8002676-54.2024.8.05.0088

Intimação

TJBA · 2ª V DOS FEITOS RELATIVOS AS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS , COMERCIAIS, CONSUMIDOR E FAZENDA PÚBLICA DE GUANAMBI

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 2ª V DOS FEITOS RELATIVOS AS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS , COMERCIAIS, CONSUMIDOR E FAZENDA PÚBLICA DE GUANAMBI Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8002676-54.2024.8.05.0088 Órgão Julgador: 2ª V DOS FEITOS RELATIVOS AS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS , COMERCIAIS, CONSUMIDOR E FAZENDA PÚBLICA DE GUANAMBI AUTOR: DENIS GONCALVES TEIXEIRA e outros Advogado(s): JUNUCELIA CRISTHYANE DIAS (OAB:MG127354) REU: P B EMPREEDIMENTO IMOBILIARIA LTDA - ME e outros Advogado(s): LETICIA LUDVA ALVES DE ALMEIDA (OAB:BA65479) SENTENÇA Vistos etc. DENIS GONÇALVES TEIXEIRA e ANDRESSA FRANCIELLE NEVES GONÇALVES, devidamente qualificados na inicial, através de advogada constituída, ingressaram com AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS em face de M7 EMPREENDIMENTOS LTDA (P B EMPREENDIMENTO IMOBILIARIA LTDA - ME) e MATHEUS CARDOSO BARROS (ID 449839075), alegando que celebraram contrato de promessa de compra e venda referente ao Lote 01, Quadra C, do Condomínio Arvoredo, pelo preço total de R$ 122.270,93. Sustentam que adimpliram 8 (oito) parcelas que perfazem o total de R$ 11.267,74, todavia, por motivos financeiros supervenientes, não puderam manter o pagamento do saldo residual. Afirmam que notificaram a ré extrajudicialmente pretendendo a resilição do ajuste com retenção de 10% dos valores adimplidos, sem sucesso. Ao final do petitório, pugnaram pela procedência da ação, a fim de que seja declarada a rescisão do negócio jurídico firmado entre as partes, com a imediata devolução das quantias quitadas, autorizada a retenção no importe de 10%, atualizadas monetariamente desde cada desembolso e acrescidas de juros de mora, bem como a inversão do ônus da prova e os consectários sucumbenciais. Juntaram documentação (IDs 449839077 a 449919226). Por intermédio da decisão de ID 466320698, foram deferidos os benefícios da assistência judiciária gratuita aos autores e determinada a citação da parte ré para comparecimento em audiência conciliatória. Realizada a assentada conciliatória (ID 491601429), a tentativa de composição restou infrutífera. Citada regularmente, a ré M7 EMPREENDIMENTOS LTDA apresentou contestação (ID 495332761), arguindo a litigância de má-fé dos autores e sustentando, no mérito, que a rescisão se opera por iniciativa exclusiva dos adquirentes, devendo prevalecer os termos contratuais com base na Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato). Defendeu a aplicação da cláusula penal de 10% calculada sobre o valor total do contrato, o desconto da comissão de corretagem de R$ 3.668,13 (3% do valor da venda), despesas tributárias de R$ 901,42 e taxa de fruição do lote, totalizando encargos compensáveis superiores ao montante pago. Pugnou pela improcedência dos pedidos formulados na exordial e pela condenação dos autores por litigância de má-fé. Réplica à contestação ao ID 498352681. Por intermédio do despacho de ID 548871899, foi anunciado o julgamento antecipado do mérito. É o relatório. Decido. Ab initio, insta destacar, novamente, que o presente feito comporta julgamento antecipado na forma do art. 355, I, do Código de Processo Civil, vez que as partes não apresentaram interesse tempestivo na produção de novas provas, bem como operou-se a preclusão consumativa de eventuais provas documentais dos fatos antigos. Frise-se, por oportuno, que a verificação acerca da necessidade de produção ou não de outras provas recai exclusivamente sobre o magistrado. No caso vertente, estão presentes pressupostos de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo, assim como as condições da ação. Não há matéria processual de apreciação pendente, viável, pois, o conhecimento desde logo do mérito. Inicialmente, afasto a alegação de litigância de má-fé deduzida pela requerida em sede de contestação (ID 495332761). A condenação às penas do art. 81 do CPC pressupõe a subsunção estrita a uma das hipóteses taxativas do art. 80 do estatuto processual e a demonstração cabal do dolo processual. O ajuizamento da presente demanda visando à resilição contratual e à discussão do montante a ser restituído consubstancia legítimo exercício do direito de ação e de acesso à justiça constitucionalmente garantido (art. 5º, XXXV, da CF), não restando caracterizada deslealdade ou fraude