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2026-09-16 · TJBA
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA Comarca de Salvador 5ª Vara Cível e Comercial Rua do Tingui, s/n, Campo da Pólvora, Fórum Ruy Barbosa, Sala 125, 1º Andar, Nazaré - CEP 40040-380, Salvador-BA E-mail: salvador5vcivelcom@tjba.jus.br DECISÃO Processo nº 8101130-73.2023.8.05.0001 Classe - Assunto: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) - [Locação de Imóvel, Cobrança de Aluguéis - Sem despejo] AUTOR: CONDOMINIO NEW HEAVEN RESIDENCE REU: MORENA INDUSTRIA E COMERCIO DE COCADAS E GULOSEIMAS LTDA, MARIA HELENA RIBEIRO CRUZ SANCHES, RAFAELA FRANCHI SAMPAIO Vistos. Trata-se de AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E DEMAIS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS ajuizada por CONDOMÍNIO NEW HEAVEN RESIDENCE em face de MORENA INDUSTRIA E COMERCIO DE COCADAS E GULOSEIMAS LTDA, MARIA HELENA RIBEIRO CRUZ SANCHES e RAFAELA FRANCHI SAMPAIO, todos devidamente qualificados nos autos. Sustenta o condomínio autor, em apertada síntese, haver firmado contrato de locação não residencial do espaço comercial denominado Loja 01-B com a primeira demandada, figurando a segunda demandada como sócia administradora e garantidora, com vigência pactuada de 20/10/2022 a 19/09/2024, no importe locatício mensal de R$ 2.100,00, além dos encargos acessórios de IPTU, contas de energia elétrica e consumo individualizado de água. Aduz que, a despeito da vedação expressa inserta nas Cláusulas 3.1 e 9.1 do ajuste quanto à cessão ou sublocação do imóvel, as referidas rés cederam/sublocaram a unidade para a terceira demandada, Rafaela Franchi Sampaio, que passou a explorar o local diretamente com atividade empresarial do ramo alimentício. Afirma que a partir de janeiro de 2023 sobreveio inadimplemento contínuo dos aluguéis e encargos de energia e água, culminando na desocupação do imóvel em 06/05/2023, oportunidade na qual teriam sido constatadas graves avarias na estrutura física e a subtração indevida de bens e utensílios que supostamente guarneciam o imóvel e pertenciam ao ente condominial. Citada, a terceira ré, Rafaela Franchi Sampaio, ofertou contestação acompanhada de farta documentação eletrônica e pedido contraposto/reconvencional (ID 468417656), arguindo preliminares de ilegitimidade passiva ad causam e de ausência de interesse de agir; no mérito, alegou que ingressou no imóvel de boa-fé sob a premissa de tratar-se de cozinha compartilhada, sustentando a preexistência do estado de degradação predial, a aquisição legítima dos bens móveis perante os anteriores ocupantes (empresa BCJR/Restaurante OCA) e a ilicitude do corte no fornecimento de água praticado pela administração condominial. Réplica autoral apresentada no ID 482663467. Instada a se manifestar sobre os documentos da réplica, a demandada Rafaela Franchi Sampaio peticionou no ID 497389752 reiterando suas razões defensivas e trazendo novos elementos documentais. As rés MORENA INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE COCADAS E GULOSEIMAS LTDA e MARIA HELENA RIBEIRO CRUZ SANCHES foram devidamente citadas, conforme certidões e mandados juntados nos IDs 510467760 e 510463421, deixando transcorrer in albis o prazo legal para oferecimento de contestação, fato devidamente certificado pela Secretaria deste Juízo no ID 525227823. Instadas a especificarem provas, a ré pugnou pela oitiva de testemunhas e depoimento pessoal da representante legal do condomínio (ID 533983330), vindo a autora manifestar-se no ID 573206798 esclarecendo a regularidade das citações pendentes e requerendo o julgamento do feito. Estando o feito maduro para organização e saneamento, passo a decidir de forma fundamentada, com esteio no artigo 357 do Código de Processo Civil. Analisados os autos. DECIDO. I. DA REVELIA DAS PRIMEIRAS RÉS De início, cumpre retificar o equívoco constante da decisão interlocutória de ID 550753529 no tocante à triangularização processual, acolhendo-se os esclarecimentos prestados pela parte autora na petição de ID 573206798. Com efeito, as demandadas MORENA INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE COCADAS E GULOSEIMAS LTDA e MARIA HELENA RIBEIRO CRUZ SANCHES foram devidamente citadas (IDs 510467760 e 510463421), restando certificado nos autos o transcurso in albis do prazo para apresentação de resposta (ID 525227823), razão pela qual torno sem efeito qualquer determinação de renovação citatória. Assim, RATIFICO A DECRETAÇÃO DA REVELIA das rés MORENA INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE COCADAS E GULOSEIMAS LTDA e MARIA HELENA RIBEIRO CRUZ SANCHES, nos moldes do artigo 344 do Código de Processo Civil, mantendo-se, contudo, a inaplicabilidade da presunção material de veracidade dos fatos em relação a elas, ex vi do artigo 345, inciso I, do CPC, diante da contestação tempestivamente apresentada pela corré RAFAELA FRANCHI SAMPAIO (ID 468417656). II. DO DEFERIMENTO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA À RÉ RAFAELA FRANCHI SAMPAIO A terceira acionada pleiteou a concessão da justiça gratuita no bojo de sua contestação (ID 468417656), pedido este impugnado pelo condomínio autor na réplica de ID 482663467. Examinando o caderno processual, verifica-se que a acionada acostou aos autos as suas declarações de Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF) nos IDs 556592782 e 562831854. A análise pormenorizada dos referidos documentos fiscais evidencia rendimentos compatíveis com a alegada hipossuficiência econômica momentânea, demonstrando a incapacidade de arcar com as despesas processuais e custas judiciais sem prejuízo do próprio sustento. Dessa forma, restando comprovados os pressupostos legais e não tendo o autor apresentado elementos concretos capazes de derruir as informações prestadas à Receita Federal, afasta-se a impugnação autoral e, com fulcro no artigo 98, caput, do Código de Processo Civil, DEFIRO OS BENEFÍCIOS DA JUSTIÇA GRATUITA À RÉ RAFAELA FRANCHI SAMPAIO. III. DAS PRELIMINARES III.1 Da Adequação Procedimental Do "Pedido Contraposto" Como Reconvenção Em sua peça de bloqueio (ID 468417656), a ré formulou "pedido contraposto" pretendendo a condenação do autor ao pagamento de R$ 10.000,00 por danos morais e a restituição de valores pagos pelas contas de água, tendo o autor aduzido em réplica a inadequação da via eleita no rito comum ordinário e a ausência de recolhimento de custas processuais. Em atenção aos princípios da instrumentalidade das formas, da celeridade e da economia processual (artigos 188 e 277 do CPC), bem como ao disposto no artigo 343 do Código de Processo Civil, RECEBO O PEDIDO CONTRAPOSTO COMO RECONVENÇÃO. Ademais, diante do deferimento da gratuidade de justiça à reconvinte no item 2 desta decisão, resta suprida a exigência de recolhimento de custas iniciais para o processamento do pleito reconvencional, estendendo-se a isenção legal à respectiva distribuição, nos termos do artigo 98, § 1º, inciso I, do CPC. III.2 Da Legitimidade Passiva E Manutenção Da Terceira Ré Na Lide A terceira acionada, RAFAELA FRANCHI SAMPAIO, reiterou a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam ao argumento de que celebrou unicamente contrato de cessão/compartilhamento com a corré Maria Helena, não possuindo liame obrigacional direto com o condomínio autor. Razão não lhe assiste. À luz da teoria da asserção, as condições da ação devem ser aferidas segundo o contexto fático delineado na petição inicial. No presente caso, é fato incontroverso a ocupação material e a fruição do espaço comercial (cozinha industrial Loja 01-B) pela terceira demandada ao longo de meses, circunstância que revela a ocorrência de sublocação fática da unidade imobiliária. O fato de o contrato originário de locação (ID 402966625) conter cláusula expressa de proibição de sublocação ou cessão (Cláusulas 3.1 e 9.1) não elide a pertinência subjetiva da ocupante direta para figurar no polo passivo. Eventual irregularidade ou clandestinidade do vínculo de sublocação em face do locador diz respeito ao mérito obrigacional e às consequências da responsabilidade civil solidária ou subsidiária, não ostentando o condão de blindar a possuidora de fato contra