8001695-48.2016.8.05.0074

Intimação

TJBA · 1ª V DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS DE DIAS D'ÁVILA · Sentença

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª V DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS DE DIAS D'ÁVILA Processo: DESPEJO n. 8001695-48.2016.8.05.0074 Órgão Julgador: 1ª V DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS DE DIAS D'ÁVILA AUTOR: YOLANDA RODRIGUES DE BRITO Advogado(s): DANIEL FARIAS HOLANDA (OAB:BA24409), RAFAEL DOS REIS FERREIRA (OAB:BA28345) REU: LUCIGLEICE OLIVEIRA DA SILVA e outros Advogado(s): LEONARDO PEIXOTO NERY (OAB:BA51593) SENTENÇA Vistos. Trata-se de Ação de Despejo por Falta de Pagamento cumulada com Cobrança de Aluguéis e demais obrigações, ajuizada por Yolanda Rodrigues de Brito em face de Lucigleice Oliveira da Silva e Antonio Cesar Souza Peláez, partes já qualificadas. A ação foi proposta em razão de contrato de locação residencial firmado entre a autora e a primeira ré, tendo como objeto imóvel situado em Dias D'Ávila/BA, com aluguel inicialmente fixado em R$ 1.000,00 e garantia mediante caução. Alega a autora que os réus apresentavam reiterados atrasos nos pagamentos e que, após o término do contrato, permaneceram no imóvel por mais dois meses sem renovação contratual e sem quitar os aluguéis referentes a agosto e setembro de 2016, além de débitos de energia elétrica, água e IPTU, encargos contratuais, multa rescisória e honorários, totalizando, segundo a inicial, R$ 7.545,92. Sustenta, ainda, ter realizado diversas tentativas extrajudiciais de cobrança, sem êxito, e requer a concessão de tutela liminar para o despejo, mediante depósito da caução legal, bem como os benefícios da justiça gratuita, a citação dos réus, a possibilidade de purgação da mora mediante pagamento do débito atualizado e dos aluguéis vincendos até a efetiva desocupação. Deferida a gratuidade da justiça e expedida ordem de desocupação do imóvel ao ID. 5748746. Contestação ao ID. 6897649 e reconvenção ao ID. 6898959. Réplica e contestação à reconvenção ao ID. 12569123. Os autos vieram conclusos. É o relatório. Passo a decidir. Inicialmente, promovo o julgamento antecipado do mérito, com fundamento no art. 355, inciso I, do CPC, pois o arcabouço probatório constante dos autos é suficiente para o deslinde do feito. Registro que o juiz é o destinatário das provas (art. 370 do CPC), razão pela qual cabe a ele promover o julgamento se considerar devidamente instruído o feito, em respeito ao princípio da duração razoável do processo (art. 4º do CPC). A alegação de ilegitimidade ativa não merece acolhimento. A autora figura no contrato como locadora, circunstância suficiente para demonstrar sua pertinência subjetiva com a relação jurídica discutida, uma vez que a ação de despejo e a cobrança de aluguéis decorrem de relação pessoal e obrigacional, não se exigindo, para o exercício dessas pretensões, a comprovação do domínio registral sobre o imóvel. A legitimidade decorre, portanto, da própria posição contratual assumida pela autora, nos termos da Lei nº 8.245/1991. Diversamente, deve ser acolhida a preliminar de ilegitimidade passiva de Antônio César Souza Peláez. Embora conste dos documentos e alegações que o corréu realizava pagamentos e residia no imóvel, o contrato de locação foi celebrado exclusivamente entre a autora e Lucigleice Oliveira da Silva, não havendo previsão de fiança, solidariedade ou assunção pessoal das obrigações locatícias por Antônio César. Como a solidariedade não se presume, nos termos do art. 265 do Código Civil, a mera participação fática na relação locatícia não é suficiente para lhe atribuir responsabilidade pelas obrigações assumidas pela locatária, impondo-se sua exclusão do polo passivo. Também não prospera a alegação de carência de ação pela ausência de denúncia ou notificação prévia. A demanda foi fundada, entre outros aspectos, na falta de pagamento dos aluguéis e encargos, hipótese que autoriza a resolução da locação independentemente de prévia denúncia, conforme expressamente previsto no art. 9º, III, da Lei nº 8.245/1991. A eventual prorrogação da locação por prazo indeterminado não impede o despejo quando configurado o inadimplemento. A alegação relativa ao direito de preferência para aquisição do imóvel igualmente não constitui óbice ao prosseguimento da demanda. O direito previsto relaciona-se à hipótese de alienação do imóvel e não afasta a possibilidade de resolução da locação por falta de pagamento. Eventual ausência de notificação acerca de uma futura venda poderá ser discutida