8016283-95.2023.8.05.0274

Intimação

TJBA · 5ª V DOS FEITOS DE REL. DE CONS. CÍVEIS COMERCIAIS E ACID. DE TRAB. DE VITORIA DA CONQUISTA · Decisão

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 5ª Vara de Feitos de Rel. de Cons., Cíveis e Comerciais de Vitória da Conquista Rua Min. Victor Nunes Leal, s/n, 3º andar, Fórum Dr. Sérgio Murilo Nápoli Lamêgo Caminho da UESB - CEP 45031-140 - Vitória da Conquista/BA. Telefone: (77) 3229-1152 - E-mail: vconquista5vfrcatrab@tjba.jus.br DECISÃO PROCESSO: 8016283-95.2023.8.05.0274 AUTOR: ROSIMAR RIBEIRO DE QUEIROZ BARNABE RÉU: WATSON LUIZ CORREIA DE MELO - ME e outros (2) Cuida-se de ação de conhecimento ajuizada por ROSIMAR RIBEIRO DE QUEIROZ BARNABE em face de CHACREAMENTO LAGOA FORMOSA LTDA (cadastrada como WATSON LUIZ CORREIA DE MELO - ME), WATSON LUIZ CORREIA DE MELO, AVIMIL COMÉRCIO DE FRANGOS LTDA - ME e do MUNICÍPIO DE VITÓRIA DA CONQUISTA (ID 418194072). A demandante noticiou que adquiriu os lotes nº 1275, quadra QBN, e nº 95, quadra QE, integrantes do empreendimento denominado "Chacreamento Lagoa Formosa" (ID 418194076 e ID 418194077). Afirmou que, após a formalização dos contratos particulares de compra e venda, constatou que os imóveis de matrículas nº 29.598 e nº 2.005 encontram-se gravados por hipotecas que garantem débitos executados pelo DESENBAHIA (ID 418194088), além de indisponibilidade decretada em ação de improbidade administrativa (ID 445970215). Asseverou, ademais, a ausência de alvará municipal de implantação, de projeto aprovado perante a Secretaria Municipal de Infraestrutura Urbana e de licenciamento ambiental perante a Secretaria Municipal de Meio Ambiente (ID 418194084 e ID 418194085). Formulou pedidos de tutela provisória para depósito judicial das prestações e, ao final, a regularização do empreendimento, a baixa dos gravames e a outorga da escritura, ou, subsidiariamente, a rescisão contratual com a restituição integral das quantias adimplidas, além de reparação por danos morais (ID 418194072). O benefício da gratuidade da justiça foi deferido à autora no ID 436237161. Os réus particulares apresentaram contestação conjunta (ID 439777246), arguindo preliminares de carência de ação por falta de interesse de agir e de ilegitimidade passiva da pessoa física de Watson Luiz Correia de Melo. No mérito, sustentaram a validade dos negócios, a licitude da alienação de imóvel hipotecado, a natureza estritamente rural da área, a posse exercida pela compradora e a ausência de ato ilícito apto a gerar danos morais ou devolução de valores (ID 439777246). O Município de Vitória da Conquista contestou o feito arguindo falta de interesse processual e ilegitimidade passiva, ressaltando a localização rural da gleba e a ausência de competência para regularização de loteamento rural de tal porte (ID 443302041). A 1ª Vara da Fazenda Pública desta Comarca, por meio da decisão interlocutória de ID 445970215, deferiu tutela cautelar para autorizar o depósito das parcelas vincendas em conta vinculada ao juízo e suspender a exigibilidade dos boletos e os efeitos da mora. Na sequência, pela decisão de ID 555055953, o Juízo da Vara da Fazenda Pública acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva do Município de Vitória da Conquista, julgando o feito extinto sem resolução do mérito em relação ao ente público, com esteio no art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, e declinou da competência em favor de uma das Varas Cíveis da Comarca. Conforme certificado no ID 569875346, a decisão transitou em julgado para as partes sem interposição de recurso, e o Ministério Público registrou ciência (ID 556058164). Distribuídos os autos a esta 5ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais (ID 569875346, fl. 1), vieram conclusos para saneamento e organização do processo. É o relatório. Decido. QUESTÕES PROCESSUAIS PENDENTES E PRELIMINARES Com a exclusão do ente público e o trânsito em julgado do comando declinatório (ID 569875346), fixa-se a competência absoluta deste Juízo Cível e Consumerista para processar e julgar a relação obrigacional estritamente privada, ratificando-se os atos processuais praticados no juízo de origem, inclusive a concessão da gratuidade da justiça em favor da autora (ID 