2026-09-16 · TJBA
2 Vistos etc.; ELEUZA SOUZA DE ATHAYDE, devidamente qualificada nos autos do processo acima em epígrafe, através de advogado regularmente constituído, ingressou em juízo com a presente AÇÃO DE COBRANÇA CUMULADA COM DANO MATERIAL E MORAL POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL C/C COM PEDIDO LIMINAR PARA RESTRIÇÃO DAS MATRÍCULAS DOS IMÓVEIS contra FRANCISCO JOSÉ SOUZA DE ATHAYDE e CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VILA NATUREZA VIVA, também com qualificação nos supracitados autos (ID 497019930). Sustenta a parte demandante que era titular de usufruto vitalício incidente sobre a integralidade do imóvel rural registrado sob a matrícula originária nº 7.298 perante o 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Camaçari, o qual foi formalmente renunciado por meio de escritura pública lavrada em 10 de julho de 2017 para viabilizar a partilha e desmembramento amigável da área entre seus três filhos (ID 497019930). Sustenta que, na sequência de referida renúncia notarial, firmou com seus filhos, em 13 de outubro de 2017, negócio jurídico particular intitulado Instrumento Particular de Acordo para Divisão de Terreno entre Coproprietários por Sorteio e Outras Avenças (ID 497019934). Afirma que, nos termos da cláusula sétima de referido instrumento particular, restou assegurado à promovente o repasse compulsório de 25% (vinte e cinco por cento) do valor auferido com a alienação das áreas sorteadas ou dos lucros líquidos decorrentes de eventuais empreendimentos que nelas viessem a ser instituídos, facultando-se alternativas de adimplemento consistentes na aquisição de imóveis em usufruto ou aplicações bancárias com destinação dos frutos (ID 497019930). Aduz que o corréu Francisco José Souza de Athayde implantou na fração imobiliária que lhe coube o empreendimento imobiliário denominado Condomínio Residencial Vila Natureza Viva, registrado sob a matrícula nº 50.893 perante o 1º Registro de Imóveis de Camaçari, composto por trinta e nove lotes residenciais autônomos, tendo promovido a venda de vinte unidades sem qualquer repasse financeiro em favor da autora (ID 497019930). Diante de tais circunstâncias, postulou a concessão de tutela de urgência voltada à restrição registral das dezenove matrículas dos lotes remanescentes, com determinação de interveniência anuente compulsória da demandante em alienações vindouras; a concessão dos benefícios da gratuidade da justiça; a condenação solidária dos réus ao ressarcimento material de parcelas vencidas no importe estimado de R$ 950.000,00 (novecentos e cinquenta mil reais); a condenação ao pagamento do montante residual projetado de R$ 1.050.000,00 (um milhão e cinquenta mil reais); a reparação por lucros cessantes e a compensação pecuniária por danos morais fixada na quantia de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) (ID 497019930). Por meio de decisão interlocutória proferida em 25 de setembro de 2025, este juízo concedeu parcialmente o beneplácito da justiça gratuita, ressalvadas eventuais despesas periciais e de conciliação, e indeferiu a tutela provisória de urgência ante a expressiva distância temporal entre a pactuação de 2017 e a propositura da demanda em 2025, bem como pela inexistência de perigo de dano contemporâneo (ID 522086899). A parte acionada foi regularmente citada por mandado cumprido por oficial de justiça, consumando-se o chamamento formal de Francisco José Souza de Athayde e do Condomínio Residencial Vila Natureza Viva (IDs 554325814 e 554325929). A parte acionada, através de advogados regularmente constituídos, apresentou tempestivas peças de contestação. O Condomínio Residencial Vila Natureza Viva abordou questões processuais e preliminares, sustentando a irregularidade formal de sua citação recebida por morador não investido em representação legal, a qual reputou sanada pelo comparecimento espontâneo, e arguiu a preliminar de ilegitimidade passiva 'ad causam', aduzindo que jamais integrou o contrato familiar firmado em 2017 e que sua instituição jurídica autônoma somente sobreveio em 02 de maio de 2022, não podendo responder por obrigações pessoais assumidas por condômino (ID 558425365). Por sua vez, o réu Francisco José Souza de Athayde suscitou preliminar de impugnação ao valor da causa, ante a ausência de indicação precisa do conteúdo patrimonial pretendido, e prejudicial de prescrição parcial das parcelas pretéritas vencidas antes do quinquênio anterior à propositura da ação (ID 558428551). No mérito propriamente dito, ponderaram os réus, em resumo, que não existia qualquer inadimplemento contratual com a parte autora que viesse a ensejar a responsabilidade civil da parte demandante quanto ao valor monetário apontado; que o usufruto foi renunciado de maneira pura e simples por escritura pública sem encargos, ostentando o ajuste posterior eficácia puramente obrigacional e restrita aos seus signatários; que