8002778-76.2023.8.05.0164

Intimação

TJBA · V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE MATA DE SÃO JOÃO · Decisão

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE MATA DE SÃO JOÃO Processo: TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE n. 8002778-76.2023.8.05.0164 Órgão Julgador: V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE MATA DE SÃO JOÃO REQUERENTE: ACU DA TORRE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado(s): ANDRE SIGILIANO PARADELA (OAB:BA22179) REQUERIDO: FAZENDA SANTA FE INCORPORACOES E EMPREENDIMENTOS SPE LTDA Advogado(s): LARA KELLY EDINGTON DA SILVA OLIVEIRA (OAB:BA25916) DECISÃO Vistos Trata-se de TUTELA PROVISÓRIA DE NATUREZA CAUTELAR, EM CARÁTER ANTECEDENTE, COM PEDIDO LIMINAR, manejada por AÇÚ DA TORRE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, qualificada nos autos, por seu advogado regularmente constituído em face FAZENDA SANTA FÉ INCORPORAÇÕES E EMPREENDIMENTOS SPE LTDA, também qualificada, pelos motivos insertos na peça vestibular. Juntou documentos. Por meio da decisão interlocutória proferida em 18 de setembro de 2024 (Id 464637657), o exame do pedido liminar foi postergado para momento posterior à formação do contraditório. Contestação, Id 485440376. Réplica, Id 525594297. Era o que tinha para relatar. Decido. Passo a análise da tutela de urgência. Excepcionalidade do Bloqueio de Matrícula e Ausência dos Requisitos do Artigo 300 do CPC O cerne da presente cognição sumária reside na verificação dos pressupostos autorizadores da concessão da tutela provisória de urgência de natureza cautelar, consubstanciados na probabilidade do direito e no perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil. Tratando-se de pedido de bloqueio de matrícula imobiliária, o exame judicial deve pautar-se por estrito rigor técnico, porquanto a constrição registral constitui providência extrema e excepcional, admitida apenas quando configurada nulidade de pleno direito insanável e risco objetivo a terceiros indeterminados. Com efeito, a sistemática dos registros públicos confere ao magistrado a faculdade de decretar a indisponibilidade ou o bloqueio da matrícula imobiliária quando a superveniência de novos atos registrais possa produzir lesão de incerta reparação, conforme previsão do artigo 214, § 3º, da Lei nº 6.015/1973. Todavia, a decretação dessa medida constritiva exige a demonstração cabal de vícios formais intrínsecos no assento registral ou prova inequívoca de sobreposição que evidencie, de plano, a ilicitude da conduta da parte requerida. No caso em apreciação, a probabilidade do direito invocada pela autora não se mostra estreme de dúvidas nesta fase procedimental. A alegação de sobreposição territorial no importe de 29.106,708 m² fundamenta-se precipuamente em laudo técnico unilateral confeccionado por profissionais contratados pela própria requerente (ID's 525594298 e 525594306). Em contrapartida, os documentos apresentados pela requerida revelam que os atos de retificação da matrícula nº 11.476, inserção de memorial georreferenciado na matrícula nº 11.914 e unificação sob a matrícula nº 27.211 foram formalmente recepcionados e qualificados pelo Oficial Registrador (Id 485440376). Ademais, constata-se que a unificação das glebas da requerida obteve prévia chancela do Poder Executivo Municipal por meio do Decreto Municipal nº 1526/2020 de Mata de São João (Id 485440391), que aprovou o amembramento e a subsequente doação de área pública de 10.346,72 m², após a devida conferência urbanística e cadastral. A alegação de que teria havido burla ao artigo 213, inciso II, da Lei nº 6.015/1973 demanda aprofundada cognição de mérito, insuscetível de acolhimento perfunctório diante da presunção de legalidade da qualificação registral promovida pelo Oficial Imobiliário e do respaldo urbanístico municipal. Em hipóteses análogas envolvendo disputas dominiais complexas e necessidade de dilação probatória técnica, o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia já assentou a orientação sobre a cautela indispensável na aplicação das restrições registrais da Lei nº 6.015/1973. Sobre o tema: AGRAVO DE INSTRUMENTO EM AÇÃO ORDINÁRIA. PEDIDO DE RESTRIÇÃO DE MATRÍCULA IMOBILIÁRIA. DECISÃO REFORMADA. AGRAVO CONHECIDO E PROVIDO. 