436237161). A preliminar de carência de ação por falta de interesse de agir, suscitada pelos réus sob o argumento de ausência de prévio requerimento administrativo de rescisão (ID 439777246), não se sustenta. O ordenamento jurídico pátrio consagra o princípio da inafastabilidade do controle jurisdicional, estatuído no art. 5º, inciso XXXV, da Constituição Federal, não se exigindo o prévio esgotamento das vias extrajudiciais para a propositura de demanda rescisória e anulatória. Ademais, a apresentação de contestação com resistência expressa ao pleito autoral evidencia a existência de pretensão resistida e a necessidade e adequação da tutela jurisdicional. No tocante à preliminar de ilegitimidade passiva arguida por Watson Luiz Correia de Melo (ID 439777246), esta igualmente não subsiste. Os elementos documentais demonstram que Watson figura não apenas como sócio-administrador das pessoas jurídicas alienantes (ID 439777252 e ID 439777256), mas como proprietário tabular direto de uma das glebas loteadas, referente à matrícula nº 29.598 do 3º Ofício de Registro de Imóveis (ID 418194082), ao passo que a matrícula nº 2.005 pertence à corré Avimil Comércio de Frangos Ltda. (ID 418194081), empresa sob sua administração. No regime da Lei nº 6.766/1979 (art. 2º-A) e do Código de Defesa do Consumidor (arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º), todos os que participam da cadeia de parcelamento, divulgação e comercialização do empreendimento imobiliário respondem de maneira solidária perante os adquirentes, mostrando-se necessária a manutenção do sócio e proprietário da gleba no polo passivo da relação processual. RELAÇÃO DE CONSUMO E DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA A relação estabelecida entre as partes é de consumo, subsumindo-se a autora ao conceito de consumidora (art. 2º do CDC) e os réus ao conceito de fornecedores de produtos e serviços imobiliários (art. 3º do CDC). Embora o imóvel esteja situado originariamente em gleba rural, a finalidade da alienação é fracionada em lotes para recreio, lazer e habitação unifamiliar, conforme plantas e memoriais anexados (ID 418194095), ostentando nítido viés urbano e atraindo a incidência do microssistema protetivo consumerista. Presentes a verossimilhança das alegações autorais e a manifesta hipossuficiência técnica e informacional da consumidora em face dos loteadores no que tange à documentação registral, urbanística e ambiental, mostra-se cabível a inversão do ônus da prova, nos termos do art. 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor e do art. 373, § 1º, do Código de Processo Civil. REAPRECIAÇÃO E MANUTENÇÃO DA TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA Passando à reapreciação da tutela provisória deferida na origem pelo juízo fazendário (ID 445970215), constata-se a subsistência integral dos requisitos do art. 300 do Código de Processo Civil e do art. 38 da Lei nº 6.766/1979. A probabilidade do direito decorre da prova inequívoca de ausência de prévio registro imobiliário do loteamento, bem como da ausência de alvará de implantação e licenciamento ambiental expedidos pelos órgãos públicos municipais (ID 418194084 e ID 418194085), associada à existência de gravames hipotecários milionários (ID 418194088) e ordem de indisponibilidade oriunda de ação de improbidade administrativa (ID 445970215). O perigo de dano consubstancia-se no risco de prejuízo financeiro irreversível à adquirente diante da cobrança de parcelas de imóvel sob grave risco de constrição judicial e sem perspectiva regular de transferência de domínio. Mostra-se imperiosa a ratificação da tutela de urgência deferida, autorizando a continuidade do depósito judicial das prestações mensais vincendas em conta vinculada aos presentes autos, até a data dos respectivos vencimentos contratuais, mantendo suspensa a exigibilidade direta das cobranças pelos réus e vedada a inscrição do nome da autora em cadastros de inadimplentes por tais débitos, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada ao teto de R$ 20.000,00 (vinte mil reais). DELIMITAÇÃO DAS QUESTÕES DE FATO CONTROVERTIDAS E PROVAS ADMITIDAS Fixam-se como questões de fato controvertidas sobre as quais recairá a instrução ou julgamento: a) A regularidade