processual. No tocante ao mérito, a controvérsia cinge-se à resolução do contrato de promessa de compra e venda de lote por desistência/iniciativa dos promitentes compradores, aos percentuais e verbas passíveis de retenção pela loteadora, à incidência de taxa de fruição, bem como aos consectários legais da devolução dos valores pagos. Consigne-se que a relação jurídica estabelecida entre os litigantes rege-se pelas normas do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990), tendo em vista que a demandada desenvolve atividade empresarial voltada à comercialização de empreendimentos imobiliários e os adquirentes figuram como destinatários finais do lote (arts. 2º e 3º do CDC). O contrato em comento foi celebrado em 24/05/2023, incidindo as diretrizes normativas da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), que disciplinou o art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 no âmbito do parcelamento do solo urbano. É incontroverso que a resolução da avença se dá por iniciativa exclusiva dos promitentes compradores, em razão da impossibilidade de manutenção dos pagamentos pactuados, tendo havido a quitação de R$ 11.267,74. Nesse contexto, o adquirente, mesmo inadimplente ou desistente, possui o direito de pleitear a rescisão contratual e obter a restituição das quantias pagas, assegurada à alienante a retenção de montante destinado a cobrir as despesas administrativas e operacionais decorrentes da contratação. A cláusula 19ª do instrumento contratual estabelece cláusula penal de 10% calculada sobre o valor total do contrato atualizado. Todavia, a estipulação da multa compensatória sobre o valor integral do contrato (R$ 122.270,93), em conjuntura na qual foram quitadas apenas as parcelas iniciais, resulta na retenção de quantia manifestamente desproporcional que suplantaria o próprio montante adimplido, culminando na perda integral das parcelas e gerando saldo devedor ao adquirente, em flagrante afronta ao art. 53 do CDC e à vedação ao enriquecimento sem causa. Embora o art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 autorize a prefixação de cláusula penal em contratos de loteamento, sua incidência não pode suprimir a proteção contra a perda total das prestações pagas (art. 53 do CDC) nem respaldar o enriquecimento sem causa. O Superior Tribunal de Justiça firmou a orientação de que é lícito ao magistrado intervir equitativamente sobre a cláusula penal compensatória com esteio no art. 413 do Código Civil, mesmo em pactos pós-Lei nº 13.786/2018, quando o desconto se revelar desproporcional e excessivo . Assim, em conformidade com os parâmetros de razoabilidade e com a diretriz orientadora nas relações de consumo, impõe-se modular a penalidade compensatória para o percentual de 10% (dez por cento) sobre o montante efetivamente desembolsado pelos autores, patamar razoável e suficiente para ressarcir a demandada das despesas operacionais da negociação, notadamente considerando que o imóvel retornará ao patrimônio da vendedora para posterior comercialização. Quanto à comissão de corretagem, o item 07 do Quadro Resumo e a cláusula 18ª do contrato previram expressamente o valor da verba intermediatória em R$ 3.668,12 (correspondente a 3% do valor da transação) e a autorização de desconto em caso de resolução por culpa do adquirente (ID 449839088). Sobre essa questão, o STJ fixou em sede de recurso repetitivo a validade da cláusula que transfere a responsabilidade do encargo ao comprador, desde que expressamente informada com clareza e com destaque do seu valor (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) . Todavia, cumpre observar que, no caso em exame, a corretagem não foi contratada para pagamento direto e autônomo pelos compradores a terceiro na assinatura, mas inserida como encargo assumido pela própria vendedora e cobrado na forma de retenção rescisória. Ademais, admitir o desconto cumulativo da comissão de R$ 3.668,12 com a retenção contratual, frente ao reduzido valor adimplido (R$ 11.267,74), aniquilaria quase a totalidade da restituição, desvirtuando o equilíbrio das prestações e a função ressarcitória preconizada pela legislação protetiva. Assim, a verba de retenção ora admitida no percentual de 10% sobre as parcelas pagas absorve os custos de administração e comercialização da unidade. No que tange ao pleito da ré de arbitramento de taxa de fruição, verifica-se que o objeto da avença consiste em fração ideal de terreno/lote não edificado (Condomínio Arvoredo, Lote 01, Quadra C) (ID 449839088). Os adquirentes não exerceram posse