inexiste direito real a fundamentar restrições registrais ou intervenção anuente forçada; que a cláusula sétima versa sobre percentual incidente sobre lucros ou vendas de forma complexa, exigindo prévia dedução de tributos, investimentos e despesas de implantação; e que são indevidas as pretensões indenizatórias materiais, morais e lucros cessantes. Por conseguinte, requereram o acolhimento das preliminares ou o não acolhimento da prestação jurisdicional, com a integral improcedência dos pedidos formulados (IDs 558425365 e 558428551). Houve réplica (ID 567373370). Na oportunidade, a demandante concordou expressamente com o futuro ajuste do valor da causa ao proveito econômico real e manifestou plena concordância com a realização de prova pericial contábil para apuração das receitas, custos e lucros do empreendimento. Todavia, defendeu a manutenção do condomínio no polo passivo em razão da figura de seu instituidor e incorporador, rechaçou a prescrição parcial e reiterou os pedidos de procedência integral deduzidos na petição inicial (ID 567373370). Decido. DA QUESTÃO PROCESSUAL PRÉVIA E ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CONDOMÍNIO Cumpre examinar, em primeiro lugar, a alegação de vício no ato citatório deduzida pelo demandado Condomínio Residencial Vila Natureza Viva em sede preliminar (ID 558425365). Conforme certificado pela Oficial de Justiça Avaliadora no cumprimento do mandado citatório nº 65278569, a diligência foi efetivada em 14 de abril de 2026 na pessoa do condômino Francisco José Souza de Athayde (ID 554325929). Sustenta o ente condominial que referida citação padece de irregularidade formal porque o demandado Francisco José Souza de Athayde exercia apenas a condição de condômino titular da unidade C-08, tendo renunciado expressamente ao cargo de subsíndico em 22 de dezembro de 2025, com efeitos a partir de 23 de dezembro de 2025 (ID 558425397), e não detinha poderes estatutários ou mandato assemblear para representar passivamente a coletividade edilícia (ID 558425365). Comprova a documentação acostada que a efetiva administração e representação ativa e passiva do condomínio, consoante ata de assembleia geral devidamente registrada no Cartório de Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Camaçari sob o nº 36.117 em 29 de outubro de 2025, compete com exclusividade à síndica eleita Maria de Fátima Moreira Damaceno (IDs 558420684 e 558425391). Não obstante o descompasso verificado na pessoa que recebeu a contrafé no momento da diligência presencial, impõe-se reconhecer a absoluta superação e convalidação do ato processual. O Condomínio Residencial Vila Natureza Viva, devidamente representado por sua síndica eleita mediante outorga de procuração 'ad judicia' aos seus patronos (ID 558420682), compareceu espontaneamente aos autos e deduziu ampla e exaustiva peça de defesa (ID 558425365). Incide na espécie a regra límpida esculpida no artigo 239, parágrafo primeiro, do Código de Processo Civil, segundo a qual o comparecimento espontâneo do réu aos autos supre expressamente a falta ou a eventual nulidade da citação, inaugurando o exercício do contraditório e da ampla defesa sem a configuração de qualquer prejuízo de ordem procedimental. Encontra-se plenamente aperfeiçoada, portanto, a relação processual em face do ente coletivo. Superada a questão formal prévia, impõe-se a análise da preliminar de ilegitimidade passiva 'ad causam' suscitada pelo Condomínio Residencial Vila Natureza Viva (ID 558425365). A legitimidade de parte, sob a ótica da teoria da asserção e do direito material controvertido, vincula a titularidade subjetiva da demanda àqueles que integraram o liame obrigacional ou figuram como destinatários dos efeitos da relação jurídica de direito material posta em julgamento. No caso vertente, a pretensão deduzida pela autora tem por fundamento fático e jurídico central o Instrumento Particular de Acordo para Divisão de Terreno entre Coproprietários por Sorteio e Outras Avenças, celebrado em 13 de outubro de 2017 (ID 497019934). Da atenta leitura de referido instrumento particular, extrai-se de modo incontroverso que figuraram como partes contratantes tão somente os coproprietários Adriano Souza de Athayde, Carla Souza de Athayde e Francisco José Souza de Athayde, na qualidade de irmãos e condôminos civis, constando a demandante Eleuza Souza de Athayde na estrita condição de interveniente anuente e genitora dos pactuantes (ID 497019934). As obrigações pecuniárias consubstanciadas na cláusula sétima, relativas ao pagamento do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o preço de alienação dos lotes ou sobre o lucro de eventual empreendimento, consubstanciam avenças estritamente pessoais e vinculativas apenas e tão somente aos herdeiros acordantes (ID 497019934). O Condomínio Residencial Vila Natureza Viva, por sua vez, constitui pessoa formal e comunidade condominial regida pela legislação edilícia