em relação aos efeitos próprios do direito de preferência, mas não descaracteriza a causa de pedir fundada no inadimplemento locatício. Por fim, quanto à alegação de perda do objeto, esta deve ser reconhecida apenas em relação ao pedido de despejo, diante da efetiva desocupação do imóvel e entrega das chaves no curso do processo. A circunstância, contudo, não alcança a pretensão de cobrança dos aluguéis e demais encargos, que conserva utilidade e autonomia, razão pela qual o exame do débito permanece necessário. Sem preliminares e/ou prejudiciais a analisar, presentes os pressupostos processuais e os requisitos de admissibilidade da demanda, passo ao exame do mérito. A ação de despejo encontra fundamento no art. 9º, III, da Lei nº 8.245/1991, segundo o qual a locação pode ser desfeita em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos. A inadimplência do locatário constitui, portanto, causa autônoma para a resolução da relação locatícia e para a retomada do imóvel, sem prejuízo da cobrança dos valores vencidos e daqueles que se tornarem exigíveis até a efetiva desocupação. No caso, a pretensão deduzida pela autora está amparada na alegação de ausência de pagamento das obrigações decorrentes da locação. Conforme narrado na inicial, a autora celebrou contrato de locação residencial com Lucigleice Oliveira da Silva, tendo por objeto o imóvel situado na Rua Heitor Dias, nº 34, bairro da Saúde, em Dias D'Ávila/BA, pelo aluguel mensal inicialmente fixado em R$ 1.000,00, sujeito a reajuste anual pelo IGP-M. O contrato teve prazo inicial de doze meses, com caução correspondente a um aluguel, e a autora sustenta que, após o término do período contratual, a locatária permaneceu no imóvel por mais dois meses, sem efetuar o pagamento integral dos valores correspondentes aos meses de agosto e setembro de 2016. Aponta, ainda, a existência de débitos relativos ao fornecimento de energia elétrica, água e IPTU, além dos encargos contratuais decorrentes da mora. A defesa, por sua vez, sustenta que a locação teria sido prorrogada por prazo indeterminado e que não teria havido inadimplemento, pois a própria autora teria se recusado a receber os aluguéis. Alega, ainda, que as cláusulas contratuais seriam abusivas por terem sido inseridas em contrato de adesão elaborado unilateralmente pela imobiliária, especialmente aquelas relativas ao IPTU e às penalidades decorrentes do inadimplemento. Tais argumentos, contudo, não são suficientes para afastar a obrigação de pagamento dos encargos efetivamente comprovados. Com efeito, ainda que a locação tenha se prorrogado por prazo indeterminado após o término do período inicialmente pactuado, tal circunstância não extingue as obrigações contratuais da locatária. A prorrogação da locação apenas modifica sua duração, não afastando o dever de pagamento dos aluguéis e encargos decorrentes da ocupação do imóvel. Assim, a discussão acerca da modalidade de encerramento da locação não prejudica a pretensão de cobrança dos valores vencidos durante o período de ocupação. Quanto aos encargos, a Lei nº 8.245/1991 estabelece que constitui obrigação do locatário pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, nos termos do art. 23, I. O mesmo dispositivo, em seu inciso VIII, atribui ao locatário o pagamento das despesas de consumo de força, luz, gás, água e esgoto, ao passo que o art. 22, VIII, admite a atribuição contratual ao locatário de determinados encargos incidentes sobre o imóvel. Havendo previsão expressa no contrato e comprovação de que as despesas correspondem ao período de ocupação da locatária, mostra-se legítima sua cobrança, ressalvada a necessidade de apuração dos valores efetivamente demonstrados nos autos. Não prospera, nesse ponto, a tese de que o contrato de locação seria de adesão e que, por essa razão, suas cláusulas deveriam ser consideradas abusivas. A circunstância de o instrumento ter sido previamente elaborado pela imobiliária ou pela locadora não torna, por si só, inválidas as disposições nele contidas, sendo necessária a demonstração concreta de incompatibilidade com norma legal cogente ou de efetivo desequilíbrio contratual juridicamente relevante. As cláusulas que atribuem ao locatário encargos decorrentes da ocupação do imóvel encontram respaldo na própria Lei do Inquilinato, de modo que não há fundamento para sua invalidação genérica. Pela mesma razão, não se reconhece a nulidade das cláusulas contratuais relativas às obrigações locatícias pelo simples fato de terem sido previamente estabelecidas. O art. 45 da Lei nº 8.245/1991 