as pretensões de cobrança de consumo, fruição, reparação de danos e restituição de bens havidos no imóvel. Por tais fundamentos, REJEITO a preliminar e MANTENHO A TERCEIRA RÉ, RAFAELA FRANCHI SAMPAIO, no polo passivo da relação jurídica processual. III.3 Do Interesse De Agir A prefacial de ausência de interesse processual suscitada pela ré Rafaela Franchi Sampaio (ID 468417656) igualmente não merece prosperar. O interesse de agir repousa no binômio necessidade-utilidade do provimento jurisdicional. Diante do desentendimento fático entre os ocupantes, da cessação unilateral da ocupação com desocupação física e da pendência de pagamento de supostos débitos contratuais (aluguéis, energia da concessionária Coelba, hidrômetro e despesas de consumo de água, avarias estruturais e apropriação de móveis/utensílios), a tutela judicial mostra-se essencial, útil e adequada para dirimir o litígio patrimonial existente entre os contendores. Destarte, REJEITO a arguição de falta de interesse de agir, reconhecendo a plena higidez da via eleita. III.4 Da Admissibilidade E Validade Dos Documentos Juntados A parte autora impugnou as capturas de telas (prints) e áudios de conversas de aplicativos eletrônicos colacionados pela ré Rafaela Franchi Sampaio com a contestação (ID 468417656) e petição de ID 497389752, fundamentando a recusa probatória na ausência de elaboração de ata notarial. A tese autoral deve ser afastada. No sistema processual brasileiro vigora o princípio da atipicidade dos meios de prova e da livre apreciação motivada pelo magistrado (artigos 369 e 371 do Código de Processo Civil). A ata notarial preconizada pelo artigo 384 do CPC é instrumento facultativo que confere presunção pública prévia aos fatos digitais, inexistindo qualquer exigência legal que a torne pressuposto de validade ou de admissibilidade da prova documental eletrônica. No caso vertente, os registros de conversas, e-mails, extratos e áudios juntados pelas partes encontram-se encadeados de forma lógica e contextualizada com os demais elementos fáticos da lide, não tendo sido demonstrado nenhum indício concreto de fraude, manipulação de conteúdo, truncamento ou adulteração apto a comprometer sua autenticidade. Assim, REJEITO A IMPUGNAÇÃO AUTORAL e MANTENHO integralmente a juntada de todos os documentos, prints e áudios encartados pelas partes aos autos, cuja força probante e valoração intrínseca serão oportunamente sopesadas conjuntamente com o acervo probatório final no momento da prolação da sentença. IV. DA DELIMITAÇÃO DAS QUESTÕES DE FATO CONTROVERTIDAS Estando presentes os pressupostos processuais de existência e validade, bem como preenchidas as condições da ação, declaro o feito formalmente saneado. Com amparo no artigo 357, inciso II, do Código de Processo Civil, fixo como questões de fato sobre as quais recairá a atividade probatória: a) Da Inadimplência: Existência, extensão temporal e exato montante da inadimplência dos encargos locatícios, consumo de energia elétrica (faturas Coelba), consumo individualizado e rateio da água (Embasa/hidrômetro) e IPTU durante o período de ocupação do imóvel; b) Da Propriedade e Destinação dos Bens/Produtos: A titularidade dominial e posse dos produtos, utensílios e equipamentos retirados do espaço ao término da ocupação (tais como pias de inox, bancadas, aparelhos de ar-condicionado, coifas, televisores), apurando-se se integravam originariamente o patrimônio do condomínio autor ou se pertenciam a terceiros (antigo locatário OCA/BCJR Comércio de Alimentos Ltda.) e se foram objeto de compra e venda válida pelas rés; c) Do Estado de Conservação e Devolução do Imóvel: O real estado físico e conservação em que o bem foi entregue originariamente na locação e as condições em que foi efetivamente restituído quando da desocupação em maio de 2023, verificando-se a responsabilidade pelas avarias mecânicas, danos hidráulicos/elétricos alegados e custos de reparação discriminados na Nota Fiscal n.