que sequer existia à época da celebração da avença familiar em 2017. Os documentos cadastrais expedidos pela Secretaria da Receita Federal do Brasil atestam, de forma inequívoca, que o condomínio corréu somente teve sua inscrição no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica constituída formalmente na data de 02 de maio de 2022 (IDs 558420689 e 558425400). Essa constituição formal ocorreu quase cinco anos após o ajuste primitivo, no bojo do registro da convenção condominial sob a matrícula mãe nº 50.893 perante o Cartório imobiliário competente (ID 497019936). Não há nos autos qualquer indício de que o condomínio réu tenha assumido contratualmente as dívidas particulares de seu instituidor, tampouco houve novação, estipulação em favor de terceiro ou ratificação da dívida em assembleia geral de condôminos adquirentes das frações ideais. A tentativa articulada pela promovente em sede de réplica, consistente em justificar a pertinência passiva do condomínio pela circunstância de que o corréu Francisco José Souza de Athayde figurou como instituidor do empreendimento, carece de respaldo dogmático. A personalidade jurídica do condomínio edilício, enquanto ente de representação dos interesses comuns e da comunhão de coproprietários de unidades autônomas, não se confunde com a esfera patrimonial privada do empreendedor pessoa natural. Ademais, a obrigação deduzida em juízo possui nítido caráter pessoal decorrente de partilha voluntária entre parentes, sendo desprovida de qualquer eficácia 'propter rem' que pudesse onerar a massa condominial. Se o usufruto originário foi integral e expressamente renunciado sem encargos por instrumento público em julho de 2017 (ID 558428556), consolidando-se a propriedade plena aos donatários antes mesmo da celebração do contrato particular (ID 558428557), não remanesce nenhum direito real oponível erga omnes que justifique a constrição ou a responsabilização do condomínio ou dos adquirentes das unidades imobiliárias. A propósito dos limites subjetivos de representação e de responsabilização dos entes condominiais em face de interesses que não vertem sobre a comunhão, o Superior Tribunal de Justiça firmou orientação clara: EMENTA: DIREITO CIVIL, CONSUMERISTA E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. AÇÃO COMINATÓRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. DEFEITOS NA CONSTRUÇÃO DO IMÓVEL. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. PEDIDO DE COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS SOFRIDOS PELOS CONDÔMINOS. ILEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM DO CONDOMÍNIO PARA A PROPOSITURA DA AÇÃO. AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO LEGAL. NATUREZA PERSONALÍSSIMA DO DANO EXTRAPATRIMONIAL. 1. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial. 2. Ausentes os vícios do art. 535 do CPC, rejeitam-se os embargos de declaração. 3. A legitimidade para atuar como parte no processo, por possuir, em regra, vinculação com o direito material, é conferida, na maioria das vezes, somente aos titulares da relação de direito material. O CPC contém, entretanto, raras exceções nas quais a legitimidade decorre de situação exclusivamente processual (legitimidade extraordinária). Para esses casos, o art. 6º do CPC exige autorização expressa em lei. 4. Conforme regra prevista nos arts. 1.348, II, do CC e 22, §1º, "a", da Lei 4.591/64, o condomínio, representado pelo síndico (art. 12, IX, do CPC), possui legitimidade para promover, em juízo ou fora dele, a defesa dos interesses comuns. 5. O diploma civil e a Lei 4.591/64 não preveem a legitimação extraordinária do condomínio para, representado pelo síndico, atuar como parte processual em demanda que postule a compensação dos danos extrapatrimoniais sofridos pelos condôminos, proprietários de cada fração ideal, o que coaduna com a própria natureza personalíssima do dano extrapatrimonial, que se caracteriza como uma ofensa à honra subjetiva do ser humano, dizendo respeito, portanto, ao foro íntimo do ofendido. 6. O condomínio é parte ilegítima para pleitear pedido de compensação por danos morais em nome dos condôminos. Precedente da 3ª Turma. 7. Recursos especiais parcialmente conhecidos e nessa parte providos. Sucumbência mantida. (REsp n. 1.177.862/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 3/5/2011, DJe de 1/8/2011.) O entendimento consolidado pelo Tribunal Superior evidencia a rigorosa separação entre as relações de ordem estritamente individual ou particular e a representatividade do condomínio, que se circunscreve à salvaguarda da massa comum, não ostentando o ente edilício pertinência passiva para figurar em lide que discute enriquecimento, danos ou repasses financeiros decorrentes de contratos particulares firmados inter partes pelos próprios comunheiros antes da instituição condominial. Portanto, demonstrada a total ausência de liame material e contratual entre a demandante e