8001728-61.2024.8.05.0105

Intimação

TJBA · 1ª V DOS FEITOS DE REL. DE CONS. CÍVEIS COMERCIAIS E ACID. TRAB. DE IPIAÚ · Sentença

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª V DOS FEITOS DE REL. DE CONS. CÍVEIS COMERCIAIS E ACID. TRAB. DE IPIAÚ Processo: DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA n. 8001728-61.2024.8.05.0105 Órgão Julgador: 1ª V DOS FEITOS DE REL. DE CONS. CÍVEIS COMERCIAIS E ACID. TRAB. DE IPIAÚ AUTOR: Marcia Cristina Vaz Queiroz registrado(a) civilmente como MARCIA CRISTINA VAZ CALHEIRA Advogado(s): RITA DE CASSIA MUNIZ CALUMBY (OAB:BA11629), MYLLA CHRISTIE DE OLIVEIRA AUGUSTO (OAB:BA44424) REU: FERNANDO VERISSIMO DE MELLO CAMPELLO e outros Advogado(s): ADAN CRISTHYAN DE MORAES FRIZO (OAB:BA60732), IVAN FERRAZ DE ANDRADE FILHO (OAB:BA45473) SENTENÇA Vistos, etc. Trata-se de Ação de Despejo por Falta de Pagamento Cumulada com Cobrança proposta por MARCIA CRISTINA VAZ QUEIROZ em face de FERNANDO VERISSIMO DE MELLO CAMPELLO e HELENA DE CAMPOS FONT, todos qualificados nos autos. A parte autora alegou que celebrou com os réus, em 10/10/2022, contrato de arrendamento da Pousada Pé na Areia, situada na Av. Vasco Neto, nº 23, Barra Grande, Maraú/BA, com prazo de 36 meses e valor total de R$ 480.000,00. Sustentou que os réus não pagaram os aluguéis de março, abril e maio de 2024, totalizando R$ 17.100,00, além de contas de energia elétrica. Requereu liminar de desocupação, rescisão contratual, cobrança dos valores devidos e multa contratual de 50% sobre o valor total do contrato (R$ 480.000,00). Pleiteou gratuidade de justiça, deferida apenas de forma alternativa (parcelamento das custas). Atribuiu à causa o valor de R$ 480.000,00, posteriormente corrigido para R$ 79.701,86, conforme determinado pelo Juízo (ID 475359614). A decisão interlocutória de ID 475359614 deferiu a liminar de desocupação no prazo de 15 dias, facultando aos réus a purgação da mora mediante depósito integral dos valores devidos, nos termos do art. 59, §3º, e art. 62, II, da Lei nº 8.245/91. Os réus apresentaram contestações (IDs 482182327, 488533345, 488533350), alegando: a) desequilíbrio contratual decorrente de supostas informações inverídicas sobre o faturamento da pousada; b) onerosidade excessiva, com a mensalidade consumindo cerca de 65% da receita bruta; c) pedido de revisão contratual com base nos arts. 478 e 479 do Código Civil; d) a condição de idosos e enfermos; e) que o imóvel serve como única moradia; f) pagamento de R$ 238.000,00 até março/2024; g) regularidade dos pagamentos de IPTU e energia elétrica. Realizaram depósito judicial de R$ 17.100,00 a título de purgação da mora (ID 482182329). Interpuseram Agravo de Instrumento (nº 8074547-20.2024.8.05.0000), ao qual foi negado efeito suspensivo (IDs 481195137), sendo o recurso desprovido por unanimidade pela Segunda Câmara Cível do TJBA (ID 507724108), com trânsito em julgado certificado em 04/07/2025 (ID 507724107). A parte autora impugnou a purgação da mora (IDs 482221077, 490201814), sustentando que o depósito de R$ 17.100,00 era insuficiente, apresentando planilha de débitos no valor de R$ 130.303,41 (ID 482221079), posteriormente atualizada para R$ 163.962,16 (ID 490201814). O Juízo reconheceu a insuficiência da purgação (ID 490225475) e, diante do decurso do prazo sem complementação (ID 492965822), deferiu o mandado de despejo (ID 492991161). O mandado de despejo foi cumprido em 04/04/2025 com auxílio de força policial (ID 506802187), tendo a autora sido imitida na posse do imóvel. O valor depositado de R$ 17.100,00 foi liberado à autora mediante alvará judicial (ID 519731364), conforme despacho de ID 517812133, que considerou o valor como incontroverso e determinou a conclusão dos autos para sentença. Em 09/04/2025, foi determinado vista à parte autora para réplica e especificação de provas (ID 495022689), tendo o prazo transcorrido sem manifestação (ID 513063208). Os réus foram intimados para especificar provas (ID 513069015). Vieram os autos conclusos. É o relatório. DECIDO. Passo ao julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, por entender desnecessária a produção de outras provas, considerando que a matéria fática está suficientemente demonstrada pelos documentos já constantes dos autos. Da prejudicialidade do pedido de despejo. O despejo foi consumado em 04/04/2025 (ID 506802187), com a efetiva reintegração da posse à autora. Não obstante, a pretensão de rescisão contratual e despejo ainda deve ser apreciada como questão de mérito, pois foi objeto da ação e produziu efeitos jurídicos, servindo de título para a desocupação forçada. A relação locatícia foi extinta pelo inadimplemento, e a sentença deve confirmar a rescisão, já operada de fato e de direito pela decisão liminar confirmada em segundo grau. Da purgação da mora. O