º 00000041 (ID 402967566). d) Da Existência e Configuração do Dano Moral: Aferição da ocorrência concreta de abalo à esfera moral, à imagem profissional, à honra subjetiva ou objetiva da ré reconvinte em decorrência da alegada interrupção indevida de serviço essencial (água) em estabelecimento comercial em pleno funcionamento e das imputações públicas de prática de apropriação indevida/subtração de bens efetuadas pela administração condominial. V. DA DELIMITAÇÃO DAS QUESTÕES DE DIREITO RELEVANTES Nos termos do artigo 357, inciso IV, do CPC, fixam-se como questões de direito relevantes: a) A extensão da responsabilidade solidária ou concorrente do sublocatário/ocupante clandestino perante o locador pelos aluguéis, consumos essenciais e encargos da fruição patrimonial do imóvel; b) Os limites da responsabilidade civil extracontratual e contratual das rés decorrente de eventuais danos materiais causados à estrutura predial e da remoção não autorizada de pertences; c) A configuração de ato ilícito indenizável decorrente da alegada suspensão unilateral e corte no fornecimento de água pelo condomínio suscitado no pedido contraposto/reconvencional da terceira ré. VI. DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA Aplica-se a regra ordinária de distribuição do ônus da prova prevista no art. 373, I e II, do CPC, considerando-se autonomamente a ação principal e a reconvenção. Na ação principal, cabe ao autor/reconvindo comprovar os fatos constitutivos de seu direito, especialmente a titularidade dos bens, a exigibilidade dos valores cobrados e os danos estruturais alegados. Às rés compete demonstrar fatos impeditivos, modificativos ou extintivos, como quitação das obrigações, legitimidade da posse dos bens retirados e preexistência dos danos. Na reconvenção, incumbe à ré/reconvinte comprovar os fatos constitutivos de suas pretensões, notadamente o corte indevido de água, a irregularidade das cobranças, os prejuízos materiais e o dano moral. Ao autor/reconvindo compete demonstrar fatos impeditivos, modificativos ou extintivos, como o exercício regular de direito, a legitimidade das medições e a inexistência de interrupção do abastecimento ou de dano moral. VII. DA INSTRUÇÃO PROBATÓRIA E DESIGNAÇÃO DE AUDIÊNCIA DE INSTRUÇÃO E JULGAMENTO Para a escorreita elucidação das questões de fato controvertidas acima delineadas, mostra-se necessária a produção de prova oral mediante a colheita de depoimento pessoal e oitiva de testemunhas. Ante o exposto, com fulcro nos artigos 357, inciso V, 358 e 385 do Código de Processo Civil, DEFIRO a produção da prova oral pleiteada e: Designo a Audiência de Instrução e Julgamento para o dia 11/11/2026, às 15 horas. A audiência será realizada de forma presencial, na Sala de Audiências da 5ª Vara Cível de Salvador, situada no Fórum Ruy Barbosa, 1º Andar, sala 125. O acesso das partes, advogados, defensores públicos e promotores de justiça às dependências do Poder Judiciário da Bahia dar-se-á em consonância com as normas sanitárias então vigentes. Não constando nos autos, fixo o prazo comum de 10 (dez) dias úteis para apresentação de rol de testemunhas (que deverá conter, sempre que possível, a título de qualificação: nome, profissão, estado civil, idade, número de CPF, número de identidade e endereço completo da residência e do local de trabalho), sob a pena de preclusão. As testemunhas deverão ser ao máximo de três para cada parte. Somente será admitida a inquirição de testemunhas em quantidade superior na hipótese de justificada imprescindibilidade e se necessária para a prova de fatos distintos. Cabe ao advogado da parte informar ou intimar a testemunha por ele arrolada do dia, da hora e do local da audiência designada, dispensando-se a intimação do juízo, conforme o art. 455, caput, do CPC. Intimem-se as partes, PESSOALMENTE, haja vista o deferimento do depoimento pessoal. Intimem-se as partes, por seus advogados, da presente decisão de saneamento, para que, querendo, solicitem esclarecimentos ou ajustes, no prazo comum de 5 (cinco) dias, sob pena de estabilização (Art. 357, §1º, CPC). Atribuo a esta decisão FORÇA de MANDADO DE INTIMAÇÃO/OFÍCIO. P.I.C. Salvador, data da assinatura eletrônica. DARIO GURGEL DE CASTRO Juiz de Direito Assinatura eletrônica
