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8003789-11.2023.8.05.0110
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Intimação
TJBA · 1ª V DOS FEITOS REL A RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEL, COM, REG PUB E ACIDENTES DO TRAB DE IRECÊ
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª V DOS FEITOS REL A RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEL, COM, REG PUB E ACIDENTES DO TRAB DE IRECÊ Processo: DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA n. 8003789-11.2023.8.05.0110 Órgão Julgador: 1ª V DOS FEITOS REL A RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEL, COM, REG PUB E ACIDENTES DO TRAB DE IRECÊ AUTOR: GLORIA GOMES DE SOUZA Advogado(s): RONALDO DAVID DA SILVA SEGUNDO (OAB:BA57445) REU: MAURILSON MENDES NEVES Advogado(s): SENTENÇA Vistos e examinados. I - RELATÓRIO GLORIA GOMES DE SOUZA, qualificada nos autos, ajuizou a presente AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA em face de MAURILSON MENDES NEVES, igualmente qualificado. A autora alegou ter celebrado com o réu, em 09/12/2021, contrato escrito de locação comercial do imóvel situado na Rua Aurélio José Marques, nº 35, Bairro Centro, Irecê/BA, com prazo inicial de um ano e valor mensal de R$ 3.300,00. Afirmou que, após o término do prazo em 09/12/2022, a locação se prorrogou por prazo indeterminado e o valor foi reajustado para R$ 4.000,00 nos meses de janeiro e fevereiro de 2023 e, a partir de abril de 2023, para R$ 4.500,00. Sustentou inadimplência do locatário desde janeiro de 2023, com pagamentos apenas parciais em janeiro (R$ 1.600,00) e fevereiro (R$ 1.300,00) e ausência de pagamento dos meses subsequentes. Requereu a concessão de liminar de despejo, a declaração de rescisão do contrato e a condenação do réu ao pagamento do débito locatício acumulado. Instruiu a exordial com documentos (ID 407843638). O valor da causa foi emendado para R$ 85.600,00 (ID 418277229). O benefício da gratuidade de justiça pleiteado pela autora foi indeferido, deferindo-se o parcelamento das custas iniciais em seis prestações (ID 427767855), devidamente recolhidas (IDs 429522039 e 439855063). A liminar de despejo foi deferida sob ID 442645630. O réu foi citado (ID 447387335) e apresentou contestação acompanhada de documentos por intermédio da Defensoria Pública do Estado da Bahia (ID 453580304). Em sede preliminar, arguiu a perda superveniente do objeto do pedido desalijatório ante a desocupação voluntária e entrega das chaves do imóvel, bem como impugnou o valor da causa. No mérito, sustentou a ilegalidade dos reajustes unilaterais promovidos pela autora e a nulidade da cláusula contratual de reajuste atrelada ao salário mínimo. Afirmou ter quitado os meses de janeiro e fevereiro de 2023 mediante entrega de mercadorias e abatimentos autorizados e pleiteou a compensação da dívida com a mobília deixada no local, avaliada em R$ 35.000,00. A decisão de saneamento deferiu a gratuidade de justiça ao réu, afastou a impugnação ao valor da causa, postergou a apreciação da perda do objeto, delimitou os pontos controvertidos e deferiu a produção de prova oral (ID 541605568). Realizada a audiência de instrução e julgamento, foram colhidos os depoimentos pessoais da autora e do réu, bem como ouvida a informante arrolada (ID 558919338). As partes apresentaram alegações finais por memoriais (IDs 559856325 e 562899550). Vieram os autos conclusos para julgamento. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO 1. PRELIMINAR E EXTINÇÃO PARCIAL SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO: PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO QUANTO AO DESPEJO E DECLARAÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL Inicialmente, constata-se que a pretensão desalijatória formulada pela autora perdeu seu objeto no curso da marcha processual. Com efeito, é incontroverso nos autos que a parte ré promoveu a desocupação voluntária do imóvel comercial objeto da lide e realizou a efetiva entrega das chaves perante o preposto do patrono da locadora em junho de 2024 (IDs 453580304 e 557777858). Essa devolução da posse direta esvaziou a necessidade e a utilidade do provimento jurisdicional destinado à desocupação forçada do bem. A entrega das chaves no curso da ação de despejo acarreta a perda superveniente do interesse processual no tocante ao pedido de retomada do imóvel, impondo-se a extinção do feito sem resolução do mérito nesse ponto específico, com esteio no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. Sobre o tema, o Colendo Superior Tribunal de Justiça firmou orientação no sentido de que a devolução voluntária das chaves importa na perda de objeto do pedido de despejo. EMENTA: DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. PRELIMINAR DE IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO FUNDADA EM ALEGAÇÃO DE NÃO-CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR. DESCABIMENTO. ENTREGA DAS CHAVES. PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM A RESOLUÇÃO DO MÉRITO. PRECEDENTE DO STJ. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. A possibilidade jurídica do pedido consiste na admissibilidade em abstrato da tutela pretendida, estendendo-se, também, para os casos em que, embora previsto o pedido no ordenamento jurídico, haja uma ilicitude na causa de pedir ou nas próprias partes litigantes. 2. A questão acerca do cabimento de ação de despejo por falta de pagamento de diferenças de aluguéis apuradas em ação renovatória é questão de mérito, não se confundindo com o pressuposto processual de possibilidade jurídica do pedido. 3. A devolução voluntária das chaves do imóvel locado importa na perda superveniente do objeto. Precedente do STJ. 4. "Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida" (Súmula 83/STJ). 5. Recurso especial conhecido e improvido. (REsp n. 1.084.943/MG, relator Ministro Arnaldo Esteves Lima, Quinta Turma, julgado em 18/2/2010, DJe de 15/3/2010.) No mesmo sentido é a jurisprudência pacífica do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia. EMENTA: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8001907-03.2021.8.05.0201 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: LUANA MUNHOZ NOGUEIRA - EPP Advogado(s): DANIEL OLIVEIRA MATOS APELADO: JOSELIA BORGES MOREIRA GUEDES Advogado(s):RODRIGO DE ARAUJO SANTANA ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. ENTREGA DAS CHAVES, APÓS O AJUIZAMENTO DA AÇÃO. PERDA DO OBJETO QUE IMPEDE A APRECIAÇÃO DO MÉRITO. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO BEM DECRETADA. ÔNUS SUCUMBENCIAL QUE DEVE RECAIR SOBRE A PARTE DEMANDADA, À LUZ DOS PRINCÍPIOS DA SUCUMBÊNCIA E DA CAUSALIDADE SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. I - Tratando-se de ação de despejo por denúncia vazia, e tendo o réu entregue as chaves do imóvel no curso da lide, a ação perdeu seu objeto, logo, a extinção do feito com fulcro no art. 485, IV e VI, do CPC é medida que se impõe, tal como decidido pelo Magistrado singular. II- Tendo dado causa à propositura da ação ao não desocupar o imóvel após a notificação que lhe foi encaminhada, atitude que implicou injusta resistência à pretensão, a acionada deve arcar com a integralidade das verbas de sucumbência, em razão do princípio da causalidade. III- Em atenção à norma do artigo 85, § 11, do CPC, diante do improvimento do apelo, impõe-se elevar o montante da verba honorária sucumbencial para R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais). IV- Apelo improvido. Sentença mantida. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8001907-03.2021.8.05.0201, em que figuram como Apelante LUANA MUNHOZ NOGUEIRA - EPP e como Apelada JOSELIA BORGES MOREIRA GUEDES. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do relator. Salvador/BA, Sala das Sessões, data registrada no sistema. PRESIDENTE PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD DESEMBARGADOR RELATOR PROCURADOR DE JUSTIÇA 07-239 ( Classe: Apelação,Número do Processo: 8001907-03.2021.8.05.0201,Relator(a): PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD,Publicado em: 05/11/2024 ) Outrossim, declarada a desocupação e a devolução da posse direta à proprietária em junho de 2024, impõe-se a declaração formal da rescisão do contrato de locação firmado entre as partes, remanescendo o interesse processual quanto ao pedido cumulado de cobrança dos aluguéis e encargos inadimplidos. 2. MÉRITO: REVISÃO DOS VALORES, ABUSIVIDADE DOS REAJUSTES UNILATERAIS E DA CLÁUSULA VINCULADA AO SALÁRIO MÍNIMO No mérito, a controvérsia remanescente cinge-se ao quantum devido a título de aluguéis e à validade das majorações promovidas pela locadora no curso da relação contratual. É incontroverso o pacto locatício originário, iniciado em 09/12/2021, pelo valor inicial de R$ 3.300,00 nos primeiros seis meses, ajustado para R$ 3.500,00 após esse período (IDs 407843638 e 453580304). Encerrado o prazo de um ano em 09/12/2022, o contrato prorrogou-se por prazo indeterminado, nos termos do artigo 56, parágrafo único, da Lei nº 8.245/1991. Contudo, a autora aplicou majorações unilaterais no valor da contraprestação mensal, elevando a mensalidade para R$ 4.000,00 a partir de janeiro de 2023 e para R$ 4.500,00 a partir de abril de 2023, conforme narrado na inicial. Analisando a cláusula décima quinta, parágrafo único, do instrumento contratual (ID 407846314), verifica-se a previsão expressa de que "o aluguel será reajustado no percentual do salário". Tal disposição contratual é manifestamente nula de pleno direito, por afrontar a vedação legal contida no artigo 17, caput, da Lei nº 8.245/1991. Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica. Com efeito, a legislação do inquilinato proíbe expressamente a vinculação do aluguel à variação do salário mínimo. Nesse sentido, os reajustes automáticos praticados pela autora com base no salário mínimo padecem de nulidade absoluta, consoante orientação firme do Superior Tribunal de Justiça. EMENTA: AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO E COBRANÇA. LOCAÇÃO COMERCIAL. VINCULAÇÃO DOS REAJUSTES DOS ALUGUÉIS À VARIAÇÃO DO SALÁRIO MÍNIMO. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DO DISSÍDIO, DE PREQUESTIONAMENTO E DE DEMONSTRAÇÃO DA VIOLAÇÃO ÀS VARIAS DAS NORMAS ALEGADAMENTE AFRONTADAS. AFASTAMENTO DA MORA A DEPENDER DE COMPROVAÇÃO DO ABUSO RESULTANTE DO EVIDENTE DESCOMPASSO ENTRE O VALOR DE MERCADO DOS ALUGUÉIS E AQUELE EFETIVAMENTE COBRADO. MORA QUE REMANESCE. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO. (AgRg no REsp n. 1.350.631/RS, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 24/2/2015, DJe de 3/3/2015.) Além da nulidade da estipulação vinculada ao salário mínimo, a prova oral colhida sob o crivo do contraditório revelou elemento fático determinante: ao prestar depoimento pessoal (ID 558919338), a autora GLORIA GOMES DE SOUZA confessou expressamente a imposição arbitrária dos aumentos e o intuito de compelir a desocupação. Por sua vez, o réu MAURILSON MENDES NEVES asseverou em seu depoimento que jamais houve concordância com tais majorações unilaterais: "não, ela nunca falou que era para aumentar o valor, que era de 3.500 para outro [...] já no final, no mesmo período [...] ela disse que precisava aumentar o aluguel [...] na época, quando ela me falou, eu achei que era até um valor muito acima do normal", confirmando que contestaram a elevação e buscaram desocupar o imóvel. No mesmo sentido, a informante ouvida em juízo, VÂNIA, que administrava o estabelecimento comercial, esclareceu categoricamente a discordância com o reajuste abusivo imposto: "A gente vinha pagando certinho. Quando ela decidiu aumentar o aluguel, a gente falou, olha, não tá dando, porque assim já tá tendo dificuldade. Então a gente não vai permanecer no ponto [...] era 3.500, no caso tava aluguel, ela aumenta pra 4.500, aí não dá. Não dá pra gente continuar". A utilização do reajuste locatício com o propósito deliberado de inviabilizar a atividade econômica do locatário e forçar sua saída do imóvel viola de forma frontal o princípio da boa-fé objetiva e os deveres anexos de lealdade e cooperação impostos pelo artigo 422 do Código Civil, além de vulnerar o artigo 18 da Lei nº 8.245/1991, que exige mútuo acordo para a fixação de novo valor do aluguel fora dos índices legais ou contratuais. Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. Dessa forma, afasto integralmente as majorações unilaterais promovidas para R$ 4.000,00 e R$ 4.500,00, devendo o débito locatício ser recalculado rigorosamente com base no valor contratual de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais) mensais. 3. TERMO FINAL DA COBRANÇA, PAGAMENTOS PARCIAIS E REJEIÇÃO DA COMPENSAÇÃO DA MOBÍLIA A responsabilidade do locatário pelo pagamento dos aluguéis subsiste até a efetiva entrega das chaves e imissão da locadora na posse do bem, marco formal e jurídico do encerramento da locação. In casu, restou demonstrado que a desocupação fática do imóvel e a entrega das chaves ao preposto do patrono da autora aperfeiçoaram-se em junho de 2024. Portanto, os aluguéis devidos estendem-se do mês de janeiro de 2023 até junho de 2024. Com efeito, a própria prova oral confirmou a permanência da posse e a falta de pagamento durante todo o interregno. A informante VÂNIA admitiu perante o juízo que o estabelecimento permaneceu aberto e desprovido de adimplemento das mensalidades. De igual modo, o réu MAURILSON declarou que a loja "estava lá aberto para não estar fechado" com pagamentos apenas parciais. No tocante aos abatimentos, acolho em parte a tese defensiva para determinar a dedução das quantias parcialmente adimplidas e comprovadas nos autos relativas aos meses de janeiro de 2023 (R$ 1.600,00) e fevereiro de 2023 (R$ 1.300,00), consoante admitido na própria inicial. Afasto a alegação de quitação integral desses meses, porquanto desprovida de recibos específicos ou prova documental idônea do adimplemento total (art. 320 do Código Civil). Ademais, a autora esclareceu em seu depoimento pessoal que "uma vez ou outra, quando eu precisava uma coisa [...] uma blusa, uma coisa para dar de presente, eu chegava lá e pegava aquilo [...] nunca cheguei a pegar mais do que 100 reais", ao passo que a informante VÂNIA reconheceu que os supostos abatimentos informais não contavam com qualquer registro documental, restando descumprido o ônus probatório da quitação formal. Por outro lado, rejeito o pedido formulado pelo réu de compensação integral da dívida