8058402-15.2026.8.05.0000

Intimação

TJBA · Desa. Andréa Paula Matos Rodrigues de Miranda · Decisão

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8058402-15.2026.8.05.0000 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível AGRAVANTE: BELINE JOSE SALLES RAMOS Advogado(s): BELINE JOSE SALLES RAMOS (OAB:ES5520-A) AGRAVADO: GVS FRUIT COMPANY LTDA Advogado(s): LAURO AUGUSTO PASSOS NOVIS FILHO (OAB:BA20800-A) DECISÃO Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de atribuição de efeito suspensivo, interposto por Beline José Salles Ramos contra decisão interlocutória (ID 547447769) proferida pelo Juízo da 1ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Casa Nova/BA, nos autos da ação declaratória de nulidade de registro imobiliário nº 8000034-51.2026.8.05.0052, ajuizada por GVS Fruit Company Ltda. Na origem, a empresa autora/agravada sustentou ser proprietária do imóvel rural denominado Fazenda Vale do Sol, com área de 237,3051 hectares, matriculado sob o nº 11.895 do Registro de Imóveis de Casa Nova/BA, originado da fusão das matrículas nº 11.842, 11.848 e 11.849. Alegou que, após a lavratura da Escritura Pública de Outorga de Garantia Hipotecária e Outras Avenças, em 09/12/2025, o registro da garantia foi obstado pelo Cartório de Registro de Imóveis (Nota de Devolução nº 029606), sob o fundamento de sobreposição parcial com a matrícula nº 7.902, de titularidade do réu/agravante. Argumentou que a matrícula nº 7.902 apresenta vício de origem, por ter sido aberta a partir de assentamento no Livro de Títulos e Documentos. O Juízo de origem deferiu a tutela provisória de urgência para determinar o bloqueio provisório da matrícula nº 7.902 perante o Cartório de Registro de Imóveis de Casa Nova/BA e autorizou o prosseguimento do protocolo nº 029606 para registro da escritura pública de garantia hipotecária na matrícula nº 11.895. O réu interpôs o presente Agravo de Instrumento, pleiteando, inicialmente, a concessão dos benefícios da gratuidade da justiça, com fundamento na existência de passivo fiscal e em decisões anteriores do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça. No mérito recursal, sustenta a ausência de interesse de agir e a inadequação da via eleita (art. 485, VI, do CPC), pois o art. 440-BA, § 3º, do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça (Provimento CNJ nº 149/2023) autoriza a oneração de imóvel sobreposto mediante responsabilidade dos interessados. Afirma a inexistência de sobreposição fática atual em virtude da retificação registral promovida na averbação AV-05-7.902, que deslocou as coordenadas do imóvel Fazenda Casserengue para Oeste. Alega, ainda, a caducidade da prenotação do protocolo nº 029606, em razão do transcurso de mais de 20 dias (art. 205 da Lei nº 6.015/1973), e a ausência dos requisitos do art. 300 do CPC, destacando a falta de demonstração de perigo de dano concreto, a presunção de veracidade da matrícula nº 7.902 e o risco de irreversibilidade da medida (art. 300, § 3º, do CPC), em razão da constituição de direito real em favor de terceiro. Por fim, requer a concessão de efeito suspensivo para sustar os efeitos da decisão agravada e, ao final, o provimento do recurso para revogar a tutela de urgência concedida na origem. Subsidiariamente, caso mantida a autorização para oneração da matrícula nº 11.895, requer que o ato seja condicionado à ciência e à assunção expressa de responsabilidade pela agravada e pelo credor hipotecário quanto à existência da controvérsia registral. É o relatório. Decido. O recurso é cabível, pois interposto contra decisão interlocutória que versou sobre tutela provisória de urgência, nos termos do art. 1.015, I, do Código de Processo Civil. Quanto ao pedido de gratuidade da justiça, a declaração de hipossuficiência (ID 112519986), aliada aos extratos do e-CAC/PGFN (ID 112519987, ID 112519988 e ID 112519989), que demonstram a existência de vultoso passivo fiscal em cobrança executiva, e aos precedentes correlatos acolhidos nesta Corte e no Superior Tribunal de Justiça em favor do Agravante (ID 112519990), autoriza, neste momento, a concessão do benefício para fins de processamento deste Agravo de Instrumento, nos termos do art. 98, caput, do Código de Processo Civil, sem prejuízo de reavaliação caso sobrevenham elementos em sentido contrário. Em análise inicial, encontram-se presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, sem prejuízo de novo exame por