2026-08-27 · TJBA
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA COMARCA DE SALVADOR VARA DE REGISTROS PÚBLICOS Praça Dom Pedro II s/n, Fórum Ruy Barbosa, sala 246, Campo da Pólvora - CEP 40040-900. Fone: 3320-6771, Salvador/BA - E-mail: vararegpublicos@tjba.jus.br SENTENÇA Processo nº: 8102377-84.2026.8.05.0001 Classe: DÚVIDA (100) Requerente: REQUERENTE: CARTORIO DE REGISTRO DE IMOVEIS E HIPOTECAS - SEXTO OFICIO e outros Requerido: Vistos, etc. Trata-se de procedimento de Suscitação de Dúvida Registral instaurado pela Oficiala Titular do 6º Ofício de Registro de Imóveis desta Comarca, Avani Maria Macedo Giarrusso, a requerimento subsidiário da interessada Patrimonial F2R Administração Imobiliária Ltda., na condição de apresentante e outorgada compradora e cessionária, em face das exigências consignadas na Nota Devolutiva nº 6.439/2026 (ID 561486411), referente ao Protocolo de Prenotação nº 312.142. Consta dos autos que, em 15 de abril de 2026, foi apresentada a registro a Escritura Pública de Compra e Venda com Cessão de Direitos, lavrada em 14 de abril de 2026 perante o 6º Tabelionato de Notas de Salvador (Livro 1909-E, fls. 131, Ordem nº 692.102), tendo por objeto a casa residencial de porta nº 230, situada na Alameda das Catabas, bairro Caminho das Árvores, matriculada sob o nº 2.045 no fólio real daquela serventia registral. A avença estruturou-se de forma tridimensional, reunindo, como Outorgante Vendedora, a sociedade Delta Participações S/A, titular dominial por força do registro R-05 da matrícula; como Interveniente Cedente, a sociedade Pinco Pallino S/A, que celebrou com a vendedora Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda em 15 de outubro de 2025, pelo preço integralmente quitado de R$ 4.000.000,00 (quatro milhões de reais), ajuste expressamente declarado não levado a registro; e, como Outorgada Compradora e Cessionária, a interessada Patrimonial F2R Administração Imobiliária Ltda., a quem foram cedidos os direitos decorrentes do contrato preliminar pelo preço de R$ 5.871.000,00 (cinco milhões, oitocentos e setenta e um mil reais), com apuração de ganho econômico de R$ 1.871.000,00. O instrumento notarial documentou o recolhimento de dois Impostos de Transmissão Inter Vivos (ITIV) perante a Fazenda Pública do Município de Salvador, à alíquota de 3%: o primeiro, no valor de R$ 154.203,47 (transação nº 772.726), relativo à compra e venda originária; e o segundo, na quantia de R$ 176.130,00 (transação nº 772.738), pertinente à cessão de direitos. Ao proceder à qualificação do título, a serventia exarou as Notas Devolutivas nº 5.884/2026 e nº 6.439/2026, obstando o registro sob o fundamento de que a operação exigiria o prévio e autônomo registro da promessa de compra e venda originária, à luz dos princípios da continuidade, disponibilidade e especialidade subjetiva e dos artigos 951, 956 e 957 do Código de Normas e Procedimentos dos Serviços Notariais e de Registro da Bahia (CNP/BA), exigindo, ainda, a apresentação do instrumento particular original com firmas reconhecidas, documentação societária comprobatória da representação das partes e DAJE de prenotação específica. A interessada apresentou impugnação (ID 563956173), sustentando a facultatividade do registro da promessa (art. 167, I, item 9, da Lei nº 6.015/1973), a natureza estritamente obrigacional dos direitos cedidos, a suficiência da escritura pública dotada de fé pública (art. 215 do Código Civil) e a inaplicabilidade dos arts. 956 e 957 do CNP/BA, além do caráter infralegal da norma correcional. Formulou pedido principal de improcedência e, subsidiariamente, requereu a suscitação da dúvida. Instada, a Oficiala ratificou integralmente os termos da suscitação (ID 565639874). O Ministério Público do Estado da Bahia, com vista dos autos, ofertou parecer pela procedência da dúvida (ID 575860326), encampando os fundamentos da serventia. É o relatório. DECIDO. A controvérsia não se resume, como pretende a interessada, a saber se o registro de toda e qualquer promessa de compra e venda é facultativo. Quanto a isso não há dissídio: é pacífico que o compromisso não registrado, quando seguido de escritura definitiva firmada entre as mesmas partes, dispensa registro autônomo, por constituir mero ato preparatório absorvido pelo título definitivo. Essa, contudo, não é a hipótese dos autos. O caso sob exame ostenta conformação diversa e mais complexa: a proprietária tabular prometeu vender o imóvel a um primeiro adquirente (Pinco Pallino S/A) que, sem jamais levar sua posição a registro, cedeu-a onerosamente a terceiro (Patrimonial F2R), auferindo, nessa cessão intermediária, ganho econômico de R$ 1.871.000,00. Há, pois, duas operações jurídico-econômicas autônomas e sucessivas, uma compra e venda originária e uma cessão onerosa subsequente, cuja pretensão de consolidação em ato registral único, com a simples menção da interveniência da cedente, é o cerne da lide. A questão que se põe, portanto, é dúplice: se a operação tridimensional onerosa impõe o ingresso da posição jurídica da cedente no fólio real; e