8098349-15.2022.8.05.0001

Intimação

TJBA · 9ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR · Sentença

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 9ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8098349-15.2022.8.05.0001 Órgão Julgador: 9ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR AUTOR: FLAVIO AUGUSTO DE ALMEIDA SOUSA Advogado(s): ROBERTO DE SOUZA MATOS (OAB:BA36363), JORGE LUIZ GOMES PEDREIRA LAPA (OAB:BA6578) REU: CONDOMINIO EDIFICIO PITUBA REAL Advogado(s): MARCELO LESSA PINTO PITTA (OAB:BA24425) SENTENÇA Vistos, FLÁVIO AUGUSTO DE ALMEIDA SOUSA, qualificado nos autos, ajuizou a presente AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER em face do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PITUBA REAL, igualmente qualificado, alegando, em síntese, ser proprietário e morador da unidade residencial nº 1202 do edifício réu. Sustenta que vem suportando graves e reiterados prejuízos decorrentes de infiltrações de águas pluviais oriundas da área comum do condomínio réu, especificamente da laje de cobertura e da fachada do edifício. Relata que os problemas remontam aos anos de 2012 e 2013, ocasião em que despendeu recursos próprios para reparos emergenciais e obteve compensação financeira posterior em taxa condominial mediante acordo formalizado no ano de 2018 Que, nos anos de 2019 e 2020 novos vazamentos foram registrados, culminando no evento crítico de 10 de abril de 2021, quando o acúmulo excessivo de água na laje superior gerou sobrecarga e infiltração na prumada e tubulação elétrica, ocasionando curto-circuito, explosão na caixa de disjuntores da unidade e interrupção do fornecimento de energia elétrica por sete dias consecutivos, em imóvel habitado também por idosa. Aduziu que a persistência das infiltrações decorre da omissão do condomínio na manutenção preventiva e na impermeabilização integral da laje comum da cobertura, causando avarias generalizadas no gesso do teto, na pintura, nos pisos amadeirados, nas portas, na marcenaria e nas instalações elétricas. Pugnou pela concessão de tutela de urgência para compelir o réu a iniciar as obras necessárias para estancar as infiltrações, sob pena de multa diária, e, ao final, requereu a procedência dos pedidos para confirmar a tutela, condenar o réu ao pagamento de indenização por danos materiais no importe de R$ 20.300,00 (vinte mil e trezentos reais), com base no menor orçamento acostado, e por danos morais no montante de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), além dos consectários de sucumbência. Juntou documentos, fotos e relatórios (ID 213404139 a ID 213404153 e ID 216959190 a ID 216961129). Por meio do despacho inaugural, deferiu-se provisoriamente a gratuidade de justiça e postergou-se a análise da tutela provisória para momento posterior ao contraditório (ID 213902411). Citado, o réu apresentou contestação (ID 236274845). Preliminarmente, requereu habilitação e prazo para juntada de procuração. No mérito, alegou que sempre realizou a devida manutenção na cobertura e fachada do edifício nos anos de 2018, 2019, 2021 e 2022. Sustentou que a unidade do autor possui área privativa de cobertura (corredor) e piscina, cuja conservação incumbe exclusivamente ao condômino. Argumentou que o evento de abril de 2021 decorreu de caso fortuito provocado pelo entupimento de ralo por saco plástico que gerou pressão na tubulação e que atendeu prontamente com serviços elétricos. Impugnou os orçamentos de danos materiais e defendeu a inexistência de dano moral, postulando, subsidiariamente, a fixação de valor simbólico de até R$ 1.000,00. Pugnou pela total improcedência da demanda e pela realização de perícia técnica judicial. O autor apresentou réplica, rebatendo minuciosamente os argumentos defensivos e reiterando os pedidos da exordial (ID 361681974). Em decisão interlocutória de ID 391265966, foi deferida a tutela de urgência determinando que o réu iniciasse as obras necessárias no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa diária. O condomínio réu interpôs agravo de instrumento tombado sob o nº 8031232-73.2023.8.05.0000 (ID 397088336), no qual foi deferido efeito suspensivo pelo Tribunal de Justiça da Bahia para determinar a prévia realização da perícia técnica judicial antes da execução coercitiva das obras (ID 397088336). O Juízo nomeou perito oficial (ID 402472742), tendo as partes apresentado assistentes técnicos e quesitos (ID 403800319 e ID 404316895), e o réu adimplido os honorários periciais fixados (ID 404316897 e ID 404316899). O laudo pericial técnico oficial foi carreado aos autos (ID 425168384). O autor manifestou concordância com o laudo (ID 431297792 e ID 431301218). O réu apresentou parecer de sua assistente técnica com quesitos complementares (ID 430762044 e ID 430762045), os quais foram expressamente respondidos pelo perito judicial (ID 453879864). Com a conclusão da prova técnica e após o julgamento definitivo do agravo de instrumento nº 8031232-73.2023.8.05.0000 que negou provimento ao recurso do réu (ID 451886859), determinou-se o cumprimento da tutela de urgência (ID 438695785), tendo o réu sido intimado em 08 de maio de 2024 (ID 443893191). O condomínio réu noticiou a contratação da empresa SPX Engenharia e Construções Ltda. e a realização parcial de obras de impermeabilização na laje de cobertura (ID 448606930, ID 448606932, ID 470664936 e ID 470664941). Por sua vez, o autor peticionou informando que os serviços foram paliativos e insatisfatórios, pois novas infiltrações continuaram ocorrendo no interior da unidade residencial em dias de chuva, com formação de fissuras e estalactites na laje de concreto (ID 474004513, ID 474019665 e ID 543044688). Em decisão de saneamento, indeferiu-se a produção de prova oral por restar o feito maduro com a prova técnica pericial conclusiva e encerrou-se a instrução (ID 484090496). Contra essa decisão o réu interpôs novo agravo de instrumento (nº 8010573-72.2025.8.05.0000), ao qual a Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia negou provimento e rejeitou os subsequentes embargos de declaração, com trânsito em julgado certificado (ID 539912221, ID 539912222 e ID 542097575). A magistrada que presidia o feito declarou-se suspeita por motivo de foro íntimo em 25 de fevereiro de 2026 (ID 544967912). O réu peticionou arguindo a nulidade retroativa dos atos decisórios (ID 563964453), pretensão esta que foi rejeitada pelo Juízo substituto, com fundamento na eficácia ex nunc da declaração de suspeição por foro íntimo (ID 564433165). Vieram os autos conclusos para julgamento. É o necessário relatar. Decido. O processo encontra-se em ordem, com a presença dos pressupostos processuais de constituição e desenvolvimento válido e regular, bem como das condições da ação. As partes foram devidamente representadas e tiveram assegurado o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa ao longo de toda a marcha processual. Cumpre registrar que a arguição de nulidade dos atos processuais formulada pelo condomínio réu no ID 563964453 já foi expressamente apreciada e rejeitada pela decisão interlocutória de ID 564433165, proferida por este magistrado no regular exercício da jurisdição. Como já assentado, a declaração de suspeição por motivo de foro íntimo (artigo 145, § 1º, do Código de Processo Civil) produz efeitos ex nunc, preservando-se a higidez de todos os atos processuais e probatórios anteriormente praticados. Ademais, o indeferimento da prova testemunhal e o encerramento da instrução restaram definitivamente chancelados pelo Tribunal de Justiça do Estado da Bahia no julgamento colegiado do Agravo de Instrumento nº 8010573-72.2025.8.05.0000 e dos respectivos Embargos de Declaração (ID 539912221 e ID 539912222), com trânsito em julgado certificado nos autos (ID 542097575). Inexistindo outras preliminares ou questões prejudiciais pendentes, passa-se ao exame exauriente do mérito. MÉRITO A controvérsia cinge-se em apurar a existência de responsabilidade civil do condomínio réu pelos danos materiais e morais alegados pelo autor, consistentes nas infiltrações de águas pluviais verificadas no apartamento nº 1202, bem como no descumprimento do dever de zelar pela conservação e estanqueidade das