2026-09-15 · TJBA
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA Comarca de Salvador 5ª Vara Cível e Comercial Rua do Tingui, s/n, Campo da Pólvora, Fórum Ruy Barbosa, Sala 125, 1º Andar, Nazaré - CEP 40040-380, Salvador-BA E-mail: salvador5vcivelcom@tjba.jus.br DECISÃO Processo nº 8101130-73.2023.8.05.0001 Classe - Assunto: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) - [Locação de Imóvel, Cobrança de Aluguéis - Sem despejo] AUTOR: CONDOMINIO NEW HEAVEN RESIDENCE REU: MORENA INDUSTRIA E COMERCIO DE COCADAS E GULOSEIMAS LTDA, MARIA HELENA RIBEIRO CRUZ SANCHES, RAFAELA FRANCHI SAMPAIO Vistos. Trata-se de AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E DEMAIS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS ajuizada por CONDOMÍNIO NEW HEAVEN RESIDENCE em face de MORENA INDUSTRIA E COMERCIO DE COCADAS E GULOSEIMAS LTDA, MARIA HELENA RIBEIRO CRUZ SANCHES e RAFAELA FRANCHI SAMPAIO, todos devidamente qualificados nos autos. Sustenta o condomínio autor, em apertada síntese, haver firmado contrato de locação não residencial do espaço comercial denominado Loja 01-B com a primeira demandada, figurando a segunda demandada como sócia administradora e garantidora, com vigência pactuada de 20/10/2022 a 19/09/2024, no importe locatício mensal de R$ 2.100,00, além dos encargos acessórios de IPTU, contas de energia elétrica e consumo individualizado de água. Aduz que, a despeito da vedação expressa inserta nas Cláusulas 3.1 e 9.1 do ajuste quanto à cessão ou sublocação do imóvel, as referidas rés cederam/sublocaram a unidade para a terceira demandada, Rafaela Franchi Sampaio, que passou a explorar o local diretamente com atividade empresarial do ramo alimentício. Afirma que a partir de janeiro de 2023 sobreveio inadimplemento contínuo dos aluguéis e encargos de energia e água, culminando na desocupação do imóvel em 06/05/2023, oportunidade na qual teriam sido constatadas graves avarias na estrutura física e a subtração indevida de bens e utensílios que supostamente guarneciam o imóvel e pertenciam ao ente condominial. Citada, a terceira ré, Rafaela Franchi Sampaio, ofertou contestação acompanhada de farta documentação eletrônica e pedido contraposto/reconvencional (ID 468417656), arguindo preliminares de ilegitimidade passiva ad causam e de ausência de interesse de agir; no mérito, alegou que ingressou no imóvel de boa-fé sob a premissa de tratar-se de cozinha compartilhada, sustentando a preexistência do estado de degradação predial, a aquisição legítima dos bens móveis perante os anteriores ocupantes (empresa BCJR/Restaurante OCA) e a ilicitude do corte no fornecimento de água praticado pela administração condominial. Réplica autoral apresentada no ID 482663467. Instada a se manifestar sobre os documentos da réplica, a demandada Rafaela Franchi Sampaio peticionou no ID 497389752 reiterando suas razões defensivas e trazendo novos elementos documentais. As rés MORENA INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE COCADAS E GULOSEIMAS LTDA e MARIA HELENA RIBEIRO CRUZ SANCHES foram devidamente citadas, conforme certidões e mandados juntados nos IDs 510467760 e 510463421, deixando transcorrer in albis o prazo legal para oferecimento de contestação, fato devidamente certificado pela Secretaria deste Juízo no ID 525227823. Instadas a especificarem provas, a ré pugnou pela oitiva de testemunhas e depoimento pessoal da representante legal do condomínio (ID 533983330), vindo a autora manifestar-se no ID 573206798 esclarecendo a regularidade das citações pendentes e requerendo o julgamento do feito. Estando o feito maduro para organização e saneamento, passo a decidir de forma fundamentada, com esteio no artigo 357 do Código de Processo Civil. Analisados os autos. DECIDO. I. DA REVELIA DAS PRIMEIRAS RÉS De início, cumpre retificar o equívoco constante da decisão interlocutória de ID 550753529 no tocante à triangularização processual, acolhendo-se os esclarecimentos prestados pela parte autora na petição de ID 573206798. Com efeito, as demandadas MORENA INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE COCADAS E GULOSEIMAS LTDA e MARIA HELENA RIBEIRO CRUZ SANCHES foram devidamente citadas (IDs 510467760 e 510463421), restando certificado nos autos o transcurso in albis do prazo para apresentação de resposta (ID 525227823), razão pela qual torno sem efeito qualquer determinação de renovação citatória. Assim, RATIFICO A DECRETAÇÃO DA REVELIA das rés MORENA INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE COCADAS E GULOSEIMAS LTDA e MARIA HELENA RIBEIRO CRUZ SANCHES, nos moldes do artigo 344 do Código de Processo Civil, mantendo-se, contudo, a inaplicabilidade da presunção material de veracidade dos fatos em relação a elas, ex vi do artigo 345, inciso I, do CPC, diante da contestação tempestivamente apresentada pela corré RAFAELA FRANCHI SAMPAIO (ID 468417656). II. DO DEFERIMENTO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA À RÉ RAFAELA FRANCHI SAMPAIO A terceira acionada pleiteou a concessão da justiça gratuita no bojo de sua contestação (ID 468417656), pedido este impugnado pelo condomínio autor na réplica de ID 482663467. Examinando o caderno processual, verifica-se que a acionada acostou aos autos as suas declarações de Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF) nos IDs 556592782 e 562831854. A análise pormenorizada dos referidos documentos fiscais evidencia rendimentos compatíveis com a alegada hipossuficiência econômica momentânea, demonstrando a incapacidade de arcar com as despesas processuais e custas judiciais sem prejuízo do próprio sustento. Dessa forma, restando comprovados os pressupostos legais e não tendo o autor apresentado elementos concretos capazes de derruir as informações prestadas à Receita Federal, afasta-se a impugnação autoral e, com fulcro no artigo 98, caput, do Código de Processo Civil, DEFIRO OS BENEFÍCIOS DA JUSTIÇA GRATUITA À RÉ RAFAELA FRANCHI SAMPAIO. III. DAS PRELIMINARES III.1 Da Adequação Procedimental Do "Pedido Contraposto" Como Reconvenção Em sua peça de bloqueio (ID 468417656), a ré formulou "pedido contraposto" pretendendo a condenação do autor ao pagamento de R$ 10.000,00 por danos morais e a restituição de valores pagos pelas contas de água, tendo o autor aduzido em réplica a inadequação da via eleita no rito comum ordinário e a ausência de recolhimento de custas processuais. Em atenção aos princípios da instrumentalidade das formas, da celeridade e da economia processual (artigos 188 e 277 do CPC), bem como ao disposto no artigo 343 do Código de Processo Civil, RECEBO O PEDIDO CONTRAPOSTO COMO RECONVENÇÃO. Ademais, diante do deferimento da gratuidade de justiça à reconvinte no item 2 desta decisão, resta suprida a exigência de recolhimento de custas iniciais para o processamento do pleito reconvencional, estendendo-se a isenção legal à respectiva distribuição, nos termos do artigo 98, § 1º, inciso I, do CPC. III.2 Da Legitimidade Passiva E Manutenção Da Terceira Ré Na Lide A terceira acionada, RAFAELA FRANCHI SAMPAIO, reiterou a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam ao argumento de que celebrou unicamente contrato de cessão/compartilhamento com a corré Maria Helena, não possuindo liame obrigacional direto com o condomínio autor. Razão não lhe assiste. À luz da teoria da asserção, as condições da ação devem ser aferidas segundo o contexto fático delineado na petição inicial. No presente caso, é fato incontroverso a ocupação material e a fruição do espaço comercial (cozinha industrial Loja 01-B) pela terceira demandada ao longo de meses, circunstância que revela a ocorrência de sublocação fática da unidade imobiliária. O fato de o contrato originário de locação (ID 402966625) conter cláusula expressa de proibição de sublocação ou cessão (Cláusulas 3.1 e 9.1) não elide a pertinência subjetiva da ocupante direta para figurar no polo passivo. Eventual irregularidade ou clandestinidade do vínculo de sublocação em face do locador diz respeito ao mérito obrigacional e às consequências da responsabilidade civil solidária ou subsidiária, não ostentando o condão de blindar a possuidora de fato contra as pretensões de cobrança