver determinados imprevistos normais de uma obra dentro do limite pactuado.

Podem mudar, dependendo:

• da época
• do impacto real
• do contrato
• da prova do nexo com o atraso.

Não é adequado presumir que qualquer fato externo permite prorrogação automática e indefinida da entrega.

A conclusão física ou administrativa da obra não significa necessariamente que a obrigação de entrega foi integralmente cumprida.

No Tema 996, o STJ utiliza como termo final da indenização a disponibilização da posse direta da unidade autônoma regularizada ao comprador.

Portanto, é importante saber:

• quando houve habite-se
• quando a unidade ficou regularizada
• quando as chaves foram efetivamente disponibilizadas.

Esse tipo de cláusula precisa ser analisado com atenção.

O Tema 996 afirma, para as operações abrangidas, que o prazo de entrega deve ser certo, claro e inteligível e não pode ficar condicionado a outro negócio jurídico, exceto o período de tolerância.

A entrega não deve ficar indefinidamente vinculada a evento sem data definida.

Outro ponto relevante.

No Tema 996, o STJ decidiu que é ilícita a cobrança de juros de obra ou encargo equivalente depois do prazo ajustado para entrega das chaves, incluída a tolerância, para os contratos abrangidos pelo repetitivo.

Se a obra atrasou e esses valores continuam aparecendo, confira:

• contrato
• período
• financiamento
• data limite de entrega.

O Tema 996 também tratou da correção do saldo devedor nos contratos abrangidos.

O STJ estabeleceu que, depois do descumprimento do prazo de entrega incluída a tolerância, deve cessar a utilização de indexador setorial ligado ao custo da construção, substituindo-o pelo IPCA, salvo se este for mais gravoso ao consumidor.

Novamente, é importante respeitar o alcance específico da tese repetitiva.

A Lei nº 13.786/2018 introduziu regras específicas posteriores.

Contratos anteriores podem exigir análise à luz:

• da legislação vigente à época
• do CDC
• do Código Civil
• da jurisprudência consolidada.

Não é correto aplicar automaticamente toda a Lei do Distrato a contratos celebrados antes de sua vigência sem examinar o regime jurídico correspondente.

Separe:

• contrato
• quadro-resumo
• aditivos
• cronograma
• comprovantes de pagamento
• publicidade
• emails
• comunicados de atraso
• data do habite-se
• data das chaves
• comprovantes de aluguel, se houver
• extratos dos juros de obra.

Também registre todas as novas datas prometidas pela construtora.

Essas comunicações podem ser relevantes para demonstrar:

• reconhecimento do atraso
• evolução da obra
• expectativas criadas.

Não dependa apenas de contato telefônico.

Peça informações por escrito ou preserve os comunicados recebidos.

A pesquisa processual pode ajudar a identificar ações envolvendo:

• atraso
• entrega
• vício construtivo
• rescisão
• restituição.

Isso não significa que o resultado de outro comprador será automaticamente aplicado ao seu caso.

Mas vários processos sobre o mesmo empreendimento podem revelar fatos relevantes sobre o atraso.

Para saber quais direitos existem diante do atraso, faça primeiro uma conta objetiva:

data contratual de entrega

+ tolerância válida, se houver

= data máxima aplicável.

Depois verifique quando a unidade realmente ficou disponível para posse.

Se o prazo foi ultrapassado, o comprador pode precisar escolher entre:

• manter o negócio
• encerrar o contrato.

Cada escolha produz consequências jurídicas e financeiras diferentes.

Por isso, antes de assinar distrato preparado pela própria construtora, compare cuidadosamente o documento com os direitos decorrentes do atraso.

Este conteúdo é informativo e não substitui análise contratual individual.

Fontes oficiais

Lei nº 13.786/2018 — Lei do Distrato, especialmente artigo 43-A da Lei nº 4.591/1964:

https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/l13786.htm

Superior Tribunal de Justiça — Súmula 543:

https://arquivocidadao.stj.jus.br/index.php/sumula-543

Superior Tribunal de Justiça — Tema Repetitivo 996:

https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?cod_tema_final=996&cod_tema_inicial=996&novaConsulta=true&tipo_pesquisa=T

Superior Tribunal de Justiça — REsp 2.054.215/SP, julgado em 08/06/2026:

https://scon.stj.jus.br/SCON/GetInteiroTeorDoAcordao?num_registro=202300408718

Superior Tribunal de Justiça — Informativo 892/2026, distinção entre imóvel edificado e lote não edificado para lucros cessantes:

https://processo.stj.jus.br/jurisprudencia/externo/informativo/