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TJBA · VARA DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE URUÇUCA
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA VARA DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE URUÇUCA Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8000572-31.2024.8.05.0269 Órgão Julgador: VARA DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE URUÇUCA AUTOR: JFS PARTICIPACOES LTDA Advogado(s): ALFREDO DOMINGUES BARBOSA MIGLIORE (OAB:SP182107) REU: BONA AGROPECUARIA S/A Advogado(s): FELIPE VIEIRA BATISTA (OAB:BA33178), ANTONIO CESAR PEREIRA JOAU E SILVA (OAB:BA9332), RENATO BASTOS BRITO (OAB:BA19746) SENTENÇA 1. RELATÓRIO Cuida-se de ação ordinária ajuizada por JFS Participações Ltda. em face de Boná Agropecuária S/A, ambas devidamente qualificadas nos autos (ID 444818208). Narra a parte autora ter celebrado com a ré, em 14 de abril de 2022, negócio jurídico instrumentalizado na "Proposta de Reserva de Participação em Empreendimento Imobiliário" referente ao Lote nº 20 do empreendimento imobiliário denominado "Projeto Caranha", pelo valor de R$ 2.500.000,00, o qual foi integralmente adimplido à vista no ato da avença (ID 444819571). Esclarece que o negócio previa a obrigação da ré de regularizar as licenças e registrar o memorial de incorporação/loteamento perante o Cartório de Registro de Imóveis no prazo de doze meses, prorrogável automaticamente por mais doze meses (ID 444819571). Destaca que a cláusula 4.5 da referida proposta fixou condição resolutiva expressa prevendo que, findo o prazo global de vinte e quatro meses sem o devido registro do memorial imobiliário, exsurgiria para a adquirente o direito potestativo de promover o desmembramento do lote às suas expensas, obrigando-se a demandada a adotar todas as providências administrativas e cartorárias necessárias para viabilizar a transferência definitiva da propriedade da fração individualizada (ID 444819571). Afirma que, escoado o biênio pactuado em 14 de abril de 2024 sem a concretização do registro registral, procedeu à formal notificação extrajudicial da requerida em 15 de abril de 2024 para exigir a execução da alternativa resolutiva de desmembramento (ID 444819573). Informa que a ré contra-notificou a autora, recusando-se a ultimar o desmembramento sob o fundamento de que a morosidade na concessão e renovação da licença ambiental perante o Instituto do Meio Ambiente e Recursos Hídricos constituiria caso fortuito e evento de força maior alheio à sua vontade (ID 444819574). Aduz a demandante que os entraves administrativos configuram fortuito interno e que a requerida incidiu em infrações contratuais autônomas, consubstanciadas na inadimplência de tributos municipais geradores de execuções fiscais (ID 444824142) e na apresentação de projeto modificativo perante a Prefeitura de Uruçuca que reduziu a área da unidade em quase 4.000 m² sem a sua anuência (ID 444824141). Ao final, postulou a concessão de tutela de urgência de natureza cautelar e, no mérito, a declaração de resolução do contrato com arrimo na cláusula 4.5, com a cominação de obrigação de fazer à ré consistente na prática de todos os atos materiais, registrais e administrativos destinados ao desmembramento e à transferência da propriedade do Lote nº 20 (ID 444818208). A decisão interlocutória de ID 444907649 deferiu a tutela provisória de urgência de natureza cautelar, determinando a averbação de protesto contra a alienação de bens à margem da matrícula nº 1.068 do Ofício de Registro de Imóveis de Uruçuca, provimento posteriormente aclarado e delimitado para recair unicamente sobre a área reservada do Lote nº 20 (ID 494623730). Citada, a demandada apresentou resposta em peça conjunta contendo contestação e reconvenção (ID 454796231). Em sede de preliminares, arguiu a inépcia da petição inicial, afirmando: a) incompatibilidade lógica e jurídica entre a postulação resolutória da avença e a pretensão de cumprimento de desmembramento do imóvel, sob o fundamento de que a resolução contratual impõe unicamente o retorno das partes ao estado anterior (ID 454796231); e b) indeterminação e ausência de certeza do pedido cominatório, aliadas à alegada falta de delimitação técnica e física da área objeto de desmembramento (ID 454796231). No mérito da contestação, sustentou que o liame estabelecido reveste natureza estritamente paritária e empresarial, inaplicando-se o Código de Defesa do Consumidor. Argumentou que a cláusula 4.5 ressalvou causas alheias à sua vontade, nelas se enquadrando a morosidade burocrática dos órgãos estaduais de proteção ambiental. Asseverou que a própria autora concorreu para o atraso ao realizar obras de ampliação sem autorização e obter alvará municipal autônomo, além de pontuar que a readequação de área se deu para atender a vias de passagem públicas na forma da cláusula 4.6 (ID 454796231). Em sede de reconvenção, formulou pedidos no sentido de: a) obtenção de tutela inibitória em obrigação de não fazer, impondo à reconvinda abstenção de ingresso no imóvel sem prévio alinhamento, de realização de obras e de atos perante os órgãos públicos municipais (ID 454796231); b) subsidiariamente, em caso de acolhimento do desmembramento, a condenação da reconvinda a arcar com as despesas e perdas e danos oriundos do refazimento de projetos e licenciamentos perante os demais adquirentes (ID 454796231); e c) exibição incidental de projetos arquitetônicos e pedidos administrativos municipais (ID 454796231). A autora/reconvinda apresentou memorial descritivo assinado (ID 456731373), parecer técnico ambiental (ID 457207809) e réplica à contestação cumulada com contestação à reconvenção (ID 458427210), pela qual refutou integralmente as preliminares, reafirmou a higidez do pleito cominatório resolutivo fundado no contrato e pugnou pela improcedência da reconvenção. Vieram os autos conclusos para sentença. 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. DAS PRELIMINARES ARGUIDAS EM CONTESTAÇÃO As preliminares de inépcia da petição inicial suscitadas pela demandada (ID 454796231) não comportam acolhimento. A ré argui, em primeiro lugar, a suposta incompatibilidade lógica entre o pedido de resolução contratual e a pretensão cominatória voltada ao desmembramento do Lote nº 20, argumentando que a dissolução do liame negocial conduziria apenas à reposição das partes ao estado anterior com a repetição do indébito (ID 454796231). Sem razão. No âmbito dos negócios jurídicos paritários, presididos pela autonomia privada e pela liberdade negocial, é lícita a estipulação de cláusula resolutiva expressa que preveja disciplina particularizada para a hipótese de seu implemento. No caso sub judice, a cláusula 4.5 do instrumento (ID 444819571) previu expressamente que, frustrada a condição no prazo convencionado, nasceria em favor da compradora a faculdade potestativa de eleger o desmembramento da porção segregada às suas expensas, operando-se a quitação mútua quanto às demais obrigações do loteamento. A cumulação de pedidos não viola o artigo 330, parágrafo primeiro, inciso IV, do Código de Processo Civil, uma vez que a obrigação de fazer deduzida na exordial configura a exata consequência executiva pactuada pelas próprias partes. A segunda prefacial aduz genericidade do pleito cominatório e carência de delimitação técnica da área a ser destacada (ID 454796231). O vício apontado inexiste. A petição inicial individualizou a gleba correspondente à unidade autônoma nº 20 do empreendimento imobiliário, indicando expressamente a área mínima de 42.594,00 m² (ID 444819571) e acompanhando-se do respectivo croqui anexo (ID 444819571). Ademais, a autora carreou memorial descritivo firmado por profissional técnico legalmente habilitado (ID 456731373) e documentação delimitando as coordenadas georreferenciadas do lote (ID 458427217), parâmetros que foram expressamente acolhidos na decisão de ID 494623730 para fins de delimitação registral sobre a matrícula originária nº 1.068 do Ofício de Registro de Imóveis de Uruçuca. Estando preenchidos os requisitos de certeza e determinação previstos no Código de Processo Civil, rejeitam-se as prefaciais. 