8131210-25.2020.8.05.0001

Intimação

TJBA · 7ª V DA FAZENDA PÚBLICA DE SALVADOR · Sentença

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 7ª V DA FAZENDA PÚBLICA DE SALVADOR Processo: DESAPROPRIAÇÃO n. 8131210-25.2020.8.05.0001 Órgão Julgador: 7ª V DA FAZENDA PÚBLICA DE SALVADOR AUTOR: MUNICIPIO DE SALVADOR Advogado(s): ANDRE LUIZ DE ANDRADE CARNEIRO (OAB:BA24790) REU: A PRIMORDIAL MOVEIS LTDA Advogado(s): JOSE MANUEL TRIGO DURAN (OAB:BA14071), CAROLINA WANDERLEY PORTUGAL (OAB:BA61196), GABRIEL PEREIRA FREITAS PINHEIRO (OAB:BA65538), AGATA AGUIAR DE SOUZA (OAB:BA51461), PEDRO ANDRADE TRIGO (OAB:BA16892) SENTENÇA Vistos, etc. I. RELATÓRIO Cuida-se de Ação de Desapropriação por Utilidade Pública, com pedido de imissão provisória na posse, ajuizada pelo MUNICÍPIO DO SALVADOR em face de A PRIMORDIAL MÓVEIS LTDA., visando à expropriação parcial de uma área de terreno medindo 395,45 m², desmembrada de área maior inscrita sob a inscrição imobiliária municipal originária nº 295.578-4 e individualizada na inscrição imobiliária nº 945.864-6, correspondente à matrícula nº 24.394 do 3º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador, declarada de utilidade pública para fins de implantação dos Corredores de Transporte Público Integrados (BRT), na forma do Decreto Municipal nº 32.402/2020, alterado pelo Decreto Municipal nº 32.794/2020 (ID 81941606). Na exordial (ID 81941606), o ente expropriante ofertou a quantia inicial de R$ 891.535,28 (oitocentos e noventa e um mil, quinhentos e trinta e cinco reais e vinte e oito centavos), com base no Laudo de Avaliação preliminar emitido pelo Setor de Engenharia e Fiscalização - SENFI/CAP/SEFAZ (ID 81941724 e ID 81941771). Por meio da decisão interlocutória de ID 82238553, foi deferida a imissão provisória na posse condicionada ao depósito da oferta inicial, a qual restou comprovada no ID 83907520. Citada regularmente (ID 83246258 e ID 83246259), a parte ré apresentou contestação com pedido de tutela de evidência (ID 86195177), impugnando o valor ofertado sob a alegação de que a indenização deveria pautar-se pelo valor venal atualizado do bem utilizado para fins de cobrança do ITIV pelo Município (apurando a quantia de R$ 1.070.551,28), bem como arguindo ato atentatório à dignidade da justiça em razão de suposta incursão no imóvel antes do cumprimento formal do mandado de imissão de posse. Instado a se manifestar, o Município ofertou réplica (ID 93920487), rechaçando a alegação de atentado e apresentando reavaliação administrativa que atualizou o Valor Unitário Padrão (VUP) para o exercício de 2021 e acresceu a indenização de muro/benfeitoria no valor de R$ 23.600,00, totalizando a nova oferta de R$ 956.280,69 (ID 93920488), procedendo ao depósito complementar de R$ 64.745,41 (ID 96005201 e ID 96005204). O mandado de imissão provisória na posse foi expedido no ID 92333245 e regularmente cumprido pelos Oficiais de Justiça em 29/03/2021, conforme certidão e auto de imissão acostados aos autos (ID 98160459 e ID 98160460). Procedeu-se, ademais, à publicação do competente edital de desapropriação para conhecimento de terceiros (ID 119193055 e ID 119477805). A expropriada atravessou petição no ID 179132518 acostando laudos periciais particulares elaborados pelas empresas Metroquadrado Consultoria (R$ 1.448.000,00 - ID 179132524) e ACP Empreendimentos (R$ 1.700.000,00 para 411,69 m², ou R$ 1.632.939,83 para 395,45 m² - ID 179132526), requerendo a complementação do depósito e o levantamento de 80% dos valores incontroversos depositados. Na decisão saneadora de ID 224529725, o Juízo determinou a comprovação da quitação tributária para viabilizar o levantamento de 80% do valor depositado, nos moldes do art. 33, § 2º, c/c art. 34 do Decreto-Lei nº 3.365/1941, e determinou a realização de perícia técnica judicial de avaliação imobiliária, designando perito do Juízo. A expropriada comprovou a regularidade fiscal mediante a juntada das respectivas Certidões Negativas de Débitos Imobiliários municipais (ID 232270275 