efetivamente considera nulas as cláusulas que visem a elidir os objetivos da legislação locatícia, mas essa regra não autoriza a invalidação indistinta de disposições contratuais legítimas. No caso, não se demonstrou que as cláusulas referentes aos encargos ordinários da locação tenham finalidade de afastar norma cogente ou impedir direito assegurado à locatária. Quanto às penalidades, contudo, a cobrança deve ser limitada para evitar dupla punição pelo mesmo inadimplemento. Se a multa moratória prevista contratualmente incide especificamente sobre o atraso no pagamento e a cláusula penal genérica de três aluguéis também é exigida em razão desse mesmo fato, a cumulação das duas penalidades implicaria bis in idem. Deve, portanto, ser afastada a cobrança cumulativa da cláusula penal genérica, permanecendo exigível a multa moratória especificamente convencionada para o inadimplemento, além dos juros de mora previstos no contrato, observados os limites legais. No que diz respeito ao IPTU, sua atribuição contratual à locatária não se mostra, por si só, abusiva, especialmente diante da autorização legal para que o encargo seja transferido ao locatário por disposição expressa. A cobrança, entretanto, deve guardar correspondência com o período em que a ré efetivamente permaneceu na posse do imóvel e com os valores documentalmente comprovados. O mesmo critério deve ser aplicado às despesas de energia elétrica e água, exigindo-se demonstração de que os débitos reclamados se referem efetivamente ao imóvel objeto da locação e ao período de responsabilidade da locatária. A alegação de que a autora teria praticado atos de turbação, inclusive mediante troca de fechaduras, bem como a narrativa relativa ao corte de energia elétrica, não afastam, por si sós, a obrigação de pagamento dos débitos locatícios constituídos durante a ocupação. Eventuais condutas ilícitas praticadas pela locadora podem ensejar pretensão autônoma de reparação, desde que comprovados seus pressupostos e respectivos danos, mas não possuem o efeito automático de extinguir obrigações contratuais já vencidas. Tais alegações serão examinadas, se cabível, no âmbito da reconvenção. Por fim, quanto ao pedido de despejo, a posterior desocupação do imóvel tornou prejudicada a pretensão de retomada da posse, impondo-se o reconhecimento da perda superveniente do objeto nesse particular. Subsiste, todavia, a pretensão condenatória relativa aos aluguéis e encargos devidos durante o período de ocupação, pois a desocupação posterior não importa quitação das obrigações anteriormente constituídas. A solução da demanda principal, portanto, deve preservar a cobrança dos valores comprovadamente inadimplidos, com exclusão da penalidade contratual que represente duplicidade em relação à multa moratória. Ante o exposto, acolho a preliminar de ilegitimidade passiva arguida por Antônio César Souza Peláez e, em relação a ele, extingo o processo sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, VI, do Código de Processo Civil. No mérito da pretensão de cobrança, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados por Yolanda Rodrigues de Brito em face de Lucigleice Oliveira da Silva, para condenar a ré ao pagamento dos aluguéis e encargos locatícios comprovadamente inadimplidos durante o período de ocupação do imóvel, incluindo os valores relativos ao IPTU, energia elétrica e água que estejam documentalmente vinculados ao imóvel e ao período de responsabilidade da locatária. Em função da perda do objeto do despejo, fica autorização a expedição de alvará para levantamento dos valores depositados com esse fim. Sobre os valores devidos, determino a incidência da multa moratória e dos juros de mora previstos contratualmente, afastando, contudo, a cobrança cumulativa da cláusula penal correspondente a três aluguéis, por decorrer do mesmo fato gerador do inadimplemento pecuniário e configurar indevido bis in idem. Em função da sucumbência recíproca, as despesas processuais devem ser divididas igualmente entre as partes, nos termos do art. 86 do CPC. Em relação aos honorários, ante a impossibilidade de compensação, arcará cada parte com honorários sucumbenciais do advogado da parte contrária no importe de 10% sobre o valor da causa, ficando suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade a que as partes fazem jus. Em sede de reconvenção, Lucigleice Oliveira da Silva e Antônio César Souza Peláez postulam a condenação da reconvinda Yolanda Rodrigues de Brito ao pagamento de indenização por danos morais e materiais, em razão de supostas condutas