8028525-23.2022.8.05.0080

Intimação

TJBA · 7ª V DE FEITOS DE REL. DE CONS. CÍVEL E COMERCIAIS DE FEIRA DE SANTANA · Sentença

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 7ª V DE FEITOS DE REL. DE CONS. CÍVEL E COMERCIAIS DE FEIRA DE SANTANA Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8028525-23.2022.8.05.0080 Órgão Julgador: 7ª V DE FEITOS DE REL. DE CONS. CÍVEL E COMERCIAIS DE FEIRA DE SANTANA AUTOR: MARIA DE DEUS NUNES MENEZES Advogado(s): TASSIA VALERIA MACHADO DE LIMA (OAB:BA55710), JESSICA TORRES RIBEIRO DE CARVALHO (OAB:BA59327) REU: CONDOMINIO ONDAS PRAIA RESORT e outros (2) Advogado(s): DIEGO MARTINS SILVA DO AMARAL (OAB:GO29269), LUIZ OTAVIO BOAVENTURA PACIFICO (OAB:SP75081) SENTENÇA Trata-se de ação de rescisão contratual com pedido de tutela provisória de urgência cumulada com restituição de quantias pagas e indenização por danos morais ajuizada por MARIA DE DEUS NUNES MENEZES em face de SPE PORTO SEGURO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A., CONDOMÍNIO ONDAS PRAIA RESORT e WAN GESTÃO & ADMINISTRAÇÃO EIRELI, todos qualificados nos autos. Narra a parte autora que, em 07 de janeiro de 2018, celebrou contrato particular de promessa de compra e venda com a ré SPE Porto Seguro 02 Empreendimentos Imobiliários S.A. para aquisição de uma cota imobiliária em regime de multipropriedade, referente ao apartamento nº 0022, cota 13, Torre C, integrante do empreendimento "Ondas Praia Resort", localizado no Município de Porto Seguro, Bahia. Sustenta que a avença se deu sob forte apelo promocional e que diversas despesas e peculiaridades não foram devidamente esclarecidas no momento da contratação. Afirma que efetuou o pagamento do sinal de R$ 2.990,00 e de sucessivas parcelas mensais que somaram R$ 22.704,55, totalizando o desembolso de R$ 25.694,55. Noticia que, em razão de dificuldades financeiras e dos reajustes contratuais, postulou o distrato administrativo, sem êxito. Diante disso, requereu: a) a concessão da gratuidade de justiça; b) o deferimento de tutela de urgência para suspender as cobranças das parcelas e determinar que as rés se abstenham de negativar seu nome; c) a rescisão do contrato e a condenação solidária dos réus à devolução integral e em parcela única de todos os valores desembolsados; d) a condenação ao pagamento de indenização por danos morais. Deferida em parte a gratuidade da justiça, reduzindo o valor das custas iniciais (ID 332550525). A tutela de urgência foi parcialmente deferida para determinar a suspensão das cobranças contratuais e impor aos réus a obrigação de não inscrever o nome da autora nos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de multa diária (ID 367400565). Citada, a ré SPE PORTO SEGURO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. ofertou contestação (ID 401143724). Em sede de preliminar, arguiu a incompetência territorial deste juízo, postulando a observância da cláusula de eleição de foro que indicava a Comarca de Porto Seguro-Bahia. No mérito, defendeu a regularidade do negócio jurídico e asseverou que a resolução decorre de iniciativa exclusiva da compradora por impossibilidade financeira. Argumentou sobre a validade da retenção de 20% sobre as parcelas pagas, a retenção integral das arras e a restituição de forma parcelada. Sustentou a ausência de vício de consentimento, bem como a inexistência de danos morais. Os réus CONDOMÍNIO ONDAS PRAIA RESORT e WAN GESTÃO & ADMINISTRAÇÃO EIRELI, embora devidamente citados (ID 399836327 e ID 477562779), deixaram transcorrer o prazo legal sem resposta (ID 493566502). A revelia de ambos foi decretada, sem a aplicação dos efeitos materiais da presunção de veracidade em razão da contestação do litisconsorte (ID 508405111). Realizada audiência de conciliação perante o Centro Judiciário de Solução Consensual de Conflitos, a tentativa de autocomposição restou infrutífera (ID 536740163). A autora apresentou réplica (ID 569554523). É o relatório. Decido. O processo comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, haja vista que as matérias controvertidas são de direito e de fato, prescindindo da dilação probatória em audiência instrutória, bastando o acervo documental carreado. A ré SPE Porto Seguro 02 Empreendimentos Imobiliários S.A. suscitou preliminar de incompetência territorial deste juízo, fundada na Cláusula Décima Sexta do contrato de promessa de compra e venda (ID 401143730), que elegeu a Comarca de Porto Seguro, Bahia, para processar e dirimir os litígios oriundos do contrato (ID 401143724). No entanto, a pretensão não merece acolhimento. A relação jurídica estabelecida entre as partes ostenta natureza de consumo, subsumindo-se a autora ao conceito de consumidora final, nos termos do artigo 2º do Código de Defesa do Consumidor, e as rés ao conceito de fornecedoras de produtos e serviços, previsto no artigo 3º do mesmo diploma legal. O contrato celebrado constitui típico contrato de adesão no âmbito do regime imobiliário de multipropriedade. Tratando-se de relação tutelada pela legislação consumerista, a prerrogativa de facilitação da defesa dos direitos do consumidor em juízo, expressa no artigo 6º, inciso VIII, do diploma protetivo, autoriza a propositura da ação no foro do domicílio do autor, ex vi do artigo 101, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor. Nesse diapasão, a cláusula de eleição de foro inserida em contrato de adesão que afasta a competência do foro do domicílio do adquirente consumidor mostra-se excessivamente onerosa e dificulta o acesso aos órgãos do Poder Judiciário. Tal estipulação padece de nulidade de pleno direito, nos termos do artigo 51, incisos IV e XV, do Código de Defesa do Consumidor, bem como encontra limite no artigo 63, § 1º, do Código de Processo Civil, que ressalva expressamente a pactuação consumerista favorável ao consumidor. Comprovado que a autora possui domicílio e residência nesta Comarca de Feira de Santana, Bahia (ID 247249642), a fixação da competência perante este juízo garante a ampla defesa da consumidora. Rejeito, portanto, a preliminar de incompetência territorial arguida em contestação. No mérito, restou incontroversa a celebração da promessa de compra e venda da fração imobiliária nº 13, do apartamento 0022, Torre C, do empreendimento Ondas Praia Resort, em 07 de janeiro de 2018 (ID 247250060 e ID 247251122). É igualmente incontroverso o interesse da compradora no desfazimento do vínculo obrigacional (ID 247248583 e ID 401143724). A controvérsia cinge-se à causa da rescisão, à licitude das retenções financeiras e à configuração de danos morais indenizáveis. Em que pese a argumentação autoral sobre publicidade agressiva ou omissão de despesas, os elementos documentais acostados indicam que a adquirente assinou a proposta de compra e venda, o check-list de esclarecimentos e o respectivo instrumento contratual, onde figuram expressamente as previsões das parcelas, correções, taxas de condomínio e a natureza fracionada do imóvel (ID 247250060, ID 247250087 e ID 247251122). Não restou caracterizado ilícito ou inadimplemento imputável aos réus. A resolução do contrato decorre, em verdade, da desistência imotivada da compradora diante de supervenientes dificuldades financeiras para honrar as prestações pactuadas, faculdade que lhe assiste com base na rescisão do negócio jurídico. Nos termos do artigo 475 do Código Civil, a parte prejudicada pela impossibilidade de execução da prestação pode postular a resolução contratual. O promitente comprador, ainda que inadimplente ou desistente, possui o direito potestativo de requerer o desfazimento da promessa de compra e venda do imóvel, restando assegurada a restituição parcial das quantias adimplidas para viabilizar o retorno das partes ao estado anterior. Desse modo, impõe-se a declaração da rescisão do contrato entabulado entre as partes, por iniciativa da adquirente consumidora. A rescisão contratual impõe a reconstituição das partes ao status quo ante. Todavia, como