8055098-49.2019.8.05.0001

Intimação

TJBA · 4ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR · Sentença

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA Comarca de Salvador4ª Vara CívelRua do Tingui, s/n, - Fórum Ruy Barbosa - 1º andar - CEP: 40.040-380Campo da Pólvora - Salvador/BA SENTENÇA Processo nº: 8055098-49.2019.8.05.0001 Classe - Assunto: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Requerente INTERESSADO: CONDOMINIO EDIFICIO DONA AMALIA Requerido(a) INTERESSADO: TALITA FREIRE, VM ENGENHARIA 1. RELATÓRIO Trata-se de ação de obrigação de não fazer com pedido de tutela de urgência e reparação de danos, ajuizada por Condomínio Edifício Dona Amália em face de Talita Freire Rodrigues Alves Dezotti e VM Engenharia (ID 36883439). O condomínio autor narrou que a ré, ocupante da unidade residencial nº 801, deu início, a partir de agosto de 2019, a obras não autorizadas sobre a laje de cobertura do edifício (ID 36883505). Afirmou que a intervenção implicou a remoção de telhas, desmanche de calhas e canais de escoamento pluvial, nivelamento da laje e elevação de alvenaria para ampliação de sua fração privativa sobre área comum (ID 36883505). Sustentou que tais obras ocasionaram infiltrações nas unidades inferiores de nº 701 e nº 702, queda de entulhos sobre o toldo do condomínio e sobre veículo na garagem, além de risco à estabilidade predial (ID 36883505). Juntou certidões, convenção condominial, fotografias e notificação lavrada pela Defesa Civil de Salvador (ID 36883509 a ID 36883649). A tutela provisória de urgência foi parcialmente deferida para determinar a imediata suspensão das obras na laje de cobertura e a retirada de entulhos das áreas comuns, sob pena de multa diária (ID 37803324). O autor pleiteou a desistência da ação quanto à corré VM Engenharia (ID 37992802 e ID 37992920), o que foi homologado judicialmente (ID 38366315). Realizada audiência perante o CEJUSC, a tentativa de autocomposição restou infrutífera (ID 42593316). A ré apresentou contestação com documentos (ID 45787456). Em preliminar, arguiu ilegitimidade passiva, aduzindo que a titularidade do imóvel pertencia a seu falecido genitor e que, inexistindo partilha concluída, a demanda deveria recair sobre o espólio (ID 45787456). Arguiu ainda a ilegitimidade ativa do condomínio para pleitear ressarcimento por danos materiais ocorridos nas unidades autônomas (ID 45787456). No mérito, alegou que o terraço de cobertura constitui extensão fática de sua unidade, cujo uso exclusivo remonta ao ano de 2006, inexistindo oposição da coletividade condominial (ID 45787456). Invocou a incidência dos institutos da supressio, surrectio e a vedação ao venire contra factum proprium (ID 45787456). Sustentou que as intervenções se limitavam à impermeabilização e assentamento de piso cerâmico para conter infiltrações preexistentes, sem sobrecarga ou risco estrutural (ID 45787456). Noticiou que procedeu aos reparos do veículo e do toldo da garagem (ID 45787456). O autor ofereceu réplica (ID 48323977 e ID 48324088), rebatendo as preliminares e ratificando os termos da inicial (ID 48324088). Em petições posteriores, requereu a extensão da tutela provisória e a produção de prova pericial de engenharia (ID 53866003 e ID 58925394). A ré rebateu o pleito de extensão e também requereu a realização de perícia técnica (ID 59145557). O juízo deferiu a produção de prova pericial e nomeou perito judicial (ID 95755707 e ID 102831916). As partes apresentaram quesitos e indicaram assistentes técnicos (ID 105926877 e ID 105928839). Apresentada proposta de honorários pelo perito (ID 119121500), ambas as partes impugnaram o valor estimado (ID 124293454 e ID 124331713). Os honorários periciais foram fixados judicialmente no montante equivalente a quatro salários mínimos, cabendo a cada parte o adiantamento de cinquenta por cento (ID 465847225 e ID 495728562). A ré comprovou o depósito judicial de sua cota-parte dos honorários periciais (ID 526126846 e ID 526126848). Por meio de decisão saneadora, as preliminares de ilegitimidade passiva e de ilegitimidade ativa foram formalmente rejeitadas, fixando-se os pontos controvertidos e intimando-se a parte autora para efetuar o depósito de sua cota-parte, sob expressa cominação de preclusão probatória (ID 543996915). O autor deixou transcorrer o prazo assinalado sem efetuar o recolhimento (ID 572674116). Foi declarada a preclusão da prova pericial em relação aos fatos constitutivos do direito autoral (ID 572998511). A ré manifestou desinteresse em adiantar a parcela remanescente para realização unilateral da perícia e postulou o julgamento antecipado com a restituição da quantia por ela depositada (ID 575821846). Determinou-se a expedição de alvará para restituição do depósito à demandada e a certificação quanto à regularidade das custas para prolação de sentença (ID 576009428). Os autos vieram conclusos. 