em caso positivo, quais os documentos e formalidades exigíveis para tanto. Assiste razão à Oficiala Registradora e ao Ministério Público quanto à impossibilidade de consolidação da operação em ato registral único que suprima a posição jurídica da cedente. Com efeito, embora a continuidade registral em sentido estrito esteja formalmente preservada, pois a alienante constante do título (Delta Participações S/A) coincide com a titular tabular (R-05 da Matrícula nº 2.045), a exigência da serventia não se apoia exclusivamente nesse princípio, mas também nos postulados da disponibilidade e da especialidade subjetiva, que não se satisfazem com a mera coincidência nominal entre alienante do título e titular do fólio. A realidade econômica subjacente, incontroversa e admitida pela própria interessada é a de que a Pinco Pallino S/A adquiriu, pagou integralmente e cedeu onerosamente, com lucro expressivo, uma posição contratual relativa ao imóvel. Consolidar esse conjunto de fatos em ato registral único, no qual a intervenção da cedente figure como mera anuência formal, sem que a matrícula reflita a mutação patrimonial efetivamente ocorrida em seu patrimônio, geraria opacidade registral em prejuízo de credores da cedente, do Fisco e de terceiros que, mediante consulta ao fólio real, não teriam como identificar o ingresso patrimonial relevante ocorrido na esfera de Pinco Pallino S/A. Reforça essa conclusão o recolhimento de dois Impostos de Transmissão Inter Vivos autônomos, sobre bases de cálculo distintas, reconhecido em ato administrativo definitivo da Prefeitura Municipal de Salvador (art. 3º, I e VII, do Decreto Municipal nº 24.058/2013). Não se concebe, sob a ótica da coerência sistêmica, que o mesmo complexo fático seja tratado como dual para fins tributários e, simultaneamente, como unitário e opaco para fins registrais, a ponto de a segunda operação sequer restar identificável no fólio real. A tese da interessada, se acolhida em sua inteireza, conduziria a inaceitável inversão de tratamento: a cessão de direitos aquisitivos oriunda de promessa registrada submeter-se-ia a regramento rigoroso (art. 956 do CNP/BA), ao passo que a cessão originada de promessa não registrada, precisamente a hipótese mais carente de publicidade e controle, ficaria livre de qualquer exigência registral autônoma. Premiar-se-ia, assim, a própria irregularidade antecedente com tratamento registral mais benéfico, em contrariedade à boa-fé objetiva e à função social do registro. Registre-se, ademais, que os princípios da continuidade, disponibilidade e especialidade subjetiva não são criação da Corregedoria-Geral da Justiça baiana: encontram assento nos arts. 195 e 237 da Lei nº 6.015/1973 e nos arts. 1.245 e 1.417 do Código Civil. O CNP/BA, editado com fundamento no art. 236, § 1º, da Constituição Federal e no art. 30 da Lei nº 8.935/1994, apenas operacionaliza, no âmbito de sua competência normativa e correcional, princípios já positivados na legislação federal, não havendo, nessa medida, ofensa à legalidade administrativa nem usurpação de competência legislativa. Reconhecida a necessidade de que a promessa e a subsequente cessão ingressem no fólio real, resta definir como e mediante quais formalidades se opera esse ingresso. E é nesse ponto que a exigência da serventia comporta temperamento. A própria Oficiala admitiu, na observação nº 1 (OBS¹) da Nota Devolutiva nº 5.884/2026, que o Tabelionato de Notas poderia ratificar os termos da promessa na escritura pública, desde que consignada a qualificação completa das partes e as demais transcrições necessárias ao registro (art. 215 do Código Civil c/c arts. 731 e seguintes do CNP/BA). Essa via é exatamente a que se revela adequada à hipótese. A matéria, aliás, já foi enfrentada por este Egrégio Tribunal de Justiça, em hipótese análoga de cessão de direitos aquisitivos, no julgamento da Apelação nº 8091759-22.2022.8.05.0001 (Rel. Des. José Edivaldo Rocha Rotondano), cuja ementa, colacionada pela própria interessada, assim consignou: APELAÇÃO EM PROCEDIMENTO DE DÚVIDA REGISTRAL JULGADA PROCEDENTE. CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS SOBRE O IMÓVEL. PRÉVIO REGISTRO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA. NECESSIDADE. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL. PEDIDO SUBSIDIÁRIO. POSSIBILIDADE DE UTILIZAÇÃO DA ESCRITURA COMO TÍTULO. FÉ PÚBLICA DO TABELIÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. […] 3. Deveras, trata-se de observância do princípio da continuidade registral, levando em conta que houve alteração de uma das partes do negócio jurídico com a cessão de direitos consignada na escritura. […] 4. Por outro lado, é viável o acolhimento do pedido subsidiário […] para possibilitar que, com a própria escritura, seja feito o registro da promessa, considerando a fé pública do tabelião que descreveu os elementos da avença. 