2.2. DO JULGAMENTO ANTECIPADO E DA INEXISTÊNCIA DE CONTROVÉRSIA DE FATO O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto o acervo probatório documental carreado aos autos é suficiente para a cognição exauriente da lide, revelando-se desnecessária e meramente protelatória a dilação probatória mediante realização de perícia técnica, inspeção judicial ou oitiva de testemunhas (artigo 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil). A análise detida dos autos evidencia a completa ausência de controvérsia fática substancial: Em primeiro lugar, a celebração do contrato de investimento e reserva imobiliária, o pagamento integral e à vista do preço certo de R$ 2.500.000,00 pela autora, a fixação do prazo de doze meses prorrogável por mais doze meses para o registro do memorial e a ausência do registro imobiliário após o decurso do prazo fatal de vinte e quatro meses são fatos incontroversos e documentalmente provados (ID 444819571). Em segundo lugar, a expedição da notificação extrajudicial em 15 de abril de 2024 pela compradora, exercendo o direito de desmembramento na forma da cláusula 4.5, e a subsequente recusa formal manifestada pela requerida encontram-se documentalmente registradas (ID 444819573 e ID 444819574). Em terceiro lugar, a exatidão física e perimétrica da área a ser desmembrada não enseja dilação probatória. O instrumento contratual firmado entre as partes identificou a unidade nº 20 como fração de 42.594,00 m², acompanhada do croqui delimitador (ID 444819571). A autora aportou o memorial descritivo completo com coordenadas geodésicas e anotação de responsabilidade técnica (ID 456731373 e ID 458427217), restando a fração ideal perfeitamente individualizada dentro da matrícula-mãe nº 1.068 do Cartório de Registro de Imóveis de Uruçuca (ID 494623730), o que atende integralmente ao princípio da especialidade objetiva previsto na Lei nº 6.015/1973. Em quarto lugar, a existência de execuções fiscais municipais pretéritas relativas ao imposto predial e territorial urbano encontra-se provada por certidões judiciais (ID 444824142), assim como a expedição do alvará de reforma em nome da autora (ID 444819576) e a regularidade técnica ambiental atestada por laudo de engenharia (ID 457207809). Em quinto lugar, a mora decorrente do procedimento administrativo perante o Instituto do Meio Ambiente e Recursos Hídricos e a prefeitura municipal está documentalmente comprovada pela própria contestante (ID 454796232 e ID 454796233). Desse modo, os fatos estão solidamente demonstrados, cingindo-se a celeuma à qualificação estritamente jurídica dos acontecimentos, em especial a eficácia vinculante da cláusula resolutiva pactuada e o enquadramento dogmático da mora administrativa. Nesse sentido, a jurisprudência deste egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia orienta que a suficiência dos elementos probatórios documentais impõe o imediato julgamento da lide, dispensando-se a realização de perícia inócua: EMENTA: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0309393-24.2014.8.05.0080 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: AGENOR RODRIGUES SILVA Advogado(s): APELADO: ADRIANA CARDOSO SANTOS RIOS Advogado(s):FILIPE HENRIQUE CARDOSO DO NASCIMENTO registrado(a) civilmente como FILIPE HENRIQUE CARDOSO DO NASCIMENTO ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. DESNECESSIDADE DE PROVA PERICIAL. SUFICIÊNCIA DA PROVA DOCUMENTAL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA POSSE INJUSTA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação reivindicatória, em razão da ausência de comprovação da posse injusta da ré sobre o imóvel de propriedade do autor. O apelante sustenta a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, alegando que o julgamento antecipado da lide, com o indeferimento da prova pericial, impediu a correta individualização dos imóveis e a verificação de eventual sobreposição de áreas, requerendo a anulação da sentença para reabertura da instrução processual. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se o indeferimento da prova pericial e o julgamento antecipado da lide configuram cerceamento de defesa capaz de ensejar a nulidade da sentença proferida em ação reivindicatória. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A ação reivindicatória possui natureza eminentemente petitória, de modo que a comprovação da propriedade e da individualização do imóvel ocorre, primordialmente, por meio do registro imobiliário, dotado de presunção de veracidade quanto aos limites, confrontações e titularidade do bem. 4. As matrículas imobiliárias juntadas aos autos demonstram que o imóvel da ré constitui desmembramento de lote diverso daquele pertencente ao autor, inexistindo qualquer indício registral de sobreposição de áreas, confusão de limites ou duplicidade de matrículas. 5. O magistrado, como destinatário final da prova, pode indeferir diligências inúteis ou protelatórias quando os elementos documentais constantes dos autos são suficientes para o julgamento da controvérsia, não havendo cerceamento de defesa no julgamento antecipado da lide. 6. A prova pericial revela-se inócua quando os registros públicos já estabelecem a distinção jurídica e física entre os imóveis, sendo incapaz de converter posse exercida sobre imóvel próprio em posse injusta relativamente ao imóvel do autor. 7. A procedência da ação reivindicatória exige a demonstração cumulativa da titularidade do domínio, da individualização da coisa e da posse injusta do réu, requisito que não foi comprovado pelo autor diante da prova documental produzida. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A prova documental registral é suficiente para comprovar a propriedade e a individualização do imóvel em ação reivindicatória quando inexistem indícios de sobreposição ou conflito entre as matrículas. 2. O indeferimento de prova pericial não configura cerceamento de defesa quando o conjunto probatório documental é suficiente para o julgamento da lide. 3. A procedência da ação reivindicatória exige a comprovação cumulativa da titularidade do domínio, da individualização da coisa e da posse injusta do réu. 4. A posse fundada em título dominial referente a imóvel distinto não pode ser qualificada como posse injusta em relação ao proprietário de outro lote. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 370, parágrafo único; CPC, art. 931; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: TJBA, Apelação Cível nº 0552528-77.2016.8.05.0001, Rel. Des. Rosita Falcão de Almeida Maia, Terceira Câmara Cível, j. 19.04.2022, publ. 11.04.2023; TJBA, Apelação Cível nº 0501883-43.2018.8.05.0271, Rel. Des. Mário Augusto Albiani Alves Junior, j. 18.12.2022, publ. 04.04.2023. Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO, nº 0309393-24.2014.8.05.0080, da Comarca de Feira de Santana, em que figura, como Apelante, AGENOR RODRIGUES SILVA, e, como Apelada, ADRIANA CARDOSO SANTOS RIOS. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, pelas razões constantes do voto condutor. ( Classe: Apelação,Número do Processo: 0309393-24.2014.8.05.0080,Relator(a): MARIELZA BRANDAO FRANCO,Publicado em: 17/08/2026 ) Portanto, indefere-se a produção de outras provas e passa-se ao exame imediato do mérito. 