e ID 232270276). Diante da escusa justificada do perito originário (ID 276844677), foi proferida a decisão de ID 298665318, deferindo a expedição do alvará para levantamento de 80% do montante depositado e nomeando o perito avaliador Antonio Carlos de Oliveira Figueiredo. O alvará eletrônico de levantamento foi expedido e cumprido via sistema bancário no montante de R$ 898.044,16 (ID 375822680). O perito nomeado acostou proposta de honorários periciais no montante de R$ 6.190,00 (ID 372013425). A parte ré manifestou concordância (ID 439300569) e apresentou seus quesitos com indicação de assistente técnico (ID 441470378). O Município de Salvador efetuou o depósito dos honorários periciais judiciais (ID 466080731 e ID 466080732). Em 16/12/2024, o perito judicial apresentou o Laudo Técnico de Avaliação Imobiliária acostado aos autos em frações sequenciais (ID 479157016 a ID 479157027), concluindo que o valor de mercado para a fração expropriada de 395,45 m² corresponde a R$ 1.355.000,00 (um milhão, trezentos e cinquenta e cinco mil reais), adotando o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado com Tratamento por Fatores, com enquadramento em Grau II de fundamentação e Grau III de precisão. O Município do Salvador apresentou impugnação técnica formal ao laudo pericial (ID 523407874), instruída com o Parecer Técnico do SENFI/CAP/SEFAZ nº 15590/2025 (ID 523407880), apontando vícios e inconsistências metodológicas no laudo pericial judicial, em síntese:(a) inadequação amostral por infração ao item B.2 do Anexo B da ABNT NBR 14.653-2, sustentando que apenas 3 das 20 amostras seriam válidas por apresentarem efetiva homogeneidade e proximidade com o imóvel;(b) desrespeito à localização fiscal, com inserção de amostras situadas fora da Zona Fiscal 104 (Av. ACM III);(c) inobservância do número mínimo de dados válidos estabelecido no Quadro 3 da NBR 14.653-2 para o tratamento por fatores;(d) emprego de tabela de fatores de localização desatualizada em face do Anexo III da Lei Municipal nº 8.473/2013 (atualizada pela Lei Municipal nº 9.279/2017);(e) utilização de Fator de Topografia originário do IBAPE/SP sem demonstração de abrangência e calibração regional para Salvador/BA (item 8.2.1.4.2 da NBR 14.653-2); e(f) ausência de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART/RRT) vinculada ao CREA/CAU, sustentando a nulidade do trabalho técnico elaborado por corretor de imóveis. O perito judicial apresentou laudo complementar prestando esclarecimentos técnicos (ID 539095037 e ID 539095048), ratificando integralmente a metodologia e a conclusão avaliatória originária, aduzindo a legalidade de sua habilitação profissional perante os órgãos de classe e o Juízo, bem como a conformidade do tratamento por fatores com as diretrizes da ABNT NBR 14.653. Vieram os autos conclusos para saneamento das questões pendentes e deliberação quanto à prova pericial e ao prosseguimento da marcha processual. II. FUNDAMENTAÇÃO 1. Da Habilitação do Perito Judicial, da Desnecessidade de ART e da Validade Formal da Prova Pericial Ab initio, impõe-se apreciar a preliminar arguida pelo Município do Salvador quanto à alegada nulidade do laudo judicial em razão da categoria profissional do perito nomeado e da ausência de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART/RRT). Sem embargo das razões tecidas pelo ente público expropriante, a insurgência não merece acolhimento. O art. 156 do Código de Processo Civil estabelece que o juiz será assistido por perito quando a prova do fato depender de conhecimento técnico ou científico, devendo a escolha recair sobre profissional legalmente qualificado e inscrito no cadastro mantido pelo tribunal respectivo. No caso dos autos, a nomeação recaiu sobre profissional devidamente cadastrado no Banco de Peritos do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, com inscrição regular no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI/BA nº 6.393) e registro no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI nº 23.984). A aferição do valor de mercado de bem imóvel urbano para fins indenizatórios constitui matéria estritamente imobiliária e mercadológica, inserindo-se na esfera de competência outorgada aos Corretores de Imóveis Avaliadores pela Lei Federal nº 6.530/1978 (art. 3º) e regulamentada pela Resolução COFECI nº 1.066/2007, que disciplina a elaboração de pareceres e laudos de avaliação mercadológica. A atuação do perito judicial decorre de múnus público outorgado pelo Juízo no exercício de sua função jurisdicional, restando superada a alegação de reserva privativa de mercado corporativo a engenheiros e arquitetos para a fixação do valor de mercado imobiliário. Por conseguinte, tratando-se de encargo judicial desempenhado por avaliador imobiliário credenciado, a validade e a eficácia probatória do laudo não se condicionam à emissão de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART perante o CREA) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT perante o CAU), instrumentos adstritos aos profissionais vinculados àqueles conselhos específicos de fiscalização. Rejeita-se, pois, a arguição de vício formal e de incapacidade técnica do perito do Juízo. 2. Do Exame Crítico da Metodologia e da Regularidade da Prova Pericial Judicial No que tange às inconsistências metodológicas apontadas pelo Município do Salvador no Parecer Técnico do SENFI/CAP/SEFAZ (ID 523407880) e reiteradas na manifestação de ID 523407874, cumpre analisar se os parâmetros adotados pelo perito judicial comprometeram a higidez e a fidedignidade da avaliação. A expropriação tem como postulado basilar a garantia constitucional da prévia e justa indenização em dinheiro (art. 5º, inciso XXIV, da Constituição Federal), a qual visa a recompor integralmente o patrimônio do expropriado, assegurando-lhe o justo valor de mercado correspondente ao desapossamento forçado. Em sede de avaliação judicial, o valor da indenização não se vincula compulsoriamente a critérios tributários estritos ou a valores genéricos e estáticos fixados pela Planta Genérica de Valores (PGV) ou Valor Unitário Padrão (VUP) para efeito de lançamento fiscal de IPTU ou ITIV. Os critérios fiscais consubstanciam balizas cadastrais de arrecadação tributária, ao passo que a perícia judicial visa à captação dinâmica e real do mercado imobiliário contemporâneo à avaliação. Analisando a prova técnica carreada aos autos (ID 479157016 a ID 479157027), verifica-se que o perito oficial utilizou o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, com aplicação do Tratamento por Fatores, observando as diretrizes gerais normatizadas pela ABNT NBR 14.653-1 e NBR 14.653-2. Conforme explicitado pelo perito no laudo originário e nos esclarecimentos complementares (ID 539095048): Homogeneização e Amplitude Amostral: A utilização de dados comparativos situados ao longo do corredor urbano da Av. ACM e bairros circunvizinhos dotados de dinâmica imobiliária correlata mostra-se metodologicamente viável mediante a aplicação de fatores de homogeneização de localização, área, topografia e frentes múltiplas. A NBR 14.653-2 não impõe como regra de validade a identidade topográfica e cadastral estrita à mesma microzona fiscal tributária, admitindo a equalização técnica das discrepâncias locacionais através dos fatores pertinentes; Critério Antes e Depois (Desapropriação Parcial): O perito aplicou adequadamente a metodologia consagrada no item 11.1 da NBR 14.653-1 para desapropriações parciais, procedendo à avaliação global da área originária constante do título imobiliário (10.000,56 m²), mensurando a perda efetiva decorrente do decote da fração de 395,45 m² e aferindo o remanescente (9.605,11 m²); Fator Topografia e Fator Localização: A utilização de referências consagradas de engenharia de avaliações (a exemplo das tabelas do IBAPE) para ajuste das variáveis físicas (aclive, declive e acessibilidade) e o enquadramento de localização constituem procedimentos técnicos admitidos para a conformação dos dados amostrais, inexistindo