de consumo, fruição, reparação de danos e restituição de bens havidos no imóvel. Por tais fundamentos, REJEITO a preliminar e MANTENHO A TERCEIRA RÉ, RAFAELA FRANCHI SAMPAIO, no polo passivo da relação jurídica processual. III.3 Do Interesse De Agir A prefacial de ausência de interesse processual suscitada pela ré Rafaela Franchi Sampaio (ID 468417656) igualmente não merece prosperar. O interesse de agir repousa no binômio necessidade-utilidade do provimento jurisdicional. Diante do desentendimento fático entre os ocupantes, da cessação unilateral da ocupação com desocupação física e da pendência de pagamento de supostos débitos contratuais (aluguéis, energia da concessionária Coelba, hidrômetro e despesas de consumo de água, avarias estruturais e apropriação de móveis/utensílios), a tutela judicial mostra-se essencial, útil e adequada para dirimir o litígio patrimonial existente entre os contendores. Destarte, REJEITO a arguição de falta de interesse de agir, reconhecendo a plena higidez da via eleita. III.4 Da Admissibilidade E Validade Dos Documentos Juntados A parte autora impugnou as capturas de telas (prints) e áudios de conversas de aplicativos eletrônicos colacionados pela ré Rafaela Franchi Sampaio com a contestação (ID 468417656) e petição de ID 497389752, fundamentando a recusa probatória na ausência de elaboração de ata notarial. A tese autoral deve ser afastada. No sistema processual brasileiro vigora o princípio da atipicidade dos meios de prova e da livre apreciação motivada pelo magistrado (artigos 369 e 371 do Código de Processo Civil). A ata notarial preconizada pelo artigo 384 do CPC é instrumento facultativo que confere presunção pública prévia aos fatos digitais, inexistindo qualquer exigência legal que a torne pressuposto de validade ou de admissibilidade da prova documental eletrônica. No caso vertente, os registros de conversas, e-mails, extratos e áudios juntados pelas partes encontram-se encadeados de forma lógica e contextualizada com os demais elementos fáticos da lide, não tendo sido demonstrado nenhum indício concreto de fraude, manipulação de conteúdo, truncamento ou adulteração apto a comprometer sua autenticidade. Assim, REJEITO A IMPUGNAÇÃO AUTORAL e MANTENHO integralmente a juntada de todos os documentos, prints e áudios encartados pelas partes aos autos, cuja força probante e valoração intrínseca serão oportunamente sopesadas conjuntamente com o acervo probatório final no momento da prolação da sentença. IV. DA DELIMITAÇÃO DAS QUESTÕES DE FATO CONTROVERTIDAS Estando presentes os pressupostos processuais de existência e validade, bem como preenchidas as condições da ação, declaro o feito formalmente saneado. Com amparo no artigo 357, inciso II, do Código de Processo Civil, fixo como questões de fato sobre as quais recairá a atividade probatória: a) Da Inadimplência: Existência, extensão temporal e exato montante da inadimplência dos encargos locatícios, consumo de energia elétrica (faturas Coelba), consumo individualizado e rateio da água (Embasa/hidrômetro) e IPTU durante o período de ocupação do imóvel; b) Da Propriedade e Destinação dos Bens/Produtos: A titularidade dominial e posse dos produtos, utensílios e equipamentos retirados do espaço ao término da ocupação (tais como pias de inox, bancadas, aparelhos de ar-condicionado, coifas, televisores), apurando-se se integravam originariamente o patrimônio do condomínio autor ou se pertenciam a terceiros (antigo locatário OCA/BCJR Comércio de Alimentos Ltda.) e se foram objeto de compra e venda válida pelas rés; c) Do Estado de Conservação e Devolução do Imóvel: O real estado físico e conservação em que o bem foi entregue originariamente na locação e as condições em que foi efetivamente restituído quando da desocupação em maio de 2023, verificando-se a responsabilidade pelas avarias mecânicas, danos hidráulicos/elétricos alegados e custos de reparação discriminados na Nota Fiscal n.