2.3. DO MÉRITO DA DEMANDA PRINCIPAL No mérito, os pedidos formulados na ação principal são procedentes. As partes firmaram negócio jurídico sinalagmático e paritário, cabendo à adquirente o pagamento do preço acordado de R$ 2.500.000,00, obrigação que foi pronta e integralmente satisfeita à vista (ID 444819571). À empreendedora incumbia promover o licenciamento ambiental e registrar o memorial do empreendimento imobiliário perante o Ofício de Imóveis no prazo de doze meses, prorrogável automaticamente por mais doze meses (ID 444819571). As partes estabeleceram cláusula resolutiva expressa dotada de eficácia potestativa, vazada nos seguintes termos: "4.5. - A presente proposta acha-se subordinada à condição resolutiva, consistente no registro do memorial, dentro do prazo de 12 (doze) meses, contados desta data, prorrogáveis automaticamente por mais 12 (doze) meses. Ressalvadas hipóteses de força maior, caso fortuito ou origens alheias à vontade da EMPREENDEDORA, na hipótese de não ser possível o registro, perante o Oficial de Registro de Imóveis competente, do Empreendimento no prazo (e prorrogação automática) acima indicado, será lícito à PROPONENTE, segundo sua exclusiva conveniência, optar por uma das seguintes alternativas: (i.) prorrogar o prazo por 6 (seis) meses adicionais, sucessivamente, até que seja possível à EMPREENDEDORA registrar o memorial do Empreendimento perante o Registro de Imóveis competente e outorgar a escritura definitiva em favor da PROPONENTE; ou (ii.) promover, às suas expensas e sob sua exclusiva responsabilidade, o desmembramento do imóvel descrito em 1.1., supra, de modo a segregar a área correspondente ao Lote/Unidade nº 20, devidamente indicado no croqui anexo, mediante procuração para esse fim a ser outorgada pela PROPONENTE; nesse caso, a EMPREENDEDORA obriga-se a adotar todas e quaisquer providências exigidas pelo Registro de Imóveis, pelos responsáveis pelo levantamento topográfico ou quaisquer outras autoridades ou prestadores de serviços, de modo a viabilizar o desmembramento do imóvel referido em 1.1., com a consequente celebração de escritura pública para de transferência da área ora reservada para a titularidade da PROPONENTE, hipótese na qual nada mais será devido em favor do PROPONENTE, recebendo a EMPREENDEDORA integral quitação do quanto previsto neste instrumento." (ID 444819571) Escoado o prazo total e fatal de vinte e quatro meses sem a formalização do registro imobiliário, a autora notificou formalmente a ré, manifestando a opção inequívoca pela alternativa "ii", consubstanciada no desmembramento do Lote nº 20 (ID 444819573). A justificativa deduzida pela ré no sentido de que a demora burocrática dos órgãos estaduais ambientais caracterizaria causa excludente de responsabilidade ou hipótese de força maior não encontra respaldo no ordenamento jurídico. A tramitação de procedimentos administrativos de licenciamento perante órgãos ambientais constitui etapa previsível e inerente ao desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, consubstanciando inequívoco fortuito interno associado aos riscos ordinários da atividade econômica empresarial. Nesse diapasão, o egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia já consolidou o entendimento de que os entraves administrativos e a morosidade burocrática estatal configuram fortuito interno, inidôneos para afastar a mora do empreendedor: EMENTA: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8005135-28.2023.8.05.0229 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP e outros (5) Advogado(s): GUSTAVO LUIS DE ALBUQUERQUE CARDOSO, WALTER NEY VITA SAMPAIO, NAIRA BARBOSA BASTOS APELADO: ANTONIA SANTOS BRITO Advogado(s):ALEX PEREIRA DA CUNHA SANTOS, JOAO LUCAS ROCHA DE OLIVEIRA ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. FORTUITO INTERNO. CHUVAS E PANDEMIA. RISCO DA ATIVIDADE. INADIMPLEMENTO CONFIGURADO. RESCISÃO POR CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA 543 DO STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. DANO MORAL CONFIGURADO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. IMPROVIMENTO DO RECURSO. I. Caso em exame O presente recurso de apelação foi interposto por LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA EPP e TALUMA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA em face da sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Santo Antônio de Jesus/BA, nos autos do Processo nº 8005135-28.2023.8.05.0229. A decisão objurgada julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar a rescisão do contrato, condenar as rés à restituição integral dos valores pagos, ao pagamento de indenização por danos morais (R$ 10.000,00) e lucros cessantes (0,5% do valor do imóvel por mês de atraso). II. Questão em discussão a. Se o atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento, justificado pelas rés com base em chuvas intensas e na pandemia de COVID-19, configura caso fortuito externo apto a afastar a responsabilidade civil. b. Se a condenação ao pagamento de lucros cessantes é cabível em casos de rescisão contratual de lote de terreno sem construção. c. Se o atraso excessivo (superior a quatro anos do prazo contratual) ultrapassa o mero aborrecimento, ensejando danos morais. III. Razões de decidir A. Do Fortuito Interno e a Mora Incontroversa. As justificativas de excesso de chuvas e trâmites burocráticos constituem fortuito interno, inerentes ao risco da atividade econômica exercida (Súmula 161, TJSP). Ademais, o prazo final de entrega (junho/2019) expirou meses antes do início da pandemia no Brasil (fevereiro/2020), não servindo esta como excludente de nexo causal para o atraso já consolidado. B. Dos Lucros Cessantes. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, inclusive em loteamentos, gera a presunção de prejuízo do adquirente, sendo devida a indenização por lucros cessantes pelo período de indisponibilidade do bem, independentemente da demonstração de projeto de construção imediata. Precedentes do STJ. C. Dos Danos Morais. O atraso que perdura por anos, sem qualquer perspectiva de conclusão das obras de infraestrutura básica prometidas, transborda a esfera do mero descumprimento contratual, afetando o planejamento de vida e a dignidade do consumidor, justificando o quantum fixado em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. IV. Dispositivo e tese Recurso conhecido e improvido. Tese de julgamento: "1. Chuvas intensas e entraves administrativos não configuram caso fortuito externo, mas fortuito interno, não eximindo a construtora da responsabilidade pelo atraso na entrega. 2. O atraso injustificado na entrega de lote de terreno gera presunção de lucros cessantes e, quando excessivo, configura dano moral indenizável." Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 186, 389, 393, 402 e 475; Súmula 543 do STJ; CDC, art. 6º, VI e VIII. Jurisprudência relevante citada: TJ-SP - AC: 10013271620178260115 SP 1001327-16.2017.8.26.0115, Relator: Itamar Gaino, Data de Julgamento: 29/04/2021, 21ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/04/2021. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8005135-28.2023.8.05.0229, em que figuram como apelante LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP e outros (5) e como apelada ANTONIA SANTOS BRITO. ACORDAM os magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em conhecer e negar provimento ao apelo, nos termos do voto do relator. Sala das sessões, data registrada no sistema. Presidente Des. Renato Marques da Costa Relator Procurador(a) de Justiça ( Classe: Apelação,Número do Processo: 8005135-28.2023.8.05.0229,Relator(a): RENATO RIBEIRO MARQUES DA COSTA,Publicado em: 25/03/2026 ) Ademais, os elementos carreados ao feito comprovam que a própria demandada admitiu, no âmbito de litígios societários entre seus acionistas, que a paralisação do projeto decorreu de desavenças e disputas internas de gestão (ID 458427211 e ID 458427216), fator que em nada se confunde com evento exterior irresistível. De igual modo, a ré violou os deveres anexos de conduta e informação decorrentes da boa-fé objetiva ao apresentar projeto modificativo perante a Prefeitura Municipal de Uruçuca suprimindo aproximadamente 4.000 m² da área da unidade autônoma nº 20 sem a indispensável anuência formal da compradora (ID 444824141). No que pertine à alegação da demandada de que a autora teria dificultado a regularização do empreendimento ao solicitar alvará de construção perante o Poder Executivo Municipal, fato que teria ensejado a cobrança de IPTU sobre o imóvel, trata-se de matéria estranha à lide que não pode ser interpretada como conduta impeditiva do adimplemento contratual. Com efeito, a classificação jurídica do imóvel como rural ou urbano para fins de incidência tributária de IPTU ou ITR não é determinada pelo requerimento de concessão de alvará de construção deduzido por possuidor em área supostamente rural, mas atende a critérios objetivos e cogentes fixados na legislação de regência, especificamente no artigo 32 da Lei nº 5.172/1966 (Código Tributário Nacional) e no artigo 15 do Decreto-Lei nº 57/1966. Desse modo, eventual equívoco da Administração Pública Municipal no lançamento tributário do imposto predial não guarda relação de causalidade com a conduta da autora, sendo descabido imputar-lhe a responsabilidade pelo retardamento do empreendimento. Assim, à luz do disposto no artigo 474 do Código Civil, a cláusula resolutiva expressa operou-se de pleno direito com a manifestação formal da adquirente. Consoante o regime dos contratos paritários e da liberdade formal, impõe-se a prevalência da consequência eleita contratualmente pelas partes, consubstanciada no desmembramento do Lote nº 20 (área de 42.594,00 m²) destacado da matrícula nº 1.068 do Registro de Imóveis de Uruçuca/BA, com a subsequente outorga de escritura pública definitiva de transferência dominial, arcando a autora com as despesas cartorárias e topográficas correlatas. Para a efetivação da tutela específica da obrigação de fazer, fixa-se o prazo razoável de 120 (cento e vinte) dias para o cumprimento das providências a cargo da ré, sob pena de multa diária no importe de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada inicialmente ao patamar de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), sem prejuízo de posterior majoração em caso de recalcitrância (artigos 497 e 537 do Código de Processo Civil). 2.4. DO MÉRITO DA RECONVENÇÃO No que concerne aos pleitos deduzidos pela ré em sede de reconvenção (ID 454796231), a improcedência é manifesta. A pretensão inibitória de obrigação de não fazer direcionada a proibir a reconvinda de adentrar a área, impedir reformas e vedar contatos com a municipalidade carece de substrato jurídico. A cláusula 4.3 da proposta expressamente autorizou a autora a ingressar no imóvel e realizar, sob sua conta e responsabilidade, a reforma das benfeitorias existentes no Lote nº 20 para torná-las habitáveis (ID 444819571). O alvará municipal obtido pela demandante ateve-se aos limites da regularização de residência preexistente (ID 444819576), e o laudo pericial ambiental elaborado por responsável técnico habilitado comprovou a estrita observância das normas protetivas ambientais e da Portaria nº 29.611 do INEMA (ID 457207809). Não há ato ilícito ou esbulho praticado pela reconvinda, a qual atuou no exercício regular de direito assegurado pelo contrato. O pedido subsidiário de condenação da reconvinda ao ressarcimento por perdas e danos decorrentes do refazimento de projetos do condomínio e adequações perante terceiros adquirentes não encontra amparo fático-normativo. A segregação da unidade autônoma nº 20 decorre do exercício de direito potestativo originado da condição resolutiva expressamente acordada pela própria reconvinte na cláusula 4.5 (ID 444819571). A resolução e o desmembramento decorrem da mora exclusiva da empreendedora na regularização registral no prazo contratual de vinte e quatro meses, razão pela qual não cabe impor à adquirente o custeio de despesas operacionais da vendedora perante terceiros. Quanto às despesas diretas da segregação física e registral (emolumentos cartorários e levantamento topográfico da unidade destacada), a própria cláusula 4.5 e os pedidos autorais já atribuem o encargo à compradora, esvaziando a postulação condenatória autônoma. Por fim, indefere-se o requerimento incidental de exibição de documentos deduzido pela reconvinte (artigo 396 do Código de Processo Civil), uma vez que a apresentação do alvará municipal e do parecer técnico ambiental tornam desnecessária a juntada de outros projetos arquitetônicos para a solução da lide. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES OS PEDIDOS FORMULADOS NA AÇÃO PRINCIPAL e JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS DA RECONVENÇÃO, extinguindo ambas as demandas com resolução do mérito, para o fim de: a) Declarar resolvida a "Proposta de Reserva de Participação em Empreendimento Imobiliário" celebrada entre as partes, com fundamento em sua cláusula 4.5 e no artigo 474 do Código Civil; b) Condenar a ré Boná Agropecuária S/A na obrigação de fazer consistente em praticar todos os atos e formalizar todas as providências administrativas e registrais necessárias para viabilizar o desmembramento do Lote nº 20 (área de 42.594,00 m²) da matrícula nº 1.068 do Registro de Imóveis de Uruçuca/BA, outorgando a competente escritura pública definitiva de transferência dominial em favor da autora JFS Participações Ltda., no prazo de 120 (cento e vinte) dias a contar do trânsito em julgado desta sentença, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada inicialmente a R$ 20.000,00 (vinte mil reais), correndo as custas cartorárias e os custos topográficos específicos da segregação por conta da autora, conforme estipulado na cláusula 4.5 da avença; c) Confirmar e tornar definitiva a tutela de urgência cautelar deferida nos autos, mantendo-se o gravame de protesto contra alienação de bens adstrito à porção correspondente ao Lote nº 20 da matrícula nº 1.068 do Registro de Imóveis de Uruçuca até o efetivo desmembramento e transferência registral do imóvel; d) Rejeitar integralmente os pedidos reconvencionais de tutela inibitória, indenização por perdas e danos e exibição de documentos. Em razão da sucumbência na lide principal, condeno a ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios em favor dos patronos da autora, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa principal (R$ 2.500.000,00), com fulcro no artigo 85, parágrafo segundo, do Código de Processo Civil. Em razão da sucumbência na lide reconvencional, condeno a ré/reconvinte ao pagamento das custas processuais da reconvenção e de honorários advocatícios sucumbenciais em favor dos patronos da autora/reconvinda, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado atribuído à reconvenção (R$ 400.000,00), nos termos do artigo 85, parágrafos primeiro e segundo, do Código de Processo Civil. Para a atualização dos honorários advocatícios e das custas processuais a serem ressarcidas, incidirá correção monetária pelo IPCA a partir da data de ajuizamento/fixação e juros de mora legais nos moldes do artigo 406 do Código Civil (taxa referencial SELIC deduzido o IPCA, consoante a disciplina da Lei nº 14.905/2024) a partir do trânsito em julgado. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Uruçuca/BA, 4 de setembro de 2026. Daniel Álvaro Ramos Juiz de Direito