demonstração cabal de erro matemático grosseiro ou de desvio substancial apto a inquinar de nulidade a prova técnica. O laudo oficial atingiu Grau II de fundamentação e Grau III de precisão, respaldando-se em pesquisa de mercado contemporânea e demonstrando a evolução urbana e imobiliária da poligonal expropriada, apresentando valor intermediário e harmônico quando confrontado tanto com a subavaliação administrativa inicial da Fazenda Pública (que se limitou originariamente ao VUP fiscal desatualizado) quanto com as estimativas dos laudos privados colacionados pela expropriada. Destarte, resta plenamente assegurado o contraditório e a ampla defesa técnica, inexistindo vícios formais ou metodológicos que justifiquem a anulação ou a repetição da perícia, devendo o laudo pericial judicial de ID 479157016 e seus esclarecimentos de ID 539095048 serem homologados como parâmetro técnico idôneo para a instrução final da lide. 3. Do Indeferimento do Pleito de Tutela de Evidência e Atentado à Dignidade da Justiça No que concerne ao pedido deduzido pela parte ré em sede de contestação (ID 86195177) e reiterado nas peças subsequentes, pugnando pela condenação do Município ao pagamento de multa por ato atentatório à dignidade da justiça (art. 77, inciso VI e § 2º, do CPC) e reparação de danos decorrentes de suposta invasão antecipada do terreno: Verifica-se dos elementos probatórios que a intervenção noticiada referiu-se a atos de infraestrutura executados no logradouro para relocação emergencial de rede e postes por concessionária de serviço público de energia elétrica (COELBA), no âmbito das obras viárias públicas municipais, não restando caracterizada conduta processual dolosa, atentado à jurisdição ou esbulho possessório arbitrário imputável diretamente à representação judicial do ente expropriante. Ademais, a imissão provisória na posse foi expressamente chancelada pelo Juízo e devidamente formalizada pelo cumprimento do mandado e auto de imissão acostados aos autos (ID 98160459 e ID 98160460), restando superada qualquer discussão possessória preliminar, cabendo eventuais reflexos patrimoniais de acessões e muros serem solvidos no bojo da justa indenização final da desapropriação. Indefere-se, pois, o pedido de aplicação de penalidade por ato atentatório à dignidade da justiça. III. DISPOSITIVO Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta: REJEITO as preliminares e a impugnação técnica arguidas pelo MUNICÍPIO DO SALVADOR (ID 523407874), e, com fundamento nos arts. 156, 464 e 477 do CPC c/c as diretrizes da ABNT NBR 14.653, HOMOLOGO, para que produza os seus jurídicos e legais efeitos, o Laudo Técnico de Avaliação Imobiliária Judicial de ID 479157016 a ID 479157027 e seus esclarecimentos complementares de ID 539095048, fixando o valor técnico do metro quadrado avaliando em R$ 3.426,11, resultando no montante de R$ 1.355.000,00 (um milhão, trezentos e cinquenta e cinco mil reais) para a área expropriada de 395,45 m²; INDEFIRO o pedido de tutela de evidência e de condenação do expropriante por ato atentatório à dignidade da justiça formulado pela ré; DETERMINO a expedição de alvará judicial em favor do senhor perito judicial, ANTONIO CARLOS DE OLIVEIRA FIGUEIREDO, para levantamento da totalidade dos honorários periciais depositados nos autos no ID 466080732 (Processo E-Salvador nº 193180/2024), na forma do art. 465, § 4º, do Código de Processo Civil; Considerando que a instrução probatória pericial encontra-se concluída e que a matéria subjacente restringe-se à fixação da justa indenização com esteio no laudo homologado e nas balizas normativas do Decreto-Lei nº 3.365/1941, INTIMEM-SE as partes litigantes para que, no prazo comum de 15 (quinze) dias, apresentem suas razões finais escritas; Decorrido o prazo supra, com ou sem manifestação devidamente certificada pela Secretaria, venham os autos conclusos para prolação de SENTENÇA. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. SALVADOR - REGIÃO METROPOLITANA/BA, 17 de agosto de 2026.