locatícia com a mobília e bens móveis deixados no prédio comercial. O réu alegou ter deixado no imóvel móveis, climatizadores e estrutura avaliados em R$ 35.000,00, pretendendo a extinção do débito por meio de dação em pagamento ou compensação (IDs 453580304 e 557777858). Todavia, a dação em pagamento pressupõe o consentimento expresso do credor em receber prestação diversa da que lhe é devida, nos moldes do artigo 356 do Código Civil. O artigo 313 do Código Civil estabelece que o credor não pode ser obrigado a receber prestação diversa da pactuada, ainda que mais valiosa. Art. 313. O credor não é obrigado a receber prestação diversa da que lhe é devida, ainda que mais valiosa. Nesse ponto, a prova oral evidenciou a total ausência de anuência da proprietária para receber tais bens em dação. A própria informante VÂNIA destacou que a locadora se recusou a aceitar o mobiliário: "ela não quis acordo nenhum [...] ela falou que só pegava a chave sem a mobília, só pegava a chave sem a mobília. Se baixasse as portas, contabilizava o aluguel do mesmo jeito". A autora GLORIA, em seu depoimento, confirmou que as instalações foram deixadas por iniciativa dos réus e que não as aceitou como pagamento, asseverando que os bens permanecem guardados à disposição para retirada. Outrossim, o réu MAURILSON admitiu que a proprietária "falou que não tinha interesse" na retenção ou no abatimento dos móveis planejados. Não havendo prova nos autos de acordo formal ou aceitação inequívoca da autora para receber o mobiliário como quitação do débito locatício, inviável a pretendida compensação ou extinção das obrigações pecuniárias pela retenção dos bens. Ademais, a compensação legal exige dívidas líquidas, vencidas e de coisas fungíveis entre si (artigo 369 do Código Civil), pressupostos inocorrentes na espécie. Assim, indefiro o pedido de compensação nestes autos, ressalvando expressamente ao réu o direito de pleitear a restituição dos bens móveis não incorporados ao imóvel ou a devida indenização pelas vias ordinárias e em ação própria. Em suma, o montante condeno recai sobre os aluguéis de janeiro de 2023 a junho de 2024, calculados ao valor mensal de R$ 3.500,00, descontando-se os valores pagos de R$ 1.600,00 (janeiro/2023) e R$ 1.300,00 (fevereiro/2023), atualizados e acrescidos dos juros legais. III - DISPOSITIVO Ante o exposto: a) JULGO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO o pedido de despejo, ante a perda superveniente do objeto decorrente da desocupação voluntária do imóvel e entrega das chaves no curso da lide, com fulcro no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil; b) DECLARO FORMALMENTE RESCINDIDO o contrato de locação mantido entre as partes com efeito a partir de junho de 2024; c) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido de cobrança formulado por GLORIA GOMES DE SOUZA para DECLARAR A NULIDADE da cláusula de reajuste atrelada ao salário mínimo e afastar os reajustes unilaterais para R$ 4.000,00 e R$ 4.500,00, e CONDENAR o réu MAURILSON MENDES NEVES ao pagamento dos aluguéis inadimplidos no período de janeiro de 2023 até a efetiva entrega das chaves (junho de 2024), recalculados com base no valor mensal de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais), deduzindo-se os pagamentos parciais comprovados de R$ 1.600,00 (janeiro/2023) e R$ 1.300,00 (fevereiro/2023). Sobre as parcelas vencidas incidirá correção monetária pelo IPCA desde cada vencimento, nos termos do artigo 389, parágrafo único, do Código Civil, acrescida de juros de mora legais calculados pela taxa SELIC deduzida a variação do IPCA, a teor do artigo 406 do Código Civil, contados da citação para as parcelas anteriores e do vencimento para as vincendas. d) REJEITO o pedido do réu de compensação da dívida com a mobília deixada no imóvel, ressalvada a faculdade de postular a restituição dos bens ou indenização correspondente em ação autônoma. Ante a sucumbência mínima da autora, condeno somente a parte ré ao pagamento das custas processuais. Fixo os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, com esteio no artigo 85, § 2º, do CPC. Exigibilidade das verbas sucumbenciais suspensa em relação ao réu, ante o deferimento da gratuidade de justiça (art. 98, § 3º, do CPC). Advirto, de logo, as partes que todas as questões fáticas e jurídicas entendidas como relevantes ao deslinde do caso foram consignadas no corpo da fundamentação, rememorando, portanto, que o manejo de embargos de declaração manifestamente protelatórios enseja ao embargante condenação em multa até 2% do valor da causa, na forma do artigo 1.026, §2º do CPC. Esta decisão possui força de ofício e mandado para os devidos fins. Transitado em julgado e cumpridas as cautelas de praxe, arquive-se. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. IRECÊ/BA, data registrada no sistema. DAVI SANTANA SOUZA Juiz de Direito