TJBA · VARA DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE URUÇUCA
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA VARA DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE URUÇUCA Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8000572-31.2024.8.05.0269 Órgão Julgador: VARA DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE URUÇUCA AUTOR: JFS PARTICIPACOES LTDA Advogado(s): ALFREDO DOMINGUES BARBOSA MIGLIORE (OAB:SP182107) REU: BONA AGROPECUARIA S/A Advogado(s): FELIPE VIEIRA BATISTA (OAB:BA33178), ANTONIO CESAR PEREIRA JOAU E SILVA (OAB:BA9332), RENATO BASTOS BRITO (OAB:BA19746) SENTENÇA 1. RELATÓRIO Cuida-se de ação ordinária ajuizada por JFS Participações Ltda. em face de Boná Agropecuária S/A, ambas devidamente qualificadas nos autos (ID 444818208). Narra a parte autora ter celebrado com a ré, em 14 de abril de 2022, negócio jurídico instrumentalizado na "Proposta de Reserva de Participação em Empreendimento Imobiliário" referente ao Lote nº 20 do empreendimento imobiliário denominado "Projeto Caranha", pelo valor de R$ 2.500.000,00, o qual foi integralmente adimplido à vista no ato da avença (ID 444819571). Esclarece que o negócio previa a obrigação da ré de regularizar as licenças e registrar o memorial de incorporação/loteamento perante o Cartório de Registro de Imóveis no prazo de doze meses, prorrogável automaticamente por mais doze meses (ID 444819571). Destaca que a cláusula 4.5 da referida proposta fixou condição resolutiva expressa prevendo que, findo o prazo global de vinte e quatro meses sem o devido registro do memorial imobiliário, exsurgiria para a adquirente o direito potestativo de promover o desmembramento do lote às suas expensas, obrigando-se a demandada a adotar todas as providências administrativas e cartorárias necessárias para viabilizar a transferência definitiva da propriedade da fração individualizada (ID 444819571). Afirma que, escoado o biênio pactuado em 14 de abril de 2024 sem a concretização do registro registral, procedeu à formal notificação extrajudicial da requerida em 15 de abril de 2024 para exigir a execução da alternativa resolutiva de desmembramento (ID 444819573). Informa que a ré contra-notificou a autora, recusando-se a ultimar o desmembramento sob o fundamento de que a morosidade na concessão e renovação da licença ambiental perante o Instituto do Meio Ambiente e Recursos Hídricos constituiria caso fortuito e evento de força maior alheio à sua vontade (ID 444819574). Aduz a demandante que os entraves administrativos configuram fortuito interno e que a requerida incidiu em infrações contratuais autônomas, consubstanciadas na inadimplência de tributos municipais geradores de execuções fiscais (ID 444824142) e na apresentação de projeto modificativo perante a Prefeitura de Uruçuca que reduziu a área da unidade em quase 4.000 m² sem a sua anuência (ID 444824141). Ao final, postulou a concessão de tutela de urgência de natureza cautelar e, no mérito, a declaração de resolução do contrato com arrimo na cláusula 4.5, com a cominação de obrigação de fazer à ré consistente na prática de todos os atos materiais, registrais e administrativos destinados ao desmembramento e à transferência da propriedade do Lote nº 20 (ID 444818208). A decisão interlocutória de ID 444907649 deferiu a tutela provisória de urgência de natureza cautelar, determinando a averbação de protesto contra a alienação de bens à margem da matrícula nº 1.068 do Ofício de Registro de Imóveis de Uruçuca, provimento posteriormente aclarado e delimitado para recair unicamente sobre a área reservada do Lote nº 20 (ID 494623730). Citada, a demandada apresentou resposta em peça conjunta contendo contestação e reconvenção (ID 454796231). Em sede de preliminares, arguiu a inépcia da petição inicial, afirmando: a) incompatibilidade lógica e jurídica entre a postulação resolutória da avença e a pretensão de cumprimento de desmembramento do imóvel, sob o fundamento de que a resolução contratual impõe unicamente o retorno das partes ao estado anterior (ID 454796231); e b) indeterminação e ausência de certeza do pedido cominatório, aliadas à alegada falta de delimitação técnica e física da área objeto de desmembramento (ID 454796231). No mérito da contestação, sustentou que o liame estabelecido reveste natureza estritamente paritária e empresarial, inaplicando-se o Código de Defesa do Consumidor. Argumentou que a cláusula 4.5 ressalvou causas alheias à sua vontade, nelas se enquadrando a morosidade burocrática dos órgãos estaduais de proteção ambiental. Asseverou que a própria autora concorreu para o atraso ao realizar obras de ampliação sem autorização e obter alvará municipal autônomo, além de pontuar que a readequação de área se deu para atender a vias de passagem públicas na forma da cláusula 4.6 (ID 454796231). Em sede de reconvenção, formulou pedidos no sentido de: a) obtenção de tutela inibitória em obrigação de não fazer, impondo à reconvinda abstenção de ingresso no imóvel sem prévio alinhamento, de realização de obras e de atos perante os órgãos públicos municipais (ID 454796231); b) subsidiariamente, em caso de acolhimento do desmembramento, a condenação da reconvinda a arcar com as despesas e perdas e danos oriundos do refazimento de projetos e licenciamentos perante os demais adquirentes (ID 454796231); e c) exibição incidental de projetos arquitetônicos e pedidos administrativos municipais (ID 454796231). A autora/reconvinda apresentou memorial descritivo assinado (ID 456731373), parecer técnico ambiental (ID 457207809) e réplica à contestação cumulada com contestação à reconvenção (ID 458427210), pela qual refutou integralmente as preliminares, reafirmou a higidez do pleito cominatório resolutivo fundado no contrato e pugnou pela improcedência da reconvenção. Vieram os autos conclusos para sentença. 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. DAS PRELIMINARES ARGUIDAS EM CONTESTAÇÃO As preliminares de inépcia da petição inicial suscitadas pela demandada (ID 454796231) não comportam acolhimento. A ré argui, em primeiro lugar, a suposta incompatibilidade lógica entre o pedido de resolução contratual e a pretensão cominatória voltada ao desmembramento do Lote nº 20, argumentando que a dissolução do liame negocial conduziria apenas à reposição das partes ao estado anterior com a repetição do indébito (ID 454796231). Sem razão. No âmbito dos negócios jurídicos paritários, presididos pela autonomia privada e pela liberdade negocial, é lícita a estipulação de cláusula resolutiva expressa que preveja disciplina particularizada para a hipótese de seu implemento. No caso sub judice, a cláusula 4.5 do instrumento (ID 444819571) previu expressamente que, frustrada a condição no prazo convencionado, nasceria em favor da compradora a faculdade potestativa de eleger o desmembramento da porção segregada às suas expensas, operando-se a quitação mútua quanto às demais obrigações do loteamento. A cumulação de pedidos não viola o artigo 330, parágrafo primeiro, inciso IV, do Código de Processo Civil, uma vez que a obrigação de fazer deduzida na exordial configura a exata consequência executiva pactuada pelas próprias partes. A segunda prefacial aduz genericidade do pleito cominatório e carência de delimitação técnica da área a ser destacada (ID 454796231). O vício apontado inexiste. A petição inicial individualizou a gleba correspondente à unidade autônoma nº 20 do empreendimento imobiliário, indicando expressamente a área mínima de 42.594,00 m² (ID 444819571) e acompanhando-se do respectivo croqui anexo (ID 444819571). Ademais, a autora carreou memorial descritivo firmado por profissional técnico legalmente habilitado (ID 456731373) e documentação delimitando as coordenadas georreferenciadas do lote (ID 458427217), parâmetros que foram expressamente acolhidos na decisão de ID 494623730 para fins de delimitação registral sobre a matrícula originária nº 1.068 do Ofício de Registro de Imóveis de Uruçuca. Estando preenchidos os requisitos de certeza e determinação previstos no Código de Processo Civil, rejeitam-se as prefaciais. 