8120880-90.2025.8.05.0001

Intimação

TJBA · 1ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR · Sentença

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA Comarca de Salvador 1ª Vara Cível e Comercial Praça D. Pedro II, s/n, Nazaré, Salvador - BA, 40040-900 SENTENÇA Processo: 8120880-90.2025.8.05.0001 Classe: EMBARGOS À EXECUÇÃO (172) EMBARGANTE: ALOISIO DE MAGALHAES FILHO EMBARGADO: CONDOMINIO EDIFICIO AUGUSTO BORGES Vistos etc. ALOÍSIO DE MAGALHÃES FILHO ajuizou embargos à execução, em face do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO AUGUSTO BORGES, distribuídos por dependência à execução de título extrajudicial, tombada sob o nº 8074538-89.2023.8.05.0001, alegando, inicialmente, as preliminares de gratuidade da justiça, impenhorabilidade de seus proventos de aposentadoria e a concessão de efeito suspensivo e ilegitimidade passiva. No mérito, diz que celebrou compromisso de compra e venda dos imóveis com a coexecutada TJ de Brito Contabilidade EIRELI (representada por Tânia de Jesus Brito / Cecília da Silva Brito), transmitindo a posse direta das unidades em momento pretérito ao débito cobrado. Assevera que o condomínio credor possuía plena e inequívoca ciência da transação, tendo emitido boletos diretamente em nome da adquirente e firmado com ela termo de confissão de dívida e acordo extrajudicial, o que atrai a aplicação vinculante do Tema Repetitivo nº 886 do Superior Tribunal de Justiça. Arguiu, ainda, excesso de execução, exceção do contrato não cumprido pela ausência de seguro predial e postulou a extinção da lide executiva em seu desfavor. Juntou documentos (IDs 508377161 a 508377164). Devidamente intimado, o Condomínio embargado apresentou impugnação aos embargos (ID 563667183), arguindo preliminar de intempestividade e impugnando o benefício da justiça gratuita. No mérito, defendeu a legitimidade passiva do embargante por figurar como titular dominial no Registro de Imóveis (R-3 da matrícula nº 6.984), invocando a natureza propter rem das despesas condominiais e o art. 1.345 do Código Civil. Rebateu as teses de impenhorabilidade de proventos e requereu a total improcedência dos embargos. Posteriormente, o embargante peticionou aos autos (ID 576135085) noticiando fato superveniente consubstanciado no julgamento definitivo proferido nos autos da Ação de Cobrança nº 0556148-29.2018.8.05.0001 perante o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, com trânsito em julgado, no qual restou expressamente reconhecida a sua ilegitimidade passiva em razão da imissão na posse pela compradora e da celebração de acordo exclusivo entre o Condomínio e a possuidora direta, operando-se a coisa julgada material. Pugnou pelo imediato julgamento com a extinção do feito. Vieram os autos conclusos, decido. O feito comporta julgamento imediato do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, e art. 920, inciso II, ambos do Código de Processo Civil, uma vez que o acervo documental carreado aos autos é suficiente para o deslinde das questões controvertidas, restando prescindível a dilação probatória. Da Gratuidade da Justiça Rejeito a impugnação à assistência judiciária gratuita deduzida pelo embargado. Os documentos colacionados aos autos pelo embargante (IDs 512592418 a 512592426), notadamente a declaração de imposto de renda, comprovantes de rendimentos previdenciários e extratos bancários, evidenciam que sua renda mensal líquida é modesta e substancialmente comprometida com despesas médicas decorrentes da avançada idade e de seu estado de saúde, confirmando a hipossuficiência financeira alegada. Assim, mantém-se em definitivo o benefício da gratuidade da justiça deferido no ID 525282071, com fulcro no art. 98 e seguintes do Código de Processo Civil. Da Tempestividade dos Embargos Não prospera a preliminar de intempestividade arguida na peça de impugnação. Conforme certidões e atos emanados nos autos, a propositura da presente ação autônoma deu-se tempestivamente, não se verificando preclusão temporal no ajuizamento, notadamente ante os atos e incidentes processuais que sobrestaram os