Intimação
TJBA · 1ª V DOS FEITOS REL A RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEL, COM, REG PUB E ACIDENTES DO TRAB DE IRECÊ
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª V DOS FEITOS REL A RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEL, COM, REG PUB E ACIDENTES DO TRAB DE IRECÊ Processo: DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA n. 8003789-11.2023.8.05.0110 Órgão Julgador: 1ª V DOS FEITOS REL A RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEL, COM, REG PUB E ACIDENTES DO TRAB DE IRECÊ AUTOR: GLORIA GOMES DE SOUZA Advogado(s): RONALDO DAVID DA SILVA SEGUNDO (OAB:BA57445) REU: MAURILSON MENDES NEVES Advogado(s): SENTENÇA Vistos e examinados. I - RELATÓRIO GLORIA GOMES DE SOUZA, qualificada nos autos, ajuizou a presente AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA em face de MAURILSON MENDES NEVES, igualmente qualificado. A autora alegou ter celebrado com o réu, em 09/12/2021, contrato escrito de locação comercial do imóvel situado na Rua Aurélio José Marques, nº 35, Bairro Centro, Irecê/BA, com prazo inicial de um ano e valor mensal de R$ 3.300,00. Afirmou que, após o término do prazo em 09/12/2022, a locação se prorrogou por prazo indeterminado e o valor foi reajustado para R$ 4.000,00 nos meses de janeiro e fevereiro de 2023 e, a partir de abril de 2023, para R$ 4.500,00. Sustentou inadimplência do locatário desde janeiro de 2023, com pagamentos apenas parciais em janeiro (R$ 1.600,00) e fevereiro (R$ 1.300,00) e ausência de pagamento dos meses subsequentes. Requereu a concessão de liminar de despejo, a declaração de rescisão do contrato e a condenação do réu ao pagamento do débito locatício acumulado. Instruiu a exordial com documentos (ID 407843638). O valor da causa foi emendado para R$ 85.600,00 (ID 418277229). O benefício da gratuidade de justiça pleiteado pela autora foi indeferido, deferindo-se o parcelamento das custas iniciais em seis prestações (ID 427767855), devidamente recolhidas (IDs 429522039 e 439855063). A liminar de despejo foi deferida sob ID 442645630. O réu foi citado (ID 447387335) e apresentou contestação acompanhada de documentos por intermédio da Defensoria Pública do Estado da Bahia (ID 453580304). Em sede preliminar, arguiu a perda superveniente do objeto do pedido desalijatório ante a desocupação voluntária e entrega das chaves do imóvel, bem como impugnou o valor da causa. No mérito, sustentou a ilegalidade dos reajustes unilaterais promovidos pela autora e a nulidade da cláusula contratual de reajuste atrelada ao salário mínimo. Afirmou ter quitado os meses de janeiro e fevereiro de 2023 mediante entrega de mercadorias e abatimentos autorizados e pleiteou a compensação da dívida com a mobília deixada no local, avaliada em R$ 35.000,00. A decisão de saneamento deferiu a gratuidade de justiça ao réu, afastou a impugnação ao valor da causa, postergou a apreciação da perda do objeto, delimitou os pontos controvertidos e deferiu a produção de prova oral (ID 541605568). Realizada a audiência de instrução e julgamento, foram colhidos os depoimentos pessoais da autora e do réu, bem como ouvida a informante arrolada (ID 558919338). As partes apresentaram alegações finais por memoriais (IDs 559856325 e 562899550). Vieram os autos conclusos para julgamento. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO 1. PRELIMINAR E EXTINÇÃO PARCIAL SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO: PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO QUANTO AO DESPEJO E DECLARAÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL Inicialmente, constata-se que a pretensão desalijatória formulada pela autora perdeu seu objeto no curso da marcha processual. Com efeito, é incontroverso nos autos que a parte ré promoveu a desocupação voluntária do imóvel comercial objeto da lide e realizou a efetiva entrega das chaves perante o preposto do patrono da locadora em junho de 2024 (IDs 453580304 e 557777858). Essa devolução da posse direta esvaziou a necessidade e a utilidade do provimento jurisdicional destinado à desocupação forçada do bem. A entrega das chaves no curso da ação de despejo acarreta a perda superveniente do interesse processual no tocante ao pedido de retomada do imóvel, impondo-se a extinção do feito sem resolução do mérito nesse ponto específico, com esteio no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. Sobre o tema, o Colendo Superior Tribunal de Justiça firmou orientação no sentido de que a devolução voluntária das chaves importa na perda de objeto do pedido de despejo. EMENTA: DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. PRELIMINAR DE IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO FUNDADA EM ALEGAÇÃO DE NÃO-CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR. DESCABIMENTO. ENTREGA DAS CHAVES. PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM A RESOLUÇÃO DO MÉRITO. PRECEDENTE DO STJ. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. A possibilidade jurídica do pedido consiste na admissibilidade em abstrato da tutela pretendida, estendendo-se, também, para os casos em que, embora previsto o pedido no ordenamento jurídico, haja uma ilicitude na causa de pedir ou nas próprias partes litigantes. 2. A questão acerca do cabimento de ação de despejo por falta de pagamento de diferenças de aluguéis apuradas em ação renovatória é questão de mérito, não se confundindo com o pressuposto processual de possibilidade jurídica do pedido. 3. A devolução voluntária das chaves do imóvel locado importa na perda superveniente do objeto. Precedente do STJ. 4. "Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida" (Súmula 83/STJ). 5. Recurso especial conhecido e improvido. (REsp n. 1.084.943/MG, relator Ministro Arnaldo Esteves Lima, Quinta Turma, julgado em 18/2/2010, DJe de 15/3/2010.) No mesmo sentido é a jurisprudência pacífica do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia. EMENTA: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8001907-03.2021.8.05.0201 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: LUANA MUNHOZ NOGUEIRA - EPP Advogado(s): DANIEL OLIVEIRA MATOS APELADO: JOSELIA BORGES MOREIRA GUEDES Advogado(s):RODRIGO DE ARAUJO SANTANA ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. ENTREGA DAS CHAVES, APÓS O AJUIZAMENTO DA AÇÃO. PERDA DO OBJETO QUE IMPEDE A APRECIAÇÃO DO MÉRITO. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO BEM DECRETADA. ÔNUS SUCUMBENCIAL QUE DEVE RECAIR SOBRE A PARTE DEMANDADA, À LUZ DOS PRINCÍPIOS DA SUCUMBÊNCIA E DA CAUSALIDADE SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. I - Tratando-se de ação de despejo por denúncia vazia, e tendo o réu entregue as chaves do imóvel no curso da lide, a ação perdeu seu objeto, logo, a extinção do feito com fulcro no art. 485, IV e VI, do CPC é medida que se impõe, tal como decidido pelo Magistrado singular. II- Tendo dado causa à propositura da ação ao não desocupar o imóvel após a notificação que lhe foi encaminhada, atitude que implicou injusta resistência à pretensão, a acionada deve arcar com a integralidade das verbas de sucumbência, em razão do princípio da causalidade. III- Em atenção à norma do artigo 85, § 11, do CPC, diante do improvimento do apelo, impõe-se elevar o montante da verba honorária sucumbencial para R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais). IV- Apelo improvido. Sentença mantida. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8001907-03.2021.8.05.0201, em que figuram como Apelante LUANA MUNHOZ NOGUEIRA - EPP e como Apelada JOSELIA BORGES MOREIRA GUEDES. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do relator. Salvador/BA, Sala das Sessões, data registrada no sistema. PRESIDENTE PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD DESEMBARGADOR RELATOR PROCURADOR DE JUSTIÇA 07-239 ( Classe: Apelação,Número do Processo: 8001907-03.2021.8.05.0201,Relator(a): PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD,Publicado em: 05/11/2024 ) Outrossim, declarada a desocupação e a devolução da posse direta à proprietária em junho de 2024, impõe-se a declaração formal da rescisão do contrato de locação firmado entre as partes, remanescendo o interesse processual quanto ao pedido cumulado de cobrança dos aluguéis e encargos inadimplidos. 2. MÉRITO: REVISÃO DOS VALORES, ABUSIVIDADE DOS REAJUSTES UNILATERAIS E DA CLÁUSULA VINCULADA AO SALÁRIO MÍNIMO No mérito, a controvérsia remanescente cinge-se ao quantum devido a título de aluguéis e à validade das majorações promovidas pela locadora no curso da relação contratual. É incontroverso o pacto locatício originário, iniciado em 09/12/2021, pelo valor inicial de R$ 3.300,00 nos primeiros seis meses, ajustado para R$ 3.500,00 após esse período (IDs 407843638 e 453580304). Encerrado o prazo de um ano em 09/12/2022, o contrato prorrogou-se por prazo indeterminado, nos termos do artigo 56, parágrafo único, da Lei nº 8.245/1991. Contudo, a autora aplicou majorações unilaterais no valor da contraprestação mensal, elevando a mensalidade para R$ 4.000,00 a partir de janeiro de 2023 e para R$ 4.500,00 a partir de abril de 2023, conforme narrado na inicial. Analisando a cláusula décima quinta, parágrafo único, do instrumento contratual (ID 407846314), verifica-se a previsão expressa de que "o aluguel será reajustado no percentual do salário". Tal disposição contratual é manifestamente nula de pleno direito, por afrontar a vedação legal contida no artigo 17, caput, da Lei nº 8.245/1991. Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica. Com efeito, a legislação do inquilinato proíbe expressamente a vinculação do aluguel à variação do salário mínimo. Nesse sentido, os reajustes automáticos praticados pela autora com base no salário mínimo padecem de nulidade absoluta, consoante orientação firme do Superior Tribunal de Justiça. EMENTA: AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO E COBRANÇA. LOCAÇÃO COMERCIAL. VINCULAÇÃO DOS REAJUSTES DOS ALUGUÉIS À VARIAÇÃO DO SALÁRIO MÍNIMO. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DO DISSÍDIO, DE PREQUESTIONAMENTO E DE DEMONSTRAÇÃO DA VIOLAÇÃO ÀS VARIAS DAS NORMAS ALEGADAMENTE AFRONTADAS. AFASTAMENTO DA MORA A DEPENDER DE COMPROVAÇÃO DO ABUSO RESULTANTE DO EVIDENTE DESCOMPASSO ENTRE O VALOR DE MERCADO DOS ALUGUÉIS E AQUELE EFETIVAMENTE COBRADO. MORA QUE REMANESCE. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO. (AgRg no REsp n. 1.350.631/RS, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 24/2/2015, DJe de 3/3/2015.) Além da nulidade da estipulação vinculada ao salário mínimo, a prova oral colhida sob o crivo do contraditório revelou elemento fático determinante: ao prestar depoimento pessoal (ID 558919338), a autora GLORIA GOMES DE SOUZA confessou expressamente a imposição arbitrária dos aumentos e o intuito de compelir a desocupação. Por sua vez, o réu MAURILSON MENDES NEVES asseverou em seu depoimento que jamais houve concordância com tais majorações unilaterais: "não, ela nunca falou que era para aumentar o valor, que era de 3.500 para outro [...] já no final, no mesmo período [...] ela disse que precisava aumentar o aluguel [...] na época, quando ela me falou, eu achei que era até um valor muito acima do normal", confirmando que contestaram a elevação e buscaram desocupar o imóvel. No mesmo sentido, a informante ouvida em juízo, VÂNIA, que administrava o estabelecimento comercial, esclareceu categoricamente a discordância com o reajuste abusivo imposto: "A gente vinha pagando certinho. Quando ela decidiu aumentar o aluguel, a gente falou, olha, não tá dando, porque assim já tá tendo dificuldade. Então a gente não vai permanecer no ponto [...] era 3.500, no caso tava aluguel, ela aumenta pra 4.500, aí não dá. Não dá pra gente continuar". A utilização do reajuste locatício com o propósito deliberado de inviabilizar a atividade econômica do locatário e forçar sua saída do imóvel viola de forma frontal o princípio da boa-fé objetiva e os deveres anexos de lealdade e cooperação impostos pelo artigo 422 do Código Civil, além de vulnerar o artigo 18 da Lei nº 8.245/1991, que exige mútuo acordo para a fixação de novo valor do aluguel fora dos índices legais ou contratuais. Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. Dessa forma, afasto integralmente as majorações unilaterais promovidas para R$ 4.000,00 e R$ 4.500,00, devendo o débito locatício ser recalculado rigorosamente com base no valor contratual de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais) mensais. 3. TERMO FINAL DA COBRANÇA, PAGAMENTOS PARCIAIS E REJEIÇÃO DA COMPENSAÇÃO DA MOBÍLIA A responsabilidade do locatário pelo pagamento dos aluguéis subsiste até a efetiva entrega das chaves e imissão da locadora na posse do bem, marco formal e jurídico do encerramento da locação. In casu, restou demonstrado que a desocupação fática do imóvel e a entrega das chaves ao preposto do patrono da autora aperfeiçoaram-se em junho de 2024. Portanto, os aluguéis devidos estendem-se do mês de janeiro de 2023 até junho de 2024. Com efeito, a própria prova oral confirmou a permanência da posse e a falta de pagamento durante todo o interregno. A informante VÂNIA admitiu perante o juízo que o estabelecimento permaneceu aberto e desprovido de adimplemento das mensalidades. De igual modo, o réu MAURILSON declarou que a loja "estava lá aberto para não estar fechado" com pagamentos apenas parciais. No tocante aos abatimentos, acolho em parte a tese defensiva para determinar a dedução das quantias parcialmente adimplidas e comprovadas nos autos relativas aos meses de janeiro de 2023 (R$ 1.600,00) e fevereiro de 2023 (R$ 1.300,00), consoante admitido na própria inicial. Afasto a alegação de quitação integral desses meses, porquanto desprovida de recibos específicos ou prova documental idônea do adimplemento total (art. 320 do Código Civil). Ademais, a autora esclareceu em seu depoimento pessoal que "uma vez ou outra, quando eu precisava uma coisa [...] uma blusa, uma coisa para dar de presente, eu chegava lá e pegava aquilo [...] nunca cheguei a pegar mais do que 100 reais", ao passo que a informante VÂNIA reconheceu que os supostos abatimentos informais não contavam com qualquer registro documental, restando descumprido o ônus probatório da quitação formal. Por outro lado, rejeito o pedido formulado pelo réu de compensação integral da dívida locatícia com a mobília e bens móveis deixados no prédio comercial. O réu alegou ter deixado