2.2. DO JULGAMENTO ANTECIPADO E DA INEXISTÊNCIA DE CONTROVÉRSIA DE FATO O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto o acervo probatório documental carreado aos autos é suficiente para a cognição exauriente da lide, revelando-se desnecessária e meramente protelatória a dilação probatória mediante realização de perícia técnica, inspeção judicial ou oitiva de testemunhas (artigo 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil). A análise detida dos autos evidencia a completa ausência de controvérsia fática substancial: Em primeiro lugar, a celebração do contrato de investimento e reserva imobiliária, o pagamento integral e à vista do preço certo de R$ 2.500.000,00 pela autora, a fixação do prazo de doze meses prorrogável por mais doze meses para o registro do memorial e a ausência do registro imobiliário após o decurso do prazo fatal de vinte e quatro meses são fatos incontroversos e documentalmente provados (ID 444819571). Em segundo lugar, a expedição da notificação extrajudicial em 15 de abril de 2024 pela compradora, exercendo o direito de desmembramento na forma da cláusula 4.5, e a subsequente recusa formal manifestada pela requerida encontram-se documentalmente registradas (ID 444819573 e ID 444819574). Em terceiro lugar, a exatidão física e perimétrica da área a ser desmembrada não enseja dilação probatória. O instrumento contratual firmado entre as partes identificou a unidade nº 20 como fração de 42.594,00 m², acompanhada do croqui delimitador (ID 444819571). A autora aportou o memorial descritivo completo com coordenadas geodésicas e anotação de responsabilidade técnica (ID 456731373 e ID 458427217), restando a fração ideal perfeitamente individualizada dentro da matrícula-mãe nº 1.068 do Cartório de Registro de Imóveis de Uruçuca (ID 494623730), o que atende integralmente ao princípio da especialidade objetiva previsto na Lei nº 6.015/1973. Em quarto lugar, a existência de execuções fiscais municipais pretéritas relativas ao imposto predial e territorial urbano encontra-se provada por certidões judiciais (ID 444824142), assim como a expedição do alvará de reforma em nome da autora (ID 444819576) e a regularidade técnica ambiental atestada por laudo de engenharia (ID 457207809). Em quinto lugar, a mora decorrente do procedimento administrativo perante o Instituto do Meio Ambiente e Recursos Hídricos e a prefeitura municipal está documentalmente comprovada pela própria contestante (ID 454796232 e ID 454796233). Desse modo, os fatos estão solidamente demonstrados, cingindo-se a celeuma à qualificação estritamente jurídica dos acontecimentos, em especial a eficácia vinculante da cláusula resolutiva pactuada e o enquadramento dogmático da mora administrativa. Nesse sentido, a jurisprudência deste egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia orienta que a suficiência dos elementos probatórios documentais impõe o imediato julgamento da lide, dispensando-se a realização de perícia inócua: EMENTA: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0309393-24.2014.8.05.0080 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: AGENOR RODRIGUES SILVA Advogado(s): APELADO: ADRIANA CARDOSO SANTOS RIOS Advogado(s):FILIPE HENRIQUE CARDOSO DO NASCIMENTO registrado(a) civilmente como FILIPE HENRIQUE CARDOSO DO NASCIMENTO ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. DESNECESSIDADE DE PROVA PERICIAL. SUFICIÊNCIA DA PROVA DOCUMENTAL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA POSSE INJUSTA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação reivindicatória, em razão da ausência de comprovação da posse injusta da ré sobre o imóvel de propriedade do autor. O apelante sustenta a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, alegando que o julgamento antecipado da lide, com o indeferimento da prova pericial, impediu a correta individualização dos imóveis e a verificação de eventual sobreposição de áreas, requerendo a anulação da sentença para reabertura da instrução processual. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se o indeferimento da prova pericial e o julgamento antecipado da lide configuram cerceamento de defesa capaz de ensejar a nulidade da sentença proferida em ação reivindicatória. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A ação reivindicatória possui natureza eminentemente petitória, de modo que a comprovação da propriedade e da individualização do imóvel ocorre, primordialmente, por meio do registro imobiliário, dotado de presunção de veracidade quanto aos limites, confrontações e titularidade do bem. 4. As matrículas imobiliárias juntadas aos autos demonstram que o imóvel da ré constitui desmembramento de lote diverso daquele pertencente ao autor, inexistindo qualquer indício registral de sobreposição de áreas, confusão de limites ou duplicidade de matrículas. 5. O magistrado, como destinatário final da prova, pode indeferir diligências inúteis ou protelatórias quando os elementos documentais constantes dos autos são suficientes para o julgamento da controvérsia, não havendo cerceamento de defesa no julgamento antecipado da lide. 6. A prova pericial revela-se inócua quando os registros públicos já estabelecem a distinção jurídica e física entre os imóveis, sendo incapaz de converter posse exercida sobre imóvel próprio em posse injusta relativamente ao imóvel do autor. 7. A procedência da ação reivindicatória exige a demonstração cumulativa da titularidade do domínio, da individualização da coisa e da posse injusta do réu, requisito que não foi comprovado pelo autor diante da prova documental produzida. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A prova documental registral é suficiente para comprovar a propriedade e a individualização do imóvel em ação reivindicatória quando inexistem indícios de sobreposição ou conflito entre as matrículas. 2. O indeferimento de prova pericial não configura cerceamento de defesa quando o conjunto probatório documental é suficiente para o julgamento da lide. 3. A procedência da ação reivindicatória exige a comprovação cumulativa da titularidade do domínio, da individualização da coisa e da posse injusta do réu. 4. A posse fundada em título dominial referente a imóvel distinto não pode ser qualificada como posse injusta em relação ao proprietário de outro lote. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 370, parágrafo único; CPC, art. 931; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: TJBA, Apelação Cível nº 0552528-77.2016.8.05.0001, Rel. Des. Rosita Falcão de Almeida Maia, Terceira Câmara Cível, j. 19.04.2022, publ. 11.04.2023; TJBA, Apelação Cível nº 0501883-43.2018.8.05.0271, Rel. Des. Mário Augusto Albiani Alves Junior, j. 18.12.2022, publ. 04.04.2023. Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO, nº 0309393-24.2014.8.05.0080, da Comarca de Feira de Santana, em que figura, como Apelante, AGENOR RODRIGUES SILVA, e, como Apelada, ADRIANA CARDOSO SANTOS RIOS. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, pelas razões constantes do voto condutor. ( Classe: Apelação,Número do Processo: 0309393-24.2014.8.05.0080,Relator(a): MARIELZA BRANDAO FRANCO,Publicado em: 17/08/2026 ) Portanto, indefere-se a produção de outras provas e passa-se ao exame imediato do mérito. 