o desfazimento decorre da vontade da compradora, é lícito à fornecedora reter parte do montante quitado para indenizar os custos operacionais, administrativos e de divulgação do empreendimento. O Código de Defesa do Consumidor estatui como nula de pleno direito a cláusula contratual que imponha a perda total das prestações pagas em benefício do credor, ex vi do artigo 53, caput, assim como veda disposições que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, na dicção do artigo 51, inciso IV. No caso em apreço, a retenção pretendida pela parte ré deve ser fixada de forma razoável e proporcional ao equilíbrio da avença. A estipulação do percentual de 20% (vinte por cento) sobre a integralidade das importâncias comprovadamente vertidas pelo adquirente atende plenamente à recomposição das despesas operacionais da vendedora, sem gerar enriquecimento sem causa de nenhuma das partes, estando o percentual em consonância com o entendimento jurisprudencial. Nesse sentido já decidiu o STJ: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. REGÊNCIA DA SÚMULA 543/STJ. RETENÇÃO DE 20% DAS QUANTIAS PAGAS . ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE STJ. ALTERAÇÃO DAS CONCLUSÕES ADOTADAS PELA CORTE DE ORIGEM. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ . 1. Cuida-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda na qual a ora agravante foi condenada à devolução de 80% dos valores pagos, com aplicação da regra prevista na Súmula 543/STJ. 2. A Segunda Seção do STJ editou a Súmula n . 543, com a seguinte redação:"Nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador ? integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". 3. Mostra-se razoável a retenção pela promitente vendedora de 20% das parcelas pagas relativas ao bem, fixadas na origem, posto que suficientes para cobrir os custos administrativos decorrentes do desfazimento do negócio, considerando ainda que o imóvel foi objeto de leilão extrajudicial. Incidência da Súmula 83/STJ . 4. Alterar as conclusões adotadas pelo TJRJ demandaria o necessário revolvimento de fatos e provas. Incidência da Súmula 7/STJ.Agravo interno improvido .(STJ - AgInt no AREsp: 2227266 RJ 2022/0320266-7, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 23/09/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/09/2024) Ademais, cumpre enfatizar que o contrato sob exame foi firmado em 07 de janeiro de 2018 (ID 247250060 e ID 247251122), data anterior à entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, de 27 de dezembro de 2018, de modo que suas disposições restritivas não retroagem para regular o presente pacto, em observância à garantia do ato jurídico perfeito. Quanto à base de cálculo da devolução, deve ser computada a totalidade dos valores desembolsados em razão da compra do imóvel, englobando tanto as parcelas mensais quitadas quanto a quantia paga a título de sinal ou entrada. No caso dos autos, a quantia de R$ 2.990,00 adimplida na contratação (ID 247250060) possui natureza de arras confirmatórios, consistindo em adiantamento inicial e princípio de pagamento integrado ao preço global da unidade. Não se confunde, portanto, com arras penitenciais expressas no artigo 420 do Código Civil, e sua retenção integral e autônoma, cumulada com a cláusula penal, configuraria dupla penalização pelo mesmo fato gerador. Assim, o valor do sinal deve somar-se às parcelas adimplidas para compor o montante global de R$ 25.694,55 (sendo R$ 2.990,00 de entrada e R$ 22.704,55 de prestações, consoante ID 247250060 e ID 247251150), incidindo sobre esse total o percentual de retenção de 20% (vinte por cento) em favor da fornecedora. Relativamente à mecânica de devolução, a restituição dos haveres da compradora deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, que orienta: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". Com efeito, tendo sido a compradora quem deu causa ao desfazimento, a restituição deve se dar de forma parcial (80% do total