o condomínio, o acolhimento da preliminar com a imediata exclusão do ente do polo passivo é medida que se impõe, na conformidade do artigo 337, inciso XI, e do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. Tratando-se de decisão que extingue o processo em relação a um dos litisconsortes passivos, fixam-se os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela autora em benefício dos patronos do condomínio no percentual de 10% (dez por cento) sobre a quota ideal correspondente ao pedido formulado em face do litisconsorte excluído, cuja exigibilidade resta suspensa em decorrência da gratuidade judiciária deferida nos autos, nos termos do artigo 85, parágrafo sexto, do Código de Processo Civil, e do artigo 98, parágrafo terceiro, do diploma processual civil. DA IMPUGNAÇÃO E RETIFICAÇÃO DO VALOR DA CAUSA Passo à apreciação da preliminar de impugnação ao valor da causa deduzida em contestação pelo réu Francisco José Souza de Athayde e reiterada em termos subsidiários pelo Condomínio Residencial Vila Natureza Viva (IDs 558425365 e 558428551). Sustenta a defesa que a exordial veicula pedidos condenatórios de elevada expressão monetária, computando valores expressos de cobrança passada, projeção de vendas futuras, compensação moral e lucros cessantes, operando-se manifesto descompasso entre as pretensões patrimoniais deduzidas e o valor originariamente informado à causa, circunstância que obsta a correta fixação de alçada, custas e eventuais ônus sucumbenciais (ID 558428551). Instada a se manifestar em sede de réplica, a própria autora anuiu expressamente à retificação do valor da causa, consignando a necessidade de ajuste ao conteúdo econômico efetivo e pontuando que a estimativa vestibular considerou apenas os elementos fáticos inicialmente conhecidos (ID 567373370). Assiste plena razão aos impugnantes. Nos termos do artigo 291 do Código de Processo Civil, a toda causa deve ser atribuído um valor certo, ainda que não possua conteúdo econômico imediatamente aferível, servindo este de parâmetro para a fixação de competência, custas judiciais e honorários advocatícios. Por sua vez, o artigo 292, incisos I, V e VI, do mesmo diploma legal, disciplina expressamente que o valor da causa constará da petição inicial e será, na ação de cobrança de dívida, a soma do principal, juros e penalidades vencidos até a propositura; na ação indenizatória, o valor pretendido; e, havendo cumulação de pedidos, a quantia exata correspondente à soma dos valores de todos eles. Compulsando o rol de pedidos da petição inicial, constata-se a cumulação explícita dos seguintes pedidos de conteúdo patrimonial: a condenação dos réus ao ressarcimento material de R$ 950.000,00 (novecentos e cinquenta mil reais), correspondente a 25% (vinte e cinco por cento) sobre a venda dos lotes já comercializados, consubstanciada no pedido 'd' (ID 497019930); a reparação material residual pelas vendas futuras, liquidada pela autora no importe de R$ 1.050.000,00 (um milhão e cinquenta mil reais), veiculada no pedido 'e' (ID 497019930); e a indenização pecuniária por danos morais no montante de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), descrita no pedido 'g' (ID 497019930). A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consagrou, de maneira pacífica, a diretriz de que o valor da causa deve corresponder exatamente ao proveito econômico almejado pelo demandante, impondo-se a soma de todos os pedidos autônomos formulados na inicial: EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. FIXAÇÃO DO VALOR DA CAUSA. CUMULAÇÃO DE PEDIDOS. INTERPRETAÇÃO DO ART. 292, VI, DO CPC. RECURSO NÃO CONHECIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que fixou o valor da causa em ação cumulativa de pedidos de anulação de negócio jurídico, revisão de débito e indenização por danos materiais e morais, considerando a soma dos proveitos econômicos pretendidos. 2. Os recorrentes alegam violação do art. 292, VI, do Código de Processo Civil, sustentando que o valor da causa não deveria corresponder à soma dos valores dos pedidos cumulados. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A questão em discussão consiste em saber se, na hipótese de cumulação de pedidos, o valor da causa deve corresponder à soma dos proveitos econômicos pretendidos, conforme previsto no art. 292, VI, do Código de Processo Civil. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. O entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça é de que, havendo cumulação de pedidos, o valor da causa deve corresponder à soma dos proveitos econômicos pretendidos em cada pedido, ainda que de natureza declaratória. 