8187629-55.2026.8.05.0001

Intimação

TJBA · 1 V DE REGISTROS PÚBLICOS DE SALVADOR · Decisão

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA COMARCA DE SALVADOR VARA DE REGISTRO PÚBLICO Praça Dom Pedro II s/n, Fórum Ruy Barbosa, sala 246, Campo da Pólvora - CEP 40040-900, Fone: 3320-6771, Salvador-BA - E-mail: vararegpublicos@tjba.jus.br DECISÃO Processo nº: 8187629-55.2026.8.05.0001 Classe: RETIFICAÇÃO DE REGISTRO DE IMÓVEL (1683) Requerente: REQUERENTE: ANA PAULA BARBOSA BUFFONE e outros Requerido:PARTE RE: TABELIONATO 2 OFICIO DE NOTAS - SALVADOR e outros (3) Vistos, etc. Trata-se de Ação Declaratória de Nulidade de Escritura Pública e de Registro Imobiliário, cumulada com pedido de tutela de urgência cautelar, ajuizada pelo ESPÓLIO DE IGO BAIÃO DE JESUS, representado por sua inventariante, ANA PAULA BARBOSA BUFFONE, em face de ANGELO VINICIUS ALMEIDA SPÓSITO, THIAGO ALMEIDA SPÓSITO e das serventias e delegatárias indicadas na petição inicial. Sustenta o autor que os requeridos Angelo Vinicius Almeida Spósito e Thiago Almeida Spósito figuram como adquirentes da loja comercial com sobreloja nº 23 do Conjunto Bella Center, situada nas Ruas Carlos Gomes, nº 135, e Senador Costa Pinto, nesta Capital, em virtude de Escritura Pública de Compra e Venda lavrada em 6 de dezembro de 2006 pelo 2º Tabelionato de Notas de Salvador, sob a Ordem nº 66.330, Protocolo nº 008633, Livro nº 1003, folha nº 103, tendo como outorgante vendedora CEMISA - Construções e Empreendimentos Imobiliários Ltda. (ID 578497057). Alega que a empresa vendedora teria sido extinta antes da celebração do negócio e que a escritura não contou com a manifestação de vontade de seus legítimos representantes. Afirma, ainda, que a assinatura lançada em nome da sociedade empresária seria falsa e que o imóvel pertenceria, em parte, ao espólio autor. Requereu, em caráter urgente, a averbação da existência desta demanda no registro imobiliário correspondente ao imóvel. Ao final, pretende a declaração de nulidade da escritura pública, o cancelamento do registro e da matrícula imobiliária e a realização de perícia grafotécnica. É o necessário. Decido. A tutela de urgência pressupõe a presença simultânea de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil. No caso, os elementos apresentados não permitem, neste momento processual, reconhecer a probabilidade do direito em grau suficiente para a adoção da medida postulada. A Certidão Simplificada da Junta Comercial do Estado da Bahia juntada ao ID 578497057 informa que o registro empresarial da CEMISA - Construções e Empreendimentos Imobiliários Ltda. foi cancelado, em 2 de outubro de 2000, com fundamento no então vigente art. 60 da Lei nº 8.934/1994. O cancelamento administrativo motivado pela ausência de arquivamentos durante determinado período, contudo, não se confunde com a dissolução regular da sociedade nem comprova, isoladamente, a extinção de sua personalidade jurídica ou de sua capacidade para praticar atos jurídicos. A certidão apresentada, portanto, não ampara a conclusão, sustentada na inicial, de absoluta inexistência jurídica da pessoa jurídica na data da escritura. A declaração particular atribuída a Miguel Maria Botelho Osório, datada de 12 de junho de 2018 (ID 578497056), embora afirme que o declarante não realizou a venda nem outorgou procuração com essa finalidade, não identifica quem teria comparecido perante o tabelionato como representante da sociedade, tampouco individualiza a assinatura cuja falsidade se pretende demonstrar. A escritura juntada ao ID 578497057 menciona a presença de "sócio representante" da vendedora, mas a documentação apresentada não contém os documentos de identificação, representação ou procuração que teriam instruído o ato notarial. Também não foi juntada certidão atualizada de inteiro teor da matrícula ou transcrição sobre a qual se pretende fazer recair a averbação. Os documentos fazem referência à matrícula nº 15.561 do antigo 5º Ofício de Registro de Imóveis, à antiga matrícula nº 5.837 do 1º Ofício e às Transcrições nº 48.606, folha 80, Livro 3-AT, e nº 49.565, folha 86, Livro 3-AU, sem que tenha sido esclarecida a correspondência entre esses assentamentos ou indicada a situação registral atual do imóvel. Igualmente, os documentos relativos ao processo de divórcio de Juacy Duarte Spósito e Maria das Graças Almeida Spósito, bem como declarações condominiais e documentos referentes à locação do estabelecimento, não constituem, isoladamente, prova do domínio imobiliário atribuído ao falecido Igo Baião de Jesus. O próprio termo de audiência juntado ao ID 578497056 descreve o imóvel como "sem registro em cartório", circunstância que demanda esclarecimento e demonstração documental da origem do direito invocado pelo espólio. Por fim, o perigo de dano foi fundamentado apenas na possibilidade abstrata de os requeridos alienarem ou onerarem o imóvel. Não foi apresentado documento que indique tentativa concreta de alienação, constituição de ônus, negociação em curso ou qualquer outra circunstância contemporânea capaz de demonstrar risco efetivo ao resultado útil do processo. Diante dessas lacunas, a averbação pretendida não pode ser determinada, inclusive