depósito de R$ 17.100,00 (ID 482182329) foi considerado insuficiente para purgar a mora, conforme decidido no despacho de ID 490225475 e reiterado no despacho de ID 492991161. O valor depositado correspondia apenas a três aluguéis vencidos (março, abril e maio/2024), sem incluir os acessórios, as parcelas vincendas que se venceram no curso do processo, a multa contratual, os juros de mora e os honorários advocatícios, conforme exige o art. 62, II, da Lei nº 8.245/91. Não houve complementação do depósito no prazo assinalado (ID 492965822). O valor foi posteriormente levantado pela autora como parcela incontroversa (ID 519731364), o que não equivale ao reconhecimento de purgação da mora, mas tão somente à liberação do valor reconhecidamente devido. Do desequilíbrio contratual e da onerosidade excessiva. Os réus alegam que o contrato foi celebrado com base em informações inverídicas sobre o faturamento da pousada e que a prestação se tornou excessivamente onerosa, invocando os arts. 478 e 479 do Código Civil. A contestação veio acompanhada de demonstrativo de receitas e despesas (IDs 482182333, 482182339) que indica que a mensalidade do arrendamento consumia aproximadamente 65% da receita bruta. Apresentaram ainda comprovantes de pagamentos parciais (ID 482182331), demonstrando que efetuaram pagamentos que totalizam cerca de R$ 238.000,00 até março/2024. A teoria da imprevisão, prevista no art. 478 do Código Civil, exige a demonstração de acontecimento extraordinário e imprevisível que torne a prestação excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra parte. No caso, os réus atribuem o desequilíbrio à frustração de expectativas de faturamento e a mudanças no cenário do turismo local. Tais circunstâncias, ainda que possam ter impactado o negócio, integram a álea ordinária do empreendimento comercial. A previsibilidade de oscilações no mercado turístico é inerente à atividade hoteleira, não configurando, por si só, acontecimento extraordinário apto a autorizar a revisão judicial nos termos do art. 478 do Código Civil. Todavia, a ausência de réplica por parte da autora (ID 513063208) importa em presunção de veracidade dos fatos articulados na contestação, nos termos do art. 350 do Código de Processo Civil. Isso não significa, porém, o automático acolhimento do pedido de revisão contratual, que depende de provas que demonstrem o efetivo desequilíbrio. A matéria relativa à revisão contratual transcende o âmbito dos fatos admitidos como verdadeiros, exigindo cognição exauriente sobre os elementos contratuais e econômicos, que não se resolve apenas pela revelia ou pela ausência de réplica. O contrato de arrendamento firmado entre as partes é válido e vincula os contratantes, nos termos do art. 421 do Código Civil. A frustração de expectativas de lucro, por si só, não descaracteriza a obrigação assumida. A atividade empresarial envolve riscos, e não cabe ao Poder Judiciário reequilibrar artificialmente contratos paritários com base em meras alegações de desproporção, desacompanhadas de prova robusta de vício de consentimento ou de evento imprevisível de magnitude excepcional. Nesse sentido, o Agravo de Instrumento interposto pelos réus foi desprovido pela Segunda Câmara Cível do TJBA (ID 507724108, ID 83678974), que já reconheceu, em cognição sumária, que "a mera alegação de desequilíbrio econômico-financeiro do contrato, desacompanhada de prova, não obsta a concessão da medida liminar de despejo" e que "a simples alegação de projeções econômicas frustradas não tem o condão de afastar a obrigação contratual livremente assumida". Diante disso, rejeito o pedido de revisão contratual formulado pelos réus. Das benfeitorias e investimentos. Os réus alegam ter realizado investimentos no imóvel, como construção de piscina e melhorias, e requerem compensação. Nos termos do art. 35 da Lei nº 8.245/91, as benfeitorias necessárias dão direito a indenização e retenção, as úteis dependem de autorização para reembolso, e as voluptuárias não são indenizáveis. O contrato de arrendamento, conforme mencionado nas contestações, previa que a construção da piscina seria descontada das parcelas mensais (abatimento de R$ 51.600,00). Isso indica que as benfeitorias foram pactuadas como forma de pagamento, não como investimento indenizável ao final do contrato. Não havendo comprovação de benfeitorias necessárias não compensadas, indefiro o pedido de compensação. Da multa contratual de 50%. A parte autora pleiteia multa contratual de 50% sobre o valor total do contrato (R$ 480.000,00), ou seja, R$ 240.000,00. A contestação, por sua vez, menciona que a cláusula 3.6 do contrato prevê multa de 3% sobre o débito e juros de mora de 1% ao mês, e não multa de 50%. Não consta dos autos cópia do contrato que comprove a cláusula de multa de 50%. Em