áreas comuns da edificação. Nos termos do artigo 1.348, inciso V, do Código Civil, compete expressamente ao síndico, na qualidade de representante legal do condomínio, "diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores". Em harmonia com tal preceito, os artigos 186 e 927 do Código Civil estatuem que aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, comete ato ilícito e fica obrigado a repará-lo. A prova técnica pericial judicial realizada pelo Engenheiro Civil nomeado pelo Juízo (ID 425168384) e complementada no ID 453879864 foi categórica e conclusiva ao delimitar a causa originária e a dinâmica das infiltrações que atingiram a unidade do autor. Com efeito, ao responder ao quesito nº 1 formulado pelo autor e aos quesitos nº 1.4 e 1.7 formulados pelo réu, o perito oficial assentou expressamente que as infiltrações decorreram do fato de que a laje de cobertura estava com impermeabilização desgastada e ralos entupidos, acumulando água pluvial que infiltrou através da laje e transbordou para o interior do imóvel, atingindo o teto, a escada e o quadro de disjuntores da unidade residencial (ID 425168384). Ao responder ao quesito nº 1.11 do réu, o perito judicial confirmou que "os danos apresentados foram exclusivamente em regiões afetadas diretamente pela cobertura comum da edificação". E, nos quesitos nº 1.14 e 1.15, esclareceu categoricamente que não existem infiltrações derivadas da área privativa descoberta do autor para a área coberta e que a origem do problema advém estritamente da laje de cobertura (ID 425168384). Nas respostas aos quesitos complementares (ID 453879864), o perito judicial ratificou que: "a laje faz parte da cobertura, ou seja, é uma área comum onde a responsabilidade pela manutenção periódica da impermeabilização é do Condomínio. É obrigação do Condomínio efetuar a manutenção periódica da impermeabilização da laje e também manter os ralos desentupidos. Ou seja, o desgaste foi provocado pela falta de manutenção." Ademais, restou demonstrado nos autos que, embora o réu tenha realizado intervenções pontuais por meio da empresa SPX Engenharia (Contrato nº 026/2024, ID 448606932), as obras foram incompletas e parciais, conforme ressaltado pelo perito judicial ao constatar que a laje apresentava impermeabilização nova apenas em determinado trecho, persistindo infiltrações nos demais pontos não substituídos (ID 425168384 e ID 453879864). Tal circunstância foi corroborada pelas vistorias supervenientes de novembro de 2024 e pelas manifestações técnicas da própria construtora contratada pelo réu, que atestou a permanência de gotejamentos e percolação de água na laje em dias chuvosos (ID 474004521, ID 474019666 e ID 476002458). Configurada, portanto, a conduta omissiva e negligente do condomínio réu na preservação da estrutura da cobertura comum, o nexo de causalidade direto e o dever jurídico de indenizar integralmente os prejuízos causados e de realizar as obras definitivas de estanqueidade. Danos Materiais O dano patrimonial sofrido pelo autor restou amplamente comprovado nos autos pelos relatórios fotográficos, pelo laudo pericial judicial e pelos orçamentos técnicos acostados com a petição inicial (ID 216960012, ID 216960015 e ID 216960016). O laudo pericial judicial atestou que a água pluvial que infiltrou da cobertura danificou a pintura do teto, os forros de gesso, a rede elétrica e desceu pela escada danificando o assoalho de madeira (ID 425168384). Para quantificar os custos necessários à recuperação dos ambientes atingidos (demolição, pintura, emassamento, marcenaria, recomposição de revestimentos e restauração de piso), o autor apresentou três propostas comerciais idôneas: a) Proposta da R2 Engenharia, no valor de R$ 20.300,00 (ID 216960012); b) Proposta da T2H Projetos e Construções, no valor de R$ 22.800,00 (ID 216960015); c) Proposta da Infra Engenharia, no valor de R$ 21.500,00 (ID 216960016). O réu impugnou genericamente os referidos orçamentos em sede de contestação, contudo não apresentou nenhuma contraproposta técnica ou prova documental idônea apta a demonstrar eventual excesso nos valores