física, urbanística e ambiental do empreendimento Chacreamento Lagoa Formosa, e a efetiva execução das obras de infraestrutura básica prometidas no contrato; b) A destinação final do parcelamento do solo e a extensão das áreas comercializadas, perquirindo se a fragmentação respeitou a fração mínima de parcelamento rural ou se configurou loteamento urbano/recreativo clandestino; c) A existência, extensão e o conhecimento prévio da adquirente acerca dos gravames hipotecários que recaem sobre as matrículas nº 2.005 e nº 29.598, bem como sobre a indisponibilidade decretada na Ação de Improbidade Administrativa nº 8016286-50.2023.8.05.0274; d) A ocorrência de prejuízos materiais suportados pela parte autora e a configuração de danos morais decorrentes da contratação e da incerteza dominial. Quanto à atividade probatória, admite-se a prova documental já acostada aos autos e a juntada de prova documental suplementar estritamente nova, na forma do art. 435 do Código de Processo Civil. Ficam as partes intimadas para que, no prazo de ajuste desta decisão, esclareçam se possuem interesse na produção de prova oral em audiência de instrução ou de prova pericial, especificando a real pertinência de cada meio probatório pretendido frente aos pontos controvertidos acima delineados, sob pena de julgamento antecipado do mérito nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. DELIMITAÇÃO DAS QUESTÕES DE DIREITO RELEVANTES Fixam-se como questões de direito relevantes para a decisão de mérito: a) A incidência da Lei nº 6.766/1979 e a validade ou nulidade dos contratos de compra e venda de frações de terreno em loteamento sem prévio registro e aprovação perante o poder público (arts. 37 da Lei nº 6.766/1979 e 166, inciso II, do Código Civil); b) O dever de informação, a transparência e a boa-fé objetiva nas relações de consumo imobiliárias (arts. 6º, inciso III, 30, 31 e 51 do Código de Defesa do Consumidor e art. 422 do Código Civil); c) O cabimento de rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos, sem retenção de taxas administrativas ou comissão de corretagem, na hipótese de inadimplemento atribuível com exclusividade aos loteadores e alienantes; d) A caracterização e a quantificação dos danos morais decorrentes da comercialização de lote clandestino e gravado com ônus reais e indisponibilidade judicial; e) A responsabilidade civil solidária de todos os integrantes do polo passivo (art. 7º, parágrafo único, e art. 25, § 1º, do CDC c/c art. 927 do CC). Ante o exposto: a) Declaro saneado e organizado o processo, ratificando a competência absoluta deste Juízo Cível e Consumerista para o julgamento da lide residual privada; b) Rejeito a preliminar de carência de ação por falta de interesse de agir arguida pelos réus; c) Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pelo corréu Watson Luiz Correia de Melo, mantendo-o no polo passivo da demanda; d) Reconheço a incidência do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica sob exame e defiro a inversão do ônus da prova em favor da autora (art. 6º, VIII, do CDC); e) Ratifico e mantenho a tutela provisória de urgência concedida, autorizando o depósito judicial das parcelas vincendas em conta vinculada a estes autos, com a suspensão da exigibilidade das cobranças diretas e vedação de negativação do nome da autora, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada a R$ 20.000,00 (vinte mil reais); f) Admito a prova documental já produzida e defiro a juntada de documentos novos, nos termos do art. 435 do CPC; g) Delimito as questões de fato controvertidas e as questões de direito relevantes, nos exatos termos das seções 4 e 5 desta decisão. Nos termos do art. 357, § 1º, do Código de Processo Civil, as partes têm o prazo comum de 5 (cinco) dias úteis para pedir esclarecimentos ou solicitar ajustes, findo o qual a presente decisão se tornará estável. No mesmo prazo, deverão as partes indicar fundamentadamente se remanesce interesse na produção de outras provas, justificando sua necessidade, ou se anuem com o julgamento antecipado do mérito. Publique-se. Intimem-se. Dê-se ciência ao Ministério Público. Vitória da Conquista/BA, data registrada no sistema. DEINER X ANDRADE Juiz de Direito Designado (Assinado Eletronicamente)