todo caso, ainda que prevista, a multa de 50% sobre o valor total do contrato seria manifestamente excessiva, permitindo sua redução pelo Juízo com base no art. 412 do Código Civil (a multa não pode exceder o valor da obrigação principal) e no art. 413 do Código Civil (redução equitativa quando a multa for manifestamente excessiva). Considerando que o inadimplemento parcial corresponde a alguns meses de aluguel, não ao contrato inteiro, a multa deve ser limitada ao percentual usual de 10% sobre o débito comprovado, nos termos do art. 62, II, "d", da Lei nº 8.245/91, que já estabelece os honorários advocatícios em 10% sobre o montante devido. Da cobrança dos valores devidos. A parte autora apresentou planilha de débitos (ID 482221079) atualizada até janeiro/2025, no valor de R$ 130.303,41, incluindo aluguéis vencidos (março/2024 a janeiro/2025), multa de 3%, juros de mora de 1% ao mês e honorários advocatícios de 10%. Posteriormente, apresentou nova planilha (ID 490201814) no valor de R$ 163.962,16, incluindo aluguéis até março/2025. A desocupação do imóvel ocorreu em 04/04/2025 (ID 506802187). Portanto, são devidos os aluguéis desde a data da citação (novembro/2024) até a efetiva desocupação, nos termos do art. 62, I, da Lei nº 8.245/91, que autoriza a cumulação do pedido de despejo com a cobrança dos aluguéis vencidos e vincendos. Os réus, contudo, não contestaram especificamente os valores indicados na planilha, limitando-se a questionar a extensão do débito e a alegar que parte dos aluguéis teria sido paga. Apresentaram comprovantes de pagamentos que demonstram pagamentos até março/2024, mas não comprovam o pagamento integral dos meses subsequentes. Cabia aos réus, como devedores, o ônus de provar o pagamento dos aluguéis que afirmam ter quitado, nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil. Não o fizeram de forma satisfatória, limitando-se a alegações genéricas. Os documentos juntados comprovam pagamentos de períodos anteriores à inadimplência reconhecida, mas não abrangem a totalidade do período questionado pela autora. Assim, os réus são solidariamente responsáveis pelo pagamento dos aluguéis vencidos e não pagos desde a citação até a efetiva desocupação (04/04/2025), nos termos do art. 2º da Lei nº 8.245/91, que estabelece a solidariedade dos locatários. Os valores deverão ser apurados em liquidação de sentença, considerando as parcelas comprovadamente pagas e aplicando-se a correção monetária pelo IGP-M (índice contratual) e juros de mora de 1% ao mês, nos termos da cláusula 3.6 do contrato. Da litigância de má-fé. A parte autora requereu a condenação dos réus por litigância de má-fé, alegando que eles alteraram a verdade dos fatos e opuseram resistência injustificada ao andamento do processo. As hipóteses de litigância de má-fé estão previstas no art. 80 do Código de Processo Civil, em rol taxativo. No caso, os réus exerceram o direito constitucional de defesa, contestaram a ação e interpuseram recurso, o que não configura, por si só, litigância de má-fé. As alegações dos réus sobre sua condição de saúde e sobre o desequilíbrio contratual, embora não tenham sido acolhidas, não se revelam como alteração deliberada da verdade dos fatos, mas sim como exercício regular do direito de defesa. Portanto, indefiro o pedido de condenação por litigância de má-fé. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO A AÇÃO PROCEDENTE EM PARTE, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, resolvendo o mérito nos seguintes termos: a) Declaro rescindido o contrato de arrendamento firmado entre as partes em 10/10/2022, em razão do inadimplemento contratual, e confirmo o despejo já consumado em 04/04/2025; b) Condeno solidariamente os requeridos ao pagamento dos aluguéis vencidos desde a citação até a efetiva desocupação (04/04/2025), acrescidos de multa contratual de 3%, juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo IGP-M, bem como das demais despesas contratuais comprovadamente não pagas, tudo a ser apurado em liquidação de sentença (art. 491 do Código de Processo Civil); c) Rejeito o pedido de multa contratual de 50% sobre o valor total do contrato; d) Rejeito o pedido de compensação de investimentos e benfeitorias formulado pelos réus; e) Rejeito o pedido de revisão contratual formulado pelos réus; f) Indefiro o pedido de condenação por litigância de má-fé; g) Condeno a parte requerida nas custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação. Após o trânsito em julgado, sem outros requerimentos, arquivem-se os autos com baixa na distribuição. Dou ao (à) presente força de mandado e ofício. Publique-se. Registre-se. Intime(m)-se. Cumpra-se. SALVADOR/BA, datado e assinado eletronicamente. JURANDIR CARVALHO GONÇALVES Juiz de Direito Designado - ATO NORMATIVO CONJUNTO Nº 9/2026 (TJBA)