1. No caso dos autos, em resumo, o agravante postulou a restrição da matrícula n.º 1.208 - FAZENDA SANTA ROSA, aberta inicialmente no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Santa Rita de Cássia/BA., e posteriormente transferida para matrícula n.º 5.825 - FAZENDA SANTA ROSA, junto ao Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Formosa do Rio Preto/BA. 2. O juízo de origem indeferiu o pedido de bloqueio das matrículas indicadas, no entanto, pelo relato do agravante, embasado nas provas apresentadas, por cautela, afigura-se a necessidade de bloqueio das matrículas, face a alegada sobreposição de áreas, vicio na cadeia sucessória do imóvel, além da alegação de alteração da área originária do imóvel Fazenda Santa Rita, sendo imperioso prestigiar o princípio da continuidade registral. 3. A propósito, a disposição contida no § 3.º, art. 214 da Lei de Registros Públicos (Lei n.º 6.015/73) estabelece que "se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel". ( Classe: Agravo de Instrumento,Número do Processo: 8052541-19.2024.8.05.0000,Relator(a): JOANICE MARIA GUIMARAES DE JESUS, Terceira Câmara Cível, Publicado em: 03/12/2024 ) Cumpre realizar a necessária distinção em relação a precedentes que autorizam o bloqueio cautelar, a exemplo do Agravo de Instrumento nº 8052541-19.2024.8.05.0000. Naquele julgado, a restrição excepcional justificou-se pela presença de vício na cadeia sucessória do imóvel e ausência de empreendimento edificado. No caso vertente, em contrapartida, a matrícula nº 27.211 acha-se respaldada por decreto municipal formal, com condomínio construído, habite-se averbado e unidades individualizadas sob patrimônio de afetação, cenário que desautoriza a medida drástica de bloqueio em cognição sumária. Segurança Jurídica Registral, Ausência de Periculum in Mora e Necessidade de Dilação Probatória Além da fragilidade da probabilidade do direito em juízo perfunctório, verifica-se igualmente desatendido o requisito do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Não se vislumbra ameaça iminente e concreta de dissipação patrimonial fraudulenta ou insolvência apta a justificar a intervenção judicial acautelatória drástica sobre os registros imobiliários. Cabe registrar que as pessoas jurídicas litigantes encontram-se perfeitamente individualizadas, com sede conhecida e representação regular nos autos. De outro lado, o empreendimento habitacional da requerida não se acha em fase embrionária, mas em estágio consolidado, contando com alvará de habite-se expedido em janeiro de 2024, conclusão de obra averbada perante o Cartório de Imóveis e instituição de patrimônio de afetação sob o regime da Lei nº 4.591/1964 (Id 485440376). Nessa conjuntura fática, eventual prejuízo patrimonial decorrente de desfalque de área em desfavor da autora, se confirmado ao final da lide, poderá ser plenamente recomposto em sede indenizatória ou mediante restituição possessória executiva, sem que o bloqueio sumário se afigure como única via garantidora. Em contrapartida, deve ser sopesado o princípio da segurança jurídica registral e da proteção aos adquirentes de boa-fé, disciplinado pelo artigo 54 da Lei nº 13.097/2015, posto que a interrupção abrupta do tráfego imobiliário sobre dezenas de frações autônomas já comercializadas