ocasião do julgamento. Passo à apreciação do pedido de tutela recursal. Nos termos do art. 995, parágrafo único, c/c o art. 1.019, I, do Código de Processo Civil, a atribuição de efeito suspensivo ao agravo de instrumento pressupõe a demonstração concomitante da probabilidade de provimento do recurso e do perigo de dano grave, de difícil ou impossível reparação. No caso, a decisão agravada contém duas providências distintas: o bloqueio provisório da matrícula nº 7.902 e a autorização para o prosseguimento do protocolo de registro da escritura pública de outorga de garantia hipotecária na matrícula nº 11.895. Quanto ao primeiro ponto, não se constatam, neste momento, elementos jurídicos e probatórios suficientes para justificar a suspensão da medida cautelar deferida na origem. Embora o agravante sustente que a averbação AV-05-7.902 teria alterado as coordenadas geográficas do imóvel Fazenda Casserengue e afastado a sobreposição considerada pelo Juízo de origem, a questão não comporta conclusão segura nesta fase processual. A divergência entre os elementos apresentados evidencia, antes, a necessidade de instrução probatória destinada à precisa delimitação das áreas, não sendo possível afirmar, em cognição sumária, a inexistência do conflito registral apontado na origem. Sob a perspectiva normativa, o art. 440-BA do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça - Foro Extrajudicial, instituído pelo Provimento CNJ nº 149/2023 e posteriormente alterado pelo Provimento CNJ nº 195/2025, estabelece disciplina específica para as hipóteses em que o Sistema de Informações Geográficas do Registro de Imóveis - SIG-RI identifica indícios de sobreposição entre imóveis com matrículas existentes e georreferenciadas. Para a controvérsia em exame, mostram-se particularmente relevantes o caput e os §§ 2º e 3º: Art. 440-BA. Identificados indícios de sobreposição entre imóveis com matrículas já existentes e georreferenciadas, será inserida observação específica nas certidões que vierem a ser emitidas, mencionando que o SIG-RI apontou indícios de sobreposição de área, a fim de dar publicidade à necessidade de saneamento das matrículas na forma do artigo 213, II, da Lei n. 6.015/1973, sem prejuízo das vias judiciais ordinárias. [...] § 2.º. Os indícios de sobreposição material serão informados ao juiz corregedor competente e, havendo determinação deste, será realizada a averbação de sobreposição na matrícula, com os dados constantes do § 1.º deste artigo. § 3.º. A observação de que trata o caput e a averbação descrita no § 2.º deste artigo não ensejam, isoladamente, o bloqueio da matrícula nem impedem a transmissão ou oneração do imóvel, realizada sob responsabilidade dos interessados. A norma estabelece que a mera identificação administrativa de indícios de sobreposição, isoladamente considerada, não produz o bloqueio automático da matrícula. Isso, contudo, não impede a adoção de medida cautelar pelo Poder Judiciário quando outros elementos concretos evidenciem a necessidade de preservação do resultado útil do processo. No caso, o bloqueio provisório da matrícula nº 7.902 possui natureza conservativa e destina-se a impedir a realização de novos atos registrais sobre a área controvertida enquanto se discutem a regularidade e a delimitação territorial dos imóveis. Embora a sentença proferida pelo Juízo Corregedor Permanente nos autos do procedimento administrativo nº 8002646-69.2020.8.05.0052 (ID 112519997) tenha extinto o feito sem resolução do mérito e determinado o desbloqueio das matrículas do agravante, tal circunstância não impede a adoção de constrição cautelar no âmbito da presente ação ordinária contenciosa, diante dos elementos indicativos de possível sobreposição com o imóvel da autora. A alegação de caducidade da prenotação referente ao protocolo nº 029606, por sua vez, não justifica, neste exame inicial, o afastamento do bloqueio provisório da matrícula nº 7.902. A questão, cuja análise aprofundada não se mostra necessária nesta fase, relaciona-se ao procedimento registral da garantia hipotecária e, em princípio, não compromete os fundamentos autônomos que sustentam a medida cautelar incidente sobre a matrícula controvertida. Em situações análogas, esta Corte tem reconhecido a adequação de medidas cautelares destinadas a preservar a situação registral enquanto pendente a controvérsia sobre a sobreposição de imóveis. Nesse sentido: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E REGISTRAL IMOBILIÁRIO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE MATRÍCULAS E DE ATO ADMINISTRATIVO. CONFLITO DOMINIAL. ALEGAÇÃO DE SOBREPOSIÇÃO ENTRE MATRÍCULA ANTERIOR E MATRÍCULAS POSTERIORES ORIGINADAS DE TÍTULOS MUNICIPAIS. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA CAUTELAR. DECRETAÇÃO DE INDISPONIBILIDADE DAS MATRÍCULAS. PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. PROBABILIDADE DO DIREITO E PERIGO DE DANO CONFIGURADOS. RISCO DE EXPANSÃO DO CONFLITO REGISTRAL. EXISTÊNCIA DE MATRÍCULAS DERIVADAS. MEDIDA REVERSÍVEL E PROPORCIONAL. CONTRADITÓRIO DIFERIDO. AUSÊNCIA DE NULIDADE. POSSIBILIDADE DE CONCESSÃO LIMINAR SEM OITIVA PRÉVIA (ART. 9.º, PARÁGRAFO ÚNICO, E ART. 300, § 2.º, DO CPC). ART. 214, § 3.º, DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA NÃO CONFIGURADA. MATÉRIA DOMINIAL E REGISTRAL. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Cuida-se de agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em ação de procedimento comum, na qual o juízo de origem deferiu tutela provisória de urgência para determinar a indisponibilidade das matrículas n.º 18.424 e n.º 18.425, bem como das matrículas delas derivadas, diante de alegação de sobreposição com imóvel anteriormente registrado em nome do autor, sob a matrícula n.º 10.680. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Verificar (i) se a decisão agravada padece de nulidade por ausência de contraditório prévio, audiência de justificação ou audiência de conciliação; (ii) se estão presentes os requisitos autorizadores da tutela provisória de urgência, previstos no art. 300 do CPC; e (iii) se a medida de indisponibilidade das matrículas mostra-se adequada e proporcional diante do conflito registral instaurado. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O ordenamento jurídico admite a concessão de tutela provisória de urgência sem a oitiva prévia da parte contrária, quando evidenciado risco de ineficácia do provimento jurisdicional, estabelecendo-se, nessas hipóteses, o contraditório diferido. 4. A ausência de audiência de justificação não configura nulidade, por se tratar de faculdade do magistrado, conforme art. 300, §2º, do CPC. 5. A alegação de nulidade pela ausência de audiência de conciliação não possui aptidão para infirmar a tutela cautelar, por não constituir requisito de validade da medida de urgência. 6. No mérito, a probabilidade do direito encontra-se demonstrada, em juízo de cognição sumária, pela existência de matrícula anterior em nome do agravado, pela documentação registral acostada e por laudo técnico indicativo de sobreposição de áreas. 7. O perigo de dano também resta configurado, sobretudo diante da existência de múltiplas matrículas derivadas oriundas dos registros impugnados, o que evidencia risco concreto de ampliação da cadeia dominial e envolvimento de terceiros de boa-fé. 8. A indisponibilidade das matrículas revela-se medida adequada, necessária e proporcional, pois não implica perda da propriedade nem restrição à posse, possuindo caráter cautelar, instrumental e reversível. 9. A presunção de legitimidade dos atos administrativos que deram origem aos títulos dominiais invocados pelos agravantes é relativa e não impede a adoção de medidas cautelares diante de indícios de conflito com registro anterior. 10. A via eleita pelo agravado mostra-se adequada, por envolver controvérsia de natureza dominial e registral, não se restringindo à tutela possessória. IV. AGRAVO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJBA, Classe: Agravo de Instrumento,Número do Processo: 8069396-39.2025.8.05.0000,Relator(a): JOANICE MARIA GUIMARAES DE JESUS,Publicado em: 04/06/2026 ). DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA PROVISÓRIA. BLOQUEIO DE MATRÍCULAS IMOBILIÁRIAS. INDÍCIOS DE SOBREPOSIÇÃO REGISTRAL. PRESERVAÇÃO DA SEGURANÇA JURÍDICA E DO RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO. MEDIDA CAUTELAR ADEQUADA. AGRAVO INTERNO CONTRA DECISÃO QUE NÃO CONCEDEU O0 EFEITO SUSPENSIVO PLEITEADO. PREJUDICADO. PERDA SUPERVENIENTE EM RAZÃO DO JULGAMENTO DO AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO INTERLOCUTÓRIA MANTIDA. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. AGRAVO INTERNO JULGADO PREJUDICADO. I. Caso em exame 1. Agravo de instrumento interposto por empresa ré contra decisão que, nos autos de ação reivindicatória cumulada com pedido de nulidade de título dominial e cancelamento de registros imobiliários, deferiu tutela provisória para determinar o bloqueio de matrículas vinculadas à Fazenda Bom Jardim IV, em Formosa do Rio Preto/BA, diante de alegada sobreposição de área remanescente pertencente ao espólio do autor. II. Questão em discussão 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se estavam presentes os requisitos legais para concessão da tutela provisória de urgência para bloqueio das matrículas; (ii) saber se o agravo interno interposto contra a decisão que indeferiu o pedido de efeito suspensivo deveria ser conhecido e julgado, após o julgamento de mérito do agravo de instrumento. III. Razões de decidir 3. A decisão de primeiro grau observou os requisitos do art. 300, do CPC, identificando indícios de sobreposição registral e risco ao direito de propriedade, diante de possível fusão irregular de registros. 4. A documentação apresentada pela parte autora e a nota devolutiva do cartório evidenciam inconsistências que justificam a medida cautelar, com fundamento no poder geral de cautela (CPC, art. 297). 5. O bloqueio não acarreta nulidade automática dos registros, mas apenas suspende sua eficácia, de modo proporcional e preventivo, até o deslinde do mérito. 6. A alegação de posse pacífica e aquisição de boa-fé demanda instrução probatória, o que inviabiliza sua análise na via estreita do agravo de instrumento. 7. O parecer do Ministério Público corrobora a existência de elementos que autorizam a medida judicial, em atenção à segurança jurídica do registro público. 8. Com o julgamento do agravo de instrumento, perdeu objeto o agravo interno interposto contra a decisão monocrática que havia indeferido o efeito suspensivo, razão pela qual deve ser julgado prejudicado. IV. Dispositivo e tese 9. Agravo de instrumento conhecido e não provido. Agravo interno julgado prejudicado. Tese de julgamento: 'É admissível a concessão de tutela provisória de urgência para bloqueio de matrículas imobiliárias, quando presentes indícios de sobreposição registral e risco ao resultado útil da ação que discute a titularidade dominial do imóvel.' 'Julgado o agravo de instrumento, resta prejudicado o agravo interno anteriormente interposto contra decisão que indeferiu pedido de efeito suspensivo.' (TJBA, Agravo de Instrumento 8057524-27.2025.8.05.0000, Rel(a). Des(a). Antonio Maron Agle Filho, Terceira Câmara Cível, Publicado em 19/03/2026) Nesse contexto, a manutenção do bloqueio da matrícula mostra-se adequada e proporcional, pois preserva a situação registral e a utilidade do processo enquanto pendente a controvérsia, evitando a prática de novos atos de disposição ou oneração que possam ampliar o conflito e envolver terceiros de boa-fé, sem antecipar conclusão acerca da titularidade do imóvel. Trata-se de medida cautelar essencialmente conservativa e reversível, amparada pelo poder geral de cautela previsto no art. 297 do Código de Processo Civil, cuja manutenção se mostra prudente até que sejam devidamente esclarecidos, mediante instrução probatória, os limites, a localização e a regularidade das áreas litigiosas. A conclusão é parcialmente distinta quanto à autorização para o registro da garantia hipotecária na matrícula nº 11.895. O próprio agravante invoca o art. 440-BA, § 3º, do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça para sustentar que a existência de indícios de sobreposição não impede a oneração do imóvel, desde que realizada sob responsabilidade dos interessados. A disciplina normativa, portanto, não atribui à sobreposição registral efeito impeditivo automático sobre a circulação jurídica do imóvel. Ao contrário, admite sua transmissão ou oneração, preservada a responsabilidade dos interessados quanto aos efeitos decorrentes da situação registral existente. Por essa razão, a existência da controvérsia, isoladamente considerada, não é suficiente para impedir a constituição da garantia hipotecária. Também não se pode perder de vista que a hipoteca não possui eficácia translativa do domínio. O gravame constitui direito real de garantia, sem importar perda da propriedade, cancelamento ou desconstituição da matrícula imobiliária, tampouco reconhecimento definitivo da higidez do título dominial invocado pela agravada. Além disso, segundo consignado na decisão recorrida, a impossibilidade de registro da escritura de garantia hipotecária tem impedido a agravada de acessar linhas de crédito destinadas à manutenção de