prazos formais da execução originária. Do Mérito: Ilegitimidade Passiva Ad Causam e Eficácia da Coisa Julgada No mérito, cinge-se a controvérsia em aferir a legitimidade do embargante para figurar no polo passivo da execução de cotas condominiais proposta pelo embargado. A matéria concernente à responsabilidade pelo pagamento das quotas de condomínio edilício em casos de alienação ou promessa de compra e venda sem registro foi consolidada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça quando do julgamento do Recurso Especial Repetitivo nº 1.345.331/RS (Tema 886), que fixou as seguintes teses de observância obrigatória: "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação;b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto;c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador." No caso concreto, o acervo fático-probatório carreado aos autos evidencia de forma cristalina que as salas comerciais objetos da cobrança foram alienadas à terceira adquirente, que foi formalmente imitida na posse das unidades em fevereiro de 2015 (ID 508377161, pág. 23). Mais do que isso, a ciência inequívoca e a admissão direta pelo condomínio credor restaram cabalmente comprovadas nos autos pela celebração do "Termo de Acordo e Confissão de Dívida" datado de 24 de setembro de 2016 (ID 508377161, págs. 3-4), firmado diretamente entre o Condomínio Edifício Augusto Borges e a devedora/possuidora Tânia de Jesus Brito, bem como pela emissão contínua de boletos e cobranças em nome da adquirente. Ademais, sobreveio aos autos prova documental inequívoca (petição de ID 576135085) demonstrando que, em demanda antecedente idêntica de cobrança (processo nº 0556148-29.2018.8.05.0001), restou assentada perante o Tribunal de Justiça da Bahia, com trânsito em julgado formal e material, a ilegitimidade passiva ad causam do ora embargante quanto aos encargos incidentes sobre os imóveis ocupados pela compradora após a celebração de ajuste de confissão de débito. A eficácia preclusiva da coisa julgada material (art. 502 e art. 508 do CPC), somada à orientação vinculante do Tema 886/STJ, afasta por completo a responsabilidade do promitente vendedor em relação às quotas condominiais vencidas durante o período de ocupação da promitente compradora. Impõe-se, por conseguinte, o acolhimento dos presentes embargos para extinguir a execução de título extrajudicial quanto ao embargante, por manifesta ilegitimidade passiva ad causam, nos termos do art. 485, inciso VI, c/c art. 803, inciso I, e art. 917, inciso VI, todos do Código de Processo Civil. DISPOSITIVO Ante o exposto, julgo procedentes os embargos à execução, extinguindo o processo com resolução de mérito, com fulcro no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) Declarar a ilegitimidade passiva ad causam do embargante ALOÍSIO DE MAGALHÃES FILHO na Execução de Título Extrajudicial nº 8074538-89.2023.8.05.0001; b) Determinar a imediata extinção do processo de execução tombado sob o nº 8074538-89.2023.8.05.0001 exclusivamente com relação ao coexecutado ALOÍSIO DE MAGALHÃES FILHO, sem resolução de mérito, na forma do art. 485, inciso VI, e art. 803, inciso I, do Código de Processo Civil, devendo o feito executivo prosseguir unicamente contra a devedora remanescente; c) Determinar o levantamento de quaisquer constrições, bloqueios ou restrições patrimoniais eventualmente deferidas contra bens ou ativos do embargante nos autos da execução originária. Em virtude da sucumbência, condeno o embargado ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor do patrono do embargante, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa destes embargos, com base no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Certifique-se e traslade-se cópia desta sentença para os autos da Execução de Título Extrajudicial nº 8074538-89.2023.8.05.0001. Após o trânsito em julgado e cumpridas as diligências de praxe, arquivem-se os presentes autos com a devida baixa na distribuição. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Salvador, 4 de setembro de 2026 Maria Helena Peixoto Mega Juíza de Direito