pago), porém em pagamento único e imediato, corrigido monetariamente a partir de cada desembolso e com juros moratórios calculados a partir do trânsito em julgado desta sentença, momento em que se consolida a exigibilidade da restituição. Por fim, a autora postula a condenação dos demandados ao pagamento de indenização por danos morais. Contudo, o pleito indenizatório é manifestamente improcedente. A rescisão contratual decorreu de iniciativa da própria consumidora, por motivos pessoais e de viabilidade orçamentária, não se vislumbrando ato ilícito, dolo ou inadimplemento imputável aos réus apto a justificar a responsabilização civil pretendida. O desacordo entre os contratantes quanto aos percentuais de retenção e às condições do distrato constitui divergência de interpretação contratual, inerente à vida em sociedade e às relações de mercado. Tal contexto consubstancia mero aborrecimento e dissabor cotidiano, inábil a macular atributos dos direitos da personalidade, como honra, dignidade, bom nome ou imagem da requerente. Inexistindo a comprovação do dano imaterial e de conduta ilícita por parte dos requeridos, impõe-se a rejeição integral da pretensão de reparação por danos morais. Ante o exposto, extinguindo a fase cognitiva com resolução do mérito nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil: a) REJEITO a preliminar de incompetência territorial arguida em contestação; b) CONFIRMO a tutela provisória de urgência anteriormente concedida (ID 367400565), tornando definitivas a suspensão de quaisquer cobranças alusivas ao contrato e a proibição de restrição cadastral do nome da autora em órgãos de proteção ao crédito; c) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos deduzidos na petição inicial para: c.1) DECLARAR a rescisão do contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em regime de multipropriedade referente à cota 13 do apartamento 0022, Torre C, do empreendimento Ondas Praia Resort, celebrado entre a autora e a ré SPE Porto Seguro 02 Empreendimentos Imobiliários S.A. (ID 247251122), por iniciativa da promitente compradora; c.2) FIXAR o percentual de retenção em favor da vendedora no patamar de 20% (vinte por cento) incidente sobre a totalidade dos valores pagos pela autora (incluindo o sinal de R$ 2.990,00 e as prestações de R$ 22.704,55, perfazendo a base de cálculo de R$ 25.694,55); c.3) CONDENAR os réus, solidariamente, a restituírem à autora a quantia correspondente a 80% (oitenta por cento) do total pago, perfazendo o montante líquido de R$ 20.555,64 (vinte mil, quinhentos e cinquenta e cinco reais e sessenta e quatro centavos), a ser pago de forma imediata e em parcela única, com correção monetária pelo IPCA incidente a partir da data de citação e com juros moratórios legais calculados pela taxa legal aplicável (SELIC deduzida do índice de atualização monetária) a contar da data do trânsito em julgado desta sentença; d) JULGO IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos morais. Em razão da sucumbência recíproca, com suporte no artigo 86, caput, do Código de Processo Civil, distribuo as custas e despesas processuais na proporção de 50% (quarenta por cento) a cargo da autora e 50% (sessenta por cento) a cargo dos réus, solidariamente. Condeno as partes ao pagamento de honorários advocatícios de sucumbência, fixados globalmente em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, com esteio no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, cabendo à parte autora suportar os honorários devidos aos patronos dos réus na proporção de 50% dessa verba, e aos réus suportarem os honorários devidos à patrona da autora na proporção de 50%, vedada a compensação nos termos do artigo 85, § 14, do Código de Processo Civil. Publique-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, não havendo outros requerimentos, arquivem-se os autos com as devidas baixas no sistema eletrônico. Feira de Santana (BA), data do sistema. Ivonete de Sousa Araújo Juíza de Direito