sua atividade produtiva e industrial, circunstância que, neste exame inicial, recomenda cautela quanto à suspensão integral da autorização concedida pelo Juízo de origem. A paralisação da operação, enquanto se aguarda a solução definitiva da controvérsia registral, pode produzir impacto relevante sobre a atividade empresarial, ao passo que o próprio regime normativo aplicável admite a oneração de imóvel sujeito a indícios de sobreposição. Isso não significa, contudo, que a constituição do direito real de garantia deva ocorrer sem cautelas adicionais. A hipoteca insere terceiro na relação jurídica e poderá produzir efeitos patrimoniais que dificultem a recomposição da situação caso a controvérsia dominial venha a ser solucionada de forma incompatível com a garantia constituída. Mostra-se pertinente, portanto, assegurar que o credor hipotecário tenha conhecimento inequívoco da existência da demanda e da controvérsia registral que recai sobre a área. Essa exigência não decorre de formalidade expressamente prevista no art. 440-BA, § 3º, que se limita a estabelecer que a oneração será realizada "sob responsabilidade dos interessados". Trata-se de providência cautelar adequada às particularidades do caso, destinada a preservar a segurança jurídica e a impedir que a autorização judicial para constituição da hipoteca seja interpretada como reconhecimento da regularidade ou da prevalência da matrícula nº 11.895. O Código de Processo Civil autoriza essa modulação, ao estabelecer: Art. 297. O juiz poderá determinar as medidas que considerar adequadas para efetivação da tutela provisória. A prévia ciência do credor hipotecário acerca da controvérsia permite que a operação seja realizada com conhecimento da situação jurídica do imóvel e dos riscos dela decorrentes, sem impedir, de outro lado, o acesso da agravada ao crédito que pretende obter mediante a constituição da garantia. A providência mostra-se, assim, proporcional aos interesses contrapostos: preserva-se o bloqueio cautelar da matrícula nº 7.902, mantém-se a possibilidade de oneração da matrícula nº 11.895, expressamente admitida pelo art. 440-BA, § 3º, e assegura-se que o terceiro beneficiário da garantia tenha ciência inequívoca da controvérsia registral pendente. Não se está, com isso, reconhecendo a validade de qualquer das matrículas ou antecipando conclusão acerca da efetiva sobreposição das áreas. Essas questões permanecem submetidas ao contraditório e à instrução probatória no processo de origem. Nesse contexto, não se verifica, em cognição sumária, probabilidade de provimento do recurso suficiente para suspender o bloqueio provisório da matrícula nº 7.902 ou impedir a constituição da garantia hipotecária sobre a matrícula nº 11.895. Está presente, contudo, em relação ao pedido subsidiário, fundamento para a concessão parcial da tutela recursal, na extensão necessária para assegurar a prévia ciência do credor hipotecário quanto à existência da controvérsia registral. Ante o exposto, com fundamento no art. 995, parágrafo único, c/c os arts. 1.019, I, e 297 do Código de Processo Civil, DEFIRO PARCIALMENTE A TUTELA RECURSAL, exclusivamente para determinar que, sem prejuízo da autorização para registro da Escritura Pública de Outorga de Garantia Hipotecária na matrícula nº 11.895, a efetivação do gravame ocorra sob responsabilidade dos interessados, nos termos do art. 440-BA, § 3º, do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça, e seja precedida de ciência expressa do credor hipotecário acerca da existência da controvérsia registral objeto da ação nº 8000034-51.2026.8.05.0052, mantendo-se, nos demais aspectos, os efeitos da decisão interlocutória de ID 547447769 até o julgamento deste recurso pela Turma Julgadora. Comunique-se de imediato o teor desta decisão ao Juízo de origem e ao Cartório de Registro de Imóveis de Casa Nova/BA, na forma do art. 1.019, I, do CPC. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar contraminuta no prazo legal de 15 (quinze) dias, facultando-lhe a juntada da documentação que entender conveniente, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Após o decurso do prazo, com ou sem manifestação, dê-se vista dos autos à douta Procuradoria de Justiça para emissão de parecer. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Dá-se efeito de mandado/ofício à presente decisão. Salvador, data registrada no sistema. Desa. Andréa Paula Matos Rodrigues de Miranda Relatora