8088175-44.2022.8.05.0001

Intimação

TJBA · Des. Ricardo Regis Dourado · Decisão

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Processo:APELAÇÃO CÍVEL n.8088175-44.2022.8.05.0001 Órgão Julgador:Quarta Câmara Cível APELANTE: JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. Advogado(s):LARA BRITTO DE ALMEIDA DOMINGUES NEVES (OAB:BA28667-A), ERMIRO FERREIRA NETO (OAB:BA28296-A) APELADO: EDVALDO DOS SANTOS Advogado(s):LARISSA CARVALHO MOREIRA DA SILVA MARTINS (OAB:GO35018-A), ELISA CATHARINE PERES DOS SANTOS COSTA (OAB:GO67752-A) DECISÃO Trata-se de apelação cível interposta por JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra a sentença proferida pelo Juízo da 19ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA (ID 106320462), que nos autos da ação de rescisão de contrato por descumprimento cumulada com pedido liminar movida por EDVALDO DOS SANTOS, consignou nos seguintes termos: "Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados pelo Autor, para: Declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, afastando as cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade, em razão do inadimplemento absoluto da ré; Condenar a ré à devolução integral das quantias pagas, no montante de R$ 59.396,22 (cinquenta e nove mil trezentos e noventa e seis reais e vinte e dois centavos), corrigidas monetariamente desde os pagamentos e acrescidas de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação; Condenar a ré ao pagamento de cláusula penal moratória, correspondente a 10% (dez por cento) sobre os valores pagos até a data da rescisão; Condenar a ré ao pagamento de lucros cessantes, arbitrados em 1%(um por cento) do valor do imóvel por mês de atraso, desde 28/02/2022 até a rescisão contratual; Condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais, fixada em R$ 10.000,00 (dez mil reais); Condenar a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação." Opostos embargos de declaração pela demandada (ID 106320465), o juízo de primeiro grau acolheu parcialmente os aclaratórios (ID 106320521 e ID 106320522) para sanar omissão e esclarecer que a data da rescisão contratual é 21/11/2024, correspondente à data da prolação da sentença, bem como para afastar a condenação ao pagamento de lucros cessantes em razão da incompatibilidade lógica entre a resolução do contrato com retorno ao estado anterior e a percepção de lucros pela fruição do imóvel, mantendo inalterados os demais termos da condenação referentes à rescisão, à devolução integral das quantias quitadas, à cláusula penal de 10% e aos danos morais de R$ 10.000,00 (ID 106320521). Inconformada, a parte apelante sustenta em suas razões recursais (ID 106320526 e ID 106320530), em síntese, a ocorrência de caso fortuito e força maior decorrente da pandemia de COVID-19, com reflexos diretos na escassez de insumos e mão de obra na construção civil, o que justificaria a prorrogação do cronograma da obra do empreendimento Adorato Cabula para 25/03/2023. Defende a plena validade e intangibilidade das cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade do contrato de promessa de compra e venda sob o regime de patrimônio de afetação, sustentando a impossibilidade de resolução unilateral do negócio jurídico por iniciativa do adquirente. Aduz que o autor estaria inadimplente com o saldo devedor final após a expedição do Habite-se em 07/10/2022 (ID 106320446), invocando a exceção do contrato não cumprido, e postula, subsidiariamente, o reconhecimento do direito de retenção de parcelas pagas nos termos contratuais e da Lei nº 13.786/2018. Sustenta o descabimento da incidência da cláusula penal moratória de 10% por ausência de mora de sua parte, bem como a inexistência de dano moral indenizável decorrente de mero inadimplemento contratual, pugnando pelo seu afastamento ou pela redução do montante fixado (ID 106320526). Ao final, pugna pelo provimento integral do recurso para julgar improcedentes os pedidos iniciais, ou, subsidiariamente, pela retenção das parcelas e pelo afastamento das condenações indenizatórias e punitivas. A parte apelada apresentou contrarrazões (ID 106320520), sustentando, em síntese, o acerto da sentença recorrida, ao argumento de que restou incontroverso o atraso injustificado na conclusão da obra para além da data limite repactuada no aditivo contratual (28/02/2022), não consubstanciando os reflexos da pandemia de COVID-19 caso fortuito apto a eximir a construtora de sua responsabilidade. Aduz que o inadimplemento absoluto se deu por culpa exclusiva da promitente vendedora, impondo-se a restituição imediata e integral de todas as quantias adimplidas, sem direito de retenção, além da confirmação da cláusula penal e da justa reparação por danos morais. Ao final, pugna pelo total improvimento do apelo. É o relatório. Decido. Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, conheço do recurso. Passo ao julgamento na forma monocrática, amparado no art. 932, inciso IV, do CPC. Como mencionado, cuida-se de apelação cível interposta por JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra a sentença proferida pelo Juízo da 19ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA (ID 106320462 e ID 106320521), que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por EDVALDO DOS SANTOS em ação de rescisão contratual cumulada com pleitos indenizatórios. No mérito, não assiste razão à apelante. De início, é de se registrar que a sentença recorrida examinou de forma detida e criteriosa todas as questões de fato e de direito trazidas aos autos, enfrentando com clareza os pontos controvertidos e aplicando corretamente o entendimento consolidado nas Cortes Superiores. Não se vislumbra, portanto, qualquer omissão ou fundamentação deficiente, sendo o decisum plenamente apto a manter-se incólume. A natureza da relação jurídica é indiscutivelmente consumerista, nos termos dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, aplicando-se os princípios protetivos que autorizam a revisão judicial das cláusulas abusivas e a responsabilização objetiva da fornecedora por falhas no cumprimento das obrigações assumidas, em atenção aos arts. 6º, V, e 51, IV, do CDC. O juízo de origem, ao reconhecer a culpa exclusiva da incorporadora ré pela resolução contratual, observou fielmente as balizas fáticas e probatórias constantes dos autos. Com efeito, as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda em 11/12/2019 referente ao apartamento nº 707, Torre A, do empreendimento Adorato Cabula (ID 106319937), com previsão originária de entrega da obra para 30/08/2021 (Cláusula 07). Posteriormente, em 04/02/2021, celebraram termo aditivo formalizando a dilação da data limite de entrega para 28/02/2022 (ID 106319943), marco que já englobava a tolerância construtiva de 180 dias. Contudo, a demandada descumpriu o termo final convencionado, vindo a obter a expedição do Alvará de Habite-se tão somente em 07/10/2022 (ID 106320446), quando o adquirente, em dia com seus pagamentos que totalizavam R$ 59.396,22 (ID 106319938), já havia manifestado formalmente seu intento resolutório por notificação extrajudicial em 01/04/2022 (ID 106319944), a qual foi injustificadamente rejeitada pela construtora (ID 106319945). Não prospera a alegação de excludente de responsabilidade por caso fortuito ou força maior alicerçada na pandemia de COVID-19, oscilações no fornecimento de aço ou escassez de mão de obra. Conforme pacificado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, tais intercorrências configuram fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial da construção civil, não possuindo o condão de afastar a mora nem de autorizar prorrogações unilaterais além do prazo contratual expressamente repactuado. Nesse entendimento, manifestou-se o Superior Tribunal de Justiça: EMENTA: CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. PANDEMIA (COVID-19). NÃO CONFIGURAÇÃO. FORTUITO INTERNO. SÚMULA N. 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR. SUBSTITUIÇÃO DO INCC PELO IPCA/IGP-M DURANTE A MORA. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83/STJ. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ.1. O Tribunal de origem, com base no acervo fático-probatório, concluiu que a pandemia de covid-19 não caracterizou fortuito externo apto a justificar o atraso na entrega da obra, integrando o risco da atividade econômica da incorporadora.2. A revisão da premissa sobre a configuração de caso fortuito ou força maior e a responsabilidade pelo inadimplemento contratual demandaria o reexame de fatos e provas, procedimento vedado pela Súmula n. 7/STJ.3. Na hipótese de atraso na entrega do imóvel por culpa exclusiva da construtora, é lícita a substituição do índice setorial de correção monetária (INCC) por indexador mais favorável ao consumidor (IPCA ou IGP-M), a fim de evitar o repasse dos custos da construção durante o período de mora.4. Conforme a Súmula n. 543/STJ, o reconhecimento da culpa exclusiva da vendedora impõe a restituição integral e imediata das parcelas pagas.5. A interpretação de cláusulas contratuais e a revaloração das provas que levaram à definição do índice de correção monetária atraem os óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ.6. Incidência da Súmula n. 83/STJ ante a harmonia entre o acórdão recorrido e a jurisprudência desta Corte Superior.Recurso especial não conhecido. (REsp n. 2.075.951/SP, relator Ministro HUMBERTO MARTINS, Terceira Turma, julgado em 8/6/2026, DJEN de 11/6/2026.) (Destaques acrescentados) Sob a mesma diretriz, orienta-se a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia: EMENTA: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8005135-28.2023.8.05.0229 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP e outros (5) Advogado(s): GUSTAVO LUIS DE ALBUQUERQUE CARDOSO, WALTER NEY VITA SAMPAIO, NAIRA BARBOSA BASTOS APELADO: ANTONIA SANTOS BRITO Advogado(s):ALEX PEREIRA DA CUNHA SANTOS, JOAO LUCAS ROCHA DE OLIVEIRA ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. FORTUITO INTERNO. CHUVAS E PANDEMIA. RISCO DA ATIVIDADE. INADIMPLEMENTO CONFIGURADO. RESCISÃO POR CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA 543 DO STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. DANO MORAL CONFIGURADO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. IMPROVIMENTO DO RECURSO. I. Caso em exame O presente recurso de apelação foi interposto por LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA EPP e TALUMA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA em face da sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Santo Antônio de Jesus/BA, nos autos do Processo nº 8005135-28.2023.8.05.0229. A decisão objurgada julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar a rescisão do contrato, condenar as rés à restituição integral dos valores pagos, ao pagamento de indenização por danos morais (R$ 10.000,00) e lucros cessantes (0,5% do valor do imóvel por mês de atraso). II. Questão em discussão a. Se o atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento, justificado pelas rés com base em chuvas intensas e na pandemia de COVID-19, configura caso fortuito externo apto a afastar a responsabilidade civil. b. Se a condenação ao pagamento de lucros cessantes é cabível em casos de rescisão contratual de lote de terreno sem construção. c. Se o atraso excessivo (superior a quatro anos do prazo contratual) ultrapassa o mero aborrecimento, ensejando danos morais. III. Razões de decidir A. Do Fortuito Interno e a Mora Incontroversa. As justificativas de excesso de chuvas e trâmites burocráticos constituem fortuito interno, inerentes ao risco da atividade econômica exercida (Súmula 161, TJSP). Ademais, o prazo final de entrega (junho/2019) expirou meses antes do início da pandemia no Brasil (fevereiro/2020), não servindo esta como excludente de nexo causal para o atraso já consolidado. B. Dos Lucros Cessantes. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, inclusive em loteamentos, gera a presunção de prejuízo do adquirente, sendo devida a indenização por lucros cessantes pelo período de indisponibilidade do bem, independentemente da demonstração de projeto de construção imediata. Precedentes do STJ. C. Dos Danos Morais. O atraso que perdura por anos, sem qualquer perspectiva de conclusão das obras de infraestrutura básica prometidas, transborda a esfera do mero descumprimento contratual, afetando o planejamento de vida e a dignidade do consumidor, justificando o quantum fixado em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. IV. Dispositivo e tese Recurso conhecido e improvido. Tese de julgamento: "1. Chuvas intensas e entraves administrativos não configuram caso fortuito externo, mas fortuito interno, não eximindo a construtora da responsabilidade pelo atraso na entrega. 2. O atraso injustificado na entrega de lote de terreno gera presunção de lucros cessantes e, quando excessivo, configura dano moral indenizável." Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 186, 389, 393, 402 e 475; Súmula 543 do STJ; CDC, art. 6º, VI e VIII. Jurisprudência relevante citada: TJ-SP - AC: 10013271620178260115 SP 1001327-16.2017.8.26.0115, Relator: Itamar Gaino, Data de Julgamento: 29/04/2021, 21ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/04/2021. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8005135-28.2023.8.05.0229, em que figuram como apelante LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP e outros (5) e como apelada ANTONIA SANTOS BRITO. ACORDAM os magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em conhecer e negar provimento ao apelo, nos termos do voto do relator. Sala das sessões, data registrada no sistema. Presidente Des. Renato Marques da Costa Relator Procurador(a) de Justiça ( Classe: Apelação,Número do Processo: 8005135-28.2023.8.05.0229,Relator(a): RENATO RIBEIRO MARQUES DA COSTA,Publicado em: 25/03/2026 ) (Destaques acrescentados) Configurada a mora e o inadimplemento absoluto da promitente vendedora, desmorona a tese de irretratabilidade do contrato ou de retenção de parcelas. O art. 475 do Código Civil e o art. 43-A, § 1º, da Lei nº 4.591/1964 asseguram expressamente ao adquirente lesado o direito de postular a resolução da avença com a devolução integral e imediata das quantias desembolsadas. Em caso de rescisão por culpa exclusiva do fornecedor, a restituição dos valores pagos deve se dar em parcela única e de forma integral, sem qualquer abatimento ou direito de retenção, nos exatos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: SÚMULA STJ nº 543 (SEGUNDA SEÇÃO) [DIREITO DO CONSUMIDOR - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL]: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015) Correta, outrossim, a manutenção da cláusula penal compensatória e moratória estabelecida na Cláusula Trigésima do próprio instrumento contratual (ID 106319937), correspondente a 10% sobre os valores pagos pelo autor até a data da rescisão judicial, sanção legítima imposta à parte que dá causa ao desfazimento da relação jurídica. No que tange aos danos morais arbitrados na quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais), o montante não se mostra desarrazoado, porquanto o atraso injustificado na entrega do imóvel residencial, somado à resistência injustificada da construtora em solver o distrato na via extrajudicial, frustrou a legítima expectativa de aquisição da moradia e desbordou do mero dissabor cotidiano, inexistindo motivo para redução. Assim, verifica-se que a sentença está devidamente fundamentada, alicerçada na legislação aplicável, na prova produzida e em precedentes das Cortes Superiores, atendendo ao comando do art. 489, §1º, do CPC e não merecendo qualquer reparo. Ante o exposto, conheço e NEGO PROVIMENTO à apelação interposta, mantendo inalterada a sentença atacada. Com o resultado, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais de responsabilidade da parte recorrente para 17% (dezessete por cento) sobre o valor atualizado da condenação, com fulcro no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil. Cumpre registrar que, nos termos do art. 1.021, §4º do CPC, a interposição de agravo interno contra a presente decisão, caso manifestamente inadmissível ou unanimemente improvido, sujeitará o recorrente à multa de 1% a 5% sobre o valor atualizado da causa. Ressalta-se que o benefício da gratuidade judicial, nos moldes do art. 98, §4º do CPC, não isenta o pagamento deste encargo, constituindo tal pagamento requisito essencial para a admissibilidade de eventuais recursos subsequentes, conforme expressamente previsto no art. 1.021, §5º do CPC. A fim de evitar a interposição de embargos declaratórios com intuito meramente protelatório, reputo desde já prequestionados todos os dispositivos legais invocados pelas partes. Portanto, advirto as partes que a interposição de embargos declaratórios com propósito protelatório ou exclusivo de prequestionamento, ou ainda com a notória intenção de rediscutir matérias já decididas, poderá ensejar a aplicação de multa, nos termos do artigo 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil. Cópia da presente decisão poderá servir como ofício/mandado intimatório. Transcorrido o prazo recursal, proceda-se à baixa no sistema PJE - 2º Grau, com o retorno dos autos ao juízo de origem, independente de nova conclusão. A Secretaria cumprirá a decisão por meio eletrônico que for possível. Salvador, data registrada em sistema. DES. RICARDO REGIS DOURADO Relator (RRD10)