5. A revisão do valor do proveito econômico fixado pelo Tribunal de origem demandaria o revolvimento do contexto fático e probatório dos autos, providência vedada pelas Súmulas 5 e 7 do STJ. 6. A jurisprudência do STJ, conforme o enunciado da Súmula 83, impede o conhecimento do recurso especial pela divergência quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida. IV. DISPOSITIVO Recurso especial não conhecido. (REsp n. 2.042.244/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 27/10/2025, DJEN de 30/10/2025.) A diretriz perfilhada pela Corte Superior reflete a exata mensuração do benefício patrimonial que a demandante pretende ver carreado à sua esfera jurídica, não sendo admissível a atribuição de valor meramente estimativo ou fracionado que contemple apenas uma das parcelas perseguidas. No caso concreto, o somatório dos pedidos certos e determinados formulados na peça incoativa revela que a pretensão condenatória total atinge o importe exato de R$ 2.200.000,00 (dois milhões e duzentos mil reais), composto pela soma de R$ 950.000,00 a título de cobrança por vendas já efetuadas, R$ 1.050.000,00 referente à condenação pecuniária projetada sobre os lotes remanescentes e R$ 200.000,00 a título de compensação por danos morais. Impõe-se, desse modo, com esteio no artigo 293 c/c artigo 292, parágrafo terceiro, ambos do Código de Processo Civil, o acolhimento da impugnação para determinar a imediata retificação do valor da causa, que passa a ser fixado em R$ 2.200.000,00 (dois milhões e duzentos mil reais). Ressalte-se que a presente majoração não ensejará, por ora, a intimação da autora para complementação das custas processuais iniciais, uma vez que milita em favor da demandante a concessão parcial dos benefícios da gratuidade judiciária, outorgada pela decisão de ID 522086899, o que posterga eventuais repercussões tributárias para a fase de julgamento definitivo ou revogação formal do beneplácito. DA PREJUDICIAL DE MÉRITO: PRESCRIÇÃO PARCIAL Passo ao exame da prejudicial de mérito consistente na prescrição parcial das pretensões condenatórias, arguida pelo demandado Francisco José Souza de Athayde em sua contestação (ID 558428551). Sustenta o demandado que a petição inicial veicula pretensão de cobrança de valores decorrentes de contrato particular firmado em 13 de outubro de 2017, imputando inadimplemento contínuo desde o início das vendas das unidades imobiliárias autônomas, sem que a promovente tenha individualizado a data de cada alienação ou a exigibilidade temporal de cada prestação reclamada (ID 558428551). Com base em tal premissa fática, o réu defende a incidência da prescrição extintiva sobre todas as parcelas pecuniárias vencidas e exigíveis em momento anterior ao prazo legal contado retroativamente da data de propositura da presente demanda, ocorrida em 21 de abril de 2025 (ID 497019930). Em contraposição, a promovente refutou em réplica a ocorrência do fenômeno prescricional, argumentando que jamais obteve acesso às prestações de contas, aos custos de implementação e aos contratos de alienação dos lotes que compõem o condomínio instituído pelo réu, tomando ciência do inadimplemento e da resistência do filho apenas em momento contemporâneo ao desentendimento familiar que culminou na propositura da ação (ID 567373370). Para o correto equacionamento da prejudicial, cumpre analisar a natureza jurídica do direito subjetivo deduzido em juízo e a sistemática legal aplicável aos prazos extintivos de pretensões patrimoniais derivadas de obrigações contratuais líquidas e ilíquidas. A demandante funda a sua pretensão no descumprimento do Instrumento Particular de Acordo para Divisão de Terreno entre Coproprietários por Sorteio e Outras Avenças (ID 497019934). Em conformidade com o disposto no artigo 206, parágrafo quinto, inciso I, do Código Civil, prescreve em cinco anos a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular. Por outro lado, para as pretensões de reparação civil por perdas e danos decorrentes de ilícito contratual ou obrigações contratuais de apuração complexa, a regra aplicável é a decenal do artigo 205 do Código Civil. Na espécie vertente, verifica-se que a cláusula sétima do ajuste particular estabeleceu uma prestação subordinada a termo incerto ou condição, consubstanciada no direito ao repasse de 25% (vinte e cinco por cento) do valor da venda de cada uma das áreas ou dos lucros decorrentes do empreendimento imobiliário instituído (ID 497019934). Disso decorre que a exigibilidade de cada cota parte em favor da promovente não nasceu de forma concentrada na data de celebração do contrato particular em 13 de outubro de 2017, mas sim na data do efetivo recebimento do preço de alienação de cada lote autônomo perante os adquirentes ou na data em que se apurou e consolidou o lucro operacional líquido do condomínio. Por força do princípio da 'actio nata', positivado no artigo 189 do Código Civil, o prazo prescricional somente tem início a partir do momento em que o titular do direito toma ciência da lesão e passa a contar com a exigibilidade concreta da prestação inadimplida. Em hipóteses análogas envolvendo cobrança de obrigações decorrentes de alienação fracionada de lotes e parcelamento do solo, o Superior Tribunal de Justiça reconhece a vinculação do termo prescricional ao momento da efetiva exigibilidade de cada fração contratada: EMENTA: DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE PARCELAS DE COMPRA E VENDA DE LOTES. TERMO INICIAL DA PRESCRIÇÃO, NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL E ÓBICES PROCESSUAIS. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL EM PARTE E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu o recurso especial por ausência de ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC, falta de demonstração de afronta aos arts. 2.028 do CC, 330, 485 e 506 do CPC, 290 do CC e 37 da Lei n. 6.766/1979, e incidência da Súmula n. 7 do STJ. 2. A controvérsia diz respeito à ação de cobrança de parcelas relativas à aquisição de lotes, com correção, juros, multa contratual e honorários, fundada em cessão de créditos homologada em 1999. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau reconheceu a prescrição, julgou improcedente o pedido inicial e as reconvenções e fixou honorários. 4. A Corte de origem não conheceu do apelo dos réus e deu provimento ao apelo da autora para afastar a prescrição e determinar o retorno dos autos, sendo rejeitados os embargos de declaração. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há doze questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação jurisdicional, por decisão sem fundamentação adequada, inclusive nos embargos de declaração (art. 11 do CPC); (ii) saber se o acórdão deixou de enfrentar argumentos capazes de infirmar a conclusão (arts. 489, II e § 1º, IV, do CPC); (iii) saber se houve omissão sobre ilegitimidade de parte e demais teses, além de contradições e falta de fundamentação (art. 1.022, II, do CPC); (iv) saber se caberia extinção sem resolução do mérito por ilegitimidade de parte e carência de ação (arts. 330 e 485 do CPC); (v) saber se a cessão de crédito poderia ser oposta sem notificação prévia (art. 290 do CC); (vi) saber se a venda de lotes não registrados configuraria objeto ilícito, atraindo nulidade (art. 37 da Lei n. 6.766/1979 c/c arts. 104 e 166, II, do CC); (vii) saber se a prescrição aplicável seria a quinquenal, iniciada em 11/1/2003 e consumada em 11/1/2008 (arts. 2.028 e 206, § 5º, I, do CC); (viii) saber se a ação anulatória proposta por associação produziria efeitos contra terceiros não associados (art. 506 do CPC); (ix) saber se os honorários deveriam incidir sobre o proveito econômico ou ser rateados (art. 85, § 3º, do CPC); (x) saber se caberia repetição do indébito em dobro e compensação na hipótese de cobrança excessiva (arts. 940 e 368 do CC); (xi) saber se se aplica o prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC); e (xii) saber se houve prestação jurisdicional integral em prazo razoável (arts. 3º e 4º do CPC). III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Não houve negativa de prestação jurisdicional, pois o Tribunal de origem enfrentou as questões essenciais com fundamentação suficiente, ainda que contrária à pretensão, afastando a violação dos arts. 11, 489 e 1.022 do CPC. 7. A revisão das conclusões sobre legitimidade e interesse de agir demanda reexame de cláusulas e provas, o que é vedado pelas Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 8. O termo inicial da prescrição foi fixado com o trânsito em julgado da ação anulatória, alinhado à orientação do STJ, incidindo a Súmula n. 83 do STJ. 9. As demais matérias, cessão de crédito, irregularidade do loteamento, honorários, repetição de indébito, compensação, prequestionamento ficto e tutela jurisdicional, não foram apreciadas pela Corte de origem, faltando prequestionamento, razão pela qual incidem, por analogia, as Súmulas n. 282 e 356 do STF. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer em parte do recurso especial e negar-lhe provimento. Tese de julgamento: "1. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão recorrido se alinha à orientação desta Corte sobre o termo inicial da prescrição em relação de prejudicialidade com ação anulatória. 2. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ para obstar reexame de cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório nas teses de ilegitimidade e interesse de agir. 3. Incidem, por analogia, as Súmulas n. 282 e 356 do STF quando ausente prequestionamento das matérias não enfrentadas pelo Tribunal de origem. 4. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão aprecia as questões relevantes com fundamentação suficiente". Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 11, 489, 1.022, 330, 485, 506, 85, § 3º, 1.025, 3º, 4º; CC, arts. 2.028, 206, § 5º, I, 290, 940, 368, 104, 166, II; Lei n. 6.766/1979, art. 37. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7, 83; STF, Súmulas n. 282, 356; STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 2690467/MS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 10/2/2025; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 1683322/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 21/2/2022; STJ, REsp n. 1.852.820/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 2/8/2022. (AREsp n. 2.569.661/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 12/3/2026.) A orientação sedimentada pela Corte Cidadã reforça que o marco temporal da prescrição não pode ser presumido em bloco de forma descolada da realidade fática dos contratos de alienação imobiliária. No caso sob exame, a matrícula nº 50.893 demonstra que o registro da incorporação e a abertura das matrículas individualizadas das trinta e nove unidades autônomas somente ocorreram perante o Registro Imobiliário de Camaçari em 23 de dezembro de 2021 (ID 497019936), tendo a conclusão das obras de infraestrutura sido averbada em 30 de março de 2022 e a instituição do condomínio em 12 de abril de 2022 (ID 497019936). Esses marcos registrais revelam que as alienações das unidades e a eventual percepção de receitas operacionais deram-se ao longo do tempo, em atos negociais sucessivos. Por conseguinte, afigura-se prematuro deliberar, neste momento inaugural de cognição processual, sobre a extinção peremptória de quaisquer parcelas pretéritas sem que se conheça a data exata em que cada instrumento de promessa de compra e venda foi aperfeiçoado pelo réu Francisco José Souza de Athayde. Afigura-se impositivo, portanto, afastar a alegação de prescrição total da pretensão autoral e relegar o pronunciamento sobre a eventual prescrição parcial de lotes individualizados para a fase de julgamento de mérito, momento em que o acervo fático estará devidamente elucidado pelo laudo pericial contábil e pela documentação contratual que será carreada aos autos. DA DELIMITAÇÃO DOS PONTOS CONTROVERTIDOS E MEIOS PROBATÓRIOS Encontrando-se o processo em regular ordem formal e inexistindo outras questões processuais preliminares pendentes de julgamento, passo a delimitar os pontos controvertidos de fato e de direito e a disciplinar a fase instrutória, nos moldes do artigo 357, incisos II e III, do Código de Processo Civil. A matéria controvertida de fato cinge-se aos seguintes pontos nucleares: apuração da quantidade exata de lotes autônomos alienados pelo réu Francisco José Souza de Athayde no âmbito do Condomínio Residencial Vila Natureza Viva, respectiva discriminação de datas, condições negociais e valores brutos recebidos; quantificação dos investimentos, tributos incidentes e custos incorridos para a execução e conclusão das obras de infraestrutura do empreendimento imobiliário averbadas na matrícula imobiliária sob o protocolo nº 136.402 (ID 497019936); apuração contábil conclusiva sobre a existência ou inexistência de lucro operacional líquido auferido com o empreendimento, para fins de subsunção à cláusula 7.2 do contrato firmado em 13 de outubro de 2017 (ID 497019934); verificação do cumprimento das obrigações recíprocas descritas na cláusula sexta do instrumento de partilha, pertinentes à quitação dos débitos da empresa Pequeno Mundo Verde Ltda. e indenização das verbas trabalhistas do preposto Valmir da Silva Pereira (ID 497019934); e apuração da configuração e extensão dos aventados danos materiais, lucros cessantes e prejuízos de índole extrapatrimonial alegados pela parte demandante. No tocante às questões de direito relevantes para a futura resolução do mérito, cumpre apreciar a interpretação e alcance jurídico da cláusula sétima do Instrumento Particular de Acordo para Divisão de Terreno entre Coproprietários por Sorteio e Outras Avenças (ID 497019934), examinando o caráter cumulativo, subsidiário ou alternativo dos critérios fixados nos itens 7.1 e 7.2; a compatibilidade legal entre os pedidos simultâneos de resolução contratual e de cumprimento forçado deduzidos na exordial; a viabilidade jurídica da oposição de restrições registrais e intervenção anômala em negócios privados de alienação futura, diante da renúncia notarial pura e simples ao usufruto ocorrida em momento antecedente (ID 558428556); e a verificação dos pressupostos da responsabilidade civil extracontratual e contratual. Quanto à distribuição do ônus da prova, aplica-se a disciplina estática consagrada no artigo 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil. Incumbe à parte autora comprovar o fato constitutivo do seu direito, consubstanciado na validade e eficácia das estipulações contratuais que lhe conferiram crédito pecuniário, bem como nos elementos concretos que demonstrem a ocorrência de lucros cessantes e de efetivo dano moral decorrente de ato ilícito autônomo (artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil). Por sua vez, incumbe ao demandado Francisco José Souza de Athayde a comprovação dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito alegado, compreendendo a discriminação contábil de todos os dispêndios financeiros, investimentos de implantação, tributos municipais