8070584-30.2026.8.05.0001

Intimação

TJBA · 1 V DE REGISTROS PÚBLICOS DE SALVADOR · Sentença

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA COMARCA DE SALVADOR VARA DE REGISTROS PÚBLICOS Praça Dom Pedro II s/n, Fórum Ruy Barbosa, sala 246, Campo da Pólvora - CEP 40040-900. Fone: 3320-6771, Salvador/BA - E-mail: vararegpublicos@tjba.jus.br SENTENÇA Processo nº: 8070584-30.2026.8.05.0001 Classe: DÚVIDA (100) Requerente: REQUERENTE: MATHEUS DE CERQUEIRA Y COSTA e outros Requerido: Vistos, etc. Cuida-se de dúvida suscitada pela Oficiala do 1º Ofício de Registro de Imóveis (arts. 198 e ss. da Lei 6.015/73), diante da recusa de registro de Escritura Pública de Dação em Pagamento lavrada em 25/09/2025 no 11º Tabelionato de Notas de Salvador. O título transmite aos interessados fração ideal de 21,23 m² (0,8739%) do terreno da matrícula-mãe nº 46.299, vinculada à futura unidade nº 1502 do "Edifício Mirante da Cardeal", objeto da matrícula derivada nº 56.309. A negativa assentou-se em três óbices: (i) ausência de averbação da construção e de instituição do condomínio na matrícula-mãe; (ii) bloqueio da matrícula nº 56.309 (AV-06), determinado pela 9ª Vara de Relações de Consumo (autos nº 0542409-91.2015.8.05.0001); e (iii) ordens de indisponibilidade em desfavor da incorporadora RJ Construção e Incorporação Ltda. Impugnaram os interessados (ID 565662257), invocando o art. 1.138 do Código de Normas do TJBA, a decisão de desbloqueio da 9ª VRC (ID 565665877), o cancelamento das hipotecas por sentença transitada em julgado da 16ª VRC (ID 565665887) e a suspensão da prenotação quanto à indisponibilidade da 37ª VT. A Oficiala ratificou a recusa (ID 567592356). O Ministério Público opinou pela procedência, ressalvando a necessidade de saneamento das hipotecas de 2º e 3º graus (ID 576480465). Em réplica, os interessados fizeram o distinguishing do precedente invocado (ID 577071725). É o que importa relatar. O que tudo visto e examinado, decido. A Registradora sustenta que a unidade seria juridicamente inexistente no fólio real enquanto não averbada a construção e instituído o condomínio (arts. 1.130, §3º, 1.136 e 1.137 do CN/TJBA), sobretudo porque o habite-se foi expedido de forma total. O óbice não prospera, por três fundamentos autônomos. Primeiro, o objeto do título é a fração ideal, não a unidade autônoma. A escritura transmite, nos termos de sua cláusula 3ª, "fração ideal de 21,23 m² (0,8739%)" do terreno, expressamente vinculada à "futura unidade autônoma (…) apartamento nº 1502". Não se pretende registrar unidade já individualizada, mas fração ideal vinculada a unidade futura, com descrição pormenorizada das características projetadas. A qualificação satisfaz a especialidade objetiva, e a própria menção à pendência de regularização afasta ofensa à continuidade registral. Violaria a continuidade a escritura que qualificasse a unidade pronta; não a que qualifica a fração que a origina, hipótese dos autos. Segundo, a mora do incorporador não pode ser oposta ao adquirente de boa-fé. O art. 44 da Lei 4.591/64 (red. Lei 14.382/2022) impõe ao incorporador o dever de averbar a construção após o habite-se, respondendo por perdas e danos pela demora, facultando a qualquer adquirente requerê-la em sua omissão (§ 2º). Os interessados firmaram promessa de compra e venda em 20/02/2013 (ID 565665883), quitaram o preço e exercem posse mansa sobre o imóvel desde então (ID 565665870 e 565665872). Impedir o registro da fração que adquiriram e pagaram há mais de década, por inércia da incorporadora em averbar a construção, seria punir o diligente pela desídia alheia, em afronta à boa-fé objetiva, à segurança jurídica e à função social do contrato. Terceiro, como reforço, o art. 1.138 do CN/TJBA autoriza o registro. A norma admite o registro da fração ideal vinculada a unidade futura mesmo antes