porque não foi identificado com segurança o fólio real no qual a ordem seria cumprida. Assim, INDEFIRO, por ora, o pedido de tutela de urgência, sem prejuízo de reapreciação após a regularização da inicial, a complementação da documentação e, se necessário, o estabelecimento do contraditório. A petição inicial, ademais, apresenta irregularidades que impedem o regular prosseguimento do feito. A demanda foi cadastrada como retificação de registro imobiliário e em nome de Igo Baião de Jesus, embora a própria inicial tenha sido proposta pelo respectivo espólio e veicule pretensão contenciosa de declaração de nulidade de negócio jurídico, com pedido de produção de prova pericial. A inventariante, por sua vez, outorgou a procuração do ID 578504080 em nome próprio, sem consignar expressamente que atuava na qualidade de representante do espólio. As serventias extrajudiciais não possuem personalidade jurídica ou capacidade processual para integrar o polo passivo. Também não foi descrito qualquer ato pessoal praticado pelas atuais delegatárias que justifique sua inclusão como rés. A eventual necessidade de informações ou de cumprimento de futura decisão não exige que a serventia ou sua titular figure como parte na relação processual. Em contrapartida, pretende-se declarar a nulidade de negócio jurídico celebrado pela CEMISA - Construções e Empreendimentos Imobiliários Ltda., pessoa jurídica diretamente atingida pelos efeitos da decisão, mas que não foi incluída no polo passivo. Quanto à gratuidade da justiça, a presunção prevista no art. 99, § 3º, do Código de Processo Civil é aplicável à pessoa natural, não se estendendo automaticamente ao espólio. A concessão do benefício depende da demonstração de que o acervo hereditário não dispõe de recursos para suportar as despesas processuais, devendo ser oportunizada a respectiva comprovação antes da apreciação definitiva do pedido. Ante o exposto, com fundamento nos arts. 76, 99, § 2º, e 321 do Código de Processo Civil, INTIME-SE a parte autora para, no prazo de 15 (quinze) dias, emendar a petição inicial, sob pena de indeferimento, a fim de: a) regularizar o polo ativo, fazendo constar como autor o ESPÓLIO DE IGO BAIÃO DE JESUS, representado por sua inventariante, ANA PAULA BARBOSA BUFFONE, e juntar instrumento de mandato no qual a outorgante declare expressamente atuar nessa qualidade; b) adequar o polo passivo, excluindo as serventias extrajudiciais e suas atuais delegatárias e incluindo a CEMISA - Construções e Empreendimentos Imobiliários Ltda., inscrita no CNPJ nº 15.250.996/0001-60, com sua correta qualificação e endereço, ou, caso tenha ocorrido sua regular extinção, indicar e comprovar quem a representa ou sucede juridicamente; c) juntar certidão atualizada e de inteiro teor do registro imobiliário correspondente ao bem, bem como as certidões necessárias à demonstração da cadeia registral, esclarecendo a relação entre a matrícula nº 15.561 do antigo 5º Ofício, a matrícula nº 5.837, as Transcrições nº 48.606 e nº 49.565 e o assentamento atualmente existente; d) individualizar o registro ou averbação cujo cancelamento pretende, indicando seu número, matrícula, livro, folha e serventia competente, e esclarecer se busca o cancelamento de determinado ato registral ou da própria matrícula, justificando a extensão do pedido; e) juntar certidão ou traslado atualizado de inteiro teor da Escritura Pública de Compra e Venda lavrada em 6 de dezembro de 2006, sob a Ordem nº 66.330, Protocolo nº 008633, Livro nº 1003, folha nº 103, acompanhado, se disponíveis, dos documentos de identificação e representação apresentados pela pessoa que compareceu em nome da CEMISA; f) individualizar a assinatura cuja falsidade é alegada, identificar a pessoa a quem foi atribuída e esclarecer objetivamente os elementos que fundamentam o pedido de perícia grafotécnica; g) esclarecer e demonstrar documentalmente a origem do direito atribuído ao falecido Igo Baião de Jesus sobre o imóvel, indicando o título ou relação jurídica que fundamenta a legitimidade e o interesse do espólio na desconstituição integral da compra e venda; h) corrigir o valor da causa, observando o art. 292, inciso II, do Código de Processo Civil e o valor de R$ 70.000,00 declarado na escritura impugnada, ressalvada a possibilidade de indicação fundamentada de outro valor juridicamente adequado; e i) apresentar documentação contemporânea apta a demonstrar a alegada insuficiência financeira do espólio, inclusive informação atualizada sobre os bens, direitos, obrigações e disponibilidade financeira do acervo hereditário, para apreciação do pedido de gratuidade da justiça. Determino, ainda, que a Secretaria retifique a classe processual para PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL e, após a emenda, promova as adequações cadastrais correspondentes às partes efetivamente indicadas. Cumprida a determinação, voltem os autos conclusos para apreciação da regularidade da inicial e pendências. Decorrido o prazo sem manifestação ou sendo a emenda insuficiente, certifique-se e voltem os autos conclusos. Publique-se. Intime-se. Cumpra-se. Salvador,BA. 3 de setembro de 2026 Gilberto Bahia de Oliveira Juiz de Direito