e com obras concluídas imporia gravames desproporcionais a terceiros que confiaram na higidez dos assentos públicos, desestabilizando relações negociais consolidadas e violando a presunção de legitimidade dos registros imobiliários regularmente constituídos. Sobre a prevalência da segurança jurídica e a tutela dos adquirentes de boa-fé em face de pretensões de bloqueio de matrícula, o Tribunal de Justiça do Estado da Bahia já decidiu. Sobre o tema: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO CAUTELAR. DISCUSSÃO ACERCA DE REGULARIDADE DE DOAÇÃO DE BEM IM[OVEL. BLOQUEIO DE MATRÍCULA. DECISÃO QUE DETERMINA O DESBLOQUEIO MEDIANTE DO DEPÓSITO JUDICIAL DO VALOR QUE SE INDICA COMO EXCEDENTE. IMÓVEL QUE GUARDA RELAÇÃO DIRETA COM O BEM OBJETO DO AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 8066523-03.2024.8.05.0000. IMÓVEL QUE JÁ FOI OBJETO DE COMPRA E VENDA A TERCEIRO DE BOA FÉ. REVOGAÇÃO DA TUTELA ANTERIORMENTE DEFERIDA. MEDIDA QUE SE MOSTRA MAIS ADEQUADA ATUALMENTE. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO PARA SER IMPROVIDO. I Caso em exame: Ação cautelar com fins ao bloqueio da matrícula de nº nº 42.432 (1º RGI/SSA), referente ao imóvel localizado no Edf. Mansão Margarida Costa Pinto, apt. 1.501, Bairro Vitória, Avenida Sete de Setembro, nº 2.345, Salvador/BA, CEP: 40.080-004. II Questão em discussão: Se o depósito judicial realizado nos autos da cautelar nº 8119621-31.2023.8.05.0001 é suficiente para autorizar o desbloqueio da referida matrícula. III Razões de decidir: A análise dos autos com mais vagar, aponta para a necessidade de revogação da tutela anteriormente concedida nestes autos, na medida em que, a análise destes fólios a luz dos demais processos correlatos revela que o desbloqueio da matrícula nº 42.432 (1º RGI/SSA) se mostra, por ora, a medida mais razoável e adequada para o caso em comento, sobretudo quando observado que o bem em questão já foi objeto de compra e venda a terceiro de boa fé, conforme se pode verificar nos fundamentos dos autos de nº 8066523-03.2024.8.05.0000. Ademais, inobstante na cautelar ainda se discuta valores, não se verifica óbices a manutenção do debate e apuração do que concerne a legalidade da doação, que deve ser tratada nos autos próprios, sem, entretanto, impedir a alienação que já se concretizou por ter sido realizada de boa fé por quem comprou o bem. IV. Dispositivo e tese: Recurso conhecido para ser improvido, no sentido de manter a decisão do juizo a quo, de determinar o desbloqueio da matricula, registrando que deve tambem ser mantida a ordem de deposito judicial pela Agravada, do valor que se alega excedente, porém não é a condição para o desbloqueio. ( Classe: Agravo de Instrumento,Número do Processo: 8012850-95.2024.8.05.0000,Relator(a): ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS, Terceira Câmara Cível, Publicado em: 10/10/2025 ) A orientação jurisprudencial corrobora a impropriedade de se decretar a drástica medida de bloqueio sobre matrículas vinculadas a imóveis já transmitidos a terceiros adquirentes de boa-fé, máxime quando eventuais prejuízos decorrentes da controvérsia de limites podem ser solvidos pelas vias indenizatórias ordinárias entre os litigantes originários, sem vulnerar a estabilidade dos negócios jurídicos imobiliários. Cumpre ainda destacar que a delimitação da área titularizada pela própria requerente apresenta fundadas dúvidas técnicas. A Nota de Exigência nº 18260 (Id 424561383), emitida pelo Oficial Titular do Registro de Imóveis de Mata de São João, apontou que o memorial georreferenciado apresentado pela autora para a matrícula geral nº 2.890 padece de deficiências de especialidade objetiva, por não discriminar o remanescente disponível em face dos inúmeros lotes já transmitidos ao longo