fática com efetiva exploração econômica ou edificação no lote. A jurisprudência sedimentada do Superior Tribunal de Justiça é uníssona no sentido de que descabe a cobrança de taxa de fruição em compromisso de compra e venda de terreno não edificado, dada a ausência de utilização econômica real do imóvel e a inexistência de prejuízo por desvalorização ou desgaste sofrido pela loteadora. Em hipóteses análogas envolvendo terreno não edificado, o Superior Tribunal de Justiça já assentou o entendimento segundo o qual descabe a fixação de indenização pela fruição: Ementa: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. SÚMULA 83 /STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER EM PARTE DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. A parte recorrente realizou a impugnação específica dos fundamentos da decisão de inadmissibilidade. Reconsideração, em parte, da decisão da Presidência do STJ. 2. A atual jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que "é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa" ( AgInt no REsp 2.060.756/SP , Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE , Terceira Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 9/6/2023). Incidência da Súmula 83 /STJ. 3. Agravo interno provido para conhecer em parte do agravo e negar provimento ao recurso especial. (STJ - AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL: AgInt no AREsp 2368956 MS 2023/0168639-9 Jurisprudência Acórdão publicado em 09/11/2023) Por conseguinte, resta indeferida a cobrança ou compensação de taxa de fruição/ocupação. No tocante aos encargos tributários incidentes sobre o bem, a jurisprudência pátria estabelece que a responsabilidade pelo recolhimento de IPTU ou taxas municipais somente recai sobre o promitente comprador após a efetiva imissão na posse física do imóvel, o que não ocorreu nos presentes autos, razão pela qual não cabe compensação de supostos impostos alegados genericamente pela ré. Quanto à sistemática de restituição, esta deve se dar em parcela única e imediata, mostrando-se abusiva e nula a previsão contratual de parcelamento em até 12 vezes após prazo de carência (cláusula 19ª, § 2º, ID 449839088), ex vi do enunciado da Súmula nº 543 do STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." No que se refere aos consectários da condenação, a correção monetária das quantias pagas a serem restituídas incide a partir de cada desembolso, adotando-se o IPCA (índice previsto no próprio contrato e aplicável às dívidas civis). No tocante aos juros de mora, tratando-se de rescisão operada por iniciativa e desistência exclusiva dos promitentes compradores sem culpa antecedente da vendedora, o Superior Tribunal de Justiça fixou tese em sede de Recurso Especial Repetitivo estabelecendo o termo inicial: TEMA REPETITIVO STJ Tema 1002 (SEGUNDA SEÇÃO) [DIREITO CIVIL]: Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. - Paradigma: REsp 1740911/DF Dessa forma, os juros de mora legais devem incidir a contar da data do trânsito em julgado desta decisão e observar-se-á a disciplina do art. 406 do Código Civil (com as alterações da Lei nº 14.905/2024 a partir da vigência dos novos índices legais). Ante ao exposto, e por tudo mais que consta dos autos, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na exordial para: a) Declarar a rescisão do Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes referente ao Lote nº 01, Quadra C, do Condomínio Arvoredo; b) Condenar a requerida a restituir aos autores o montante correspondente a 90% (noventa por cento) do total das parcelas efetivamente pagas pelos demandantes (R$ 11.267,74), em parcela única, autorizada a retenção de 10% (dez por cento) a favor da ré a título de cláusula penal. Sobre o montante a ser restituído, incidirá correção monetária pelo IPCA a partir de cada desembolso, além de juros de mora calculados nos moldes do art. 406 do Código Civil (conforme a metodologia estabelecida pela Lei nº 14.905/2024 a partir de sua vigência) a partir do trânsito em julgado da sentença. Em consequência, julgo extinto o processo com resolução do mérito (art. 487, I, do CPC). Diante da sucumbência recíproca, mas tendo os autores decaído de parte mínima de sua pretensão principal, condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor do patrono dos autores, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico dos autores, com fulcro no art. 85, § 2º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. Guanambi (BA), 3 de setembro de 2026. ADRIANA SILVEIRA BASTOS Juíza de Direito