do habite-se, exigindo apenas declaração do adquirente ciente do registro da incorporação. Se o sistema autoriza a transmissão na fase de maior precariedade (obra em curso, sem habite-se), não há razão para vedá-la quando expedido o habite-se e restante apenas a averbação da construção, fato neutro quanto à continuidade, que nada altera na identificação da fração. A leitura ministerial, que restringiria o art. 1.138 à fase anterior ao habite-se, inverteria a lógica protetiva da norma. Distinguishing do precedente (Dúvida Inversa nº 8118529-81.2024.8.05.0001). A Oficiala e o Ministério Público invocam decisão deste Juízo, de 23/04/2025, relativa ao mesmo empreendimento. O caso, porém, é diverso, e o enfrentamento é obrigatório (art. 489, §1º, VI, do CPC). Naquele feito, a GPE Participações pretendia averbar parcialmente a construção de sete unidades sem instituir o condomínio, ato registral coletivo, regido pelos arts. 1.130, 1.136 e 1.137, que afeta as áreas comuns e exige regularização integral. Aqui, discute-se o registro de transmissão de fração ideal já destacada em matrícula própria (nº 56.309), regido pelo art. 1.138, ato individual, compatível com a pendência de averbação. Além disso, lá o adquirente pleiteava ato de sua conveniência; aqui, o registrador impõe exigência a título apresentado, cabendo aferir a legitimidade da exigência, não do ato. A improcedência daquele pedido não se estende a este. Distinção configurada, sem superação do entendimento. Afasta-se o primeiro óbice. Segundo óbice: bloqueio da matrícula nº 56.309 (9ª VRC) A Oficiala condiciona o cancelamento do bloqueio (AV-06) à prova de aquisição por terceiro de boa-fé anterior a 19/09/2019 (data do julgamento do AI nº 8021848-62.2018.8.05.0000), requisito que reputa não atendido, por ter sido a escritura lavrada apenas em 2025. O óbice não prospera. A 9ª Vara de Relações de Consumo, em 17/10/2023 (ID 565665877), determinou o desbloqueio das matrículas de adquirentes de boa-fé anteriores ao marco temporal, nominando expressamente a unidade 1502 entre as contempladas. A Serventia teve ciência inequívoca (Ofício nº 714/2023) e, pelo Ofício nº 933/2023 (ID 565665885), reconheceu o direito ao desbloqueio, condicionando-o apenas à apresentação de DAJE de averbação sem valor declarado. Não há, pois, óbice substancial, mas mera exigência de emolumentos. Quanto ao requisito temporal, os interessados adquiriram direitos sobre a unidade em 20/02/2013 e a promessa de dação data de 31/07/2014 (item 6 da escritura), ambos muito anteriores a 19/09/2019. A lavratura da escritura em 2025 apenas formalizou negócio celebrado em 2014; a data da formalização notarial não é a data da aquisição dos direitos. Aferição do mérito da boa-fé é do juízo de origem, não desta Vara. Reexaminar os pressupostos já decididos pela 9ª VRC extrapolaria os limites do Juízo Corregedor Permanente, importando usurpação de competência. A esta Vara cabe determinar o cumprimento da ordem, não revê-la, o que a própria Oficiala admite (ID 567592356). Eventual inconformismo com o desbloqueio comporta recurso no processo de origem, não impugnação em dúvida registral. Afasta-se o segundo óbice, determinando-se o cumprimento imediato da ordem de desbloqueio, mediante a DAJE referida no Ofício nº 933/2023. Saneamento das hipotecas de 2º e 3º graus (16ª VRC) Neste ponto convergem interessados e Ministério Público. A 16ª Vara de Relações de Consumo, nos autos nº 0570099-27.2017.8.05.0001, com trânsito em julgado em 17/09/2019 (ID 565665887), determinou "o imediato cancelamento da hipoteca sobre a unidade nº 1502 (…) existentes na matrícula nº 46.299", com fundamento na Súmula 308 do STJ (a hipoteca entre construtora e agente financeiro não tem eficácia perante o adquirente). A Serventia, porém, cancelou apenas a hipoteca de 1º grau (R-04) e, ao abrir a