dos anos. Essa incerteza técnica recíproca reforça a indispensabilidade da realização de perícia técnica judicial de engenharia e agrimensura, sob o crivo do contraditório e da ampla defesa, como único meio hábil a fixar as linhas demarcatórias e aferir a ocorrência de sobreposição. Pelos mesmos fundamentos, impõe-se a rejeição do pleito incidental formulado pela requerida em sede de contestação (Id 485440376), no qual pretendeu o bloqueio das matrículas nº 2.890 e nº 30.579 a nº 30.584 de titularidade da autora. A carência de prova técnica conclusiva atinge a pretensão constritiva de ambas as partes, impondo-se a preservação da estabilidade dos assentos imobiliários até que o laudo do perito judicial esclareça a realidade topográfica do terreno. De igual modo, ante a recíproca incerteza técnica quanto aos limites perimetrais e a suficiência da publicidade processual, não se justifica a decretação de averbação premonitória ou anotação restritiva de ofício neste momento. A tutela dos adquirentes encontra-se salvaguardada pelo regime de afetação e pelas normas de responsabilidade civil da incorporadora, remetendo-se eventual deliberação sobre medidas acautelatórias acessórias para momento posterior à colheita da prova pericial. Por derradeiro, cumpre explicitar a dinâmica procedimental da tutela cautelar antecedente no caso vertente. A decisão interlocutória anterior (Id 464637657) diferiu a análise do pedido liminar para após a formação do contraditório e determinou a citação da ré, tendo permanecido silente quanto à deflagração do prazo do artigo 308 do Código de Processo Civil. Desse modo, apreciado e indeferido o pleito cautelar nesta oportunidade, fixa-se a partir da intimação desta decisão o prazo legal de 30 (trinta) dias para que a parte autora formule o pedido principal e promova o aditamento da inicial, conferindo adequado encadeamento à marcha processual. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no artigo 300 do Código de Processo Civil e no artigo 214, § 3º, da Lei nº 6.015/1973, INDEFIRO o pedido de tutela provisória de urgência cautelar antecedente formulado por Açu da Torre Empreendimentos Imobiliários Ltda, mantendo hígidas as matrículas imobiliárias vinculadas ao empreendimento da ré. Pelas mesmas razões de direito e ante a necessidade de dilação probatória, INDEFIRO o pedido incidental de bloqueio de matrículas deduzido por Fazenda Santa Fé Incorporações e Empreendimentos SPE Ltda em face dos registros da autora. Com o propósito de compatibilizar o procedimento com a tutela cautelar antecedente e impulsionar a instrução probatória, determino as seguintes providências: a) Intime-se a parte autora para que, no prazo legal de 30 (trinta) dias contados da intimação desta decisão que apreciou e indeferiu o pedido liminar, formule o pedido principal definitivo e promova o aditamento da causa de pedir, nos termos do artigo 308 do Código de Processo Civil, sob as cominações do artigo 309 do mesmo diploma; b) No prazo comum de 15 (quinze) dias, especifiquem as partes, de modo justificado, as provas que pretendem produzir, indicando a sua estrita pertinência com os pontos fáticos controvertidos, sob pena de indeferimento e preclusão; c) Considerando que a réplica veio acompanhada de documentos novos, abra-se vista a parte ré, para, no mesmo prazo assinalado, querendo, se manifestar acerca das peças referidas. Cumpridas as diligências supradeterminadas, à conclusão, para designação de audiência, se for o caso. Observe-se o cartório quanto aos patronos a serem intimados, deferindo, desde já, o ingresso de novos patronos, se requerido. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Mata de São João, Bahia, data registrada no sistema PJE. Lina Magna Andrade Sena Santos Juíza de Direito Mmrx