abusivas praticadas durante a relação locatícia e no curso da ação de despejo. Alegam que a autora teria promovido cobranças insistentes, constrangimentos públicos, ameaças de invasão do imóvel, corte do fornecimento de energia elétrica e, ainda, ingressado no imóvel e trocado fechaduras e cadeados antes do término do prazo judicial para desocupação. Com fundamento nos arts. 186 e 927 do Código Civil, requerem indenização por danos e constrangimentos em valor não inferior a R$ 15.000,00, ressarcimento de despesas de deslocamento e mudança em valor não inferior a R$ 5.000,00, além de perdas e danos a serem posteriormente apurados. A pretensão, contudo, não merece acolhimento. A responsabilidade civil pressupõe a demonstração de conduta ilícita, dano e nexo causal, incumbindo à parte que formula a pretensão indenizatória comprovar os fatos constitutivos de seu direito, nos termos do art. 373, I, do Código de Processo Civil. No caso, embora a reconvinte relate circunstâncias que reputa abusivas e mencione a existência de certidões relacionadas à desocupação do imóvel, não foram produzidos elementos suficientes para demonstrar, com a segurança necessária, que a reconvinda tenha praticado conduta ilícita capaz de gerar os danos materiais e morais alegados, tampouco foi comprovada a extensão dos prejuízos patrimoniais cuja reparação se pretende. De igual modo, não se verifica prova de que os meios empregados pela reconvinda nas cobranças tenham assumido caráter vexatório, desproporcional ou abusivo a ponto de ultrapassar os limites do exercício regular de um direito. A cobrança de aluguéis e encargos decorrentes da relação locatícia, ainda que reiterada, não configura, por si só, ilícito indenizável, especialmente quando inserida em contexto de controvérsia acerca da existência e do pagamento de obrigações contratuais. As alegações de constrangimentos e ofensas, inclusive aquelas atribuídas à nora da autora, não vieram acompanhadas de elementos probatórios suficientes a demonstrar sua efetiva ocorrência, autoria, anuência da reconvinda ou repercussão lesiva na esfera jurídica da reconvinte, não sendo possível presumir o dano moral a partir de alegações desacompanhadas de comprovação. Também não há elementos bastantes para acolher a pretensão de ressarcimento das despesas de deslocamento, mudança e demais prejuízos materiais. A reconvinte formulou estimativas de valores, mas não demonstrou concretamente os gastos realizados nem estabeleceu nexo causal seguro entre tais despesas e uma conduta ilícita imputável à reconvinda. Assim, ausentes os pressupostos da responsabilidade civil e não comprovados os danos alegados, impõe-se a improcedência da reconvenção, inclusive dos pedidos de indenização por danos morais, materiais e perdas e danos, ficando prejudicados os demais requerimentos dela decorrentes. Ante o exposto e por tudo que dos autos consta, julgo improcedentes os pedidos formulados na peça reconvencional, e assim o faço com resolução de mérito (art. 487, I, do CPC). Condeno, ainda, a parte reconvinte ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios em 10% sobre o valor da causa, cuja exigibilidade fica suspensa em razão do benefício da justiça gratuita, na forma do art. 85, §§ 2º e 6º, e art. 98, ambos do CPC. Com o trânsito em julgado, devidamente certificado, dê-se baixa com as cautelas legais necessárias e, após, arquivem-se. Em caso de interposição de recurso de apelação, intime-se a parte recorrida para apresentar as contrarrazões, caso queira, em 15 (quinze) dias, nos termos do art. 1.010, § 1°, do CPC. Escoado o prazo, após certificação pelo cartório, remetam-se os autos ao egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, com nossas homenagens, para apreciação do recurso, tendo em vista que não há mais juízo de admissibilidade neste grau de jurisdição (art. 1.010 § 3º NCPC). Em sendo apresentado recurso adesivo, intime-se o apelante, para apresentar as contrarrazões ao correlato recurso, nos termos do artigo 1.010, § 2º, do NCPC. Nos termos do art. 5°, inciso LXXVIII, da CF e art. 188 do CPC, serve o presente pronunciamento judicial como mandado/ofício para os fins necessários. Atente-se para os requerimentos de intimações exclusivas, para evitar nulidade processual (art. 272, § 5° do CPC). Ademais, verifique-se a adequação da classe processual na capa dos autos, procedendo de ofício sua retificação, se incorreta. PUBLIQUE-SE. REGISTRE-SE. INTIMEM-SE. CUMPRA-SE. Dias d'Ávila -BA, datado e assinado digitalmente. Davi Vilas Verdes Guedes Neto Juiz de Direito