º 00000041 (ID 402967566). d) Da Existência e Configuração do Dano Moral: Aferição da ocorrência concreta de abalo à esfera moral, à imagem profissional, à honra subjetiva ou objetiva da ré reconvinte em decorrência da alegada interrupção indevida de serviço essencial (água) em estabelecimento comercial em pleno funcionamento e das imputações públicas de prática de apropriação indevida/subtração de bens efetuadas pela administração condominial. V. DA DELIMITAÇÃO DAS QUESTÕES DE DIREITO RELEVANTES Nos termos do artigo 357, inciso IV, do CPC, fixam-se como questões de direito relevantes: a) A extensão da responsabilidade solidária ou concorrente do sublocatário/ocupante clandestino perante o locador pelos aluguéis, consumos essenciais e encargos da fruição patrimonial do imóvel; b) Os limites da responsabilidade civil extracontratual e contratual das rés decorrente de eventuais danos materiais causados à estrutura predial e da remoção não autorizada de pertences; c) A configuração de ato ilícito indenizável decorrente da alegada suspensão unilateral e corte no fornecimento de água pelo condomínio suscitado no pedido contraposto/reconvencional da terceira ré. VI. DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA Aplica-se a regra ordinária de distribuição do ônus da prova prevista no art. 373, I e II, do CPC, considerando-se autonomamente a ação principal e a reconvenção. Na ação principal, cabe ao autor/reconvindo comprovar os fatos constitutivos de seu direito, especialmente a titularidade dos bens, a exigibilidade dos valores cobrados e os danos estruturais alegados. Às rés compete demonstrar fatos impeditivos, modificativos ou extintivos, como quitação das obrigações, legitimidade da posse dos bens retirados e preexistência dos danos. Na reconvenção, incumbe à ré/reconvinte comprovar os fatos constitutivos de suas pretensões, notadamente o corte indevido de água, a irregularidade das cobranças, os prejuízos materiais e o dano moral. Ao autor/reconvindo compete demonstrar fatos impeditivos, modificativos ou extintivos, como o exercício regular de direito, a legitimidade das medições e a inexistência de interrupção do abastecimento ou de dano moral. VII. DA INSTRUÇÃO PROBATÓRIA E DESIGNAÇÃO DE AUDIÊNCIA DE INSTRUÇÃO E JULGAMENTO Para a escorreita elucidação das questões de fato controvertidas acima delineadas, mostra-se necessária a produção de prova oral mediante a colheita de depoimento pessoal e oitiva de testemunhas. Ante o exposto, com fulcro nos artigos 357, inciso V, 358 e 385 do Código de Processo Civil, DEFIRO a produção da prova oral pleiteada e: Designo a Audiência de Instrução e Julgamento para o dia 11/11/2026, às 15 horas. A audiência será realizada de forma presencial, na Sala de Audiências da 5ª Vara Cível de Salvador, situada no Fórum Ruy Barbosa, 1º Andar, sala 125. O acesso das partes, advogados, defensores públicos e promotores de justiça às dependências do Poder Judiciário da Bahia dar-se-á em consonância com as normas sanitárias então vigentes. Não constando nos autos, fixo o prazo comum de 10 (dez) dias úteis para apresentação de rol de testemunhas (que deverá conter, sempre que possível, a título de qualificação: nome, profissão, estado civil, idade, número de CPF, número de identidade e endereço completo da residência e do local de trabalho), sob a pena de preclusão. As testemunhas deverão ser ao máximo de três para cada parte. Somente será admitida a inquirição de testemunhas em quantidade superior na hipótese de justificada imprescindibilidade e se necessária para a prova de fatos distintos. Cabe ao advogado da parte informar ou intimar a testemunha por ele arrolada do dia, da hora e do local da audiência designada, dispensando-se a intimação do juízo, conforme o art. 455, caput, do CPC. Intimem-se as partes, PESSOALMENTE, haja vista o deferimento do depoimento pessoal. Intimem-se as partes, por seus advogados, da presente decisão de saneamento, para que, querendo, solicitem esclarecimentos ou ajustes, no prazo comum de 5 (cinco) dias, sob pena de estabilização (Art. 357, §1º, CPC). Atribuo a esta decisão FORÇA de MANDADO DE INTIMAÇÃO/OFÍCIO. P.I.C. Salvador, data da assinatura eletrônica. DARIO GURGEL DE CASTRO Juiz de Direito Assinatura eletrônica