8174673-07.2026.8.05.0001

Intimação

TJBA · 1 V DE REGISTROS PÚBLICOS DE SALVADOR · Decisão

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA COMARCA DE SALVADOR VARA DE REGISTROS PÚBLICOS Praça Dom Pedro II s/n, Fórum Ruy Barbosa, sala 246, Campo da Pólvora - CEP 40040-900, Fone: 3320-6771, Salvador-BA - E-mail: vararegpublicos@tjba.jus.br DECISÃO Processo nº: 8174673-07.2026.8.05.0001 Classe: RETIFICAÇÃO DE REGISTRO DE IMÓVEL (1683) Requerente: PARTE AUTORA: JOAO MARTINS DA SILVA JUNIOR e outros Requerido:PARTE RE: terceiro registro de imoveis salvador Vistos, etc. JOÃO MARTINS DA SILVA JUNIOR e MARIA LUIZA BALEEIRO MARTINS formularam suscitação de dúvida inversa, cumulada com pedido de providências e de tutela registral de urgência, insurgindo-se contra exigência formulada pelo 3º Registro de Imóveis de Salvador/BA, conforme petição inicial de ID 575826002. Relataram que adquiriram, mediante Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda celebrado em 22 de julho de 2010, o Apartamento nº 1101 do Edifício Savona, integrante do Condomínio Villaggio Panamby Horto Florestal, cuja matrícula individualizada corresponde ao nº 129.275 do 3º Registro de Imóveis de Salvador. Aduziram que o preço ajustado foi integralmente quitado e que, posteriormente, em 3 de dezembro de 2024, foi lavrada Escritura Pública de Venda e Compra Paga e Quitada perante o 6º Tabelionato de Notas de Salvador, no Livro nº 1854-E, folhas 106/111, juntada sob o ID 575829720. O título foi apresentado ao 3º Registro de Imóveis de Salvador, tendo sido objeto de qualificação negativa em razão da existência de ordens de indisponibilidade cadastradas na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens - CNIB em nome das alienantes OAS Empreendimentos S.A. e Gafisa S.A. Consta dos autos a Nota de Exigência nº 116.411, vinculada à Prenotação nº 477.680, juntada sob o ID 575829713, bem como a posterior Nota de Exigência nº 137.719/2026, de 12 de agosto de 2026, vinculada ao Protocolo nº 496.477, juntada sob o ID 575829715. Nesta última, a serventia relacionou diversas ordens de indisponibilidade ainda incidentes sobre a matrícula e informou a existência de protocolos de cancelamento pendentes de regularização. Os requerentes sustentam que a aquisição e a quitação do imóvel antecederam as constrições e afirmam já ter obtido provimentos favoráveis em embargos de terceiro ajuizados perante outros órgãos jurisdicionais. Requerem, em síntese, tutela de urgência para que sejam sobrestados os efeitos das indisponibilidades ativas e supervenientes em relação à matrícula nº 129.275, preservada a prenotação e autorizado o posterior registro da escritura, além de providências destinadas a impedir a incidência de novas ordens genéricas sobre a unidade imobiliária. Requerem, ainda, prioridade especial na tramitação, em razão da idade. É o relatório. Decido. A documentação de identificação juntada aos IDs 575829721 e 575829723 demonstra que JOÃO MARTINS DA SILVA JUNIOR nasceu em 18 de junho de 1941 e MARIA LUIZA BALEEIRO MARTINS em 28 de novembro de 1945, contando, respectivamente, com 85 e 80 anos de idade. Assim, DEFIRO a prioridade especial de tramitação, nos termos do art. 1.048, I, do Código de Processo Civil e do art. 71, § 5º, da Lei nº 10.741/2003, devendo a Secretaria proceder à correspondente anotação. Quanto ao procedimento registral, algumas providências devem anteceder o exame do mérito da dúvida e do pedido urgente. Nos termos do art. 198 da Lei nº 6.015/1973, não se conformando com a exigência formulada pelo registrador, ou não sendo possível satisfazê-la, pode o interessado requerer que o título e a declaração de dúvida sejam remetidos ao Juízo competente. No âmbito deste Estado, os arts. 126 e seguintes do Código de Normas e Procedimentos dos Serviços Notariais e de Registro disciplinam especificamente o procedimento. A dúvida inversa, por sua vez, encontra previsão no art. 129, segundo o qual, se o Oficial não encaminhar ao Juízo competente, no prazo legal, pedido de dúvida devidamente protocolado e instruído, poderá o interessado suscitá-la diretamente perante o Juiz Corregedor Permanente. No caso, não se identifica, entre os documentos que instruem a inicial, comprovação de prévio requerimento dirigido ao Oficial para suscitação da dúvida e de eventual ausência de encaminhamento à autoridade competente. Tal circunstância