apresentados. Adota-se, como parâmetro justo e escorreito de ressarcimento, o menor orçamento apresentado, correspondente ao montante de R$ 20.300,00 (vinte mil e trezentos reais) (ID 216960012), quantia necessária e suficiente para restabelecer o imóvel ao estado anterior aos sinistros. Danos Morais No que concerne ao pleito de indenização por danos morais, a situação vivenciada pelo autor ultrapassa, em muito, a esfera do mero dissabor cotidiano ou do simples aborrecimento decorrente de descumprimento obrigacional. Os autos revelam um quadro grave e prolongado de vulneração à dignidade, à segurança e ao sossego doméstico. O autor viu sua residência reiteradamente invadida por águas pluviais ao longo de anos, culminando no desastre de abril de 2021, quando o rompimento de tubulações e o transbordamento da laje provocaram infiltração direta na fiação elétrica, curto-circuito e explosão na caixa de disjuntores da unidade, deixando o autor e sua família, que conta com pessoa idosa, privados de energia elétrica por sete dias consecutivos no interior de seu próprio lar (ID 213404138 e ID 425168384). A desídia continuada da administração condominial em solucionar em definitivo os vícios estruturais da laje de cobertura comum, impondo ao morador o convívio diuturno com goteiras, mofo, baldes espalhados e risco constante de acidentes elétricos e quedas, atenta diretamente contra o direito fundamental à moradia digna e à integridade psíquica. Nesse sentido, a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia reconhece a configuração de dano moral indenizável em situações análogas de infiltrações decorrentes de desídia condominial: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8063939-33.2019.8.05.0001 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: CONDOMINIO EDIFICIO JUPITER Advogado(s): PEDRO HENRIQUE ROCHA DA COSTA APELADO: FRANCESCA ROMANA MEZI LIMA SANTOS Advogado(s): ACORDÃO DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL. INFILTRAÇÃO EM IMÓVEL. DANO MORAL. RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame Trata-se de Recurso de Apelação interposto por um condomínio contra sentença que o condenou ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 5.000,00, em favor de uma condômina, devido a infiltrações persistentes em seu apartamento, originadas de área comum (laje de cobertura). O Apelante alega, preliminarmente, a nulidade da sentença por ausência de fundamentação e, no mérito, a inexistência de dano moral, tratando-se de mero aborrecimento, além de questionar o valor arbitrado. II. Questão em discussão 2. As questões em discussão consistem em saber se: (i) a sentença é nula por ausência de fundamentação específica sobre a caracterização do dano moral; (ii) a infiltração prolongada no imóvel da Autora, causando um ambiente insalubre e risco à segurança, configura mero dissabor ou dano moral passível de compensação; e (iii) o valor de R$ 5.000,00 é proporcional e adequado para a compensação do dano. III. Razões de decidir 3. A preliminar de nulidade da sentença é rejeitada. O juízo de primeiro grau, ainda que de forma sucinta, expôs os motivos para a condenação, fundamentando que o transtorno de ser compelida a lidar com ambiente insalubre e com infiltrações ultrapassa o mero aborrecimento, o que atende à exigência de fundamentação. 4. A responsabilidade do condomínio pela manutenção das áreas comuns é incontroversa, conforme laudo pericial que atestou a origem das infiltrações na falta de manutenção da laje de cobertura. A persistência do problema por anos (desde 2015), com agravamento a ponto de atingir o painel elétrico do imóvel, viola os direitos da personalidade da moradora, em especial o direito à moradia digna e à tranquilidade, configurando dano moral. 5. O valor da indenização de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) mostra-se proporcional e adequado às circunstâncias do caso, atendendo à dupla finalidade de compensar a vítima pelo abalo sofrido e desestimular a prática de novas condutas lesivas pelo ofensor, sem gerar enriquecimento ilícito. IV. Dispositivo 6. Recurso de Apelação conhecido e desprovido. Majorados os honorários advocatícios sucumbenciais para 12% sobre o valor da condenação. Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, arts. 85, § 11, e 489, § 1º; Código Civil, art. 1.348, V. Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER E DESPROVER o recurso, pelas razões contidas no voto condutor. Salvador, data registrada no sistema. Presidente Des. Cássio Miranda Relator Procurador de Justiça 01 ( Classe: Apelação,Número do Processo: 8063939-33.2019.8.05.0001,Relator(a): CASSIO JOSE BARBOSA MIRANDA,Publicado em: 18/12/2025 ). Adotando-se o método bifásico de arbitramento de indenização por danos morais, e sopesando as circunstâncias específicas do caso concreto - em especial a gravidade dos fatos, a reiterada inércia do condomínio réu, o período de privação de energia elétrica, a capacidade econômica das partes e o caráter pedagógico-punitivo da condenação -, entendo como razoável e proporcional o valor fixado na parte dispositiva, para compensar o sofrimento do autor sem configurar enriquecimento sem causa, observando-se que a fixação em montante inferior ao postulado na exordial não enseja sucumbência recíproca, a teor do entendimento consolidado na jurisprudência. Obrigação de Fazer e da Confirmação da Tutela de Urgência A obrigação de fazer imposta liminarmente consiste na realização definitiva e completa de todas as obras de engenharia necessárias na laje de cobertura comum e nos sistemas de drenagem e platibanda do Edifício Pituba Real, de modo a garantir a perfeita e total estanqueidade da edificação e cessar em definitivo qualquer infiltração na unidade nº 1202. Restou comprovado nos autos que as intervenções parciais executadas pelo réu não foram suficientes para solucionar a patologia estrutural, subsistindo fissuras e pontos de vazamento ativos em períodos chuvosos (ID 453879864, ID 474004513 e ID 476002458). Impõe-se, portanto, a confirmação integral da tutela de urgência deferida no ID 391265966, determinando ao condomínio réu que promova e conclua a impermeabilização completa e os reparos estruturais definitivos na laje de cobertura e áreas comuns correlatas, no prazo de 30 (trinta) dias a contar do trânsito em julgado, sem prejuízo de eventual conversão em perdas e danos ou execução direta às expensas do devedor (artigos 497, 500 e 537 do Código de Processo Civil). POSTO ISSO, e considerando tudo mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) CONFIRMAR A TUTELA DE URGÊNCIA outrora deferida (ID 391265966) e CONDENAR O RÉU na obrigação de fazer consistente em realizar e concluir integralmente as obras e intervenções técnicas necessárias de impermeabilização e drenagem na laje de cobertura comum e nas estruturas correlatas do edifício, garantindo a total e definitiva estanqueidade das áreas comuns e cessando em absoluto qualquer vazamento ou infiltração no apartamento nº 1202 do autor, no prazo improrrogável de 30 (trinta) dias a contar do trânsito em julgado desta sentença, sob pena de multa diária já fixada, sem prejuízo de outras medidas executivas cabíveis (artigos 497 e 537 do CPC); b) CONDENAR O RÉU ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 20.300,00 (vinte mil e trezentos reais) (ID 216960012), acrescido de correção monetária calculada pelo IPCA a contar da data de elaboração do menor orçamento acolhido (04/04/2022) e com juros legais a partir da citação. c) CONDENAR O RÉU ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), com correção monetária pelo IPCA a partir desta data de arbitramento e juros de mora legais calculados a partir do evento danoso mais gravoso (10/04/2021). d) CONDENAR O RÉU ao pagamento integral das custas processuais, despesas com a perícia judicial e honorários advocatícios sucumbenciais em favor dos patronos do autor, os quais fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor total atualizado da condenação, com esteio no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. P. R. Intimem-se. SALVADOR -BA, 19 de agosto de 2026. Bel. João Batista Pereira Pinto Juiz de Direito Designado Núcleo 4.0 - Decreto 458/2026