matrícula derivada nº 56.309, transpôs indevidamente os gravames de 2º e 3º graus para AV-02 e AV-03, perpetuando ônus já declarados ineficazes. Cuida-se de cumprimento parcial de ordem transitada em julgado, corrigível por saneamento registral (art. 213 da Lei 6.015/73). Aqui, como no óbice anterior, a Vara faz cumprir decisão de outro juízo, sem juízo discricionário: a coisa julgada e a Súmula 308/STJ impõem o cancelamento integral. Determina-se o cancelamento das hipotecas averbadas sob AV-02 e AV-03 na matrícula nº 56.309. Terceiro óbice: indisponibilidades Indisponibilidades já desconstituídas. A documentação demonstra o cancelamento, por sentenças em embargos de terceiro transitadas em julgado ou por baixa na CNIB, das ordens oriundas da 2ª, 15ª, 28ª e 31ª Varas do Trabalho de Salvador, com reconhecimento da aquisição de boa-fé anterior às reclamações trabalhistas. As da 27ª e 13ª VT contam com ordens de cancelamento já prenotadas (protocolos nº 245.910 e 249.886), pendentes apenas do desbloqueio ora deferido. Impõe-se a baixa dessas indisponibilidades. Indisponibilidade remanescente (37ª VT - processo nº 0000436-57.2015.5.05.0037). Os interessados obtiveram sentença favorável em embargos de terceiro (nº 0000985-18.2025.5.05.0037, de 19/02/2026), determinando o cancelamento via CNIB, ainda sem trânsito em julgado, pendente agravo de petição (ID 577071725). Enquanto vigente a indisponibilidade, o art. 759, §4º, do CN/TJBA impõe a suspensão do registro até seu cancelamento. Subsiste, portanto, óbice legítimo ao registro definitivo. A suspensão, contudo, deve ser parcial, restrita a esse ponto, para não obstar os atos já habilitados por decisões de eficácia imediata (desbloqueio, cancelamento de hipotecas e baixa das indisponibilidades desconstituídas), solução que atende à razoabilidade e à proteção da boa-fé, sem sacrificar a norma do art. 759, §4º. Mantêm-se prorrogados os efeitos da prenotação quanto à indisponibilidade da 37ª VT. Sobrevindo o trânsito em julgado dos embargos nº 0000985-18.2025.5.05.0037, a Serventia cancelará a indisponibilidade remanescente e registrará a Escritura Pública de Dação em Pagamento quanto à fração ideal transmitida. Ante o exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE a dúvida suscitada, nos termos do art. 198 da Lei 6.015/73, para: (a) afastar os óbices relativos à averbação prévia da construção e ao bloqueio da matrícula nº 56.309, determinando o cumprimento imediato da ordem de desbloqueio da 9ª VRC (autos nº 0542409-91.2015.8.05.0001), mediante a DAJE referida no Ofício nº 933/2023; (b) determinar o cancelamento das hipotecas de 2º e 3º graus (AV-02 e AV-03 da matrícula nº 56.309), em cumprimento à sentença da 16ª VRC (autos nº 0570099-27.2017.8.05.0001); (c) determinar a baixa das indisponibilidades já desconstituídas (2ª, 15ª, 28ª e 31ª VT de Salvador); (d) reconhecer subsistente, e portanto acolher a exigência apenas quanto à indisponibilidade da 37ª VT (processo nº 0000436-57.2015.5.05.0037), suspendendo parcialmente a prenotação (Protocolo nº 266.564) e prorrogando seus efeitos até o trânsito em julgado dos embargos nº 0000985-18.2025.5.05.0037 (art. 759, §4º, do CN/TJBA), após o que a Serventia procederá ao registro da escritura quanto à fração ideal de 21,23 m² (0,8739%) da futura unidade nº 1502. Em homenagem aos princípios da economia e celeridade processuais, após certificado o trânsito em julgado, atribuo a esta sentença força de Mandado Judicial, que deverá ser expedido via Malote Digital para intimação da Serventia do 1 º Ofício de Registro de Imóveis, com posterior certificação nos autos. Isento de custas de natureza processual. Observadas as formalidades legais, arquivem-se os autos. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Salvador, BA. 31 de agosto de 2026 Gilberto Bahia de Oliveira Juiz de Direito