5. Recurso parcialmente provido. Pedido subsidiário acolhido. O precedente é de precisão cirúrgica para o caso: reconhece, de um lado, a necessidade do ingresso registral da promessa em hipótese de cessão de direitos aquisitivos, o que afasta a tese de improcedência total pretendida pela interessada, e admite, de outro, que a própria escritura pública, dotada de fé pública notarial e descritiva dos elementos da avença, sirva de título hábil a esse registro, dispensando a exibição física do instrumento particular originário. No caso vertente, a escritura de 14/04/2026 consignou, em seu item 2º (DA PROMESSA), todos os elementos essenciais do ajuste preliminar, partes, objeto, preço de R$ 4.000.000,00 e respectiva quitação em caráter pro soluto, tendo a Tabeliã qualificado as partes, verificado a representação societária das pessoas jurídicas contratantes e certificado a apresentação das certidões legalmente exigíveis. A escritura opera, pois, formal e substancialmente, como título apto ao registro sequencial da promessa e da cessão. Nesse contexto, revela-se desprovida de razoabilidade e caracteriza excesso de formalismo a exigência, deduzida na Nota Devolutiva nº 6.439/2026, de apresentação da via original do instrumento particular com firmas reconhecidas, de nova documentação societária em via física e de abertura de protocolo autônomo, uma vez que a fé pública notarial já chancelou tais elementos. Ressalve-se que os Impostos de Transmissão relativos a ambas as operações já foram integralmente recolhidos, o que afasta qualquer risco de prejuízo ao erário. Acolhida a solução intermediária, impõe-se explicitar, para evitar dúvidas na execução, a sequência registral a ser observada na Matrícula nº 2.045, a partir do título único apresentado e independentemente da exibição física dos instrumentos preliminares: a) R-06 - registro da promessa de compra e venda / cessão de direitos aquisitivos operada entre Delta Participações S/A (promitente vendedora) e Pinco Pallino S/A (promitente compradora e cedente), com base na ratificação de seus termos pela própria escritura pública, na forma da OBS¹ da Nota Devolutiva nº 5.884/2026; b) R-07 - registro da compra e venda com cessão de direitos, com a transmissão definitiva da propriedade à Patrimonial F2R Administração Imobiliária Ltda., outorgada pela titular tabular com a expressa anuência e quitação da cedente. Tal encadeamento assegura a integral publicidade das duas mutações patrimoniais sobre o bem, resguardando os princípios da disponibilidade e da especialidade subjetiva sem impor à parte a duplicação de documentos e formalidades já supridos pela fé pública notarial. Quanto às custas e emolumentos, os atos de registro (R-06 e R-07) constituem atos registrais autônomos, sujeitos aos emolumentos legalmente previstos, cuja exigibilidade decorre da lei estadual de custas e refoge ao juízo de conveniência deste Juízo Corregedor. Dispensa-se, contudo, a abertura de novo protocolo e nova prenotação, devendo os atos ser praticados sob a prenotação já existente (Protocolo nº 312.142), afastada a exigência de DAJE de prenotação específica constante da Nota Devolutiva nº 6.439/2026. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE A DÚVIDA REGISTRAL suscitada pela Oficiala Titular do 6º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Salvador, com resolução de mérito (art. 203, II, da Lei nº 6.015/1973), para: a) RECONHECER a necessidade de ingresso, no fólio real, da promessa de compra e venda e da subsequente cessão de direitos aquisitivos operadas na cadeia negocial, mediante os registros sequenciais R-06 e R-07 na Matrícula nº 2.045, na forma da fundamentação; b) AFASTAR, todavia, as exigências constantes das Notas Devolutivas nº 5.884/2026 e nº 6.439/2026 relativas à apresentação do instrumento particular de promessa em via original com firmas reconhecidas, à reapresentação de documentação societária comprobatória da representação das partes em via física e à abertura de protocolo autônomo com DAJE de prenotação específica, por já supridos tais elementos pela fé pública da escritura pública apresentada; c) DETERMINAR que o Oficial do 6º Ofício de Registro de Imóveis proceda, sob a prenotação já existente (Protocolo nº 312.142) e com base na própria Escritura Pública de Compra e Venda com Cessão de Direitos (Livro 1909-E, fls. 131, Ordem nº 692.102), ao registro sequencial da promessa/cessão (R-06) e da transmissão definitiva à interessada (R-07), independentemente da apresentação física dos instrumentos preliminares, recolhidos os emolumentos legalmente devidos por cada ato. Sem custas remanescentes, ex vi do art. 207 da Lei nº 6.015/1973. Incabível a fixação de honorários advocatícios, em razão da natureza administrativa do procedimento de dúvida. Em homenagem aos princípios da economia e celeridade processuais, após certificado o trânsito em julgado, atribuo a esta sentença força de Mandado Judicial, que deverá ser expedido via Malote Digital para intimação da Serventia do 6 º Ofício de Registro de Imóveis, com posterior certificação nos autos. Observadas as formalidades legais, arquivem-se os autos. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Salvador, BA. 25 de agosto de 2026 Gilberto Bahia de Oliveira Juiz de Direito