deverá ser esclarecida antes do reconhecimento definitivo da regularidade da via inversa eleita. De todo modo, o § 1º do art. 129 do Código de Normas estabelece expressamente que, ocorrendo a suscitação direta da dúvida inversa, o Juiz Corregedor Permanente deverá intimar o interessado para apresentar ao cartório o título, acompanhado do comprovante de distribuição do procedimento, para fins de prenotação e prorrogação de sua vigência. Essa providência é especialmente pertinente no presente caso, considerando que a qualificação negativa mais recente está vinculada ao Protocolo nº 496.477, de 12 de agosto de 2026, conforme Nota de Exigência nº 137.719/2026, ID 575829715. Não há, por outro lado, elemento seguro nos autos que autorize a extensão dos efeitos da antiga Prenotação nº 477.680, vinculada à nota devolutiva anterior. Caso seus efeitos já tenham cessado, não cabe restabelecê-los retroativamente neste procedimento, devendo ser observado o regime aplicável à prenotação atualmente existente ou, se for o caso, à nova prenotação, na forma do art. 129, § 3º, do Código de Normas. Também não se mostra possível, em sede de tutela provisória, determinar o sobrestamento genérico da eficácia das ordens de indisponibilidade emanadas de outros órgãos jurisdicionais. A atuação deste Juízo, no procedimento de dúvida, possui natureza administrativa e destina-se à apreciação da qualificação registral do título apresentado. Não compete ao Juiz Corregedor Permanente revogar, suspender ou declarar ineficazes ordens judiciais de indisponibilidade expedidas por outros juízos, providência que deverá ser postulada perante as respectivas autoridades prolatoras, pelos instrumentos processuais adequados. A disciplina da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens igualmente não autoriza a criação, por este Juízo, de uma imunidade registral genérica da matrícula contra ordens presentes ou futuras. A eventual exclusão, cancelamento ou alteração da eficácia de cada ordem deverá observar a competência da autoridade responsável por sua emissão e as regras próprias da CNIB. Cumpre registrar, ainda, que a Escritura Pública juntada sob o ID 575829720, embora descreva o negócio anteriormente celebrado e a quitação do preço, também consigna expressamente, no tópico relativo aos gravames, a ciência dos adquirentes acerca da existência de indisponibilidades averbadas contra as alienantes. Tal circunstância recomenda que a controvérsia seja examinada após a regular formação do procedimento e a manifestação da serventia, sem antecipação, nesta fase inicial, de conclusão quanto à eficácia das restrições perante os requerentes. Do mesmo modo, não se mostra cabível, neste momento, determinar a denominada "averbação noticiosa" da presente dúvida na matrícula nº 129.275. O procedimento legal prevê a anotação da ocorrência da dúvida no protocolo, vinculada à prenotação, não se identificando fundamento específico para a criação de averbação autônoma na matrícula com o conteúdo pretendido. Diante do exposto: I - DEFIRO a prioridade especial de tramitação em favor de JOÃO MARTINS DA SILVA JUNIOR e MARIA LUIZA BALEEIRO MARTINS, procedendo-se à respectiva anotação no sistema; II - DETERMINO à Secretaria que promova a adequação da classe processual à natureza do procedimento de Dúvida, observadas as rotinas do PJe; III - INDEFIRO, POR ORA, A TUTELA DE URGÊNCIA, conforme motivação anterior. Intime-se, via malote digital, a Oficial do 3º Registro de Imóveis de Salvador para que, no prazo de 15 (quinze) dias úteis, nos termos do art. 129, § 2º, do Código de Normas, impugne a dúvida inversa e esclareça, especificamente: a) a situação atual do Protocolo nº 496.477 e da respectiva prenotação; b) as ordens de indisponibilidade atualmente ativas na matrícula nº 129.275; c) a situação dos cancelamentos referidos na Nota de Exigência nº 137.719/2026 como pendentes de regularização; d) a existência, ou não, de anterior requerimento dos interessados para suscitação de dúvida relacionado à qualificação do título em questão; e) eventual alteração superveniente dos óbices constantes da Nota de Exigência nº 137.719/2026; devendo juntar certidão atualizada da matrícula nº 129.275 e os elementos necessários à adequada compreensão da qualificação registral. Publique-se. Cumpra-se. Salvador, BA, 21 de agosto de 2026. Gilberto Bahia de Oliveira Juiz de Direito