2. FUNDAMENTAÇÃO O processo comporta julgamento imediato do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que as questões de fato encontram-se delimitadas pelos elementos documentais coligidos, tornando despicienda a colheita de outros elementos orais. As preliminares suscitadas na contestação (ilegitimidade passiva e ilegitimidade ativa) já foram expressamente apreciadas e rejeitadas na decisão saneadora de ID 543996915, operando-se a preclusão sobre as respectivas matérias no âmbito deste primeiro grau. Passa-se ao exame meritório das pretensões. 2.1. Natureza da laje de cobertura, regime de uso exclusivo e alegação de supressio A controvérsia central reside em apurar a regularidade da ocupação e das intervenções construtivas promovidas pela ré sobre a laje de cobertura/terraço contígua ao apartamento nº 801 do Condomínio Edifício Dona Amália. Nos termos do artigo 1.331, § 2º e § 5º, do Código Civil, a estrutura do prédio, o telhado e o terraço de cobertura constituem partes comuns da edificação, salvo disposição em sentido contrário na escritura ou na convenção de instituição do condomínio. A convenção do condomínio autor estabelece que as lajes estruturais e de cobertura constituem partes de propriedade comum (ID 36883568), cabendo deliberação unânime para alteração de destinação ou criação de novas dependências privativas (artigo 12 da convenção). A demandada sustentou a perda da faculdade reivindicatória do condomínio por força da supressio e da surrectio, aduzindo que a área em exame vem sendo utilizada de forma mansa e exclusiva pela unidade 801 desde meados de 2006, com anuência tácita dos demais coproprietários (ID 45787456). O reconhecimento da supressio em relações condominiais ostenta natureza obrigacional e repousa na tutela da confiança e na estabilização de situações consolidadas pelo decurso do tempo. Todavia, a consolidação fática do uso exclusivo de espaço comum não confere ao condômino possuidor o direito de empreender intervenções estruturais, ampliações construtivas não autorizadas ou demolição de elementos funcionais da edificação coletiva. Com efeito, o artigo 1.340 do Código Civil atribui ao usuário exclusivo os encargos de conservação da área comum a ele afetada. De outro vértice, o artigo 1.336, incisos II e III, do Código Civil, veda categoricamente ao condômino a realização de obras que comprometam a segurança predial ou que alterem a harmonia da fachada e das áreas externas. Ademais, consoante o artigo 1.342 do Código Civil, a realização de obras em partes comuns depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, sendo vedadas construções capazes de prejudicar a utilização das partes comuns ou próprias. Dessa forma, o fato de o acesso à laje dar-se preponderantemente pela unidade 801 autoriza a manutenção de seu estado de fruição conservativa, mas não convalida a demolição desordenada de telhados e o erguimento unilateral de alvenaria fechada sem projeto aprovado pelo condomínio e pelo poder público municipal. 2.2. Distribuição do ônus da prova, inércia probatória e exame dos pedidos cominatórios Em conformidade com a distribuição estática do ônus probatório (artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil), competia à parte autora demonstrar a ocorrência de risco estrutural irreversível, alteração permanente de fachada e o nexo causal específico entre a intervenção da ré e a integralidade das infiltrações alegadas. O juízo oportunizou a dilação probatória técnica, reputada imprescindível para a elucidação das questões de engenharia civil (ID 95755707 e ID 543996915). Contudo, conquanto regularmente intimado e advertido da consequência processual (ID 543996915), o condomínio autor manteve-se inerte e deixou de depositar sua cota-parte dos honorários periciais (ID 572674116), operando-se a preclusão da prova pericial técnica por decisão judicial preclusa (ID 572998511). Analisando a prova documental remanescente, constata-se: Quanto à obrigação de não fazer e paralisação das obras, restou incontroverso que as intervenções de ampliação e demolição da cobertura original foram empreendidas sem a prévia apresentação de projeto aprovado pela assembleia geral de condôminos e sem a respectiva licença edilícia perante os órgãos municipais competentes (ID 36883604). A notificação administrativa da Defesa Civil (ID 36883604) evidenciou a necessidade de cessação das alterações executadas na laje sem acompanhamento técnico homologado. Assim, impõe-se