2.3. DO MÉRITO DA DEMANDA PRINCIPAL No mérito, os pedidos formulados na ação principal são procedentes. As partes firmaram negócio jurídico sinalagmático e paritário, cabendo à adquirente o pagamento do preço acordado de R$ 2.500.000,00, obrigação que foi pronta e integralmente satisfeita à vista (ID 444819571). À empreendedora incumbia promover o licenciamento ambiental e registrar o memorial do empreendimento imobiliário perante o Ofício de Imóveis no prazo de doze meses, prorrogável automaticamente por mais doze meses (ID 444819571). As partes estabeleceram cláusula resolutiva expressa dotada de eficácia potestativa, vazada nos seguintes termos: "4.5. - A presente proposta acha-se subordinada à condição resolutiva, consistente no registro do memorial, dentro do prazo de 12 (doze) meses, contados desta data, prorrogáveis automaticamente por mais 12 (doze) meses. Ressalvadas hipóteses de força maior, caso fortuito ou origens alheias à vontade da EMPREENDEDORA, na hipótese de não ser possível o registro, perante o Oficial de Registro de Imóveis competente, do Empreendimento no prazo (e prorrogação automática) acima indicado, será lícito à PROPONENTE, segundo sua exclusiva conveniência, optar por uma das seguintes alternativas: (i.) prorrogar o prazo por 6 (seis) meses adicionais, sucessivamente, até que seja possível à EMPREENDEDORA registrar o memorial do Empreendimento perante o Registro de Imóveis competente e outorgar a escritura definitiva em favor da PROPONENTE; ou (ii.) promover, às suas expensas e sob sua exclusiva responsabilidade, o desmembramento do imóvel descrito em 1.1., supra, de modo a segregar a área correspondente ao Lote/Unidade nº 20, devidamente indicado no croqui anexo, mediante procuração para esse fim a ser outorgada pela PROPONENTE; nesse caso, a EMPREENDEDORA obriga-se a adotar todas e quaisquer providências exigidas pelo Registro de Imóveis, pelos responsáveis pelo levantamento topográfico ou quaisquer outras autoridades ou prestadores de serviços, de modo a viabilizar o desmembramento do imóvel referido em 1.1., com a consequente celebração de escritura pública para de transferência da área ora reservada para a titularidade da PROPONENTE, hipótese na qual nada mais será devido em favor do PROPONENTE, recebendo a EMPREENDEDORA integral quitação do quanto previsto neste instrumento." (ID 444819571) Escoado o prazo total e fatal de vinte e quatro meses sem a formalização do registro imobiliário, a autora notificou formalmente a ré, manifestando a opção inequívoca pela alternativa "ii", consubstanciada no desmembramento do Lote nº 20 (ID 444819573). A justificativa deduzida pela ré no sentido de que a demora burocrática dos órgãos estaduais ambientais caracterizaria causa excludente de responsabilidade ou hipótese de força maior não encontra respaldo no ordenamento jurídico. A tramitação de procedimentos administrativos de licenciamento perante órgãos ambientais constitui etapa previsível e inerente ao desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, consubstanciando inequívoco fortuito interno associado aos riscos ordinários da atividade econômica empresarial. Nesse diapasão, o egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia já consolidou o entendimento de que os entraves administrativos e a morosidade burocrática estatal configuram fortuito interno, inidôneos para afastar a mora do empreendedor: EMENTA: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8005135-28.2023.8.05.0229 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP e outros (5) Advogado(s): GUSTAVO LUIS DE ALBUQUERQUE CARDOSO, WALTER NEY VITA SAMPAIO, NAIRA BARBOSA BASTOS APELADO: ANTONIA SANTOS BRITO Advogado(s):ALEX PEREIRA DA CUNHA SANTOS, JOAO LUCAS ROCHA DE OLIVEIRA ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. FORTUITO INTERNO. CHUVAS E PANDEMIA. RISCO DA ATIVIDADE. INADIMPLEMENTO CONFIGURADO. RESCISÃO POR CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA 543 DO STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. DANO MORAL CONFIGURADO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. IMPROVIMENTO DO RECURSO. I. Caso em exame O presente recurso de apelação foi interposto por LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA EPP e TALUMA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA em face da sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Santo Antônio de Jesus/BA, nos autos do Processo nº 8005135-28.2023.8.05.0229. A decisão objurgada julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar a rescisão do contrato, condenar as rés à restituição integral dos valores pagos, ao pagamento de indenização por danos morais (R$ 10.000,00) e lucros cessantes (0,5% do valor do imóvel por mês de atraso). II. Questão em discussão a. Se o atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento, justificado pelas rés com base em chuvas intensas e na pandemia de COVID-19, configura caso fortuito externo apto a afastar a responsabilidade civil. b. Se a condenação ao pagamento de lucros cessantes é cabível em casos de rescisão contratual de lote de terreno sem construção. c. Se o atraso excessivo (superior a quatro anos do prazo contratual) ultrapassa o mero aborrecimento, ensejando danos morais. III. Razões de decidir A. Do Fortuito Interno e a Mora Incontroversa. As justificativas de excesso de chuvas e trâmites burocráticos constituem fortuito interno, inerentes ao risco da atividade econômica exercida (Súmula 161, TJSP). Ademais, o prazo final de entrega (junho/2019) expirou meses antes do início da pandemia no Brasil (fevereiro/2020), não servindo esta como excludente de nexo causal para o atraso já consolidado. B. Dos Lucros Cessantes. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, inclusive em loteamentos, gera a presunção de prejuízo do adquirente, sendo devida a indenização por lucros cessantes pelo período de indisponibilidade do bem, independentemente da demonstração de projeto de construção imediata. Precedentes do STJ. C. Dos Danos Morais. O atraso que perdura por anos, sem qualquer perspectiva de conclusão das obras de infraestrutura básica prometidas, transborda a esfera do mero descumprimento contratual, afetando o planejamento de vida e a dignidade do consumidor, justificando o quantum fixado em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. IV. Dispositivo e tese Recurso conhecido e improvido. Tese de julgamento: "1. Chuvas intensas e entraves administrativos não configuram caso fortuito externo, mas fortuito interno, não eximindo a construtora da responsabilidade pelo atraso na entrega. 2. O atraso injustificado na entrega de lote de terreno gera presunção de lucros cessantes e, quando excessivo, configura dano moral indenizável." Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 186, 389, 393, 402 e 475; Súmula 543 do STJ; CDC, art. 6º, VI e VIII. Jurisprudência relevante citada: TJ-SP - AC: 10013271620178260115 SP 1001327-16.2017.8.26.0115, Relator: Itamar Gaino, Data de Julgamento: 29/04/2021, 21ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/04/2021. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8005135-28.2023.8.05.0229, em que figuram como apelante LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP e outros (5) e como apelada ANTONIA SANTOS BRITO. ACORDAM os magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em conhecer e negar provimento ao apelo, nos termos do voto do relator. Sala das sessões, data registrada no sistema. Presidente Des. Renato Marques da Costa Relator Procurador(a) de Justiça ( Classe: Apelação,Número do Processo: 8005135-28.2023.8.05.0229,Relator(a): RENATO RIBEIRO MARQUES DA COSTA,Publicado em: 25/03/2026 ) Ademais, os elementos carreados ao feito comprovam que a própria demandada admitiu, no âmbito de litígios societários entre seus acionistas, que a paralisação do projeto decorreu de desavenças e disputas internas de gestão (ID 458427211 e ID 458427216), fator que em nada se confunde com evento exterior irresistível. De igual modo, a ré violou os deveres anexos de conduta e informação decorrentes da boa-fé objetiva ao apresentar projeto modificativo perante a Prefeitura Municipal de Uruçuca suprimindo aproximadamente 4.000 m² da área da unidade autônoma nº 20 sem a indispensável anuência formal da compradora (ID 444824141). No que pertine à alegação da demandada de que a autora teria dificultado a regularização do empreendimento ao solicitar alvará de construção perante o Poder Executivo Municipal, fato que teria ensejado a cobrança de IPTU sobre o imóvel, trata-se de matéria estranha à lide que não pode ser interpretada como conduta impeditiva do adimplemento contratual. Com efeito, a classificação jurídica do imóvel como rural ou urbano para fins de incidência tributária de IPTU ou ITR não é determinada pelo requerimento de concessão de alvará de construção deduzido por possuidor em área supostamente rural, mas atende a critérios objetivos e cogentes fixados na legislação de regência, especificamente no artigo 32 da Lei nº 5.172/1966 (Código Tributário Nacional) e no artigo 15 do Decreto-Lei nº 57/1966. Desse modo, eventual equívoco da Administração Pública Municipal no lançamento tributário do imposto predial não guarda relação de causalidade com a conduta da autora, sendo descabido imputar-lhe a responsabilidade pelo retardamento do empreendimento. Assim, à luz do disposto no artigo 474 do Código Civil, a cláusula resolutiva expressa operou-se de pleno direito com a manifestação formal da adquirente. Consoante o regime dos contratos paritários e da liberdade formal, impõe-se a prevalência da consequência eleita contratualmente pelas partes, consubstanciada no desmembramento do Lote nº 20 (área de 42.594,00 m²) destacado da matrícula nº 1.068 do Registro de Imóveis de Uruçuca/BA, com a subsequente outorga de escritura pública definitiva de transferência dominial, arcando a autora com as despesas cartorárias e topográficas correlatas. Para a efetivação da tutela específica da obrigação de fazer, fixa-se o prazo razoável de 120 (cento e vinte) dias para o cumprimento das providências a cargo da ré, sob pena de multa diária no importe de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada inicialmente ao patamar de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), sem prejuízo de posterior majoração em caso de recalcitrância (artigos 497 e 537 do Código de Processo Civil). 2.4. DO MÉRITO DA RECONVENÇÃO No que concerne aos pleitos deduzidos pela ré em sede de reconvenção (ID 454796231), a improcedência é manifesta. A pretensão inibitória de obrigação de não fazer direcionada a proibir a reconvinda de adentrar a área, impedir reformas e vedar contatos com a municipalidade carece de substrato jurídico. A cláusula 4.3 da proposta expressamente autorizou a autora a ingressar no imóvel e realizar, sob sua conta e responsabilidade, a reforma das benfeitorias existentes no Lote nº 20 para torná-las habitáveis (ID 444819571). O alvará municipal obtido pela demandante ateve-se aos limites da regularização de residência preexistente (ID 444819576), e o laudo pericial ambiental elaborado por responsável técnico habilitado comprovou a estrita observância das normas protetivas ambientais e da Portaria nº 29.611 do INEMA (ID 457207809). Não há ato ilícito ou esbulho praticado pela reconvinda, a qual atuou no exercício regular de direito assegurado pelo contrato. O pedido subsidiário de condenação da reconvinda ao ressarcimento por perdas e danos decorrentes do refazimento de projetos do condomínio e adequações perante terceiros adquirentes não encontra amparo fático-normativo. A segregação da unidade autônoma nº 20 decorre do exercício de direito potestativo originado da condição resolutiva expressamente acordada pela própria reconvinte na cláusula 4.5 (ID 444819571). A resolução e o desmembramento decorrem da mora exclusiva da empreendedora na regularização registral no prazo contratual de vinte e quatro meses, razão pela qual não cabe impor à adquirente o custeio de despesas operacionais da vendedora perante terceiros. Quanto às despesas diretas da segregação física e registral (emolumentos cartorários e levantamento topográfico da unidade destacada), a própria cláusula 4.5 e os pedidos autorais já atribuem o encargo à compradora, esvaziando a postulação condenatória autônoma. Por fim, indefere-se o requerimento incidental de exibição de documentos deduzido pela reconvinte (artigo 396 do Código de Processo Civil), uma vez que a apresentação do alvará municipal e do parecer técnico ambiental tornam desnecessária a juntada de outros projetos arquitetônicos para a solução da lide. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES OS PEDIDOS FORMULADOS NA AÇÃO PRINCIPAL e JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS DA RECONVENÇÃO, extinguindo ambas as demandas com resolução do mérito, para o fim de: a) Declarar resolvida a "Proposta de Reserva de Participação em Empreendimento Imobiliário" celebrada entre as partes, com fundamento em sua cláusula 4.5 e no artigo 474 do Código Civil; b) Condenar a ré Boná Agropecuária S/A na obrigação de fazer consistente em praticar todos os atos e formalizar todas as providências administrativas e registrais necessárias para viabilizar o desmembramento do Lote nº 20 (área de 42.594,00 m²) da matrícula nº 1.068 do Registro de Imóveis de Uruçuca/BA, outorgando a competente escritura pública definitiva de transferência dominial em favor da autora JFS Participações Ltda., no prazo de 120 (cento e vinte) dias a contar do trânsito em julgado desta sentença, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada inicialmente a R$ 20.000,00 (vinte mil reais), correndo as custas cartorárias e os custos topográficos específicos da segregação por conta da autora, conforme estipulado na cláusula 4.5 da avença; c) Confirmar e tornar definitiva a tutela de urgência cautelar deferida nos autos, mantendo-se o gravame de protesto contra alienação de bens adstrito à porção correspondente ao Lote nº 20 da matrícula nº 1.068 do Registro de Imóveis de Uruçuca até o efetivo desmembramento e transferência registral do imóvel; d) Rejeitar integralmente os pedidos reconvencionais de tutela inibitória, indenização por perdas e danos e exibição de documentos. Em razão da sucumbência na lide principal, condeno a ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios em favor dos patronos da autora, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa principal (R$ 2.500.000,00), com fulcro no artigo 85, parágrafo segundo, do Código de Processo Civil. Em razão da sucumbência na lide reconvencional, condeno a ré/reconvinte ao pagamento das custas processuais da reconvenção e de honorários advocatícios sucumbenciais em favor dos patronos da autora/reconvinda, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado atribuído à reconvenção (R$ 400.000,00), nos termos do artigo 85, parágrafos primeiro e segundo, do Código de Processo Civil. Para a atualização dos honorários advocatícios e das custas processuais a serem ressarcidas, incidirá correção monetária pelo IPCA a partir da data de ajuizamento/fixação e juros de mora legais nos moldes do artigo 406 do Código Civil (taxa referencial SELIC deduzido o IPCA, consoante a disciplina da Lei nº 14.905/2024) a partir do trânsito em julgado. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Uruçuca/BA, 4 de setembro de 2026. Daniel Álvaro Ramos Juiz de Direito
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