no imóvel móveis, climatizadores e estrutura avaliados em R$ 35.000,00, pretendendo a extinção do débito por meio de dação em pagamento ou compensação (IDs 453580304 e 557777858). Todavia, a dação em pagamento pressupõe o consentimento expresso do credor em receber prestação diversa da que lhe é devida, nos moldes do artigo 356 do Código Civil. O artigo 313 do Código Civil estabelece que o credor não pode ser obrigado a receber prestação diversa da pactuada, ainda que mais valiosa. Art. 313. O credor não é obrigado a receber prestação diversa da que lhe é devida, ainda que mais valiosa. Nesse ponto, a prova oral evidenciou a total ausência de anuência da proprietária para receber tais bens em dação. A própria informante VÂNIA destacou que a locadora se recusou a aceitar o mobiliário: "ela não quis acordo nenhum [...] ela falou que só pegava a chave sem a mobília, só pegava a chave sem a mobília. Se baixasse as portas, contabilizava o aluguel do mesmo jeito". A autora GLORIA, em seu depoimento, confirmou que as instalações foram deixadas por iniciativa dos réus e que não as aceitou como pagamento, asseverando que os bens permanecem guardados à disposição para retirada. Outrossim, o réu MAURILSON admitiu que a proprietária "falou que não tinha interesse" na retenção ou no abatimento dos móveis planejados. Não havendo prova nos autos de acordo formal ou aceitação inequívoca da autora para receber o mobiliário como quitação do débito locatício, inviável a pretendida compensação ou extinção das obrigações pecuniárias pela retenção dos bens. Ademais, a compensação legal exige dívidas líquidas, vencidas e de coisas fungíveis entre si (artigo 369 do Código Civil), pressupostos inocorrentes na espécie. Assim, indefiro o pedido de compensação nestes autos, ressalvando expressamente ao réu o direito de pleitear a restituição dos bens móveis não incorporados ao imóvel ou a devida indenização pelas vias ordinárias e em ação própria. Em suma, o montante condeno recai sobre os aluguéis de janeiro de 2023 a junho de 2024, calculados ao valor mensal de R$ 3.500,00, descontando-se os valores pagos de R$ 1.600,00 (janeiro/2023) e R$ 1.300,00 (fevereiro/2023), atualizados e acrescidos dos juros legais. III - DISPOSITIVO Ante o exposto: a) JULGO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO o pedido de despejo, ante a perda superveniente do objeto decorrente da desocupação voluntária do imóvel e entrega das chaves no curso da lide, com fulcro no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil; b) DECLARO FORMALMENTE RESCINDIDO o contrato de locação mantido entre as partes com efeito a partir de junho de 2024; c) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido de cobrança formulado por GLORIA GOMES DE SOUZA para DECLARAR A NULIDADE da cláusula de reajuste atrelada ao salário mínimo e afastar os reajustes unilaterais para R$ 4.000,00 e R$ 4.500,00, e CONDENAR o réu MAURILSON MENDES NEVES ao pagamento dos aluguéis inadimplidos no período de janeiro de 2023 até a efetiva entrega das chaves (junho de 2024), recalculados com base no valor mensal de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais), deduzindo-se os pagamentos parciais comprovados de R$ 1.600,00 (janeiro/2023) e R$ 1.300,00 (fevereiro/2023). Sobre as parcelas vencidas incidirá correção monetária pelo IPCA desde cada vencimento, nos termos do artigo 389, parágrafo único, do Código Civil, acrescida de juros de mora legais calculados pela taxa SELIC deduzida a variação do IPCA, a teor do artigo 406 do Código Civil, contados da citação para as parcelas anteriores e do vencimento para as vincendas. d) REJEITO o pedido do réu de compensação da dívida com a mobília deixada no imóvel, ressalvada a faculdade de postular a restituição dos bens ou indenização correspondente em ação autônoma. Ante a sucumbência mínima da autora, condeno somente a parte ré ao pagamento das custas processuais. Fixo os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, com esteio no artigo 85, § 2º, do CPC. Exigibilidade das verbas sucumbenciais suspensa em relação ao réu, ante o deferimento da gratuidade de justiça (art. 98, § 3º, do CPC). Advirto, de logo, as partes que todas as questões fáticas e jurídicas entendidas como relevantes ao deslinde do caso foram consignadas no corpo da fundamentação, rememorando, portanto, que o manejo de embargos de declaração manifestamente protelatórios enseja ao embargante condenação em multa até 2% do valor da causa, na forma do artigo 1.026, §2º do CPC. Esta decisão possui força de ofício e mandado para os devidos fins. Transitado em julgado e cumpridas as cautelas de praxe, arquive-se. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. IRECÊ/BA, data registrada no sistema. DAVI SANTANA SOUZA Juiz de Direito
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