e despesas de parcelamento suportados para a execução do condomínio, a quitação de débitos comuns previstos na cláusula sexta do pacto e a ausência de margem de lucro líquido partilhável (artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil). No que diz respeito aos meios de prova admitidos para a elucidação da controvérsia, revela-se despicienda a designação de audiência de instrução para produção de prova oral neste momento, porquanto o cerne da lide versa sobre obrigações documentadas e dados contábeis objetivos. Defiro, desse modo, a produção de prova documental suplementar, desde que respeitadas as balizas do artigo 435 do Código de Processo Civil, e a realização de prova pericial contábil e econômico-financeira, meio probatório essencial e indispensável à apuração idônea das receitas, despesas, compensações e resultados operacionais do empreendimento imobiliário, providência que contou com a expressa aquiescência de ambas as partes remanescentes (IDs 558428551 e 567373370). DA ORGANIZAÇÃO DA PROVA PERICIAL Para a realização da prova pericial contábil deferida, nomeio perito do juízo o Dr. HENRY MAC GREY CAVALCANTI, CRC/PE N.º 016.657 O-"T"/BA., contador regularmente inscrito no Conselho Regional de Contabilidade do Estado da Bahia, com endereço profissional cadastrado junto ao Banco de Peritos deste Tribunal de Justiça do Estado da Bahia. Intimem-se as partes para que, no prazo comum de 15 (quinze) dias úteis, querendo, indiquem assistentes técnicos e apresentem quesitos, com fundamento no artigo 465, parágrafo primeiro, incisos II e III, do Código de Processo Civil. Decorrido o prazo retro, intime-se o senhor perito nomeado para que, no prazo de 5 (cinco) dias úteis, apresente sua proposta de honorários periciais, currículo com comprovação de especialização e endereço eletrônico para comunicações funcionais, nos termos do artigo 465, parágrafo segundo, do Código de Processo Civil. Apresentada a proposta, digam as partes no prazo sucessivo de 5 (cinco) dias úteis. Em seguida, os autos virão conclusos para homologação da verba honorária e definição do custeio. Ressalte-se que a decisão de ID 522086899 indeferiu expressamente o benefício da gratuidade judiciária no tocante às despesas com a prova pericial, razão pela qual o adiantamento dos honorários periciais caberá à parte que expressamente requerer o encargo, cabendo o rateio proporcional entre os litigantes caso a perícia tenha sido pleiteada por ambas as partes, nos moldes do artigo 95, caput, do Código de Processo Civil. Fica o réu Francisco José Souza de Athayde desde logo intimado a franquear ao senhor perito o acesso irrestrito a todos os livros contábeis, declarações fiscais de receitas do empreendimento, comprovantes idôneos de despesas de implantação e cópias integrais dos contratos de promessa de compra e venda firmados com adquirentes dos lotes do Condomínio Residencial Vila Natureza Viva, sob as penas do artigo 400 do Código de Processo Civil. À vista do quanto expendido, acolho a preliminar de ilegitimidade passiva 'ad causam' arguida pelo Condomínio Residencial Vila Natureza Viva e, por conseguinte, julgo extinto o processo, sem resolução de mérito, em relação a este litisconsorte passivo, com fundamento no artigo 337, inciso XI, e artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. Condeno a autora ao pagamento de honorários advocatícios em benefício dos patronos do Condomínio excluído, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da quota ideal correspondente, permanecendo suspensa a exigibilidade da cobrança em face da concessão da gratuidade de justiça deferida nos autos, nos termos do artigo 98, parágrafo terceiro, do Código de Processo Civil. Acolho a impugnação ao valor da causa suscitada pelo réu Francisco José Souza de Athayde para retificar o valor atribuído à ação, fixando-o no importe de R$ 2.200.000,00 (dois milhões e duzentos mil reais), devendo a Secretaria proceder à devida reautuação dos registros cadastrais do processo perante o sistema PJe. Rejeito, neste momento processual, a prescrição total alegada pelo réu Francisco José Souza de Athayde e postergo a análise minuciosa da eventual prescrição parcial de lotes para o julgamento definitivo de mérito, após a instrução contábil. Defiro a produção de prova documental suplementar e pericial contábil, ordenando as providências para nomeação do perito e apresentação de quesitos na forma estabelecida no corpo desta decisão. Intimem-se as partes acerca dos termos da presente decisão de saneamento e organização do processo, cientificando-as de que possuem o prazo comum de 5 (cinco) dias úteis para pedir esclarecimentos ou solicitar ajustes, findo o qual a decisão se tornará estável, consoante o disposto no artigo 357, parágrafo primeiro, do Código de Processo Civil. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Salvador-BA, 15 de setembro de 2026. PAULO ALBIANI ALVES - JUIZ DE DIREITO -