a confirmação parcial da tutela de urgência deferida (ID 37803324), tornando definitiva a obrigação de abstenção de erguer ampliações ou novas alvenarias sem a devida chancela condominial e administrativa. No que tange à pretensão demolitória total e recomposição do telhado antigo, o acervo probatório não ampara a procedência. O condomínio autor não se desincumbiu de comprovar, através de laudo pericial, que a impermeabilização e o revestimento cerâmico aplicados pela ré representam sobrecarga intolerável à laje (artigo 373, inciso I, do CPC). Ao revés, os elementos visuais e relatórios trazidos (ID 45788630 e ID 59145566) demonstram que a substituição de madeiramento deteriorado por manta e cerâmica destinou-se exatamente a estancar infiltrações na laje, inexistindo justificativa plausível para impor a reconstrução de telhado obsoleto sobre espaço cujo uso exclusivo está consolidado. No tocante aos danos materiais e reparos nas unidades autônomas (apartamentos nº 701 e nº 702), a pretensão indenizatória/reparatória improcede. A ausência da prova pericial inviabilizou a demonstração do nexo de causalidade entre as obras da ré e as infiltrações verificadas nos tetos e paredes das referidas unidades. As manifestações técnicas da defesa apontaram que infiltrações pretéritas decorriam de desgaste na fachada externa do edifício e falhas nas calhas coletivas, preexistentes às reformas (ID 45789035 e ID 59145557). Sem a perícia, cujo ônus incumbia ao autor, não há esteio probatório mínimo para condenação civil reparatória da ré pelos vícios internos das unidades particulares. Quanto aos danos ao veículo da unidade 402 e ao toldo da garagem, os comprovantes colacionados aos autos revelam que a demandada já adimpliu integralmente o custeio do conserto automotivo (ID 45788285) e procedeu aos reparos do toldo danificado (ID 45788508). O condomínio impugnou genericamente a estética do conserto do toldo (ID 48324088), mas não produziu prova de insuficiência funcional do reparo ou da persistência de prejuízo material pendente de liquidação, restando quitada a obrigação correlata. Por fim, no que concerne à retirada de entulhos das áreas comuns, a ordem liminar já impôs o cumprimento e a ré promoveu a desobstrução das passagens (ID 45787456), impondo-se a confirmação do preceito mandamental. Configura-se, pois, a procedência em extensão parcial dos pedidos formulados na exordial. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos deduzidos pelo Condomínio Edifício Dona Amália em face de Talita Freire Rodrigues Alves Dezotti, para: a) Confirmar a tutela de urgência concedida no ID 37803324 e determinar que a ré mantenha a suspensão de quaisquer obras de ampliação, elevação de alvenarias ou alteração construtiva não autorizada sobre a laje de cobertura do edifício, abstendo-se de realizar novas intervenções que dependam de aprovação assemblear ou licenciamento municipal, sob pena de incidência das sanções cominatórias aplicáveis; b) Determinar a manutenção da desobstrução definitiva das áreas comuns do condomínio no tocante a entulhos provenientes da unidade da ré; c) Julgar improcedentes os demais pedidos condenatórios e cominatórios, notadamente a demolição forçada da impermeabilização cerâmica assentada, a recomposição do telhado anterior e a indenização/reparo por danos materiais nas unidades autônomas nº 701, nº 702 e áreas externas. Tendo em vista a ocorrência de sucumbência recíproca (artigo 86, caput, do Código de Processo Civil), condeno as partes no pagamento das custas processuais na proporção de 50% (cinquenta por cento) para o autor e 50% (cinquenta por cento) para a ré. Nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, fixo os honorários advocatícios sucumbenciais em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, cabendo ao autor pagar honorários aos advogados da ré na proporção de sua sucumbência (metade da verba honorária arbitrada), e à ré pagar honorários aos advogados do autor na mesma proporção (metade da verba honorária arbitrada), sendo vedada a compensação (artigo 85, § 14, do CPC). A atualização monetária do valor da causa para fins de base de cálculo dos honorários dar-se-á pelo IPCA a partir do ajuizamento da demanda. Intime-se a ré para informar seus dados bancários, caso ainda não o tenha feito, a fim de viabilizar a expedição de alvará judicial eletrônico para levantamento do montante depositado no ID 526126848 a título de adiantamento pericial frustrado, com os acréscimos legais da conta judicial vinculada. Publique-se e intimem-se. Salvador(BA), 1 de setembro de 2026. GEORGE JAMES COSTA VIEIRA Juiz de Direito Titular da 4ª Vara Cível da Comarca de Salvador